Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #163

Алексей Зубец, - директор социально-экономических исследований Финансового университета при правительстве РФ, 26 апреля 2022, источник

"Если цена ипотеки будет опущена давлением наших застройщиков на правительство, значит, мы увидим новый подъём цен на квартиры. Пока у нас есть ещё одна проблема — это грядущее количество банкротств по ипотеке. Ипотеку брали все подряд, брали люди, которые с трудом могли оплатить ипотеку даже в хороших условиях. Сегодня количество людей, у которых проблема с ипотекой, выросло в полтора-два раза против докризисного уровня. Это значит, что на рынок будет выбрасываться банкротная ипотечная недвижимость. И это тоже будет фактором, который сдерживает цены на городские квартиры"

Евгений Дячкин, - вице-президент ВТБ, 27 апреля 2022, источник

"В апреле среднедневной объем ипотечных продаж сократился примерно в три раза. До повышения ключевой ставки мы выдавали в день 5 млрд рублей, сейчас – 1,5 млрд рублей... Льготная ипотека поддерживает рынок. Если в марте по госпрограммам мы выдавали примерно половину всей ипотеки, то сейчас уже 90%.

Для целостности рынка недвижимости развитие "вторички" тоже необходимо. Многие семьи, приобретая новое жилье, направляют на первый взнос средства от продажи уже имеющейся квартиры. Но с таким высоким уровнем ставок найти покупателя практически нереально. К тому же не во всех регионах активно развивается жилищное строительство, и у многих заемщиков фактически не остается альтернативы для покупки. Стагнация вторичного рынка ставит под угрозу и работу риелторов...

Нужно помнить, что наша экономика циклична и на смену стагнации рынка приходит его рост. Конечно, период двузначных ставок может затянуться, но все-таки он не навсегда. Никому не надо, чтобы вы платили ипотеку по 20%-й ставке на протяжении десятилетий"

Иван Абрамов, - заместитель главы Комитета СФ по экономической политике, 28 апреля 2022, источник

"Льготная ипотека — это хорошо, но главная цель сейчас в том, чтобы снизить стоимость жилья, и механизмы для этого в России имеются. <...> Наша задача — сделать таким образом, чтобы предложение на рынке жилья значительно превышало спрос. Тогда у нас цена опустится и станет доступной. А если оно по завышенной цене, то — 9% или 12% — люди не способны платить. Нужно понижение стоимости жилья до уровня доступности.

Средняя стоимость квадратного метра жилья в регионах, за исключением столицы, должна быть максимально на уровне 50—70 тысяч рублей, но никак не 100 тысяч рублей за квадрат, как мы видим в регионах, при зарплатах в 30 тысяч — это нереально. Уже более года назад принят закон о комплексном развитии территорий, но он до сих пор, к сожалению, не заработал в полную силу. Когда мы в комплексе берём и кварталы застраиваем — это уменьшает издержки строительных компаний. Надо увеличить конкуренцию в этой отрасли, чтобы коррупционный фактор ушёл — вот это нужно"

Сергей Нюхалов, - заместитель директора по продажам ГК "Гранель", 29 апреля 2022, источник

"Снижение ключевой ставки приведет к дальнейшему уменьшению ипотечных ставок. Возрастет и количество различных кредитных продуктов, что выгодно заемщикам. В результате мы ожидаем восстановления позитивной динамики на рынке новостроек. Постепенно покупательская активность может увеличиться на 20-25%. За этим последует и более активный вывод новых проектов на рынок. Решение о снижении ключевой ставки способствует улучшению макроэкономических показателей и сохранению ценовой стабильности. Также в этом заинтересованы застройщики, банки, покупатели. Более спокойная ситуация на рынке позволит принимать всем более взвешенные решения и увереннее смотреть в будущее"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", 1 мая 2022, источник

"Сейчас сложно оценить в количественном выражении, но спрос (на покупку жилья - прим.ред.) существенно просел. Существенно по сравнению с довоенным периодом и по сравнению с тем небольшим всплеском, который был в марте. Рынок уже был перегрет и, в принципе, спрос выдыхался уже к концу прошлого года. Цены на жилье сильно выросли, а спрос был выбран еще по ставкам 6-7%. Поэтому сейчас что 9%, что 12%, что даже 6% – разницы нет. Конечно, снижение ставок поддержит рынок недвижимости, чтобы он не умер, но все равно я считаю, что без снижения цен на жилье прежний объем продаж обеспечить невозможно.

