Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #164

Ильдар Хусаинов, - директор компании "Этажи", 10 мая 2022, источник

"Доля россиян, использующих ипотеку для покупки недвижимости, рекордно снизилась — до 33,2% — впервые за пять лет. По итогам прошлого года доля таких покупателей недвижимости была на уровне 54%. Самыми сложными были первые три недели апреля, когда на фоне шокового роста ипотечных ставок, интерес к ипотеке в стране резко снизился... Рынок недвижимости испытал шок и сейчас находится на этапе адаптации к изменившимся условиям. Снижение ипотечных ставок и цен на фоне низкого спроса начинают постепенно восстанавливать спрос на ипотечные кредиты.

В частности, первые дни мая был зафиксирован рост количества ипотечных консультаций в 1,5–2 раза относительно первой недели апреля. Тем не менее, говорить о восстановлении рынка недвижимости пока очень рано... Сейчас стабильнее всего ситуация на рынке загородной недвижимости, который традиционно меньше всех зависит от ипотечных программ. Например, в прошлом году загородную недвижимость покупали с привлечением заёмных средств всего 44% покупателей, поэтому в ближайшее время рынок загородной недвижимости будет находиться в более выгодном положении, плюс здесь начали действовать льготные программы и появились лимиты по сельской ипотеке.

Основная проблема рынка недвижимости сейчас — это отсутствие понимания большинства потенциальных покупателей дальнейшего развития ситуации со ставками. Сейчас выгодно покупают недвижимость с дисконтом те, кто уверен, что в ближайшей перспективе сможет рефинансировать кредит под более низкую процентную ставку. Но это небольшая для потенциальных покупателей, поэтому пока рынок будет стагнировать, мы ожидаем более активного его восстановления ближе к III кварталу этого года"

Виталий Насонов, - директор подразделения "Государственные программы в жилищной сфере" компании "ДОМ.РФ", 10 мая 2022, источник

"Мы видим перераспределение спроса в пользу таких предложений (льготных ипотечных программ - прим.ред.). Если в прошлом году на ипотеку с господдержкой приходилось около 25% рынка, то уже в марте 2022-го её доля выросла до 40%. По нашим прогнозам, в будущем показатель может ещё увеличиться. Особой популярностью у граждан сейчас пользуется семейная ипотека... Площадь приобретаемых по семейной ипотеке квартир составляет в среднем 57,6 кв. м, что соответствует площади современной двушки"

Владимир Кошелев, - первый заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, 11 мая 2022, источник

"Раскрою небольшой секрет, почему квартиры дорожают. Это всего одна из нескольких причин, но по уровню гнусности ее можно поставить на первое место. Во время обсуждения на недавней конференции проблем строительной отрасли застройщики из многих регионов страны пожаловались мне на произвол банков-партнеров по проектному финансированию, которые устанавливают минимальную цену на квадратный метр по своему усмотрению (часто далекому от реальности).

Застройщик готов продавать квадратный метр, допустим, по 100 тысяч рублей. Эта цена его полностью устраивает и видится ему адекватной и рыночной. Однако банк под угрозой расторжения договора о финансировании проекта ультимативно требует поднять нижнюю планку до 120 или 150 тысяч, ниже которых застройщик не имеет права продавать квартиры.

В итоге общая стоимость квартиры оказывается неподъемной для покупателей жилья. Готовые дома стоят пустыми, а застройщик терпит убытки. Проблема среди ряда других была указана в письме на имя главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной. Попросили ее немного угомонить  коллег, срывающих своей жадностью нацпроект «Жильё и городская среда»".

Ирина Доброхотова, - управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "Бест-Новострой", 11 мая 2022, источник

"В ближайшие месяцы спрос (на квартиры в новостройках - прим.ред.) сохранится на текущем уровне, а возможно, даже и снизится. Летом ожидаем, что произойдет перестройка рынка и уже в сентябре спрос вновь начнет расти. Ценовая динамика в ближайшие месяцы останется прежней: ежемесячно мы можем ожидать корректировки средней стоимости предложения в разных сегментах в пределах 1–2% как в большую, так и в меньшую сторону"

