Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #149

"Сейчас в России строится около 300 тыс. домов, но с ипотекой — не более 10 тыс. домов, 3%. Это просто мизер — с учетом того, что по многоквартирному жилью больше половины сделок сейчас с ипотекой. (...) 108 тыс. семей ежегодно готовы оформить ипотеку по ставкам 8–9% даже с обязательным привлечением подрядчика”

Александр Осин, - аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке "Фридом Финанс", 22 января 2022, источник

"Ипотечные ставки достигнут максимума уже в середине 2022 года. Расчетный базовый справедливый уровень ключевой ставки Банка России на этот год в районе 8-11 процентов годовых. Уровень ипотечных ставок при таком сценарии может достичь даже 16 процентов"

Андрей Бархота, - экономист, 22 января 2022, источник

"Цена денег для банков выросла с начала года по меньшей мере на 2,5-3 процентных пункта. В результате уже к концу первого квартала действующие ставки (по ипотеке - прим.ред.) для покупателей могут находится в диапазоне 10,5-11,5 процента. На этом уровне они останутся до конца года, если не будет геополитических и экономических шоков, а ключевая ставка не превысит 9,5 процента. Причем ставки даже в 11 процентов будут слишком дорогими для покупателей, что будет стимулировать девелоперов поддерживать спрос за счет льготных ставок и скидок. Однако эта практика не может быть бесконечной. В какой-то момент рост стоимости издержек застройщиков потребует компенсации выпадающих доходов"

Алексей Попов, - руководитель ЦИАН.Аналитика, 22 января 2022, источник

"Ставки выше 12 процентов (по ипотеке - прим.ред.) для России могут затормозить развитие рынка и привести к сжатию спроса в два раза и больше, однако вряд ли рынок их увидит. Потому как они могут привести к необходимости масштабного льготирования ипотеки государством. Иначе возможны появления кризисных явления в строительстве и смежных отраслях"

Татьяна Стародумова, - директор по продажам ГК "Меридиан", 24 января 2022, источник

"Повышение ставки рефинансирования, конечно же, повлечет за собой повышение ипотечных ставок. Более того, есть немалая вероятность, что к лету 2022 года господдержка будет отменена окончательно. Это, на мой взгляд, приведет к снижению темпа оборачиваемости жилья на рынке недвижимости (как новостроек, так и вторичного). Люди будут склонны меньше продавать и покупать. Однако к большим темпам снижения запроса в недвижимости застройщики не готовятся. Люди женятся, рожают, переезжают, улучшают свои текущие условия, и это никуда не уйдет, а значит, сохранится та динамика рынка, которая была характерна до введения льготной ипотеки.

Стагнации рынка в связи с увеличением ставок ипотек крупные девелоперы также не прогнозируют — в силу нескольких причин:естественная оборачиваемость объектов; сохранение темпов строительства и предложений на рынке (застройщики строятся на проектные, привлеченные в банках, деньги, и объем м2 следующего года понятен); ставка ипотеки будет выше, но не настолько, чтобы это привело к стагнации. Рост цен, который наблюдался в 2020 и 2021 гг. сохранится, но уже не в таком приросте"

Александр Цыганов, - руководитель департамента страхования и экономики социальной сферы финансового университета при правительстве РФ, 24 января 2022, источник

"Наблюдаемое в РФ снижение темпов роста цен на жилье связано со снижением реальных доходов многих потенциальных покупателей, исчерпанием осознанного отложенного спроса последних лет, повышением ипотечных ставок вслед за инфляцией. Причем инфляция же побуждает спешить с покупкой до очередного подорожания, что удерживает рост цен. Этому же служит уменьшение предложения новых квартир, которые могут придерживаться застройщиками, и заморозка части проектов жилищного строительства, что в Москве уже происходит. В случае же формирования отчетливого тренда на снижение стоимости покупатели начнут выжидать, и это будет усиливать тренд на снижение. Но пока эта тенденция маловероятна.

