Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #157

Владимир Щекин, - совладелец "Группы Родина", 18 марта 2022, источник

"Мы находимся еще только в начале мощной инфляционной волны из-за девальвации рубля, поэтому ЦБ будет проводить и дальше жесткую кредитно-денежную политику. <...> Ставки по кредитам для застройщиков и населения останутся высокими, и, соответственно, строительной отрасли жизненно необходима поддержка государства в виде субсидирования ставок по ипотеке и проектному финансированию. Чтобы инвестиционный процесс в строительстве не остановился, ставки необходимо снизить хотя бы до 10–15% годовых, и эти меры нужно принимать срочно"

Кирилл Кулаков, - президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", 18 марта 2022, источник

"Сохранение ключевой ставки Банком России было ожидаемым. Экономический эффект от резкого ее подъема еще не отразился на экономике: еженедельная инфляция превышает 2%. <...> Горизонт планирования у бизнеса сократился до нескольких месяцев, если не недель. В таких условиях никто не рассматривает долгосрочных инвестиций. Сегодня у застройщиков главная проблема — завершить начатое, сохранив при этом маржинальность... Последние две недели мы наблюдаем всплеск цен на вторичном рынке: в Москве за две недели марта жилье подорожало на 3%. Но это цена предложения, а не реальных сделок. В этом сегменте тоже можно ожидать стагнации: не так много покупателей, готовых приобрести квартиру без использования ипотеки и кредитования. Точечные покупки будут совершаться, цена предложения не упадет, но и большого оживления на этом рынке ждать не стоит…

Государство по-прежнему поддерживает субсидирование льготной ипотеки — а это более 2,5 млн кредитов. Очевидно, что нагрузка на бюджет при этом возросла, но даже не отказ, а простая корректировка условий по этой программе грозит серьезными социальными последствиями. Поэтому свои обязательства государство будет исполнять и далее. Но о возобновлении инвестиционной активности в сфере недвижимости можно будет говорить только при снижении ключевой ставки ниже 10%"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), 20 марта 2022, источник

"Строить не перестанут – благодаря поддержке государства. Я думаю, наиболее вероятно повторение сценария 2015–2017 годов. Напомню, что после прошлого обострения ситуации вокруг Украины, когда к нам присоединился Крым, в отношении России тоже были введены санкции, пусть и не такие жесткие, тоже было ослабление рубля, также была поднята ключевая ставка ЦБ – до 17%. При таких ставках умирает ипотека... Уже понятно, что дальше рынок останется практически без ипотеки – это раз. Два – доходы населения скорее всего будут снижаться, кто-то останется без премий и бонусов или вообще потеряет работу. Что еще немаловажно –  вырастут цены на товары первой необходимости, они уже растут, я имею в виду еду, лекарства, транспортные расходы. Поэтому копить на квартиру будет не с чего.

Я считаю, что дальше начнутся те же процессы, что происходили в 2015–2017 годах: после кратковременного всплеска спроса за счет тех, у кого были живые деньги, три года цены сползали вниз. В среднем они упали на 15-20% в эконом-классе, и до 35% в дорогом сегменте. Я думаю, в ближайшие год-два-три мы увидим повторение этих тенденций.

Тогда (в 2020 году – прим.ред.) вопрос был в том, что обычная ипотека и так подешевела за счет снижения ключевой ставки, поэтому льготная ипотека была просто не нужна, и лишь разогнала цены. Сейчас льготная ипотека нужна, потому что иначе ипотеки вообще не будет. Но здесь есть важный момент: когда все население уже реализовало спрос по ставкам 6,5%, даже если правительство предложит ставку 12% по льготной ипотеке, спроса на нее может уже не быть. В таком случае застройщики начнут давать существенные дисконты и просто вынуждены будут отказаться от сверхприбылей и оптимизировать свои внутренние расходы.

