Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #150

"Субсидируемые программы будут основным драйвером ипотечного рынка в текущем году и по результатам декабря это уже видно. Население привыкло к ставкам на уровне 6% годовых. Но рыночные ставки уже не такие привлекательные, как год назад. Впрочем, для банков ипотека по-прежнему высококонкурентный продукт, из-за чего банки могут жертвовать своей маржой и не будут так активно повышать процентные ставки, как, например, в необеспеченной рознице. Ипотечный клиент — один из самых ценных для банка, и к тому же долгосрочный, что позволит банку на длинном горизонте осуществлять такому клиенту различные кросс-продажи. При этом если инфляция не будет обновлять новые максимумы, то можно будет увидеть стабилизацию ставок"

Сергей Зайцев, - руководитель центра новостроек компании "Этажи", 30 января 2022, источник

"Сейчас значительную долю сделок на рынке формируют покупатели, получившие одобрение по ипотечным кредитам полтора-два месяца назад. Говорить о падении спроса на этом фоне преждевременно. Новая волна экономической нестабильности снова приведет к оживлению покупателей-инвесторов, стремящихся переложить денежные накопления в недвижимость. Но растущий объем предложения будет сдерживать рост цен на новостройки. Вместе эти два тренда приведут к удорожанию новостроек на уровне инфляционных ожиданий"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 31 января 2022, источник

"Тренд повышения ставок на тренд снижения при хорошем развитии событий может начать меняться летом. Более реально, что он продлится до осени. <...> Цены на квартиры, возможно, стабилизируются на уровне инфляции до 10% в год. При повышении ставок их влияние несколько меняется. Уменьшается покупательская способность. Уходят покупатели квартир ради дешевого кредита. То есть в первую очередь влиять на ситуацию будут фундаментальные факторы роста цен на недвижимость"

Игорь Додонов, - аналитик ФГ "Финам", 31 января 2022, источник

"В нынешнем году я ожидаю определенного "охлаждения" ипотечного сегмента, темпы роста здесь, по моим предварительным оценкам, составят 15-17%. Это будет обусловлено "естественными" факторами - ростом стоимости кредитов и постепенным исчерпанием базы платежеспособных заемщиков на фоне увеличения закредитованности населения. Кроме того, свою роль должны сыграть завершение в середине 2022 года госпрограммы льготной ипотеки, а также усиление эффекта от принимавшихся в прошлом году макропруденциальных мер Центробанка (повышение макронадбавок за риск по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом и др.)...

Столь высоких темпов роста стоимости жилой недвижимости, как в прошлом году, мы, скорее всего, не увидим, но и снижения не ожидается. Помимо спроса, цена недвижимости также определяется и другими факторами, например, стоимостью строительных материалов, которая, вероятно, будет оставаться высокой, дефицитом рабочей силы в строительном секторе и т.д. На мой взгляд, квартиры в этом году будут дорожать примерно на уровне инфляции, возможно, даже несколько слабее"

Василий Колташов, - экономист, 31 января 2022, источник

"В принципе не должно быть никакой льготной ипотеки только в Москве. Дело в том, что московский рынок является в некотором смысле нашим проклятием. Он фантастически переоценен. Это одна из серьезнейших проблем, потому что люди, которые живут и работают в Москве, порой не имеют шансов даже накопить на первоначальный взнос для покупки недвижимости. При этом столица — это сердце экономической активности нашей страны. Но нельзя давать никаких льгот ни банкам, ни застройщикам, ни продавцам. Любая льготная ипотека в Москве — моментально приведет к росту цен. Они и так неподъемные, а станет сверх неподъемными.

Дело ещё и в том, что Москва — является «лабораторией проблем» в области недвижимости. Когда Центральный банк принял решение существенно повысить ключевую ставку в 2021 году, то это имело реальную цель — прежде всего, решить проблемы рынка недвижимости. Но выяснилось, что дешевый кредит привел к росту цен. Объёмы строительства росли менее активно. Получается, что вся премия от льготы пошла не на пользу покупателю, а на пользу продавцу. Там, где запрашиваемая продавцом цена уже является сверхъестественной, нельзя давать дополнительные льготы.