Скорее всего, в РФ снова вернутся программы стимулирования спроса: скидки на часть квартир, «бесплатные» машиноместа и кладовки, программы трейд-ин распространят на большее числе объектов, будут предоставляться субсидированные застройщиком программы ипотечного кредитования и ссуды на год-два и т.д. Есть и креативные программы предоставления путешествия покупателям квартиры или дополнительно дачного участка"

Виктор Зубик, - основатель управляющей компании Smarent, 24 января 2022, источник

"Застройщикам нет смысла снижать цены на квартиры, как минимум в 2022 году по причине использования эскроу-счетов. А проекты жилых домов, которые вводят в 2022 году распроданы на 80−90%, и остатки квартир могут выкупить просто агентства или крупные брокеры, такие как ПИК брокер (сейчас KVARTA) и продать даже с субсидированной ипотечной ставкой 7−8%.

Сейчас действует семейная ипотека со средней ставкой 5% до 31 декабря 2023 года и, скорее всего, государство с 1 июля 2022 года обновит льготную ипотеку, так как планируют сделать ее постоянной, но с ограничениями. Цена на недвижимость упадут там, где уже продаются выше рынка. Потому что новые проекты у девелоперов только на старте продаж в 2022 году продаются выше рынка. Плюс много готовых квартир с отделкой продаются выше рынка из-за повышенного спроса на такие объекты — тут коррекция или падения неминуемо.

А что касается вторичного рынка, то часть инвесторов и физических лиц, которые удачно купили в 2020 и 2022 годах не будут массово выбрасывать квартиры в продажу на рынок, так как многие хотят сохранить недвижимость в качестве базового и устойчивого актива, вместо денег из-за инфляции. Арендная ставка выросла в Москве более чем на 30% и сейчас можно спокойно сдавать квартиру в аренду и перекрывать ипотечный платеж от льготной ипотеки. Это всё касается только рынка жилья Москвы и Московской области. В регионах России, в том числе в Санкт-Петербурге, откат по ценам точно будет более сильный. Это произойдет потому, что уже есть много сделок, когда после повышения цены своей квартиры в регионах люди пытаются ее продать и переложить деньги в московский рынок"

Александр Викулин, - генеральный директор НБКИ, 25 января 2022, источник

"За 2021 год средний размер рекомендованного семейного дохода российского заемщика, комфортного для обслуживания ипотеки, существенно увеличился (по данным на декабрь 2021 года он составил 90,2 тыс. рублей - прим.ред.). В наибольшей степени на этот показатель повлияли рост ключевой ставки Банка России и рыночных ипотечных ставок, а также существенное увеличение стоимости квадратного метра жилья. Все это привело к удорожанию стоимости ипотечного кредита и рекордным значениям его среднего размера. В то же время динамика доходов населения не компенсировала столь быстрое и значительное удорожание жилья"

Максим Кваша, - эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России, 25 января 2022, источник

"Гражданам понравится (идея о пенсионных накоплениях на покупку жилья - прим.ред.), потому, что они чаще всего либо не понимают, какова судьба их пенсионных отчислений в рамках "замороженной" схемы обязательной накопительной компоненты, либо недовольны результатами управления. Риэлторам и девелоперам — потому что это позволит еще немного поддержать перегретый рынок жилья, сбыть еще несколько миллионов квадратных метров массового жилья, удержав цены на очень высоком уровне.

Но в действительности эта идея — мягко говоря, спорная, если не сказать опасная. Даже если оставить за скобками обсуждение ценового пузыря на рынке недвижимости. Дело в том, что предлагается пожертвовать подготовкой к благополучной старости за счет решения сиюминутных задач. Решений довольно рискованных в долгосрочной перспективе — жилье может не только дорожать, но и очень серьезно — в разы — дешеветь. При этом уровень долгосрочных накоплений в России категорически недостаточен. Отстает от необходимого для поддержания нормального уровня жизни в старости в десятки раз. На самом деле, это одна из самых серьезных социальных и экономических проблем.

