Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #144

"Рост цен на недвижимость не имеет отношения к строительной отрасли. Она как раз процветает. Построят столько, сколько нужно. Вопрос в макроэкономических условиях и проблемах экономического роста. Если экономика не растёт, доходы стагнируют или падают, то рано или поздно даже успешно развивающаяся отрасль окажется в тупике. Она ведь не может работать в отрыве от общей экономической ситуации. А она сейчас неблагоприятна. Экономического роста нет из-за ограничений нынешней экономической модели. Она требует изменений, но этого не происходит...

Мы одновременно говорим о доступном жилье и дешевой ипотеке. Но эти понятия противоречат друг другу. Ведь доступное жильё — это далеко не всегда дешёвая ипотека. Скорее, наоборот. Дешёвая ипотека нужна, прежде всего, банкирам и риэлтерам, скупающим квартиры. Они потом их перепродают и наживаются на этом. В результате цена на жильё растёт, хотя конечных покупателей становится всё меньше. Даже ЦБ в последнем отчёте отметил, что потенциальных заёмщиков ипотеки просто не осталось! Все, кто мог, уже ипотеку получили. Так что ситуация, сложившаяся сейчас на рынке жилья — это преддверие больших проблем, которые будут переложены на государство. Ведь государство не может допустить, чтобы миллионы граждан вылетели из своих квартир из-за того, что не могут выплачивать ипотеку. Да и банки, в конечном итоге, могут обвалиться, тогда еще и их придётся поддерживать, хотя они сами такую ситуацию и нагородили"

Станислав Тывес, - заместитель председателя правления "Уралсиба", 13 декабря 2021, источник 

"Льготная ипотека привела к росту цен на жилье в России примерно на 20%, хотя показатель различается от региона к региону. Сейчас льготная программа, по сути, свернута, а ставки по кредитам растут. В итоге количество заявок на ипотеку снижаются. Дальше это должно привести к полной остановке роста цен на жилье или даже их снижению на 5–7% в ближайшее время. То есть если говорить про пузырь, то только с точки зрения цен на недвижимость. По качеству ипотечных портфелей проблем нет, оно почти идеальное"

Ася Левнева, - директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина", 14 декабря 2021, источник

"До введения льготной ипотеки застройщики слишком долго сдерживали цены ради поддержания спроса, поэтому теперь активно использовали ажиотаж для наращивания финансовой базы, чтобы повысить свою устойчивость в экономический кризис. На сегодняшний день население уже закредитовано, поэтому в ближайшее время нас ждет снижение спроса и стабилизация цен.

По поводу заемных средств: стоимость ипотечного продукта зависит не только от ставок, но и от периода кредитования, суммы кредита, дополнительных платежей и других составляющих, на которые клиенты обращают меньше внимания. Низкая процентная ставка служит хорошим маркетинговым ходом: она привлекает покупателей и порой выполняет роль прикрытия для более жестких условий договора. При сокращающемся платежеспособном спросе банкам и девелоперам невыгодно отказываться от такого рабочего инструмента, как доступные ипотечные ставки. Ставки будут плавно расти до тех пор, пока падение спроса не станет критичным для экономики банков и компаний"

Александра Бурико, - член правления, старший вице-президент Сбербанка, 15 декабря 2021, источник 

"Рост розничного кредитования (в 2022 году - прим.ред.) замедлится по сравнению с 2021 годом, но тем не менее мы ожидаем двузначный рост – в целом по рознице 10-12%. Конечно же, там останется ключевым драйвером ипотека с ростом 12-14%"

Андрей Бриль, - вице-президент Российской Гильдии управляющих и девелоперов, 15 декабря 2021, источник 

"Наше мнение — на рост объемов, на рост цен (на жилье - прим.ред.) и вообще на благополучие отрасли повлияли девальвация и переход на эскроу-счета. Последний фактор привел минимум к 20%-му росту цен. И эта цифра называлась еще в 2016 году.

Почему-то все очень горюют по поводу роста цен на жилье, вроде бы плохо, но это странное заявление. Жилье это ведь не колбаса — это актив, причем единственный 100%-й актив жителей нашей страны. Это их собственность, которая передается по наследству, их залоговый актив, который позволяет мобилизовать их кредитный средства. Если вы купили на фондовом рынок акцию «Роснефти», а она завтра начинает дешеветь, причем дешеветь каждый день — вы что себя хорошо чувствуете? Нет, вы в панике, вы нищаете каждый день. Поэтому когда снижаются цены на жилье — у нас нищает каждый житель страны. Абсолютно удивительная ситуация, что эту банальную вещь не объясняют наши эксперты ни жителям страны, ни нашим руководителям. Когда в стране снижаются цены на жилье — это прямая дорога к кризису.

