Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #138

Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

Андрей Колочинский, - управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", 26 октября 2021, источник

"В ближайшее время банки скорректируют их (ставки по ипотеке и вкладам - прим.ред.) на 0,5–1 п. п. в сторону повышения. Причем ставки по банковским депозитам будут расти активнее ипотечных, а рост ставки по жилищным кредитам в регионах будет сдерживать программа льготной ипотеки. Если не принимать в расчет субсидирование, до конца года ставки по ипотеке могут вырасти до 9-9,5%. При этом их рост будет определять динамика клиентского спроса: в случае его резкого снижения, банки не станут повышать ипотечные ставки пропорционально размеру ключевой.

Рост ипотечных ставок, безусловно, окажет влияние на покупательскую активность на рынке новостроек. Очередное увеличение ключевой ставки охладит рынок жилищного кредитования и снизит интерес населения к покупке недвижимости, но оформление ипотечных кредитов и заключение сделок продолжатся. В стране по-прежнему сохраняется высокий уровень недообеспеченности жильем: в России на душу населения приходится 27 кв. м, а например в странах Европы и США этот показатель составляет 40-70 кв. м), поэтому ипотека остается единственным способом быстрого решения квартирного вопроса. Просто теперь покупатели будут брать жилищные займы, ужимаясь в квадратных метрах и растягивая ипотечный кредит на более длительный срок (вместо 15 лет – на 20-25 лет).

Доля ипотеки в общем числе зарегистрированных ДДУ может сократиться, но все равно останется высокой. Сейчас на первичном рынке в Москве на ДДУ с использование ипотечного кредита приходится 57% (для сравнения, в 2019 году этот показатель был равен 48%). Так как обвального снижения числа сделок на рынке новостроек не предвидится, стоимость квадратного метра продолжит расти, пусть и медленнее, чем прежде"

Алексей Попов, - руководитель "Циан. Аналитики", 27 октября 2021, источник

"Фактическое снижение цен сейчас маловероятно. Однако возврат к дешевой ипотеке как в 2020 году теоретически возможен — при запуске новых или расширении существующих льготных программ. Они (цены – прим.ред.) росли все 30 лет существования свободного рынка, кроме 1998 года (когда был дефолт), 2008-2009 года (когда был мировой финансовый кризис) и 2015 года (когда сложилось сочетание негативной макроэкономической и геополитической конъюнктуры). Все остальное время цены или росли, или стагнировали, или даже чуть-чуть падали (как в 2004 и 2016 гг.), но это падение было заметно лишь аналитикам... Банки пока еще не отреагировали на повышение ключевой ставки ЦБ... Долгосрочная стратегия ЦБ подразумевает переход к снижению ключевой ставки, значит, подешевеют и ипотечные кредиты у банков. Но сейчас сложно прогнозировать, когда это произойдет, так как инфляция продолжает расти — и в условиях продолжающейся пандемии предпосылок для ее замедления немного"

Иван Уклеин, - директор по банковским рейтингам "Эксперт РА", 30 октября 2021, источник

"Ставки по ипотеке, как по очень долгосрочному продукту, менее эластичны к краткосрочным колебаниям ключевой ставки, чем, например, ставки по потребительским кредитам, которые реагируют на повышение практически симметрично. Возможное повышение, безусловно, найдет отражение в кредитных ставках, но эффект переноса на ипотечные ставки будет несимметричным и растянутым по времени"

Ольга Ульянова, - старший кредитный эксперт Moody’s, 30 октября 2021, источник

"Банки повышают ипотечные ставки из-за роста стоимости фондирования, в первую очередь доходности срочных вкладов. Причем рост ставок по срочным вкладам в моменте превышает рост ставок кредитования, и только конкуренция за заемщиков удерживает банки от еще более ощутимого подъема ставок по кредитам. Но потенциал роста кредитных ставок еще не исчерпан. Банки продолжат осторожно тестировать новые уровни ипотечных ставок, пока не наметится стабилизация стоимости привлечения средств"

Михаил Доронкин, - управляющий директор рейтингового агентства НКР, 30 октября 2021, источник