Между прочим, риэлторы могли бы серьезно помочь ее решению. Дело в том, что в структуре активов российских домохозяйств жилье, как правило занимает не меньше 90−95%, а часто и больше. Проще говоря, если средние сбережения — порядка 200 тыс рублей на человека, то стоимость жилья, приходящегося на него — порядка 3−5 млн рублей (в Москве — больше). По сути, жилье — единственный капитал в распоряжении российских граждан. Но он, как правило, никак не помогает повысить уровень жизни в старости. Помочь могло бы развитие института обратной ипотеки — инструмента, который позволяет как бы постепенно продавать квартиру, оставаясь ее собственником"

Виктор Шахурин, - генеральный директор УК "УНИВЕР Капитал", 25 января 2022, источник

"Риэлторов, вышедших с инициативой направить пенсионные накопления на покупку недвижимости, можно понять. Рынок недвижимости неимоверно раздут за счет программ льготной ипотеки и сейчас, на фоне их сокращения и роста ставки ЦБ РФ они очень боятся схлопывания рынка. Если цены сильно просядут, это может вызвать цепную реакцию — заёмщики станут сдавать ипотечные квартиры и откупать с рынка жилье на более привлекательных условиях. Банки, в свою очередь, будут выставлять залоги на вторичный рынок, ещё больше роняя цены. Во избежание такого сценария ухватишься за любую соломинку.

Да и правительству РФ не хотелось бы стрессового сценария на рынке жилья... Поэтому власти могут внимательно отнестись к данному предложению. Но эта идея несет в себе очень много рисков. Во-первых, сегодняшним пенсионерам пенсии выплачиваются частично за счет платежей от работающих граждан. Если эти поступления сократятся, бюджету придется увеличить нагрузку. Хорошо, что сейчас конъюнктура удачна и бюджет исполнен с профицитом. Но цены на российский экспорт могут резко просесть, и тогда устойчивость бюджета резко пошатнется. Да и не вполне это справедливо — получится, что налоги в бюджет платят все, включая тех, кто уже на пенсии, а воспользоваться пенсионными средствами для покупки жилья сможет лишь часть граждан, те, чьи пенсионные накопления достаточно серьезны, чтобы их имело смысл направлять на покупку жилья.

Во-вторых, не очень понятно, на что будут жить на пенсии те, кто воспользуется этим вариантом. Не получится ли, что потом они вынуждены будут продавать квартиры, чтобы было, на что жить? И если их будет много, это точно также ударит по рынку недвижимости через какое-то время. В-третьих, неясно, как быть с теми, кто даже с учетом пенсионных средств не сможет выплачивать ипотеку — они, получится, останутся и без квартир, и без пенсий. Возможно, в проекте эти аспекты учтены, или будут учтены на более поздних этапах. Но пока идея выглядит не очень удачной"

Валерий Кочетков, - директор Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость, 26 января 2022, источник

"В первом полугодии 2022 года спрос на кредитование будет поддерживаться с помощью государственных программ льготной и семейной ипотеки, а также совместных программ банков и застройщиков. Спрос на льготную и семейную ипотеку увеличится, перед завершением их действия, поскольку покупатели будут опасаться ухудшения условий кредитования. Это касается и других программ, так как вместе с ключевой ставкой повышается и процент по кредиту для застройщиков. Соответственно доля ипотечных сделок в первом полугодии 2022 будет увеличиваться и может достигнуть 80-85% от общего числа заключенных ДДУ в столице и Подмосковье".

Василий Колташов, - глава Центра политэкономических исследований Института нового общества, 26 января 2022, источник

"Я думаю, что и в 2022 году велика вероятность, что цены на недвижимость в России вырастут еще на 20%. Главное, чтобы они не выросли на 25-30%. У нас низкий ценовой уровень в регионах, и основной рост будет там. Москва, по всей видимости, будет стагнировать либо находиться в незначительном росте, потому что здесь возник разрыв между реальными доходами основной массы жителей: достаточно высокими по российским меркам, но ничтожными по отношению к цене квадратного метра в столице. Возможен рост в Подмосковье — как цен, так и спроса. Но я надеюсь, что в Подмосковье рост никак не превысит 5-8%.