Я думаю, все эти программы (субсидирования ипотеки – прим.ред.) застройщики свернут. Это все работало, пока субсидировать приходилось небольшую разницу. Сейчас субсидировать придется не 2-3%, а 10%, причем, на непонятный срок и в условиях, когда не ясно, не будет ли хуже. Есть прогнозы о том, что ставку могут еще повысить. <...> Застройщики будут вынуждены снизить цены, потому что денег у людей не будет: государству не придется даже диктовать такие условия, их продиктует сам рынок"

Алексей Гальцев, - основатель компании Realiste, 22 марта 2022, источник

"Общее число сделок с недвижимостью, по данным Realiste, в 2022 году снизится на 20–30%. В Москве прогноз такой: в новостройках число сделок уменьшится с 260 тыс. в 2021 году до 182 тыс. в 2022 году, а на вторичке среднее число сделок снизится с 300 тыс. до 220 тыс. сделок. Основной процент клиентов-ипотечников будет потерян, а уменьшение числа сделок на вторичном рынке снизит и число сделок «за свои», потому что «свои» в большинстве случаев — это средства от продажи старой вторички. Сейчас доля сделок с инструментом трейд-ин составляет порядка 5–7%, но уже в обозримом будущем их доля дойдет до 25% от общего числа сделок на первичном рынке недвижимости"

Кирилл Храпов, - директор по продажам группы "Самолет", 22 марта 2022, источник

"В благоприятных условиях объем сделок с таким инструментом (трейд-ин - прим.ред.) вырастет с нынешних 5–7 до 10–15%. На данный момент значительного роста спроса на покупку первички через трейд-ин не происходит. В недвижимости сервис устроен по аналогии с автомобильным рынком — выкуп квартиры происходит с дисконтом, позволяющим обслужить сделку. До марта 2022 года этот дисконт по рынку был в диапазоне 10–20%. В моменте роста стоимости ипотеки и ключевой ставки дисконт должен будет увеличиться, поэтому сегодня не видим серьезного роста спроса на трейд-ин"

Сергей Пахомов, - глава комитета по строительству и ЖКХ, 23 марта 2022, источник

"В обозримом будущем ставки будут снижены, потому что и ключевая ставка ЦБ будет снижаться и будет снижать все остальное. <...> Мы должны турбулентное время пережить, пока спекуляции на валютных рынках не закончатся, как только они закончатся, я уверен, Центробанк приведет ставку к более-менее удобоваримым цифрам и тогда мы сможем говорить о понижении в целом всех ставок и ипотеки в том числе. Но это время, месяц-два, его просто необходимо пережить... Ипотека, которую граждане будут брать сейчас по повышенной ставке, может со временем подешеветь. Как только ставка Центробанка будет снижаться, то, конечно, следом будут идти финансовые решения. Мы проходили похожую турбулентность в 2014 году. Тогда одномоментно ставка подскочила до 17%, и было, по сути, то же самое. И те механизмы, которые тогда использовались, мы модернизировали и запускаем еще раз. И тогда дорогая ипотека впоследствии дешевела"

Сергей Шлома, - директор департамента вторичного рынка "Инком-Недвижимости", 23 марта 2022, источник

"На рынке "вторички" никогда не было так мало квартир, как сейчас. На рынке "вторички" колоссальный дефицит: купить нечего, выбрать не из чего. Это связано с тем, что кардинально изменился рынок за последние полтора года. Цена на "вторичку" выросла на 50% при том, что экономика глобально выросла на 5–6%.

Из-за льготных ипотечных программ на рынок недвижимости пришли совершенно другие покупатели. Это человек, который не мыслит категориями "справедливая цена объекта", "за сколько я продам этот объект", "сколько он реально стоит". Это вообще не волнует этого человека, его волнует одна единственная вещь – сколько я буду платить ежемесячно... Из-за этого на "вторичке" за эти полтора года волей или неволей надулся "пузырь", и в процессе роста этого "пузыря" все адекватное предложение, которое было на рынке, было вымыто. Все квартиры по нормальным ценам были проданы"

