Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #147

"Полагаю, что в первом полугодии 2022 года относительно стабильный спрос на ипотечные продукты сохранится, однако он может постепенно затухать к концу года. Переписать уровни рекордного 2021 года по объему сделок не получится. Негативное влияние оказывает изменение программы льготной ипотеки и, что более важно, рост процентных ставок в экономике"

Илья Ильин, - начальник отдела анализа банковского и финансового рынков Промсвязьбанка, 6 января 2022, источник

"Ожидаем, что в 2022 году прирост ипотечных портфелей банков составит около 12-14%, общий ипотечный портфель по системе достигнет 12,5-13 триллионов рублей, объем выдач составит 4,0-4,5 триллиона рублей"

Стин Якобсен, - директор по инвестициям датского Saxo Bank, 9 января 2022, источник

"Цены на недвижимость в 2022 году по всему миру начнут стабилизироваться, хотя вряд ли снизятся... Стоимость денег еще не выросла, несмотря на то, что у нас уровень инфляции в Европе составляет 4%, а в США — почти 7%. Но если мы посмотрим на 2022 год, я думаю, что будет "встречный ветер", который будет поэтапно разворачивать сектор недвижимости просто потому, что стоимость капитала растет, и, следовательно, может быть, произойдет не падение, а стабилизация цен. У населения сокращается объем свободных денег на фоне роста инфляции в мире"

Константин Енин, - управляющий директор “Открытие Research” банка “Открытие”, 10 января 2022, источник

“В 2022 году рынок будет стремиться к равновесному состоянию. Первичный рынок будет поддерживаться множеством сохраняющихся льготных ипотечных госпрограмм. В октябре 2021 года в 16 регионах России средний выдаваемый ипотечный кредит был меньше чем 3 млн рублей. Еще в 26 регионах сумма кредита была в пределах 3-3,5 млн рублей. То есть почти половина регионов страны укладываются в максимальный размер кредита по государственной программе льготной ипотеки. И, следовательно, все еще могут рассчитывать на субсидированную ставку по госпрограмме вплоть до середины 2022 года. Кроме того, на Дальнем Востоке действует своя госпрограмма, которая позволяет сохранять доступность ипотеки на высоком уровне даже на фоне роста цен на жилье.

При этом на первичном рынке застройщики будут стараться сохранить рост экспонируемых цен. Однако с учетом продолжающегося пока цикла повышения ключевой ставки наиболее вероятным сценарием становится сохранение ставок по ипотеке на протяжении большей части 2022 года в диапазоне 10-12%. Что в совокупности с завершением цикла ажиотажного спроса будет вынуждать застройщиков давать дополнительные прямые и скрытые скидки. Цены на вторичное жилье будут сохраняться примерно на текущем уровне во многом благодаря инерции рынка. В совокупности среднегодовая фактическая цена продажи квартир может снизиться по отношению к уровням конца 2021 года на 3-5%.

Несмотря на некоторое снижение цен, неизбежное удорожание ипотеки повлияет на выдачи и рынок жилья. «Открытие Research» ожидает, что в 2022 году спрос начнет возвращаться к относительно умеренным уровням допандемийных 2018-2019 годов, когда ставки по ипотеке были близки к нынешнему прогнозируемому диапазону. По сравнению с этим периодом выдачи в 2022 году могут оказаться на 10-15% выше, в том числе благодаря большей господдержке ипотеки. Вместе с тем количество выданных ипотечных кредитов в 2022 году будет значительно уступать рекордным показателям 2020-2021 годов…По итогам 2022 года, по нашим оценкам, объем выдач может составить 1,2-1,3 млн ипотек на сумму 4,2-4,4 трлн рублей, что на 20-25% меньше нынешних показателей”

Алина Розенцвет, - генеральный директор Национального рейтингового агентства (НРА), 10 января 2022, источник

"По базовому прогнозу НРА, в начале года Банку России придется еще несколько раз закручивать антиинфляционные гайки и увеличивать ключевую в среднем по 50 б.п. В базовом варианте к лету ключевая ставка станет двузначной — 10,5%. В соответствии с негативным прогнозом возможно движение и за пределы 12%, продолжение повышения ставки даже в 2023 году. А в благоприятном сценарии произойдет "заякорение" инфляционных ожиданий, и эффект ужесточения денежно-кредитной политики сработает. Тогда если ключевая и будет чуть-чуть повышаться в начале года, то не столь масштабно и к концу 2022-го составит 7,5–8%...