Ильдар Хусаинов, - директор компании "Этажи", 12 мая 2022, источник

"В апреле по сравнению с мартом впервые с допандемийного 2019 года средняя цена продажи вторичного жилья снизилась на 0,5%, достигнув 79,6 тыс. рублей за «квадрат». Это уже не погрешность, а показательный тренд, который укрепился. <...> Спрос на вторичную недвижимость за последний месяц рухнул на 55–60%, а объем предложения, напротив, увеличился на 11%. В числе основных причин снижения интереса покупателей к вторичке — высокие ипотечные ставки. <...> Спрос на вторичное жилье не будет увеличиваться, пока рыночные ипотечные ставки не опустятся до 9–11%. Стоимость вторички продолжит снижаться, как это было после кризисов 2008 года и 2014–2015 годов"

Андрей Бархота, - эксперт ипотечного рынка, 12 мая 2022, источник

"В июне-июле 2022-го средняя рыночная ипотечная ставка может достигнуть 12–13%. Однако это достижимо либо в случае снижения стоимости денег в экономике, чему противостоит достаточно высокий уровень инфляции, либо консенсуса участников рынка относительно снижения ключевой ставки ЦБ до 10–11% в IV квартале. Если снижения процентных ставок в экономике не состоится, средний рыночный процент по ипотеке не опустится ниже 13–14% годовых. При самом удачном стечении обстоятельств ипотечные ставки могут упасть до 9–11% не раньше I квартала 2023 года, а в случае затягивания адаптации экономики и снижения рисков — существенно позже...

Цены на жилье плавно снижаются, их динамика зависит от сочетания рыночных факторов с некоторым временным лагом. Возможное падение номинальных рублевых цен на вторичное жилье в 2022 году лишь компенсирует их рост в 2021-м... Несмотря на связь между ценами на жилье первичного и вторичного рынков, стоимость новостроек продолжит умеренно увеличиваться. Этому будет способствовать симулирование спроса при помощи льготных программ, а также невозможность снижения цен застройщиками из-за возросших издержек строительства"

Руслан Сухий, - руководитель инвестиционно-девелоперской компании "Рентавед", 12 мая 2022, источник

"В ближайшие полтора-два месяца благодаря более доступной льготной ипотеке люди будут довольно активно забирать деньги из банков и перенаправлять их на покупку новостроек. Пик этих событий мы увидим в июне, когда у многих россиян завершится трехмесячных срок действия депозитов, которые они открывали в начале марта сразу после повышения ключевой ставки до 20% и соответствующего роста ставок по рублевым вкладам. Тогда всего за одну неделю благодаря высоким процентам только пятерке крупнейших банков удалось привлечь на свои депозиты свыше 3 трлн рублей и 6 млрд долларов. Сейчас значительная часть этой денежной массы вернется на рынок новостроек, что приведет к новому витку ажиотажного спроса на квартиры... В июне мы увидим скачок спроса соизмеримый тому, который наблюдался на новые квартиры в марте, когда по итогам месяца спрос вырос на 48% относительно февраля"

Владимир Путин, - президент России, 12 мая 2022, источник

"Банк России продолжает линию на смягчение денежно-кредитной политики, на повышение доступности кредитов в целом. Ключевая ставка ЦБ уже понижена до 14%. С учетом такой динамики мы приняли решение снизить ставку по льготной ипотеке до 9%. Кредиты по такой ставке можно получить с мая. При этом сама программа льготной ипотеки продлена до конца текущего года. Это решение должно стать подспорьем для российских семей, которые планируют приобрести квартиру, улучшить свои жилищные условия. Нужно думать над этим и дальше и, конечно, механизмы льготной ипотеки поддержат строительную отрасль и смежные сектора экономики"

Елена Иванкина, - завкафедрой экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, 12 мая 2022, источник

"Дешеветь квартиры не будут, предпосылок для этого нет. Вообще, что касается причин роста или падения цен, то это не такой простой вопрос, как может показаться. Мнения о том, что цены растут из-за снижения ставок по ипотеке, то есть повышения ее доступности, я не разделяю. Я считаю главной причиной девальвацию рубля. После событий в Крыму рубль ослаб к доллару и цены на квартиры выросли, поскольку строительная техника, часть стройматериалов, материалы отделки — это импортные товары. Затем с 2015 по 2019 год цены падали.

В 2020 году началась пандемия, доллар снова вырос, мигранты уехали — начались проблемы с рабочей силой, стройматериалы по всему миру подорожали. Тогда люди стали «перекладывать» сбережения из долларов в квартиры, чтобы сохранить их. В результате такого спроса цены выросли к концу 2021 года на 39%, и это ужасно. Но ничего поделать с этим нельзя, кроме того, что строить в разы больше, начать самим выпускать строительную технику и все стройматериалы.