Если цены не снизятся, продажи и дальше будут стагнировать. Спрос есть, но это скорее потенциальный спрос, и при нынешних ценах он не реализуется. У людей нет таких денег. Сейчас доходы у многих будут сокращаться или уже сократились. Вопрос даже не в том, рискнут или не рискнут россияне брать ипотеку в такой экономической ситуации. У них просто денег нет на такую покупку"

Константин Апрелев, - вице-президент Гильдии риэлторов России, 3 мая 2022, источник

"Несмотря на то, что снижение ключевой ставки происходит уже второй раз за небольшой промежуток времени, это не делает для россиян жилье более доступным. Понятно, что большая часть населения сейчас не будет покупать по таким процентным ставкам жилье с нуля, как это было раньше, платя 15% первоначальный взнос и беря кредиты на 20 или 30 лет. Ипотеку сейчас берут исключительно для того, чтобы совершить сделку обмена. То есть, когда у человека есть однокомнатная квартира, ему нужно улучшение жилищных условий, он берет в ипотеку двухкомнатную квартиру, а потом продает однокомнатную. Таким образом, он гасит ипотеку, сохраняя небольшие кредитные обязательства.

Большим спросом сейчас пользуется вся социальная ипотека, прежде всего, семейная, однако она не поможет восстановить рынок. Потому что вся социальная ипотека занимала не более 10% от общего объема рынка. Сейчас количество сделок во многих регионах упало в три раза. По этой причине, наверное, было принято решение для новостроек понизить ставку по ипотеке до 9%, но в любом случае, мне кажется, это тоже не вернет объем спроса, который был при ставке 6%. Здесь даже вопрос не стоимости денег, а в ожиданиях людей, того, что будет происходить в экономике. Люди боятся потерять работу и доходы. По этой причине, наверное, спрос все равно будет снижаться, несмотря на изменение ключевой ставки"

Анатолий Аксаков, - председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, 3 мая 2022, источник

"Правительство и Центральный банк очень эффективно сработали в условиях невиданных и жесточайших санкций Запада против нашей страны. С учетом текущих действий ЦБ вполне возможно, что к концу текущего года ключевая ставка опустится ниже отметки 10% годовых... Правительство уже подстраивает льготную ипотеку под новые реалии. С 1 мая ставка по льготным кредитам опустилась с 12 до 9% годовых. При этом не исключено, что по итогам 2022 года мы вновь увидим ее на уровне 7%"

Федор Мезенцев, - директор Департамента недвижимости компании "Цифровые СНТ", 3 мая 2022, источник

"Какие бы суммы по льготной ипотеке не определяло государство, рынок не стоит на месте - цены на квартиры постоянно растут. И именно ипотека подстегивает рост цен на квартиры. Поэтому налицо очередная предпосылка для дальнейшего роста стоимости недвижимости. Очень важный момент - возможное завышение банками ставок по коммерческой части ипотеки. Покупая квартиру под высокий рыночный процент, человек переплачивает за нее даже не в три раза, как при льготной ипотеке а в восемь. Такого быть не должно. Государство должно установить на "рыночную часть" ипотечного кредита строгий лимит - например, 13%. Иначе этой программой смогут воспользоваться в буквальном смысле единицы россиян.

Чтобы нивелировать скачок роста цен на жилье, правительство, по-хорошему, должно было бы расширить ипотеку на вторичное жилье. Иначе можно говорить лишь о поддержке исключительно застройщиков, которые продают новые квадратные метры. Не все готовы взять большой кредит на новостройку. Многие были бы рады для улучшения жилищных условий купить жилье на вторичном рынке или в доме за городом - цены там и там сопоставимы...