Таких темпов роста (выдачи ипотеки — прим.ред.), как в последние полтора года, мы не увидим. Тем не менее НРА считает, что потребность в заемных средствах для приобретения недвижимости у населения сохраняется, а значит, выдачи продолжат стабильный рост — на 15% по отношению к 2021 году... Мы ждем, что продлят (льготную ипотеку — прим.ред.), поскольку это вопрос социальный и в конечном итоге политический. Но спрос на нее зависит от того, какой в итоге окажется ставка. Весьма возможно, что программа будет видоизменена, с тем чтобы она решала приоритетную задачу — обеспечение населения доступным жильем, особенно в регионах. Имело бы смысл подумать, как исключить из нее инвесторов, например, разработать дополнительные условия участия в программе, включая экономически дестимулирующие, например, невозможность продажи в течение какого-то времени ипотечной недвижимости, приобретенной по программе.

Думаю, что ставка льготной ипотеки все равно окажется несколько ниже ключевой. Я уверена, что при принятии решений будут опираться не столько на стоимость денег, сколько на способность населения оплачивать такого рода кредиты... За рамками льготной ипотеки, по ожиданиям НРА, ставки в среднем будут превышать уровень ключевой на 1–1,5%. То есть по стандартной ипотеке вполне можем достичь двузначных ставок в 2022 году"

Илья Володько, - директор консалтинговой компании Macon, 10 января 2022, источник

"Решение российских банков по увеличению ипотечной ставки вызовет непропорциональное падение спроса. При росте ставки на 1% можно смело закладывать снижение спроса на 10%. При этом за последние полгода средневзвешенная ставка увеличилась процента на три. Поэтому можно прогнозировать снижение спроса на треть. Это критично для рынка. <...> Снижение спроса скорее всего будет иметь долгосрочный характер. Это ситуация будет продолжатся, как минимум, 1-2 года, соответственно возникнет тренд на снижение стоимости квадратного метра. Особенно это заметно будет в таких городах, как Краснодар и Сочи, где рост стоимости недвижимости за последние полтора года был наиболее высоким. Если в некоторых городах России он составил 20-25%, иногда 30%, то в этих городах Кубани произошло удвоение, утроение цен. Одним словом, чем больше был скачек стоимости квадратного метра, тем глубина предстоящего падения спроса будет ниже"

Евгений Шитиков, - директор розничных продуктов банка "ДОМ.РФ", 10 января 2022, источник

"Повышение ставок (по ипотеке - прим.ред.) будет носить временный характер и не превысит 0,7–1,5 п. п. в среднем по рынку от текущих значений. Начиная со второй половины года даже возможно снижение ипотечных ставок"

Татьяна Решетникова, - заместитель руководителя ипотечного департамента компании "Этажи", 10 января 2022, источник

"С учетом растущей разницы в процентных ставках снижающийся спрос на рынке новостроек в первом полугодии этого года поддержат те, кто решит переориентироваться с покупки вторичного жилья на первичное из-за более доступных ипотечных кредитов. Поэтому какого-то резкого снижения спроса в этих условиях мы не ожидаем. На рынке вторички ситуация чуть сложнее, ипотечные ставки растут, а следовательно, спрос будет снижаться. Уровень его падения будет зависеть от того, насколько собственники готовы снижать цену при продаже своих объектов. Дальнейшее повышение цен и ипотечных ставок приведет к тому, что для части населения готовое жилье будет недоступно в ипотеку. Как показывает опыт, критичным для рынка является уровень ипотечных ставок более 14%"