Если снижаются цены на жилье — вы беднеете реально, вы теряете возможность брать кредиты, потому что у вас нет залогов, вы перестаете потреблять, инвесторы перестают инвестировать в этот актив, потому что нет смысла — цены то снижаются, и никакие экономические модели не работают. Странная ситуация, когда беду для всего народа считают счастьем"

Алексей Гальцев, - основатель компании Realiste, 15 декабря 2021, источник 

"Весь этот год мы писали о том, что рынок перегрет и не прекращает расти. Результатом такого положения вещей стал суммарный рост стоимости жилья с начала пандемии на 39% и примерно на 24%, по нашим данным, за 2021 год. Но так не может продолжаться бесконечно. Сейчас покупательская способность населения снизилась. Реальные доходы, которыми располагает население, становятся меньше.

Цены же за квадратные метры добрались до небывалых высот и начинают стабилизироваться. И в этом хорошая новость. Плохая новость в том, что, по результатам расчетов аналитиков Банка России, льготных или более комфортных условий по ипотеке не стоит ожидать как минимум до 2025 года. Они возможны только в наиболее нуждающихся регионах. Итог: доступной ипотеки больше не будет.

Еще один момент: число выдаваемых ежегодно ипотечных кредитов тоже хотят ограничить. При этом девелоперы продолжают строить и будут строить примерно в 1,5 раза больше, чем смогут купить люди, которым начнут выдавать ограниченный объем ипотеки, да к тому же на «нельготных» условиях. Объемы жилья, вводимого в эксплуатацию в России, растут ежемесячно. Между тем Банк России рекомендовал выдачу только 0,5 млн кредитов ежегодно до 2025 года (иначе к 2030 году, по мнению аналитиков, возможно резкое падение спроса и крах рынка). А такой объем ипотеки сформирует спрос лишь на 27 млн кв. м вместо 42 млн кв. м, которые ежегодно строятся. Что это значит для покупателя недвижимости? Цены на новостройки перестанут ползти вверх, однако они не станут заметно доступнее для тех, кто рассчитывал на ипотеку"

Олег Лагуткин, - генеральный директор БКИ "Эквифакс", 16 декабря 2021, источник 

“На ипотеку оказывают сильнейшее влияние сразу несколько разнонаправленных факторов. С одной стороны — рост ключевой ставки, на которую ориентируются банки при определении процентных ставок. С другой стороны, это компенсируется продолжающейся, хоть и измененной программой государственной поддержки ипотечного кредитования. Но несмотря на все сложности, ипотечное кредитование на протяжении последних месяцев остается основным и практически единственным драйвером роста кредитования физических лиц, так как все иные виды кредитования демонстрируют негативную динамику...  Развитие рынка в декабре будет зависеть от действий государства по поддержке сегмента и вектора денежно-кредитной политики. Но, скорее всего, маркетинговые акции застройщиков и банков во многом компенсируют негативный эффект роста ставок по ипотеке, наблюдавшийся в последнее время, и можно ожидать положительной динамики"

Евгений Дячкин, - вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ, 16 декабря 2021, источник 

"Московский рынок недвижимости в этом году побьет сразу два рекорда. Во-первых, за январь-ноябрь в столице введено в эксплуатацию порядка 6,5 млн квадратных метров жилья, что является максимальным показателем за последние 56 лет. Во-вторых, рынок ипотеки может достичь рекордных 1,87 трлн рублей, на треть превысив результат прошлого года. Интерес жителей Москвы и области к покупке недвижимости очень велик, чему способствуют высокая активность девелоперов, стремление клиентов расширить свои «квадратные метры» за счет «семейной ипотеки», а также сохраняющаяся инвестиционная привлекательность ряда жилищных проектов"

Юрий Ильин, - вице-президент по рынкам капитала и корпоративным финансам ГК ПИК, 16 декабря 2021, источник 