И этот рост цен неизбежен. Важный фактор для удорожания недвижимости: мы наблюдаем рост мировых товарных цен, и в 2022 году он будет очень большой. На новостройки цены будут расти, потому что материалы продолжат серьезно дорожать. И при этом рубль-то не укрепляется. Эта атмосфера тревожности переносится на 2022 год. Ещё есть фактор неопределенности внешнеполитической — провалились переговоры с Западом, мы видим, как фондовый рынок в РФ обрушился. Это означает, что сохраняется атмосфера поиска спасения для своих средств, а традиционным спасением является недвижимость...

Нужно благословить ключевую ставку, потому что ее повышение может быть невыгодно среднему производственному бизнесу, невыгодно фермерам, которые хотят кредитоваться для расширения своего дела, но оно определенно тормозит безумный рост цен на рынке недвижимости. Мы уже почти как в Швеции, как в Англии. А там перспектива такая: безумная, просто заоблачная цена на недвижимость и сверхдешевый кредит. Это та точка, куда мы должны будем прибыть и желательно, чтобы мы туда не прибыли как можно дольше. А может быть, и вообще не прибыли. Как она выглядит — вы берете кредит, он расписан на 40 лет, и вы оплачиваете его двумя поколениями. Высота процентной ставки защищает нас от прибытия в эту точку, когда кредит будет дешевый, спрос резко возрастет, предложение не увеличится, и потребители просто ломанутся на этот рынок, и всю премию заберут продавцы недвижимости"

Валерий Миронов, - заместитель директора института "Центр развития" НИУ ВШЭ, 26 января 2022, источник

"Никаких дополнительных мер по сдерживанию цен на недвижимость (госрегулирование цен, как на сахар и масло, демпфер, как на топливном рынке и т.д.) в текущем году правительство предпринимать не будет... Государство не будет бороться с ценами. При этом льготная ипотека, конечно, может быть, но это уже второй вопрос. Если говорить о регулировании цен для каких-то определенных слоев населения – для льготных слоев да, это может быть, дополнительные ресурсы для этого появились из-за роста цен на сырье, и внеплановых доходов бюджета в 2021 году. Конечно, будет поддержка льготной ипотеки для определенных слоев населения, тем более у нас обеспеченность жильем ниже, чем в странах Центральной и Восточной Европы, в развитых странах «семёрки» – в 2, в 1,5 раза она ниже. То есть нам есть куда стремиться"

Михаил Гольдберг, - руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ, 27 января 2022, источник

"В случае реализации благоприятного макроэкономического сценария ипотечные ставки начнут снижаться уже во втором полугодии, но не достигнут уровня, при котором рефинансирование будет таким же привлекательным, как в начале 2021 года. Скорее, это перспектива 2023-2024 годов... В настоящее время практически весь рост ипотечных ставок, по нашей оценке, уже случился - и в среднесрочной перспективе они, вероятнее всего, будут снижаться"

Эльман Мехтиев, - президент Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА), 27 января 2022, источник

"По статистике финансовые трудности с обслуживанием ипотеки обычно начинаются спустя три года после оформления кредита, доля дефолтов на первом году обслуживания не превышает 0,2%. Сегодня на одного ипотечного заемщика приходится более 1,6 кредита, таким образом, в большинстве случаев заемщик обслуживает один ипотечный кредит и один потребительский... Ипотека остается одним из наиболее стабильных сегментов, так как в залоге находится часто единственное жилье и перспектива его лишиться побуждает клиентов относиться к обслуживанию кредита ответственно"

Алексей Перлин, - генеральный директор девелоперской компании "СМУ-6 Инвестиции", 27 января 2022, источник

"Примечательно, что число сделок на рынке ипотеки (Москвы - прим.ред.) сохранилось во втором полугодии 2021 года. С лета ставки по кредитам значительно возросли, и эта тенденция сохранялась до конца года. Несмотря на это, мы видим, что активность заемщиков сохранилась на высоком уровне, а если и снизилась, то явно непропорционально тому, насколько увеличились ставки. Это свидетельствует о том, что покупатели в целом адаптировались к новым условиям кредитования"