Москва должна быть очень надолго исключена из льготной ипотеки. Город перенаселен, недвижимость переоценена, поэтому льготная ипотека — должна развивать регионы. Там она нужна. Деньги, которые кому-то хочется бросить на Москву, чтобы здесь их «сжечь», превратить в сверхприбыли застройщиков и продавцов — лучше потратить на то, чтобы люди приобретали жилье в регионах”

Алексей Моисеев, - заместитель министра финансов РФ, 1 февраля 2022, источник

"Мы ожидаем стабилизацию, может быть, некоторое сокращение - процентов на 15 в денежном и процентов на 20-25 в количественном выражении - выдачи ипотеки в этом году по сравнению с прошлым годом. После рекордов в 2020 и 2021 годах стабилизация является естественной"

Илья Торосов, - заместитель министра экономического развития РФ, 1 февраля 2022, источник

"Рост объемов розничного кредитования не носит взрывного характера, а происходит плавно. С 1 января 2018 года мы видим структурный сдвиг в кредитовании населения в пользу менее рискованного, долгосрочного ипотечного кредитования. Рост ипотеки связан с мерами господдержки. Ипотечный портфель приблизился к половине от суммарной кредитной задолженности населения, но это хорошая тенденция. Объем ссуд с просрочкой платежей более 90 дней в общем объеме кредитов населению после роста в 2020 году снижается. Причем ипотека — в лидерах по улучшению качества розничных портфелей. При параллельном росте реальных располагаемых доходов населения (за 9 месяцев 2021 года увеличились на 4,1% к аналогичному периоду прошлого года) это — главное свидетельство того, что ситуация на розничном рынке кредитования не является "пузырем""

Михаил Матовников, - главный аналитик Сбербанка, 1 февраля 2022, источник

"В России за последние 5 лет квартиры на вторичном рынке, как правило, были доступнее. При прочих равных, один заемщик мог купить на 2,7 метра больше, чем в новостройке. С июля 2020 года на фоне действия государственных программ поддержки, опережающими темпами росла доступность «первички». Несмотря на то, что сейчас наблюдается временное снижение доступности жилья, мы прогнозируем, что уже в 2022 году этот показатель начнёт восстанавливаться за счёт опережающего увеличения номинальных доходов населения на фоне ожидаемого замедления роста цен на недвижимость"

Михаил Доронкин, - управляющий директор рейтингового агентства НКР, 1 февраля 2022, источник

"Вслед за крупнейшими банками ставки будут повышать и остальные участники рынка. Средняя ставка новых выдач уже к концу первого полугодия заметно вырастет по сравнению с декабрем 2021 года. Вместе с тем высока вероятность, что текущий цикл ужесточения монетарной политики близок к завершению, и уже во втором полугодии Банк России может пойти на снижение ключевой ставки, что отразится на динамике ставок по кредитам.

При средних ставках новых выдач на уровне 10% спрос на ипотеку в рамках собственных программ банков окажется однозначно ниже, чем в прошлом году. Поддержку рынку продолжат оказывать программы льготной ипотеки, ставки по которой у ведущих ипотечных банков остаются на уровне 6% и даже ниже. Наш базовый прогноз на 2022 г. предполагает сокращение числа выданных ипотечных кредитов на четверть по сравнению с прошлым годом. Однако в денежном выражении сокращение рынка будет меньше из-за дальнейшего роста среднего ипотечного чека (на 10% до конца года — до 3,6 млн рублей)"

Надежда Косарева, - президент фонда "Институт экономики города", 1 февраля 2022, источник

"Я отношусь к тем экспертам, которые считают, что рост цен, начавшийся в 2020 году, связан с льготной ипотекой... Поскольку теперь льготной ипотеки в том объеме уже нет, то и прежнего роста цен не будет. В то же время застройщикам нужно завершать начатые стройки, и они не хотят остаться с нераспроданным жильем. Понимая, что такого спроса уже не будет, они не станут повышать цены. Некоторое увеличение, возможно, будет, но уже не столь значительное.

Моя позиция по льготной ипотеке следующая. Я считаю, что это ошибка — субсидировать ипотеку всем подряд. Стоило помогать определенным категориям  — многодетным семьям, покупателям первого жилья, каким-то еще приоритетным группам. Тогда это была бы поддержка людей, а не строительного рынка. Предполагалось, что в условиях кризиса стройкомплекс совсем просядет, а это ведь тоже люди, там огромный класс рабочих. И вообще дефолта строительных компаний нельзя было допустить. Но получилась, условно говоря, стрельба из пушки по воробьям. Массированное субсидирование всех покупателей на первичном рынке привело к сильному росту цен. Да, строители оказались в большом плюсе. А из покупателей выиграли немногие, только те, кто попал в начальный период, когда цены еще не выросли. Остальные купили хоть и с низкими ставками, но уже по высоким ценам, то есть в результате оказались практически по нулям...