"Мы ожидаем, что с учетом семейной ипотеки доля (ипотечных сделок в общем объеме продаж ПИК в 2022 году - прим.ред.) не опустится ниже 70%. По итогам трех кварталов текущего года доля ипотечных сделок в продажах ПИК составила 77%. Более высокие ипотечные ставки, скорее всего, станут реальностью следующего года. Но они все равно находятся на достаточно низком уровне с точки зрения исторической ставки в России. Наверное мы увидим то, что покупатели привыкнут к более высоким ставкам. Потому что есть тенденция того, что покупатели ко всему привыкают, это было видно по динамике продаж в этом году. Был определенный, безусловно, спад, после чего случилась адаптация, и сейчас видим новый подъем, в частности, подогреваемый опасениями, что ставки будут выше"

Ирина Качурина, - вице-президент ВТБ, 16 декабря 2021, источник 

"Наш прогноз на 2022 год — что базовая ставка будет двузначной, тут сомнений уже никаких нет. Банки до последнего держат ставки по ипотеке на минимальных значениях, чтобы поддержать спрос, чтобы выполнить планы свои, планы продаж застройщиков. (...) Очень аккуратно поднимаем ставки. Но, наверно, сейчас уже такая ситуация, когда критический рост... Среди инструментов, которые позволили бы сохранить спрос на ипотеку, эскроу-дисконт - возможность использовать деньги на эскроу-счетах на снижение ставки по проектному финансированию или субсидирование ставки по ипотеке. Также хорошо себя показало субсидирование ипотечной ставки от застройщика. Суперинструмент, который сейчас в наших продажах составляет решающую роль"

Ирина Качурина, - вице-президент ВТБ, 16 декабря 2021, источник 

"Такие обращения (по ипотеке с нулевым первоначальным взносом - прим.ред.)  есть, я не буду скрывать, не могу сказать, что они массовые, но они есть. Предложения от государственных банков — я думаю, что не ждать. Потому что Центральному банку такая идея не нравится. Массовых программ таких точно не будет. Не исключаю, что будут адресные программы, но мы совместно с нашими партнерами и коллегами обсуждали, вызовет ли такая программа какой-то ажиотажный спрос, и решили, что в принципе нет. У тех, кто задумывается о покупке квартиры, все же имеет какие-то накопления"

Александр Цыганов, - завкафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ, 16 декабря 2021, источник 

"В общедоступных ипотечных программах ставка достигнет 10% и может превысить этот параметр. В то же время, психологически этот барьер очень важен, и двузначную ипотеку постараются, хотя бы и формально, сдержать. Кредит для надежных и интересных банку заемщиков будет предлагаться по ставке, меньшей 10%, но в случае недостаточного уровня кредитоспособности заемщиков будут применяться повышающие коэффициенты"

Игорь Рапохин, - старший стратег по долговому рынку SberCIB Investment Research, 16 декабря 2021, источник 

"В нашем базовом сценарии в 2022 году ставка (ключевая - прим.ред.) достигнет 9% в первом квартале после повышения на 100 б. п. в декабре 2021 и на 50 б. п. в первом квартале 2022 года. К концу года она опустится до 8,25%. Курс доллара на конец 2022 года должен составить 67 рублей. В пессимистичном сценарии после повышения ставки в декабре 2021 года на 100 б. п., ЦБ повысит ее в первом квартале еще на 150 б. п. На конец 2022 года ставка составит 9,25%, а доллар будет стоить 73 рубля. В целом финансовый рынок уже сейчас закладывается на ставку 9,5%... Повышение ставки сейчас поддержит рубль и усилит уверенность участников рынка в том, что к концу 2022 года инфляция сможет вернуться к 4%”

Наталья Трунова, - аудитор Счетной палаты РФ, 16 декабря 2021, источник 

"По итогам 2020 года цены на жилье на первичном рынке выросли в среднем на 12% по отношению к 2019 году. В 2021-м, по оценкам, от 15% до 30% по разным регионам. Здесь много факторов: изменение цен строительных материалов, ажиотажный спрос 2020 года и так далее. Но мы видим, и эксперты Института экономики города это подтверждают, что доступность жилья снизилась впервые за 12 лет, с кризисного 2008 года.