"В ближайшие месяцы ставки по ипотеке у ведущих банков будут расти, однако не так активно, как происходит увеличение ключевой ставки. По нашим прогнозам, до конца года средние ставки по собственным программам дополнительно прибавят до 0,5 п.п. и превысят 9%, вернувшись на уровень 2019 года"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, 1 ноября 2021, источник

"Нынешние предложения банков с льготными ставками нивелируются более высокой стоимостью «зеленого» жилья. Строительство многоэтажек с высоким уровнем энергоэффективности обходится как минимум на 5–7% дороже, а цена частных домов будет выше скорее на 10–15% за счет логистических сложностей и роста стоимости ряда материалов. Однако этот сегмент будет активно развиваться, особенно среди торгующихся на бирже застройщиков, так как с переходом на экологическое строительство их бумаги станут интересны многомиллиардным западным «зеленым» фондам"

Анатолий Печатников, - заместитель президента-председателя правления ВТБ, 2 ноября 2021, источник

"По оценке ВТБ, за десять месяцев нынешнего года российские банки выдали 4,6 трлн рублей ипотеки, что на 35% превышает показатель января-октября прошлого года и на 4,5% – за весь 2020 г... Рынок ипотеки в России обновляет рекорды уже четвертый год подряд. В этом году мы ожидаем его роста до 5,8 трлн рублей, что на треть превысит результат прошлого года, даже несмотря на модернизацию госпрограммы в июле.

Трендом этой осени становится корректировка цен на рынке недвижимости мегаполисов. На первичном рынке стоимость квадратного метра постепенно снижается, а на вторичном – стабилизируется. Рынок готового жилья ведет себя более активно, за третий квартал доля ипотечных сделок на нем в ВТБ выросла до 66%. Мы готовы удовлетворить спрос наших клиентов в полном объеме во всех сегментах и впервые в истории довести продажи ипотеки до 1,1 трлн рублей по итогам нынешнего года.

В 2022 году объемы жилищного кредитования в России будут сопоставимы с результатами 2021 года. Несмотря на повышение ключевой ставки, спрос клиентов на ипотеку в следующем году останется стабильно высоким. Одним из факторов станет модернизация госпрограмм, которая была предложена Правительством этой осенью. В частности, расширение льготных условий на объекты ИЖС, по нашей оценке, может привести к двукратному росту объемов этого рынка"

Наталья Тутова, - заместитель председателя правления банка "Зенит", 2 ноября 2021, источник

"По ипотечным программам с государственным субсидированием ожидаем снижение ставок в диапазоне 0,2–0,4 процентного пункта. Увеличение ключевой ставки дало банкам запас для улучшения условий по льготным программам. Льготная ипотека менее чувствительна к изменению ключевой ставки: чем выше ключевая ставка ЦБ, тем больше получают банки субсидий. Кредитным организациям выгоднее держать ставки на низком уровне по льготным программам, так они больше зарабатывают за счёт объёма выдачи. Однако удерживать низкие ставки могут себе позволить лишь банки с обширной базой дешевого фондирования.

По стандартным программам ипотечного кредитования без государственной поддержки ставки вырастут умеренно в среднем на 0,3–0,5 процентного пункта. Однако в преддверии "высокого сезона" в ноябре-декабре спрос на розничные кредиты вырастет, поэтому банки будут стараться сохранить для своих клиентов наиболее приемлемые условия. Клиентская активность по ипотеке сохраняется на высоком уровне"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", 2 ноября 2021, источник

"Дополнительное субсидирование ипотеки в депрессивных регионах путем привязки размера ипотечной ставки к уровню среднего заработка приведет только к увеличению темпов роста цен на жилье и максимизации прибыли банков и девелоперов – как это случилось с льготной ипотекой в Москве. К тому же регионы и так уже дифференцированы по стоимости квадратного метра, которая является куда более объективным показателем уровня жизни и доходов, чем официальные данные о доходах населения...