Алексей Попов, - руководитель ЦИАН.Аналитика, 27 января 2022, источник

"С учетом роста ставок по ипотеке и подорожания самой недвижимости, итоговая переплата по ипотеке за 20 лет в среднем по городам-миллионникам будет выше почти в полтора раза — на 45% для тех, кто приобрел квартиру по ценам и ставкам в январе 2022 года, против тех, кто совершил сделку два года назад — в январе 2020 года. Повысить доступность жилья необходимо путем адресного ипотечного стимулирования отдельных категорий граждан. Стоит дополнить категории еще профессиями, помимо военных и т.д. Это более эффективная стратегия, которая не приведет к очередному резкому витку цен, когда субсидированием активно пользовались в том числе инвесторы, очевидно не нуждающиеся в улучшении жилищных условий. То есть субсидирование по-прежнему необходимо, но исключительно адресно, а не в массовом порядке"

Дмитрий Халин, - управляющий партнер Savills в России, 27 января 2022, источник

"Если говорить о подобной льготной программе ипотеки (на вторичное жилье - прим.ред.), государству целесообразно сначала определиться с приоритетами, кого поддержать, кроме военных и многодетных семей, а уже применительно к этим категориям давать возможность получить на определенную сумму льготный ипотечный кредит, чтобы люди не теряли профессию, не уезжали из не самых развитых регионов и городов. Тогда это была бы, действительно, полезная инициатива и поддержка со стороны государства. Если выдавать льготную ипотеку всем подряд, то это приведет лишь к разогреву рынка, повышению цен на вторичку. К тому же, в регионах зачастую подобные схемы используются для получения дешевого кредита. Здесь возможна масса злоупотреблений, в том числе совершение сделок между родственниками, фиктивных сделок, просто для того, чтобы получить большую сумму под льготную ставку. Это, наверное, не совсем то, чего хотели бы добиться законодатели"

Юлия Грызенкова, - доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости, финансового университета при правительстве РФ, 27 января 2022, источник

"Рост ключевой ставки и ипотечных тарифов на несубсидированных государством программах приведут к снижению числа ипотечных договоров в 2022 году. Вероятно сокращение числа новых кредитов на 20−25%, что объясняется исчерпанием наиболее платежеспособного спроса на пике активности весной-летом 2021 года, невыгодностью в 2022 году рефинансирования ипотеки, а также формированием существенного количества граждан, которые решили переключиться на аренду и подождать с ипотекой.

В настоящее время в РФ аренда экономически выгоднее, но арендные ставки растут, и это в перспективе приведет к выравниванию условий и повышению популярности ипотечного кредитования. Многие потенциальные покупатели вынуждены притормозить с покупкой ипотечной квартиры из-за недостатка средств для первого взноса, но часть все же сможет накопить на него и вернуться на рынок, а часть вполне может найти субсидируемые застройщиком программы с минимальным или отсутствующим первым взносом"

Олег Стволинский, - руководитель российского офиса британского агентства недвижимости Real Estate Worldwide, 27 января 2022, источник

"Инициатива (распространение льготной ипотеки на вторичное жилье - прим.ред.) в любом случае похвальная и полезная, так как есть проблема с приобретением жилья во многих городах России. Если строительство не ведется, то деваться некуда – людям необходимо либо иметь возможность купить жилье на вторичном рынке в этом городе, либо куда-то уезжать. Это касается, прежде всего, молодых семей и молодых специалистов, - поколения, которое становится платежеспособным. Эта инициатива может предотвратить «вымирание» по ряду городов, где есть работа, но, конечно, глобально это проблему не решит, пока не будет возобновлена работа промышленности и сельского хозяйства на всех проблемных территориях, чтобы люди перестали уезжать, началась стройка и экономика двигалась вперед.