Екатерина Щурихина, - младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА", 10 января 2022, источник

"По ставкам мы ожидаем, что у отдельных банков они могут превысить 10%, как у ВТБ после повышения, из-за повышения ключевой в декабре. Но все-таки ожидаем, что средние ставки на рынке будут ниже 10% за счет того, что есть льготные программы, что сдерживает повышение именно средней ставки по рынку. Что касается спроса, мы ожидаем, что он будет оставаться на высоком уровне, но ниже значений прошлого года. Соответственно, что будет сдерживать спрос? Более высокие цены на жилье, но здесь двоякое влияние, с одной стороны, кто-то может отказаться от покупки квартиры, но, с другой стороны, будет расти средний размер ипотечного кредита, что будет оказывать повышающее влияние на общий размер выдачи. Сдерживать у нас будут более высокие ставки из-за, опять же, повышения ключевой. Но некоторое позитивное влияние будут оказывать льготные программы. Если льготная программа под 7%, возможно, закончится в середине года, то продолжит действовать семейная ипотека"

Анна Боим, - коммерческий директор девелоперской группы компаний "А101", 10 января 2022, источник

"Объем сделок в первые 10 дней января 2022 года на 50% превысил показатель аналогичного периода прошлого года. Активность покупателей в большинстве случаев объясняется стремлением зафиксировать ипотечную ставку - после повышения ключевой ставки ЦБ до 8,5% в середине декабря 2021 года аналитики спрогнозировали повышение ипотечных ставок до 11% или даже 12,5% уже в ближайшие два месяца"

Алексей Новиков, - директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, 11 января 2022, источник

"Снижение доли ипотечных заемщиков среди покупателей квартир и рост такой доли среди покупателей апартаментов – логичное следствие фактического завершения программы льготной ипотеки, которая субсидировалась государством. То есть до 30 июня граждан больше побуждала к покупке квартиры льготная ипотека, а теперь квартиры и апартаменты находятся фактически в одинаковых условиях. То есть можно говорить о перетекании части спроса от квартир к апартаментам, по нашим подсчетам, эта доля составляет около 15%"

Сергей Шлома, - директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимость", 12 января 2022, источник

"Продавать квартиры станет тяжелее, чем раньше. В 2022 году тенденция роста ипотечных ставок способна вызвать значительное (не менее 20%) сокращение числа сделок на вторичном рынке Москвы. Учитывая, что до 70% сегмента занимают ипотечные покупатели, ухудшение условий кредитования может спровоцировать уход с рынка их части, значительно ослабив общий спрос"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", 12 января 2022, источник

"Если в феврале ЦБ еще раз повысит ключевую ставку (такой сценарий высоковероятен, так как показатели инфляции существенно превышают цель в 4%), увеличение ипотечных ставок продолжится. По предварительным оценкам, к середине года средняя ставка по базовым ипотечным программам может составить 10,5–11%. Удорожание ипотеки в большей степени затронет рынок вторичного жилья, где за прошлый год ежемесячный платеж по ипотеке уже увеличился на 38% (по данным компании «Этажи»). В краткосрочной перспективе под влиянием роста ипотечных ставок спрос на готовое жилье будет снижаться.

Проанализировав свои финансовые возможности, часть покупателей переориентируется на первичный рынок, где затраты на ипотеку съедают меньше семейного бюджета. Как сильно упадет этот сегмент рынка, будет зависеть от готовности продавцов снижать цены. Что касается спроса на рынке новостроек, он сохранится на высоком уровне, но будет ниже значений прошлого года... Как и прежде, большинство сделок (примерно 70%) будут заключаться с использованием заемных средств. Но, по сравнению с прошлым годом, объемы выдачи ипотеки могут снизиться. После 1 июля 2022 года программу льготной ипотеки, на которую сейчас приходится около 20% сделок на рынке, скорее всего не продлят. Однако с учетом изменения условий семейной ипотеки завершение господдержки не будет столь критичным"

