Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #156

"Самый простой способ поддержать спрос (на жилье – прим.ред.) – это льготная ипотека, подъемными ставками был бы уровень 10–13% годовых. По нашим оценкам, это позволило бы сохранить спрос на 20–30% ниже, чем в конце 2021-го – начале 2022 года. То есть – на допандемийном уровне, что является хорошим показателем для рынка"

Алексей Поплавский, - координатор экспертно-аналитического центра Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, 10 марта 2022, источник

"Субсидирование ипотеки было бы самой действенной мерой, велосипед изобретать не нужно... Чтобы ипотека не останавливалась, эффективная ставка должна быть не выше 14% годовых. Чтобы избежать коллапса, крайне важно продолжать развивать сектор индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Этот рынок обладает существенно более высоким потенциалом роста в сравнении с сектором многоквартирных домов, поэтому меры поддержки должны касаться и его. <...> При текущем сценарии развития событий мы не видим никаких шансов избежать негативных последствий, которые уже проявляются. Будет правильнее говорить о восстановлении сектора. В краткосрочной перспективе необходимо обеспечить застройщиков ликвидностью, без которой развитие новых проектов невозможно. Это не простая задача, но если мы хотим избежать сильной просадки сектора, решать ее необходимо"

Елена Мищенко, - руководитель департамента городской недвижимости "НДВ Супермаркет недвижимости", 11 марта 2022, источник

"Если спрос на вторичном рынке жилья начнет ослабевать, то постепенное снижение цен начнет проявляться только ближе к осени, если же спрос будет оставаться на высоком уровне, то фиксировать понижение цен на вторичные квартиры, скорее всего, мы начнем уже после наступления 2023 года"

Алексей Попов, - руководитель "Циан.Аналитики", 11 марта 2022, источник

"Обычно повышенного спроса (на вторичном рынке жилья - прим.ред.) хватает на месяц-полтора... Объем предложения в Москве по состоянию на 4 марта снизился на 8% из расчета «неделя к неделе», год назад он был выше на 17%. Уменьшение числа лотов в продаже связано не с большим количеством сделок, а с тем, что многие продавцы снимают квартиры с продажи. <...> Увеличение объема предложения начнется после завершения волны ажиотажного спроса, так как при растущих сроках экспозиции число лотов в активной реализации всегда увеличивается. <...> Снижение цен начнется... в среднесрочной (перспективе - прим.ред.)"

Елена Егорычева, - старший преподаватель экономического факультета РУДН, 13 марта 2022, источник

"Отскок цен будет. Это обусловлено и высокими ставками по ипотечным продуктам, и высокими депозитными ставками (до 18-20% в зависимости от срока), и падением реальных доходов населения. Однако и себестоимость строительства возрастёт, что не позволит девелоперам сильно уж снижать цены.

Рынок недвижимости, как и любой другой, будет зависеть от политической обстановки в стране и от поведения самих потребителей на рынке недвижимости, от их реакции на политические и экономические события в стране. При резком падении спроса на новостройки девелоперам придется снижать цены или как минимум придерживать их на прежнем уровне. Однако программы льготной ипотеки ещё действуют, и возможно, будут продлены (пока они действуют до конца марта 2022). Но стоимость ремонта и обустройства дома с учетом нынешних реалий становится достаточно проблематичным, что так же "поумерит пыл" желающих улучшишь свои жилищные условия... Также ожидается падение цен и на рынке вторичной недвижимости, цены на которую формируются только под воздействием спроса и предложения"

Ольга Панина, - доцент кафедры "Государственное и муниципальное управление" финансового университета при правительстве РФ, 14 марта 2022, источник

"В России с большой долей вероятности можно ждать дальнейшего падения спроса и цен на жилье... За последние два года российский рынок жилья сильно перегрелся. Спрос на недвижимость, в том числе и на загородную сильно возрос, а использование инструментов льготной ипотеки позволяло покупателям компенсировать собственную нехватку средств на покупку жилья. При этом денежные доходы населения не росли теми темпами, которые были бы достаточными для сохранения устойчивого тренда покупки жилья с использованием кредитов. Нестабильный курс валют, ожидание подорожания строительных материалов и поиски альтернативных инструментов сохранения денежных средств еще больше подогрели спрос на жилье. Однако нестабильный курс валют и инфляционные ожидания снижают реальное количество денег у граждан, которое они могут потратить на покупку недвижимости.