Владимир Чернов, - аналитик компании "Фридом Финанс", 23 марта 2022, источник

"Льготная ипотека под 12% слишком дорогая для россиян. Застройщики столкнутся со снижением спроса и прибыли уже в следующем месяце. Для того, чтобы оставаться на плаву, они будут вынуждены предоставлять значительный дисконт на жилье, а учитывая стремительный рост цен на строительные материалы, могут понести очень серьезные убытки. После повышения ипотечных ставок спрос на жилье начнет снижаться, доходы девелоперов могут упасть в полтора-два раза, так как в последние два года именно льготная ипотека являлась двигателем увеличения продаж на рынке недвижимости"

Сергей Гришунин, - управляющий директор рейтинговой службы НРА, 24 марта 2022, источник

"Эксперты осторожно относятся к данному предложению (новым условиям по льготной ипотеке – прим.ред.). С одной стороны, введение такой льготной программы может вдохнуть новую жизнь в первичный рынок недвижимости, особенно в крупных городах... Льготная программа, финансируемая государством, позволит застройщикам поддержать маржинальность. Выдача ипотеки в текущем году снизится с прошлогоднего рекорда в 5,7 триллиона рублей, однако льготная программа позволит сдержать это падение цифрой 30-40%. При этом без нее падение могло бы составить 75-80%.

Минус таких льготных программ – застройщики, также как и в 2020 году, могут воспользоваться ей для раздувания цен на недвижимость на первичном рынке. Для этого даже есть объективные факторы  –  рост себестоимости строительства. Но риск здесь в том, что на первичном рынке будет надуваться ценовой пузырь, в то время как вторичная недвижимость расти в цене не будет, так как никакие льготные программы на нее не распространяются. И вторичный рынок может находится в депрессии. В этом случае возникнет ситуация, когда инвестор в недвижимость, купив квартиру на первичном рынке будет продавать ее потом на вторичном рынке со значительной скидкой. Этот пузырь может в будущем привести к новой остановке продаж на первичном рынке и финансовым проблемам застройщиков"

Иван Уклеин, - директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА", 24 марта 2022, источник

"Из-за роста цен на жилье ставка (по ипотеке - прим.ред.) даже в 6,5% не была достаточно выгодной. Как отреагирует заемщик на новые условия госпрограммы тем более непонятно. Потребность в таких программах есть всегда. Но пока прогнозировать конъюнктуру ставок банковского рынка даже на среднесрочную перспективу очень трудно. Спрос на недвижимость, как и на ипотеку, зависит от стоимости, и на текущий момент здесь тоже полнейшая неопределенность. Последние два года льготные программы очень сильно перегрели рынок, и, соответственно, цена, если измерять в средних зарплатах, запредельно высокая. Сейчас нужна некая пауза и застройщикам, и банкам, и клиентам, чтобы нащупать почву под ногами"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 24 марта 2022, источник

"Ужесточать требования (к заемщикам - прим.ред.) не всегда будут логично, так как банки пока сами не понимают, какие категории заемщиков пройдут кризис лучше. Сейчас крупные компании уходят из России, люди теряют работу, нет никакого понимания, у кого будет стабильный доход.

В пандемию банки считали рискованным выдавать кредиты врачам, работникам туриндустрии и общепита. Возможно, сейчас такое же отношение будет к работникам иностранных компаний и их дочерних структур. Но обычно эти подходы краткосрочны. Скоринг, то есть способ автоматической оценки заемщика, вероятно, перенастроят во многих банках. Скорее всего, будет больше «ручного» вмешательства после скоринга. Заявки могут рассматриваться дольше, а количество отказов вырастет... После кризисов 2008 и 2015 годов банки отдавали приоритет заемщикам из бюджетной сферы. Это категория с небольшим, но официальным и стабильным доходом. Если планируете брать ипотеку, это стоит учесть при поиске работы...

Для государства ипотека стала привычным инструментом, чтобы решать коммерческие, социальные и экономические задачи, поэтому ее никто не бросит. Но из-за повышения ставок ежемесячная выдача уменьшится в 3—5 раз, у продавцов больше не будет возможности сильно поднимать цены на квартиры — покупателей станет меньше. Я не берусь прогнозировать, что будет по сегментам недвижимости и по регионам. Здесь не всегда работают коммерческие механизмы. Например, достроить проблемный дом застройщики могут с помощью региональных властей, которые предоставят преференции новому застройщику вместе обанкротившегося.