Правительство должно не только субсидировать новостройки в крупных городах, но и помогать малым городам. Хватит давать деньги Москве, Санкт-Петербургу и Екатеринбургу - это ошибка. Мы продолжаем укрупнять агломерации, создавая тем самым серьезные проблемы с рабочими местами и транспортной ситуацией (растут пробки на дорогах, теснота в общественном транспорте) и так далее. Перетягивая платежеспособных и трудоспособных россиян в большие города, мы только усугубляем ситуацию в частном секторе и на сельских территориях"

Евгений Суворов, - экономист банка "ЦентроКредит", 4 мая 2022, источник

"ЦБ в конце прошлой недели опубликовал данные по ипотеке за март. Из этих цифр следует, что выдача ипотечных кредитов населению резко замедлилась, что вполне естественно на фоне роста ставки и общей неопределенности. Под текущие рыночные ставки брать ипотеку невыгодно. Поэтому в марте люди брали либо ранее одобренные кредиты ещё под докризисные ставки, либо пользовались льготными программами (прежде всего, семейной ипотекой, по которой ставки не изменились). 

Мы полагаем, что динамика выдачи ипотечных кредитов во 2-м квартале продолжит ухудшаться, т.к. рыночные ставки по-прежнему выглядят непривлекательно. Но портфель ипотечных кредитов (задолженность населения по ипотечным кредитам) при этом продолжит уверенный рост, т.к. объёмы погашаемых и рефинансируемых кредитов резко снизятся – высокие ставки не мотивируют досрочно гасить кредиты и закрывают возможности рефинансирования"

Ильдар Хусаинов, - директор компании "Этажи", 4 мая 2022, источник

"За апрель рост цен предложения по новостройкам в РФ стал абсолютно рекордным и составил 5,2%. Это рекорд за последние 14 лет (столько мониторим ежемесячную динамику) По вторичке так же рост в районе 2,3%.

Но это цены предложения! Если брать среднюю цену продаваемой недвижимости в России, то  в апреле падение минус 1,2% по новостройкам и минус 1,7% по вторичке. Проще говоря все кто поднял цены скорее всего на бобах сидели по сделкам. И это только начало, вторичка в мае уже железно минус покажет даже по цене предложения, застройщики также начали скрытое снижение цен через акции, паркинги в  подарок, субсидирование ставок по ипотеке, кто то уже в лоб снижает цены.

В общем думаю к  концу лета мы минус 3 минус 5% получим даже в цене предложения, не говоря уже о реальных сделках. За апрель объем квартир в базе Этажей в России прирос сразу на 11%. Это новый месячный рекорд прироста"

Ильдар Хусаинов, - директор компании "Этажи", 5 мая 2022, источник

"Доля сделок на рынке жилой недвижимости в России с привлечением заемных средств в России в апреле рекордно снизилась до 30,4%. Это на 24% ниже, чем в среднее значение прошлого года, когда 54,4% сделок на рынке недвижимости проходило с привлечением заемных средств. Последний раз доля ипотеки при покупке недвижимости опускалась ниже 30% в марте 2015 года, после того, как в декабре 2014 года Центробанк резко повысил ключевую ставку...

Рынок недвижимости в России развивается циклично, поэтому вслед за активным периодом наступает этап рецессии, когда ипотека становится менее доступной, спрос снижается и начинает расти дисконт при продаже объектов недвижимости. Выигрывают в эти периоды те, кто приобретает недвижимость за наличные с дисконтом, а также те, кто, оформляя ипотеку по высоким ставкам, приобретает объект со скидкой, компенсируя размер выросшей переплаты по кредиту, а потом рефинансирует под более низкую процентную ставку"

Илья Володько, - генеральный директор консалтинговой компании MACON, 5 мая 2022, источник

"Параметры данной программы (льготной ипотеки для специалистов IT-компаний - прим.ред.) не выглядят особо привлекательными и вряд ли могут решить основную задачу по предотвращению активной эмиграции работников IT-сферы. Во-первых, озвученная ставка в 5% выглядит привлекательной сегодня исключительно только на фоне повышения ключевой ставки. Но в течение 2021 года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам на первичном рынке составила 5,9%. Другими словами, любой желающий IT-шник имел возможность взять кредит почти по такой же ставке, но при этом без всяких условий по возрасту, занятости, уровню оплаты труда и необходимости не менять сферу деятельности на весь период кредита.