Параллельно с этим растет общий объем задолженности граждан по ипотеке и уровень кредитной нагрузки в целом. По данным ЦБ, задолженность по жилищным кредитам на 1 ноября в целом по России составила 11,4 трлн рублей, увеличилась по сравнению с аналогичной датой ранее на более чем 25%. Рост задолженности по ипотеке происходит в условиях роста общей закредитованности населения. Уровень долговой нагрузки в середине 2021 года вырос на 8% и составил 35% от совокупного дохода семьи. В целом вопрос доступности жилья относится не только к строительному комплексу, но к социально-экономическому блоку и тем направлениям, которые обеспечивают рост доходов населения"

Сергей Шлома, - директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, 16 декабря 2021, источник 

"Часть квартир, приобретенных в 2020-21 году на волне ажиотажного спроса, выйдут на столичный рынок аренды... В 2021 г. каждый пятый покупатель приобретал квартиру с целью сохранения сбережений, но как только прекращение роста цен на недвижимость станет очевидным, они переориентируются на банковские вклады... Как мы и предполагали, предложение и сроки экспозиции постепенно растут, – это означает перспективное снижение количества сделок. В очередной раз мы станем свидетелями трансформации вторичного сегмента масс-маркета – из рынка продавца он превращается в рынок покупателя. Учитывая, что 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка части из них, и, как следствие, значительно ослабить общий спрос...

Что касается цен, считаю, что потенциал для их дальнейшего роста практически исчерпан, и в лучшем случае для продавцов средняя стоимость останется на уровне, достигнутом в 2021 г. При снижении стоимости реализации часть продавцов снимет квартиры с продажи и будет получать доход от сдачи их в аренду, пока рынок снова не повернется лицом к продавцу"

Ирина Радченко, - президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 16 декабря 2021, источник 

"От того, что себестоимость растет, застройщики не могут позволить себе опускать цены. Спрос диктует цену на предложение, и он остается высоким. Хочу подчеркнуть, что во всем мире рост цен на недвижимость двухзначный. Локдаун способствует тому, что люди переезжают и расширяют свое жилище. У тех россиян, у кого были накопления, перевели свои средства на котлован. Хороший маркетинговый ход был предпринят в сторону льготной ипотеки. Хотя какая она льготная, если  ключевая ставка была 4,25%, а ипотека под 6,5%. Сейчас идет некое противостояние. Новые, платежеспособные покупатели не генерятся нашей экономикой, потому что доходы граждан не растут, а те инвесторы, у которых были деньги, реинвестировали их во что-то более надежное. Нового платежеспособного класса в России нет. Какие бы танцы с бубнами не были вокруг ипотеки, сейчас она уже составляет 9,8% плюс страховые, а это настоящий холодный душ для строителей"

Екатерина Щурихина, - младший директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА", 17 декабря 2021, источник 

"Большинство банков повысит их (ставки по ипотеке - прим.ред.) на меньшую величину, чем была увеличена ключевая ставка. Ставки ряда банков могут приблизиться к 10%, но вряд ли в ближайшие три месяца превысят этот психологический рубеж. Банки стремятся удерживать позиции в ипотеке, повышая ставки медленнее, чем растет ключевая, частично жертвуя маржой. Кроме того, среднерыночный уровень ставок будет сдерживаться широким распространением льготных госпрограмм"

Валерий Пивень, - старший директор, руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 17 декабря 2021, источник 

"Значительного роста ставок (по ипотеке - прим.ред.) именно из-за этого повышения (ключевой ставки - прим.ред.) мы не ожидаем — цикл ужесточения монетарной политики продолжается уже достаточно давно. Спрос, несмотря на рост ставок, до настоящего момента оставался достаточно высоким. Рост к двузначным показателям в 2022 году не является нашим базовым сценарием"

Михаил Доронкин, - управляющий директор рейтингового агентства НКР, 17 декабря 2021, источник

"Ведущие ипотечные банки уже заложили декабрьское повышение ключевой ставки в своих действующих продуктах и заблаговременно повысили ипотечные ставки в конце ноября — начале декабря. Тем не менее повышение ставок отразится на рынке с определенным лагом — в конце года основной объем кредитов будет выдан по одобренным заранее кредитам с более низкой ставкой"

Ирина Доброхотова, - председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", 17 декабря 2021, источник 