Быстро изменилось и поведение продавцов жилья, особенно ликвидного. Предложение по-настоящему ликвидного жилья сократилось, продемонстрировав скрытое нежелание продавцов снижать цену в случае торга с покупателем. Необходимо учитывать и то, что за последние два года почти все, кто хотел приобрести квартиру «на вырост» сделали это, что также привело к стабилизации спроса. Поэтому с большой долей вероятности можно ожидать дальнейшего падения спроса и цен на жилье, как это уже происходило три раза за последние 30 лет и каждый раз совпадало с обострением экономической ситуации"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной компании "Этажи", 14 марта 2022, источник

"Многие думают что рынок недвижимости России  состоит только из ипотечных сделок. Это не так. Данные по нашей сети: 2021 взят целиком, а 2022 на сегодняшнее утро за первые 72 дня  этого года.
Вторичная недвижимость 2021 - 60%, 2022- 59%
Новостройки 2021- 65%, 2022 - 69%
Загородная недвижимость 2021- 40%, 2022 - 39%
Итого доля сделок с ипотекой 2021 -59%, 2022 - 59%
В последние три года процент сделок с ипотекой уже не увеличивался. Таким образом 41% сделок в России проходит за наличный расчет. Во втором квартале думаю общий процент сделок с ипотекой  в России станет меньше 50% от общего количества, а по вторичке может быть даже меньше 40%. По новостройкам будет 75%+"

Надежда Косарева, - президент Фонда "Институт экономики города", 15 марта 2022, источник

"Предложение как-то решить вопрос выдачи новых ипотечных кредитов с участием ЦБ заслуживает внимательного рассмотрения. Только я бы предложила посмотреть немного другой вариант. Центральный банк мог бы рефинансировать (выкупить) у банков их высоконадежные ипотечные портфели с условием предоставления такого же объема новых ипотечных кредитов. Далее вопрос расчета. Если предположить, что средняя ставка по текущему ипотечному портфелю 10%, то ЦБ мог бы выкупить по ставке 7% (3 процентных пункта банку на риски и обслуживание кредитов). Условием такого рефинансирования могло бы быть предоставление новых ипотечных кредитов под те же 10 процентов"

Кирилл Кулаков, - президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", 15 марта 2022, источник

"Сохранение и даже рост цен на вторичном рынке возможен при условии резкого сокращения предложений на первичном рынке, отказа государства от разного рода льготных программ. Если же будут найдены механизмы, позволяющие продолжить строительство жилья и частично субсидировать ипотечное кредитование, то цены на вторичном рынке немного снизятся"

Антон Быков, - старший аналитик компании Esperio, 15 марта 2022, источник

"В следующие полтора года рублёвые цены на жильё в России в среднем упадут на 30—35%. Это уровни середины 2020 года. Долларовые цены снизятся на 35-40% – до уровня 2005 года. Причины предстоящего обвала цен лежат на поверхности. После завершения локального всплеска спроса со стороны граждан, желающих защитить свои сбережения, нас ждёт резкий спад спроса. Покупатели и до снижения курса рубля считали цены на недвижимость слишком высокими. Соцопросы в начале 2022 года показывали падение спроса из-за этого фактора и роста ипотечных ставок примерно на 30%. Теперь же спрос на квадратные метры к лету может упасть и на 50%, и на 70%. При этом кризисы 2008 и 2014 годов показывают, что надвигающийся спад в 2022–2023 годах будет идти фронтально по всем типам жилой недвижимости"