Возможно, что с осени ставки по ипотеке начнут плавно снижаться. Обязательно возродятся все кредитные продукты и опять возникнет рефинансирование, но не сразу. В течение следующего года, по мере восстановления экономики, рынок вернется к росту. Его будут стимулировать более доступные кредиты, восстановление стройки, рост доходов"

Михаил Хорьков, - руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 24 марта 2022, источник

"В рамках совещания с правительством была сформулирована новая политическая цель для рынка ипотеки на 2022 - рост портфеля кредитов на уровне прошлого года. Эта мысль прозвучала несколько раз. Если рынок с задачей не будет справляться - ипотечные программы будут донастраивать. Напомним, что в прошлом году на рынке ипотеки наблюдался бум. Задолженность выросла на 27%, а по договорам долевого участия в строительстве на 31%. Это очень много и будет сложно повторить этот результат в текущем году. В 2022 году стройка отошла на второй план, с региональных властей будут требовать новых ипотечников…

Третий год подряд рынок новостроек функционирует на ипотечных подпорках со стороны государства, но это не дает увеличение предложения в масштабах страны. Динамика объемов строящегося жилья остается контрастной… Правительство вернулось к странным лимитам по кредитам в 6 и 12 млн. рублей. Почему в Ленинградской области можно взять кредит в 12 млн. рублей, а в Казани, Екатеринбурге или Новосибирске нельзя, не понятно. Напомним, что средняя площадь строящейся квартиры в Ленинградской области - 39 кв. м, в Казани - 53 кв. м, в Новосибирск и Екатеринбурге - 50 кв. м. Цены за 1 кв. м при этом сопоставимы.

Повышенные лимиты для столичного рынка, как и в прошлый раз приведут к тому, что до 40% всех денег, выделенных на поддержку рынка жилья уйдет на столичные рынки, где проживает менее 20% населения страны. По сути - это программа переселения граждан России в столицы. Размеры лимитов необходимо настраивать более точно, исходя из уровня цен и качественных параметров рынка жилья. Вторичка - важнейший элемент функционирования рынка жилья остается один на один с высокими ипотечными ставками. Объемы продаж будут падать. Пока на многих рынка предложение на вторичке крайне низкое. Но после того как рынок наполнится, начнется процесс переоценки. Темпы этого процесса во многом будут зависеть от инфляционного давления"

Виталий Злочевский, - президент гильдии риелторов Приамурья, 24 марта 2022, источник

"Цены могут приподняться. Но надо понимать, что в будущем рынок ожидает стагнация, а затем и падение цен, как это было в прошлые периоды. Вспомните сценарий 2008 и 2014 годов. Тогда два-три месяца шел ажиотаж, люди вкладывали деньги, переживая, что будет с ними дальше. На этом фоне росла и стоимость недвижимости. Потом цена стабилизировалась, а в дальнейшем примерно два года падала, в одних сегментах на десять процентов, в других на 30"

Андрей Савельев, - вице-президент гильдии риелторов Татарстана, 24 марта 2022, источник

"Люди будут брать кредит (ипотечный - прим.ред.). 12 процентов — это еще более или менее нормальная ставка, но выдача кредитов в любом случае сократится... Ипотеки на вторичном рынке, можно сказать, нет вообще. Потому что 22 процента, которые предлагает банк, — это немыслимо, практически никто не потянет. Так что, можно сказать, вторичной ипотеки с апреля у нас больше нет. Что касается повышения ставки на первичном рынке, то это тоже сыграет в минус. То есть количество сделок на первичном рынке сократится однозначно. Процентов на 30 точно упадет. Удастся ли правительству сохранить уровень выдачи ипотек в этом году? Однозначно нет. С такими ставками это невозможно"

Ирина Доброхотова, - председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", 25 марта 2022, источник