"Популярность жилищных кредитов почти одинакова и при ставках 6,5%, и при нынешних 8–9% годовых. Если в период действия льготной ипотеки в Москве заем на покупку квартиры оформляли от 58% до 67% покупателей, то после 1 июля — от 58% до 62%. Разница незначительная, падение доли ипотеки еще на 1–3 п.п. не изменит ситуацию на рынке недвижимости. <...> Там, где цена (на жилье - прим.ред.) на 20% выше, чем в среднем по локации, придется демпинговать. В целом мы ожидаем стабилизации рынка в 2022 году и снижения роста цен до уровня инфляции, ежемесячных колебаний до плюс-минус 1–2% в месяц. <...> Люди по мере повышения ставок готовы брать кредит на больший срок, но отказываться от него не готовы. На крупнейших субрынках — в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске, Тюмени — ситуация полностью аналогичная: растет ставка, растет срок среднего кредита"

Надежда Коркка, - управляющий партнер компании "Метриум", 17 декабря 2021, источник 

"Удорожание ипотеки не окажет значительного влияния на спрос... Если первичный рынок будет поддержан специальными предложениями от банков и застройщиков, то покупательский интерес к вторичной недвижимости, вероятно, продолжит снижаться... Сейчас первичный рынок уже достиг состояния баланса: факторы, которые могут привести как к значительному росту цен, так и к их существенному снижению, уравновешивают друг друга. Подобный тренд продлится до февраля 2022 года. Дальнейшая ситуация будет определяться в том числе темпами инфляции. Сейчас она составляет порядка 8,4% в годовом исчислении и вряд ли существенно снизится в ближайший год. Поэтому в следующем году следует ожидать периода высоких инфляционных рисков, что повлечет за собой рост цен на жилье, сопоставимый с инфляцией в годовом исчислении. <...> Если среднерыночная ставка по ипотеке на новостройки вырастет до 11–12%, то государство будет вынуждено в очередной раз спасать рынок, запустив новые программы поддержки или актуализировав действующие"

Михаил Хорьков, - руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 17 декабря 2021, источник 

"Процесс повышения ключевой ставки начался весной 2021 года, с отметки в 4,25%. К настоящему моменту этот показатель вырос в 2 раза. Ставки по ипотеке до последнего времени игнорировали это движение. Средний показатель по рынку в марте 2021 года составлял 7,23%, а к октябрю вырос лишь до 7,7%. По договорам долевого участия в строительстве рост еще менее заметный с 5,9% до 6%.

Потенциальные покупатели в течение 2021 года жили у условиях растущей инфляции и высоких инфляционных ожиданий. Страх обесценивания капитала и ожидаемого роста ставок по кредитам стали главным фактором поддержания высокого спроса на рынке жилья. Но страх - работает лишь в краткосрочном периоде. А ставки ипотеке, на фоне решений ЦБ, уже не смогут оставаться такими же в 2022 году. Рыночные условия складываются не в пользу рынка жилья. Но в последние годы его движение не всегда логично и рационально. Как будет развиваться ситуация в 2022 году во многом зависит от решений правительства и новых рыночных и ипотечных подпорок. Вопрос лишь в том, когда они будут презентованы рынку. До завершения действующей льготной ипотеки осталось полгода. "Бегство от инфляции" перестанет работать на пользу рынка жилья еще раньше. Пора начинать думать об этом"

Михаил Беляев, - эксперт Российского института стратегических исследований, кандидат экономических наук, 17 декабря 2021, источник 

"Повышение Центробанк ключевой ставки не поможет в борьбе с инфляцией, зато приведет к подорожанию кредитов... Естественно, повысится кредит потребительский, причем повысится достаточно серьезно. Повысятся все ставки, которые имеют отношение к кредиту. Не только к людям, но и к промышленным предприятиям. Повысится ипотека, а также немного — ставки по депозитам. Еще больше затруднений у людей вызовет то, что повышенная ключевая ставка до 8,5% — она затрудняет практически до запретительного уровня работу промышленных предприятий, то есть компаний из сферы услуг и промышленности. Людям придется на некоторое время отложить планы по созданию рабочих мест, повышению заработных плат. Также придется подождать с развитием экономики и наполнением бюджета.

Центробанк объясняет это тем, что пытается бороться с инфляцией. Инфляция, по его мнению, является самым крупным злом, которое может существовать и угрожать благополучию населения. Но дело в том, что у нас инфляция немонетарного характера. У нас корни инфляции кроются не в кредитно-денежной сфере, а в сфере организации торговли, других отраслей, где крупные компании диктуют свою волю и свое представление о ценах. Повышение ставки не отображается на инфляции — по крайней мере, в краткосрочной перспективе"