Евгений Дячкин, - вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ, 12 января 2022, источник

"Продажи ипотеки в 2021 году стали рекордными за всю историю развития рынка в России и, по нашей оценке, вплотную приблизились к 5,7 трлн рублей. За счет приобретения новой недвижимости качество жизни улучшили около 2 млн россиян, что сопоставимо с населением крупного мегаполиса, причем ВТБ оформил свыше 340 тысяч кредитов. На динамику рынка повлияли отложенный спрос из-за пандемии, активный ввод новых девелоперских проектов, а также рекордно низкий уровень ставок в первом полугодии. 

В 2022 году под влиянием макроэкономики ситуация на ипотечном рынке изменится. По нашим оценкам, рынок ипотечного кредитования в ближайшее время ждет охлаждение. Ужесточение денежно-кредитной политики Банком России отражается на стоимости ипотеки, ставки по которой перешагнули двузначный уровень. В этом году спрос на ипотеку сохранится на фоне развития строительного сектора и совместных предложений банков и застройщиков. При этом многое зависит от возможного продления госпрограммы. В случае ее сохранения объем выдач может снова превысить 5 трлн рублей, в случае завершения – скорректироваться до уровня 2020 года. При этом мы рассчитываем, что правительство предложит выгодные условия для поддержки населения и продолжит господдержку, поэтому серьезного «проседания» рынка мы не увидим"

Наталия Кузнецова, - генеральный директор АН "Бон Тон", 12 января 2022, источник

"(В 2022 году на рынке недвижимости стоит ждать... - прим.ред.) рост ставок по ипотеке выше 10%
Снижение спроса и стагнация средней цены квадратного метра
Рост спроса на малогабаритные квартиры
Перетекание спроса с рынка Москвы в старых границах в Новую Москву и ближнее Подмосковье
Развитие рынка ИЖС, включая ипотечные программы в этом сегменте
Новые совместные ипотечные программы застройщиков и банков
Развитие инновационных методов строительства
Развитие «зеленого» строительства в ответ на запрос потребителя...

В 2022 году установится рынок покупателя, который будет выбирать не только уровень проектов, но и наиболее удобные для него механизмы оплаты. Поэтому совместные программы и субсидированные ставки от застройщиков станут лейтмотивом грядущего года. На фоне снижения доходов и платежеспособного спроса, а также при росте ипотечных ставок, спрос снова будет концентрироваться на малогабаритных планировках. Дальнейшее развитие получит формат готового жилья с полной и предчистовой отделкой"

Константин Апрелев, - вице-президент российской Гильдии риелторов, 12 января 2022, источник

"Основной рост цен состоялся в 2020 году, тогда за полгода цены выросли больше, чем за весь 2021 год. Темпы роста в 2021 году замедлились, в 2022 году замедление продолжится, однако снижения цен мы не ожидаем, это не рынок ценных бумаг, который реагирует на сиюминутное изменение. Для того, чтобы тренд поменялся, нужно полтора-два года. После сильного роста и стабилизации должно пройти не меньше полутора лет, поэтому в лучшем случае в этом году произойдет замедление и, возможно, остановка роста цен, но никоим образом не снижение...

Что касается новостроек, то уже произошла определенная стабилизация. Если посмотреть рекламные кампании, особенно региональные, то во второе полугодие 2021 года уже остановился рост цен во многих регионах, где темпы повышения цен были очень высокими, например, в Ростове и Краснодарском крае. Но в целом, безусловно, на рынке действует общемировой инфляционный тренд, который подталкивает к росту цен и в нашей экономике. Поэтому говорить о том, что произойдет снижение в каком-то из сегментов, пока преждевременно... Если Центробанк понизит ключевую ставку, цены продолжат расти, потому что она, по сути, формирует размер ставок по кредитам и по ипотеке. В этой ситуации ипотека однозначно становится более доступной, что стимулирует спрос. В руках у ЦБ инструмент влияния на то, что будет происходить на рынке недвижимости, с точки зрения формирования спроса и цены"