В регионах объемы строительства существенно меньше, чем в городах-миллионниках. Это объясняется тем, что крупные домостроительные комбинаты были приватизированы большими промышленными группами, а им выгоднее реализовывать объекты недвижимости в крупных городах, где выше спрос. Поэтому в регионах часто бывает строительство на землях садовых товариществ и прочие незаконные вещи, которые потом очень трудно «упаковать» в ипотеку. Строительство сосредоточено в городах-миллионниках, и это большая проблема"

Кирилл Кулаков, - президент саморегулируемой организации "Региональная ассоциация оценщиков", 27 января 2022, источник

"Сегодня в России около 370 городов имеют население от 30 до 100 тысяч человек. Эти населенные пункты не подходят под условия сельской ипотеки. Но и девелоперы экономически не заинтересованы в инвестициях в такие города. Таким образом, население при невысоком уровне доходов не может воспользоваться поддержкой государства при решении жилищных вопросов. Эти факторы способствуют миграции в мегаполисы. При этом расширение ипотеки на "вторичку" малых городов не окажет серьезного влияния на инфляционные процессы, как это случилось с программой строительства в крупных городах. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке в этих городах невысока: если в Краснодарском крае она составляет 50-70 тысяч рублей, то в Псковской области – 20-25 тысяч. Таким образом, если льготную ипотеку расширят на малые города, относительно небольшие средства господдержки будут иметь значительный социальный эффект"

Ирина Киселева, - член комитета по работе с ключевыми партнерами Российской гильдии риелторов (РГР), 28 января 2022, источник

"Это (двузначные ипотечные ставки - прим.ред.) не снизит покупательский спрос на недвижимость. <...> Уже сейчас наблюдается очень активное кредитование по ипотеке самим населением. Связано это с тем, что люди предчувствуют рост ипотечной ставки, а также с неспокойной новостной повесткой. Некоторые клиенты говорят "да тут скоро война с Украиной, лучше сейчас купить, потом вообще кредитовать не будут". Это, конечно, не основная причина почему люди идут за кредитом, но по информации от 27 банков и у всех сейчас куча заявок от заемщиков. Некоторые уже план выполнили. <...> Люди активно идут на ипотеку. Когда ставки были по 12 процентов, люди все равно брали. И не от безысходности. Тут основной фактор в том, что квадратный метр растет в цене. По нашим подсчетам, процентов на 20 за год…

Ипотечная ставка в 2022 году будет составлять 10,5 процентов. Затем, в 2023 году, она начнет снижаться. 2022 год мы пройдем по ставке ориентировочно 10-10,5%. Что будет дальше. Инфляция немного остановится, соответственно ставку будут потихоньку снижать. Не резко, но будут. Потому что целевой ориентир нашего правительства в плане ипотечной ставки для населения это 8-9 процентов. К этой цифре всячески будут стараться вернуться. Но в 2022 году мы не ждем таких цифр”

Александр Цыганов, - заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ, 28 января 2022, источник

"Скорее всего на уровне 8,5% ключевая ставка не остановится и прибавит в течение первого полугодия 2022 года ещё 0,5-1 процентного пункта. Понятно, что вслед за Банком России поднимают ставки крупнейшие ипотечные банки, при этом 10% — психологически важный рубеж для ипотечников, и поэтому ипотечные ставки пока выстраиваются вокруг этой величины, стараясь её не превышать. Это объясняет более сдержанный рост ипотечных ставок по программам без государственной субсидии, чем это могло бы быть вызвано экономической ситуацией и двукратным ростом ключевой ставки в 2021 году"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 28 января 2022, источник

"Сейчас ставки предложения у многих банков по ряду продуктов выше 10%. Этот рубеж практически пройден. В течение февраля однозначные ставки останутся только в льготных программах и совместных программах банков с застройщиками. Для граждан, которые оформят кредиты и готовы сделать большой первоначальный взнос, процент по кредиту может быть снижен в рамках специальных программ в том или ином банке"

Александр Данилов, - глава департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 28 января 2022, источник

"В дальнейшем мы, конечно, ждем более умеренного роста (ипотеки - прим.ред.). Наверное, где-то до 20% в 2022 году. С учетом роста ставок, роста стоимости жилья пока ожидания у нас такие"