Привязка размера ставки к среднему доходу в рамках государственных ипотечных программ имела бы какой-то смысл, если бы жилье везде стоило одинаково. Но богатые и небогатые регионы сбалансированы по стоимости квадратного метра – в первых квартиры в разы дороже именно потому, что там выше доходы потенциальных покупателей. Соответственно, и расходы на обслуживание кредитов тоже сильно различаются. Причем стоимость жилья на этот фактор влияет куда сильнее, чем уровень ставки"

Анатолий Печатников, - заместитель президента-председателя правления ВТБ, 2 ноября 2021, источник

"Очевидно, что идеи возобновлять субсидирование ипотеки с крупными чеками (как в первой редакции программы льготной ипотеки с господдержкой – прим.ред.) у правительства нет. При текущем росте ключевой ставки расходы на компенсацию банкам разницы в ипотечных ставках вырастут, в том числе и на уже выданные кредиты. Поэтому мы не ожидаем дополнительных субсидированных проектов со стороны бюджета по этой теме в нынешних условиях. В программе, скорее всего, могут быть небольшие дополнения, улучшающие параметры для заемщиков в определенных ситуациях. Могут быть точечные поправки, например, такие как недавнее расширение на сегмент загородной недвижимости (ИЖС) и ипотеки на вторичное жилье на Дальнем Востоке"

Константин Апрелев, - вице-президент Российской гильдии риэлторов, 2 ноября 2021, источник

"Активность покупателей будет снижаться в том числе из-за повышения ключевой ставки ЦБ, которая увеличивает стоимость ипотечного кредитования. Это отразится на спросе и на балансе спроса и предложения. В следующем году, думаю, точно произойдет стабилизация, скорее всего снижение или коррекция цен на рынке недвижимости в определенных нишах и категориях. Больше всего я ожидаю снижения цен в сегменте новостроек, в сегменте загородного жилья, пока незавершенных объектов, и в сегменте массового жилья эконом класса...

За полтора года пандемии мы увидели существенное снижение ставки по ипотеке. Именно оно привело к росту платежеспособных людей и спроса на жилье. Очень многие, кто откладывал покупку и ждал большего снижения цен на недвижимость, смогли реализовать покупку. <…> Сейчас застройщики и банки будут стараться выводить маркетинговые продукты на рынок. Например, снижение стоимости строящихся объектов на 10-20%. И второй инструмент – это снижение размера ипотечной ставки на период строительства, либо на первый год с момента заключения договора"

Светлана Панасенко, - заведующая кафедрой торговой политики РЭУ им. Г.В. Плеханова, 2 ноября 2021, источник

"В России спрос на ипотечные кредиты и недвижимость в ближайшие месяцы будет постепенно снижаться... Спрос, скорее всего, будет меняться нелинейно и неоднородно. До Нового года ожидается некоторое снижение спроса, темпы которого в регионах России окажутся несколько выше тех, что будут наблюдаться в Москве и в Санкт-Петербурге. Небольшое оживление спроса ожидается в весенние месяцы и затем вновь небольшое уменьшение летом. В начале 2022 года на рынке недвижимости ожидается затишье. Небольшого оживления спроса следует ждать начиная с марта 2022 года"

Егор Сусин, - управляющий директор "Газпромбанк Private Banking", 3 ноября 2021, источник

"В 2022 году рефинансирование в рамках семейной ипотеки может остаться единственной возможностью перекредитоваться для ипотечных заемщиков. Как правило, люди рефинансируют кредиты, оформленные за последние три–пять лет, а те рыночные ставки по ипотеке, которые будут в следующем году, будут выше или сопоставимы с теми, что мы видели в последние годы, и стимулы к рыночному рефинансированию резко снизятся"

Сергей Зайцев, - руководитель центра новостроек федеральной компании "Этажи", 3 ноября 2021, источник

"За последнюю неделю спрос на новостройки вырос на 39%, на вторичное жилье — на 11,9%. Многие из тех, кто уже подбирал жилье, постарались максимально ускорить совершение сделки, как минимум заключив предварительный договор до начала нерабочих дней. Также активизировались люди, которые опасаются затяжного локдауна и растущей инфляции — они решили вложить свои сбережения в недвижимость. Россиян тревожит вероятность ухудшения эпидситуации и связанного с этим снижения доходов, дальнейшего повышения ключевой ставки и разгона инфляции. При таком сценарии в том числе может встать под вопрос одобрение ипотеки"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 3 ноября 2021, источник