Алексей Гальцев, - основатель компании Realiste, 16 марта 2022, источник

""Паника рынков" скоро закончится: и эмоции, и деньги не бесконечны. Спад спроса неизбежен хотя бы потому, что в последнее время до 70% сделок шло через ипотеку. Это приведет к избытку предложения и удешевлению жилья. Если на полную оплату квартиры не хватает немного, можно взять до 3 млн рублей по ипотеке с господдержкой, пока действующей на прежних условиях. Или же немного подождать. Через несколько месяцев продавцы будут вынуждены делать скидки до 15-30%. На время ожидания можно вложить накопленное на банковский вклад под хороший процент. Владельцам квартир, напротив, стоит ускорить продажу. Вложив деньги на депозит под 15-20%, летом можно будет купить подобную квартиру существенно дешевле"

Татьяна Ахметдинова, - директор департамента управления сетью федеральной компании "Этажи", 16 марта 2022, источник

"В ситуации нестабильности собственники стараются продать жильё подороже, но уже готовы делать хорошие скидки для реальных покупателей. Цены на рынке вторичного жилья в большинстве крупных городов России сейчас находятся на пике. В мартовские праздники уже отмечалась просадка средней цены на уровне 0,5–1%, и это лишь первый сигнал к тому, что для нынешних условий средняя цена вторичного жилья выглядит перегретой. С марта 2020 года средняя стоимость «вторички» выросла на 37%, с 63,5 до 87 тысяч рублей. Поэтому для части объектов есть дельта для снижения"

Дмитрий Таганов, - руководитель аналитического центра "Инком-Недвижимость", 17 марта 2022, источник

"Последние две недели продавцы, покупатели и девелоперы (на загородном рынке - прим.ред.) заняли выжидательные позиции. Увеличиваются сроки принятия решений, быстрые сделки отсутствуют. Застройщики заморозят текущие проекты, и не будут выводить новые до прояснения обстановки"

Татьяна Подкидышева, - директор по продажам "НДВ Супермаркет Недвижимости", 17 марта 2022, источник

"Сейчас мы наблюдаем такую ситуацию, когда многие застройщики либо увеличивают ставки по субсидированной ипотеке, либо вообще отказывается от таких программ, так как предоставлять их уже невыгодно — слишком много средств пришлось бы тратить на компенсацию разрыва со средним рыночным уровнем ставок. Те строительные компании, которые все-таки продолжают предлагать покупателям субсидированные программы по ипотеке, пересматривают свои условия и поднимают ставки не менее чем до 10% годовых, а в некоторых случаях — еще выше, до 12% годовых"

Ирина Доброхотова, - председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", 17 марта 2022, источник

"Абсолютное большинство застройщиков отозвали свои программы субсидирования ставок. Большинство же тех, кто их оставили, существенно подняли ставки по ним. Все это происходило преимущественно в первую же неделю после заседания ЦБ, на котором было принято решение повысить ключевую ставку до 20%. Не стоит забывать, что такие программы — продукт совместного творчества банка и девелопера. В нынешней ситуации критических рисков банковской системы кредитные организации не хотят рисковать, сколько бы застройщики ни обещали компенсировать... Сегодня намного проще перечислить тех девелоперов, у которых такие программы еще сохранились. Порядок ставок по оставшимся программам сейчас в основном на уровне 10–15%, причем не всегда на полный срок кредитования, но при высоком первоначальном взносе. <...> Появился новый восходящий тренд — процентные рассрочки. Смысл состоит в том, что у обычной рассрочки снижается первоначальный взнос (например, с 70–80% до 50%), при этом увеличивается срок (не 18 месяцев, а три года), но она уже не беспроцентная. Но такой продукт сейчас находит своего покупателя на рынке даже под 10% годовых"

Екатерина Щурихина, - директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА", 17 марта 2022, источник

"В марте ипотека на вторичное жилье может показать падение на 40–50% и более. Однако рынок в этом месяце поддержат выдачи ипотеки на первичном рынке по льготным программам, которые пока продолжают действовать на прежних условиях, и кредитование по уже одобренным заявкам (хотя многие банки повышали ставки и по ним)"