"Ставка в 12% приемлема для многих покупателей новостроек в столичном регионе, а кредитный лимит в 12 млн руб. позволяет ею воспользоваться на рынке московских новостроек с их ценами. По итогам марта, скорее всего, будет отмечено заметное падение продаж, с апреля по июль (дата завершения льготной ипотеки) спрос возрастет до типичного для этих месяцев уровня, который отмечался в 2018–2019 годах, до ажиотажа 2020–2021 года. <...> В ближайшие месяцы все запланированные к старту новостройки, вероятно, будут запущены. Застройщики не упустят возможности собрать как можно больше платежеспособного спроса в период действия новой программы льготной ипотеки. <...> На фоне реанимированного спроса цены на новостройки массового сегмента в столице могут продолжить плавный рост. Он будет на уровне примерно 1–2% в месяц. В высокобюджетном сегменте увеличение стоимости ожидается более существенным в связи с ростом себестоимости строительства"

Наиль Галеев, - директор группы компаний "СМУ-88", 24 марта 2022, источник

"Мы не раз перед правительством совместно с минстроем поднимали вопрос раскассирования средств на счетах эскроу в части прибыли. Мы достраиваем дом, деньги у нас заморожены. Есть же нормы прибыли, банк видит, сколько у нас прибыль, сколько – затраты. Я думаю, что можно в части прибыли раскассировать наши деньги, чтобы направить их на покупку земельных участков, будущее проектирование. На сегодняшний день деньги просто лежат и обесцениваются, ими никто не пользуется, они просто заморожены... Еще стоит рассмотреть возможность привлечения средств СРО на проектирование под льготный процент"

Валерий Трушин, - партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, 25 марта 2022, источник

"Снижение спроса однозначно будет. Консервативная оценка снижения спроса — до 50% вниз по заключенным сделкам до лета. К лету мы, вероятно, увидим, дополнительные меры поддержки, и можно будет пересмотреть прогноз. <...> Ставка на проектное финансирование строительных проектов в размере 15% – это очень много. При такой стоимости денег, особенно на фоне того, что спрос, очевидно, сожмется, строительство жилья рискует оказаться бизнесом с нулевой рентабельностью"

Ирек Файзуллин, - глава Минстроя России, 25 марта 2022, источник

"Вопрос в закладке новых проектов. Сегодня есть разные оценки, что мы получим снижение где-то [на] 20-30% по новым объектам при ставке проектного финансирования 15%, которая будет поддержана, с 24,5% до 15% снизится. В этой части будем двигаться. При этом на рынке отмечается ажиотажный спрос на недвижимость и ипотеку, квартиры покупаются даже на ранней стадии готовности как в Москве и Санкт-Петербурге, так и в остальных регионах"

Андрей Костин, - президент–председатель правления ВТБ, 25 марта 2022, источник

"Программа льготной ипотеки достаточно широкая, и буквально на днях было принято решение правительством и президентом. Мы уже начали принимать заявки под 12%, были расширены лимиты до 12 млн руб. в Москве и Санкт-Петербурге и 6 млн руб. по регионам. Это будет точно пользоваться спросом. Если сейчас там половина ипотеки выдавалась по льготам, то я думаю, что уровень льготной ипотеки достигнет 75–80%"

Сергей Зайцев, - руководитель центра новостроек компании "Этажи", 27 марта 2022, источник

"До 1 апреля покупатели будут стремиться воспользоваться одобренной ипотекой по старым ставкам, а после, когда ставка вырастет до 12%, спрос начнет снижаться. Активность покупателей может сократиться на 25–30%. Эмоции на рынке отойдут на второй план и скорость выбора объектов покупателями увеличится, они будут более избирательны. <...> Рынок будет балансировать между ростом себестоимости и ограниченным уровнем покупательской способности, стремясь поддерживать спрос. В краткосрочной перспективе это приведет к замедлению роста цен. А если никаких кардинальных мер по поддержке девелоперов не появится в ближайшей перспективе, то часть объектов первичного рынка к концу года может снизиться в цене до 5%"