Во-вторых, специалисты IT-сферы, как правило, относятся к людям молодого поколения, которые в современных условиях являются очень мобильными и долгое время предпочитают не обременять себя собственностью, предпочитая аренду жилья. К слову, в большинстве из развитых экономик, куда предпочитает переезжать данный сегмент работников, обычная рыночная ипотечная ставка не превышает 2–3%, что тоже не работает в пользу российской льготной программы.

Существенного влияния на рынок данная программа оказывать не будет. Даже если объемы выдачи будут довольно существенными, то вряд ли она будет оказывать стимулирующее влияние на общие объемы продаж. Большинство из участников программы будут те, кто и до этого собирался жить в России и приобретать здесь жилье. Число же совершенно новых заемщиков, пришедших на рынок только из-за льготных условий, не будет высоким"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 6 мая 2022, источник

"Статистика марта (по ипотечному рынку - прим.ред.) такая же переменчивая, как и погода, в начале весны. По одним показателям светит солнце, по другим показателям штормит. По прошествии нескольких месяцев можно будет запутаться в том, что происходило. Другими словами, один показатель характеризует кризис и падение, а другой какой отсутствие кризиса. В апреле будет с точностью до наоборот. <...> Что можно увидеть (по итогам марта - прим.ред.):
- средневзвешенная ставка по выданным кредитам не отреагировала на рост ставок предложения,
- ставки по трем основным группам кредитных продуктов меняются одинаково,
- прирост выданных кредитов показывает замедление"

Олег Лагуткин, - генеральный директор БКИ "Эквифакс", 6 мая 2022, источник

"Уже можно говорить о том, что кредиторы начали возвращать approval rate (уровень одобрения кредитных заявок - прим.ред.) к уровням, которые были до кризиса. Об этом говорят оперативные данные о динамике выдачи кредитов... В краткосрочной перспективе банки все же будут проводить тонкие настройки кредитования, чтобы поддержать выдачи. Действия кредиторов, очевидно, будут полностью подчинены внешнему фону и действиям регулятора. С учетом этих факторов, наверное, можно с осторожностью говорить о том, что политика кредиторов останется умеренно консервативной еще несколько месяцев, на протяжении летнего сезона. После этого при отсутствии новых шоков можно будет наблюдать более интенсивный рост уровня одобрения и кредитования"

Владимир Чернов, - аналитик "Фридом Финанс", 6 мая 2022, источник

"Снижение ставки льготной ипотеки до 9% и увеличение гибридного кредитного лимита до 30 млн рублей будет иметь колоссальное значение для строительной отрасли, так как это решение поможет вернуть объемы ипотечного кредитования до прошлогодних уровней, а в денежном эквиваленте эти объемы вырастут за счет увеличения лимита. Ранее лимит составлял 12 млн рублей для Москвы и Санкт-Петербурга (включая области) и 6 млн для остальных регионов. В столице под такую стоимость подпадают далеко не все квартиры, с начала пандемии цены на жилье выросли примерно на 15-30% в зависимости от региона... Решение правительства будет способствовать увеличению спроса на жилье, причем, вероятно, он будет даже выше, чем в предыдущие два года.(Объясняется это…- прим.ред.) желанием населения экономить во время пандемии. Сейчас же люди ищут надежные источники инвестиций, которые не будут подвержены влиянию внешних факторов”

Виктор Шахурин, - генеральный директор УК "УНИВЕР Сбережения", 9 мая 2022, источник

"На горизонте в 1,5-2 года, если, конечно, не произойдет ничего экстраординарного, можно ждать падения цен на вторичном рынке жилья, в том числе частных домовладений... Этому будет способствовать высокая стоимость ипотечных кредитов, а также скопившийся избыток предложения — многие по-прежнему покупают излишние площади с инвестиционными целями"

➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!