В феврале, думаю, ключевая опять повысится. С некоторым временным лагом на это отреагируют и ипотечные банки. Мне трудно прогнозировать, какой процент будет в этом году, но тенденция к росту однозначно есть. Думаю, ипотечные ставки будут двузначными, только все-таки ближе к 10%, чем к 20%"

Артем Языков, - управляющий директор Совкомбанка, 1 февраля 2022, источник

"Начиная со второй половины 2020 года мы наблюдаем рост спроса на приобретение домов с землей. Банки предлагают в основном программы для готовых домов, а возможности приобретения на этапе строительства сейчас ограничены. По факту у клиента есть три варианта — ипотечное кредитование, предоставляемое ограниченным количеством банков, собственные средства и потребительские кредиты. Таким образом, рынок ИЖС на текущий момент представляет собой голубой океан в части развития бизнеса, и в 2022 году будут появляться новые программы”

Михаил Хорьков, - руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 1 февраля 2022, источник

"Пока ипотечная накачка рынка почти не отразилась на объеме строящегося многоквартирного жилья в масштабах страны. Сегодня в стадии строительства находится такой же объем, как в апреле 2020 года, в момент запуска программы "льготного кредитования" новостроек... Если в ближайшее время заметных изменений с предложением нового жилья не произойдет, споры между ЦБ РФ и строительным блоком правительства обострятся. В текущих условиях будет сложно аргументировать дальнейшие шаги по продлению программы ипотечного стимулирования. Но решения в этой сфере давно принимаются не на основе аргументов, а под прикрытием политических целей. Поэтому исход этой дискуссии не предрешен"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, 1 февраля 2022, источник

"Когда недвижимость растет минимум на 15%, а вслед за ключевой ставкой за год на 3−4% увеличивается стоимость банковских денег, в результате примерно на те же самые 20% и растет средний платеж по ипотеке. И прогноз в его предстоящий рост еще на 21% имеет место быть. Почему будет такой большой рост? Есть несколько факторов. Первое — ключевая ставка ЦБ. Она совершенно точно дойдет как минимум до 9% на ближайших заседаниях, а некоторые инвестдома прогнозируют рост до 10%. Следовательно, и ипотека подорожает как минимум на ту же величину, на которую вырастет ставка ЦБ. Второе — продолжающийся рост цен на новостройки...

Но в любом случае представляется, что за полгода таким бурным рост среднего ипотечного платежа не будет — банально не хватит времени и возможностей. Более трети заемщиков, подававших запросы на ипотеку, отказываются от кредита, цены как минимум на вторичную недвижимость вошли в коррекцию, а рост первички за январь составил менее процента. Поэтому более реальным выглядит показатель в 8−10%, но никак не 21% за полгода. Теоретически такой рост может произойти за год, но и здесь это маловероятно. Рост ипотечных ставок будет сопровождаться снижением цен, причем отрастать стоимость жилья после окончания ястребиного периода ЦБ будет далеко не такими темпами — слишком скромны реальные доходы населения, а про их рост говорить пока что не приходится"

Диана Степанова, - доцент кафедры финансов и цен РЭУ им. Г.В. Плеханова, 1 февраля 2022, источник

"Центральный банк России не наблюдает рисков перегрева ипотечного рынка. И потому российское правительство, скорее всего, продлит льготную ипотеку на приобретение новостроек еще на один год. Это будет способствовать удержанию средневзвешенных ипотечных процентных ставок ниже уровня инфляции. Также удерживает ставки на сниженном уровне госпрограмма «Семейная ипотека», что позволяет привлекать новые ипотечные кредиты и рефинансировать действующие по льготной ставке (до 6% годовых).