"Ипотечный сентябрь был понятным и ожидаемым. Накопленный эффект от трёх кварталов по выдаче в денежном выражении  почти на 50% превышает уровень прошлого года, третий квартал на 7% больше, а сам сентябрь уже на 5,25% хуже. Ставки предложения растут непрерывно, а вот ставки по факту выдачи в сентябре чуть припали относительно августа. Тренд на повышение ставок остался непрерывным и продлится до весны, а дальше узнаем"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", 3 ноября 2021, источник

"На вторичном рынке (столичного региона - прим.ред.) продолжается остаточный рост цен на фоне дефицита ликвидного предложения. За период ажиотажа люди раскупили почти все адекватно оцененные квартиры, а новыми рынок пополняется медленно. На "вторичке" многие продают жилье, чтобы купить что-то получше, как правило – новостройку. Однако из-за очень значительного подорожания новостроек и фактического завершения льготной ипотеки в Москве найти подходящий по цене вариант на первичном рынке сейчас трудно, поэтому часть продавцов "вторички" решили повременить с продажей своей недвижимости. А те, кто все-таки выходит на рынок, ориентируются на средние, то есть завышенные цены.

Как следствие, рынок оказался в патовой ситуации: как отмечают риелторы, продаются только квартиры с дисконтом – но это лишь 20% рынка, а остальные 80% висят мертвым грузом. Но вечно это продолжаться не может. По всей видимости, в ближайшее время рынок захватит стагнация. В наилучшей ситуации, скорее всего, окажется Подмосковье, где еще можно купить относительно доступное жилье – именно туда перетекает спрос из переоценённой Москвы"

Татьяна Ананьева, - руководитель отдела загородной недвижимости офиса МИЭЛЬ "Сущевский", 4 ноября 2021, источник

"В целом по России спрос на загородные дома (после расширения льготной ипотеки на частные дома - прим.ред.) увеличится. Но по Московскому региону увеличится не сильно, так как 3 млн рублей — мало для строительства или приобретения участка с подрядом в Москве или области. Это маленькая сумма, особенно учитывая рост цен на товары и строительные работы в нашем регионе...  Программа подойдет покупателям, у которых есть большая часть средств, и как раз не хватает суммы в пределах 3 млн рублей"

Алексей Попов, - руководитель "Циан. Аналитика", 4 ноября 2021, источник

"Сумма в 3 млн рублей действительно не так актуальна для Московского региона. Здесь даже в относительно непрестижных восточных секторах (к примеру, вдоль Горьковского и Егорьевского шоссе) средняя цена дома с городским уровнем комфорта (наличием газа, водоснабжения и канализации) превышает 12 млн рублей. В пригороде «среднего» регионального центра (условных Пензы или Ижевска) полноценный дом сейчас стоит около 5-6 млн рублей, то есть 3-миллионный лимит является хотя и более привлекательным предложением [в отличие от Москвы], но не панацеей для моментального решения жилищного вопроса. <...> Население все больше осознает преимущества жизни за городом. Развитие сервисов по доставке товаров и все большая автомобилизация усиливают процесс. За счет ажиотажного спроса 2020 года большинство доступных предложений индивидуальных домов на рынке было распродано и многие решились на строительство. Почти любые варианты льготирования предоставления ипотечных кредитов на загородное жилье будут востребованы"

Максим Назаренко, - президент Ассоциации ИЖС, 4 ноября 2021, источник

"Программа (льготная ипотека на частные дома - прим.ред.) — дополнительный хайп для рынка. Она не взвинтит спрос. Построить дом даже в Екатеринбурге стоит не меньше 5-6 млн рублей. Это программа хороша для тех, у кого уже есть недвижимость и кто подумывает переехать загород. Они могут продать квартиру, взять 3 млн в ипотеку и построить дом. В остальных случаях программа вряд ли рабочая"