Алексей Попов, - руководитель "Циан.Аналитики", 17 марта 2022, источник

"На первичке в ближайшее время вероятен рост средних цен. Он связан с попытками застройщиков заработать на ажиотажном спросе в дни неопределенности, с удорожанием строительных материалов из-за логистических проблем, с тем, что в первую очередь будут разбирать лоты с менее высокими ценами. На вторичке многие продавцы сейчас находятся в растерянности, там цены почти не меняются"

Антон Павлов, - заместитель председателя правления Абсолют Банка, 18 марта 2022, источник

"Как и многие участники рынка, мы наблюдаем сокращение спроса на ипотеку. С 1 по 16 марта количество заявок от клиентов упало вдвое по сравнению с февралем и в три раза в годовом выражении. Сокращение спроса связано, во-первых, с повышением ставок. Во-вторых, с ростом цен на недвижимость. Только за неделю в некоторых регионах цены увеличились на 5–7%. В-третьих, с неопределенностью в экономике и неуверенностью граждан в своей платежеспособности в среднесрочной перспективе. В сегменте именно льготной ипотеки падение спроса не так значительно"

Екатерина Щурихина, - директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА", 18 марта 2022, источник

"После повышения ключевой ставки до 20% кредитные организации повысили проценты по ипотеке фактически до заградительного уровня... Такая ситуация (Перераспределение выдач в пользу льготных программ  - прим.ред.) сохранится до момента, пока рыночные ставки по ипотеке не опустятся до 12–13%). В марте количество ипотечных сделок на вторичном рынке может сократиться на 40–50%"

Михаил Доронкин, - управляющий директор рейтингового агентства НКР, 18 марта 2022, источник

"На время спрос действительно может полностью перейти в сегмент ипотеки с господдержкой. Насколько такое перераспределение будет длительным, зависит прежде всего от дальнейшей динамики ставок, которую в текущих условиях предсказать затруднительно. <...> Рост спроса заемщиков на льготную ипотеку не остановит рынок от падения в этом году. В условиях изменившейся экономической ситуации банки с высокой вероятностью ужесточат риск-политики, и процент одобрения новых кредитов даже по льготным программам может заметно снизиться. А по собственным программам число отказов может увеличиться из-за резкого роста ежемесячного платежа вслед за ставкой"

Ильдар Хусаинов, - директор федеральной компании "Этажи", 18 марта 2022, источник

"Сохранение ключевой ставки на таком высоком уровне (20% - прим.ред.) негативно скажется на рынке недвижимости в целом. Мы уже фиксируем последние несколько дней четырехкратное сокращение числа ипотечных консультаций. Уже в апреле-мае это приведет к существенному снижению количества сделок на рынке жилья. Скажется это и на рынке новостроек, где пока еще действуют льготная ипотека и часть субсидированных программ от застройщиков. Более трети вторичной недвижимости продается с целью покупки нового жилья. Без субсидирования ставок для бизнеса и строительства кредитные средства станут недоступными. <…> Цены на рынке вторичного жилья оказались под прессингом заградительных ипотечных ставок. Спрос будет снижаться, и мы не исключаем, что при затяжном периоде недоступности ипотеки на готовое жилье цены на часть объектов до конца года могут снизиться на 25–30%. Особенно это касается тех объектов, где собственники будут заинтересованы в срочной продаже”

Наталия Пырьева, - аналитик ФГ "Финам", 18 марта 2022, источник

"Изменений в ипотечных ставках ожидать не стоит — они будут держаться на текущем уровне. Повышение ставки до 20% парализует рынок ипотечного кредитования в ближайшем будущем, поскольку текущие ипотечные ставки являются заградительно высокими почти для всех россиян. <...> Сейчас значительно вырос процент выдач льготной ипотеки — на долю ипотеки с господдежкой приходится 50–80%. Однако льготные ипотечные программы доступны не всем, поэтому общее вложение в ипотечный рынок от льготников не слишком значительно"