Если монетарному регулятору удастся снизить темп роста инфляции и ключевая ставка не достигнет двузначных значений, то средние процентные ставки по ипотеке в 2022 году не превысят 12−13%. Маржа российских коммерческих банков по предоставлению ипотечных кредитов сейчас почти приблизилась к ипотечной марже банков развитых стран и равна примерно 2−2,5%. Однако при эскалации геополитических конфликтов и нарастании стагфляционных эффектов средние ставки по жилищным кредитам могут вырасти свыше 15%"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", 2 февраля 2022, источник

"В связи с ростом ипотечных ставок спрос на рынке новостроек в Московском регионе может просесть на 30%. Такое снижение объема продаж не является критичным, так как речь идет о возвращении к нормальным условиям работы на рынке, которые существовали в 2019 году, когда не было господдержки и ипотечные ставки находились примерно на том же уровне (9-10%), что и сейчас. Вместе с тем надо признать, что грядущие перспективы не являются радужными — если ключевая ставка продолжит расти, ипотечные ставки могут стать заградительными (на уровне 12%). Если это произойдет, клиенты, рассматривающие базовые программы ипотечного кредитования, вовсе перестанут выходить на сделки, и падение может быть более значительным...

В текущей экономической ситуации, когда под влиянием разных факторов себестоимость строительства продолжает расти, у застройщиков просто нет возможности снижать цены на квартиры в своих проектах. Поэтому любые акции и скидки стоит рассматривать как некую уловку и маркетинговый инструмент, а не как прямое снижение цен. Реально снизить общий бюджет покупки возможно лишь за счет дальнейшего уменьшения площади квартир. В новых проектах девелоперы будут закладывать больше компактных квартир и таким образом привлекать покупателей с ограниченным бюджетом...

Объективных предпосылок для снижения цен на рынке новостроек нет. Темпы роста цен могут замедлиться, если получится преодолеть влияние ряда факторов, под влиянием которых цены растут: высокая инфляция, удорожание строительных материалов и комплектующих, дефицит рабочей силы и рост заработных плат, рост ставок по проектному финансированию. Однако откатить цены назад вряд ли получится, даже несмотря на рост ипотечных ставок и возможное падение спроса на рынке жилья. Рост ипотечных ставок и сужение спроса на рынке недвижимости может придать импульс развитию сегмента арендного жилья. Люди, которые не могут позволить себе покупку квартиры в текущих условиях, переориентируются на аренду"

Денис Аксенов, - генеральный директор коллекторского агентства "Долговой Консультант", 2 февраля 2022, источник

"Главная причина снижения просрочки в ипотеке (по итогам 2021 года объем просроченных ипотечных кредитов на балансах банков сократился на 18% - прим.ред.) – существенный рост цен на недвижимость и, как следствие, продажа с торгов или добровольная продажа из-под залога. За короткий промежуток времени банки взыскали задолженность по ипотеке, которая копилась года три. За прошлый год количество банков, выдающих ипотечные кредиты на покупку готового жилья, сократилось на 5%, на рынке строящегося — на 12%. Рынок постепенно монополизируется благодаря госпрограммам субсидирования, сокращается и число банков, готовых предоставить рефинансирование, один из эффективных инструментов снижения долговой нагрузки. При этом заёмщики за минувший год стали более финансово образованны, треть из должников воспользовалось ростом цен на недвижимость и добровольно с согласия кредитора реализовали залог, чтобы погасить долги без ухудшения кредитной истории и своего будущего"

Анатолий Печатников, - заместитель председателя правления ВТБ, 3 февраля 2022, источник

"Тех объемов, которые были в прошлом году - 5,7 трлн рублей продаж, рынок (ипотеки - прим.ред.) в этом году не покажет. Наш умеренно-оптимистичный прогноз состоит в цифре 5,2 трлн рублей. Но здесь нужна оговорка: мы этот прогноз для себя сформулировали с учетом того, что господдержка, которая у нас 1 июля завершается, будет модернизирована и получит более адресное преломление в сторону социальных категорий жителей нашей страны, прежде всего, учителей и врачей. Мы рассчитываем на то, что это случится, потому что мы эту тему поднимали и в прошлом году достаточно активно. Если власти решат не продлять программу льготной ипотеки, объем выдач будет скромнее - около 4,5 трлн рублей"

Ольга Ульянова, - старший кредитный эксперт Moody’s, 3 февраля 2022, источник

"Желание заемщиков взять кредит (ипотечный - прим.ред.) даже по ставке около 10% и чуть выше не кажется иррациональным, если исходить из вполне реальной предпосылки, что цены на недвижимость в 2022 году продолжат динамично расти, и этот рост превысит инфляцию. Средняя ставка по ипотеке к середине 2022 года может прибавить еще 1 п.п., а снижение стоимости ипотечных кредитов наметится в лучшем случае к концу года"