Надежда Коркка, - управляющий партнер компании "Метриум", 13 января 2022, источник

"Ипотека сохранит роль «первой скрипки» для рынка жилья. По данным Росстата годовая инфляция составила 8,39%, ставка ЦБ – 8,5%. Из-за роста инфляционных рисков в экономике, снижение ключевой ставки в 2022 году маловероятно. Таким образом, ипотечные ставки (без государственных и частных субсидий) будут сохранятся на уровне 10-12%. Это может привести к снижению спроса на ипотеку и сокращению количества сделок на первичном рынке. Однако, для удержания спроса в своих проектах, крупные застройщики, вероятнее всего, будут наращивать портфель ипотечных программ, разработанных с банками-партнерами.

Спрос продолжит перетекать к более доступному предложению... Высокие ипотечные ставки и относительно высокая цена квадратного метра в массовом сегменте «старой» Москвы (263 тыс. руб./кв. м в декабре 2021) позволят ТиНАО перетянуть часть спроса. В свою очередь это может способствовать более активному росту средних цен в Новой Москве. Мы прогнозируем, что на территории ТиНАО по итогам 2022 года рост средневзвешенной цены квадратного метра может составить до 15%. Активность покупателей на первичном рынке Новой Москвы в 2022 году может быть сопоставима с уровнем 2021 года... В 2022 году мы ожидаем умеренную девелоперскую активность... Все основные тренды, выявленные в 2021 году, сохранятся и в 2022 году: уменьшение площади квартир за счет оптимизации планировочных решений, а также рост доли квартир с отделкой"

Юлия Грызенкова, - доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости финансового университета при правительстве РФ, 13 января 2022, источник

"Спрос на жилую недвижимость ограничен реальными доходами граждан, многие из которых нуждались и нуждаются в улучшении жилищных условий. На сегодня в России сформировалась тенденция по уменьшению площади новых квартир и увлечению студиями совсем небольшого размера. В дальнейшем это поддержит спрос на более комфортное жилье, к которому будут стремиться многие современные покупатели малогабариток в случае увеличения доходов. Спрос на новостройки сохраняется, пусть и в менее платежеспособном объеме. Это ведет к сохранению тенденций 2020−2021 годов и сдержанному повышению цен"

Артем Федорко, - глава банка "ДОМ.РФ", 13 января 2022, источник

"Российские рынки ипотечного кредитования и проектного финансирования жилищного строительства не почувствуют влияния санкций США в случае их введения... Эти продукты не пострадают, банк (ДОМ.РФ - прим. ред.) работает в рублевой зоне, и все с этими продуктами будет хорошо. Спрос на жилье и ипотеку носит естественный обоснованный характер. И это одна из тех отраслей, которая будет чувствовать себя неплохо...

В силу того, что такого рода санкции обсуждаются не первый год, в России проведена большая работа по повышению устойчивости финансовой системы и банковской, в частности для того, чтобы продолжать работу в том числе в условиях жестких санкций. Мы видим появление современных платежных сервисов, которые разработал Центральный банк совместно с нашими специальными органами. С точки зрения платежной системы внутри рублевой зоны опасений нет. Но в случае если такие санкции будут введены, негативные эффекты для экономики России будут колоссальными, несмотря на то, что финансовая система, банковская система продолжат работать. Надеюсь, этого не случится"

Сергей Нюхалов, - заместитель директора по продажам ГК "Гранель", 14 января 2022, источник

"Повышение ипотечных ставок приведет к некоторому снижению спроса в первой половине года, но оно не будет критическим. Рынок адаптируется к новым условиям. Поможет в этом госпрограмма по семейной ипотеке, доля которой сейчас 20 и более процентов. Смягчают последствия и совместные субсидированные продукты со сниженной процентной ставкой, когда застройщики компенсируют банкам недополученный доход. Тем не менее повышение цен неизбежно, но оно не будет значительным — на уровне инфляции или чуть выше, около 5-7%"