Евгений Дячкин, - вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ, 3 февраля 2022, источник

"Ожидания ипотечного рынка о рывке кредитования (ИЖС - прим.ред.) могут быть реализованы в горизонте нескольких лет. Это перспектива 5-10 лет. На этом горизонте банки и застройщики, а также заемщики активнее встроятся в процесс кредитования ИЖС. Опросы говорят, что свой дом хочет иметь больше семей, чем купить квартиру: 5,8 млн против 5,4 млн человек, особенно в регионах, где климат способствует проживанию за пределами города. Сейчас этот рынок еще недостаточно развит, но, по нашей оценке, ипотека на ИЖС будет пользоваться спросом. Оценки ее показателей малы, но мы считаем, что кредитование на частное домостроение будет набирать обороты"

Анатолий Печатников, - заместитель председателя правления ВТБ, 3 февраля 2022, источник

"Будет подпитка сберегательного рынка тем, что будет охлаждение спроса в ипотеке, не все граждане при том уровне ставок, который сложится в 2022 году, смогут позволить себе улучшать жилищные условия. И по сути те сбережения граждан, которые инвестировались в жилье в виде первоначальных взносов, ежемесячных платежей, будут перетекать в сберегательный рынок, там будут накапливаться и умножаться. И граждане будут ждать окна возможностей, нового цикла снижения ставок, чтобы жилье приобрести. В совокупности этот переток от потребления к сбережению по ипотеке мы оцениваем в около 300 млрд рублей"

Андрей Бархота, - экономист, эксперт по финансовым сервисам, 3 февраля 2022, источник

"Доступность приобретаемого жилья наиболее часто связывалось со ставками по ипотеке. Широко известна ипотечная арифметика: при стоимости ипотечного кредита в 10,75% за 15 лет объем платежей ипотечного заемщика превысит сумму кредита в 2 раза. Если же ставка по кредиту опустится до 6,0%, то за 15 лет суммарный объем выплат превысит первоначально взятый кредит лишь в 1,5 раза. Результаты подобных вычислений стимулировали население не откладывать покупку жилья на потом, а пользоваться, пока ставки позволяют. Нередко из поля зрения упускался такой важный фактор, как стоимость самого жилья. Так, за последние пять лет стоимость стандартных строящихся квартир выросла не менее чем на 70%...

Со второй половины 2021 года наметилась стойкая тенденция к росту ставок по ипотеке... Сегодня рост ставок по ипотеке продолжается. Важно понимать, что растущие ставки учитывают не только и не столько растущую стоимость фондирования ипотечных кредиторов, но и увеличившуюся стоимость риска розничного кредитования, которая замаскирована и растворена в валовом объеме новых кредитных выдач. А теперь вернемся к ипотечной арифметике. Объем платежа и сумма переплаты в случае ипотеки под 9% на 15 лет с жилищной инфляцией в 30% окажутся сопоставимыми при сравнении аналогичного кредита по ставке 12%, но с жилищной инфляцией в 10%. В результате роста процентных ставок по ипотеке жилищная инфляция переходит из спекулятивной плоскости к значениям, приближенным к потребительской инфляции"

Нина Крючкова, - вице-президент, лидер трайба "Ипотека" банка "Открытие", 4 февраля 2022, источник

"Макроэкономическая ситуация, высокие темпы роста инфляции, приведшие к существенному удорожанию ипотечных кредитов, постепенное сворачивание госпрограмм поддержки становятся ключевыми факторами вероятности замедления рынка ипотечного кредитования в 2022 году. Особенно с учетом рекордных выдач в 2021-м. Высокая ставка по кредиту ограничит спрос на ипотеку, в инвестиционных целях она временно станет непривлекательна. Также существенно сузится рынок рефинансирования. Выдачи в этом году могут оказаться ниже рекордов 2021 года на 15–20%...

Значительного снижения цен на новостройки в крупных городах мы не ожидаем, небольшие корректировки возможны. При этом в небольших городах корректировки могут быть существенней... Спрос на новостройки в 2022 году сохранится, хотя будет несколько меньше показателей середины 2021 года. Вне зависимости от рыночной ситуации людям надо решать жилищный вопрос, а высокие темпы инфляции и рост стоимости недвижимости на вторичном рынке ориентируют покупателей на новое жилье"