Сейчас у нас курс доллара на уровне 2020 года, но импорт подорожал не из-за курса, а из-за проблем с логистикой и остальных последствий санкций. Ожидается индексация зарплаты для бюджетников, наверняка вырастут доходы у военных, предприниматели тоже будут стараться повысить свои доходы, так что часть населения сможет позволить себе приобрести квартиру в ипотеку. Значит, спрос будет. Думаю, что новостройки в этом году подорожают на уровень инфляции, но конкретные цифры мы увидим ближе к зиме. Вторичный рынок всегда следует за первичным, так что и там цены тоже вырастут"

Павел Самиев, - генеральный директор аналитического агентства "БизнесДром", председатель комитета "Опоры России" по финансовым рынкам, 12 мая 2022, источник

"Очень интересный тренд наметился: средний срок ипотечного кредита продолжает быстро расти и уже превысил 22 года (исторический рекорд). Но рост сроков ипотеки - это тенденция двух лет, а вот что еще интереснее - сильно (и резко) упал средний размер ежемесячного платежа. Вероятно, в связи со снижением среднего чека сделок. Эти данные еще не учитывают эффекта роста ставок, то есть ипотека марта-апреля здесь еще не отражается, видимо, средний платеж перестанет (временно) падать за счет коррекции стоимости кредита.

Но дальше все равно будет такая картина: средний срок продолжит расти (25? 30? 35 лет? Каков предел?), новая программа льготной ипотеки снова будет доступна с относительно низкой ставкой, объем средней ипотечной сделки не будет расти, а значит, ежемесячный платеж снова может снизиться. Это благоприятно с точки зрения качества кредитного портфеля: отношение месячного платежа на обслуживание ипотеки к доходам (которые, очевидно, не будут расти) останется комфортным"

Ирина Доброхотова, - управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров "Бест-Новострой", 13 мая 2022, источник

"Некоторые из тех, кто положил на депозит свои сбережения в марте, планируют в дальнейшем конвертировать их в недвижимость. Максимальный прирост количества сделок за счет таких покупателей может достигать 10%, но, скорее всего, показатель будет варьироваться в районе 5-7%... Приток новых покупателей не отразится на росте цен на "первичку". "Квадрат" в новостройках подорожает максимум на 1-3%"

Геннадий Щербина, - президент Группы "Эталон", 13 мая 2022, источник

"Представьте себе, что компания (застройщик – прим.ред.) "Икс" рухнула. У нее деньги на эскроу счетах. Не построишь – не потратишь. Банк должен всем дольщикам либо вернуть деньги, либо передать готовые квартиры. Это отлично для покупателя. Но является проблемой для банка. Сам то он в случае банкротства застройщика вряд ли способен будет что-то достроить.

Поэтому при усилении любых рисков на рынке банки сразу включают "мелкое сито" и просеивают заемщиков, стараясь отсечь любых сомнительных клиентов. Даже для нашей компании, которая изучена банкирами вдоль и поперек, имеет огромный опыт, и то подняли порог собственного участия в проектах с 15% до 25%. Это уже много. При малейших подозрениях могут и 50% поставить. Просто скажут: мы вам не отказываем, стройте, пожалуйста, но сначала вложите 50 процентов своих денег, и я посмотрю, как и что вы умеете строить, а потом я вам дам денег на остальные 50. Это (схлопывание небольших компаний – прим.) будет даже независимо от сегодняшних событий, это неизбежно. Происходит укрупнение бизнеса в девелопменте. Вполне вероятно, что 50 процентов рынка заберет на себя государство"

Константин Апрелев, - вице-президент Гильдии риелторов России, 13 мая 2022, источник

"Сейчас ставка (по ипотеке - прим.ред.) 16-17%, это достаточно высоко. За время пандемии ставка была в районе 6-7-8% , люди все что могли приобрели, но при этом цены выросли. И этот глобальный рост компенсировал низкую ставку. А сейчас еще и ставка высокая. Поэтому спрос будет сокращаться. С лета начнется стабилизация цен, а потом возможно и снижение, но это будет 0,5-1% в месяц и продолжаться это будет полтора-два года... Сейчас рынок психологически не готов, чтобы давать большую скидку. Торговаться можно по отдельным параметрам: удалённость от метро, какой этаж, какой ремонт, куда выходят окна, шумно — не шумно, экология района, детские сады, школы, удалённость продуктовых магазинов"

Николай Вавилов, - специалист департамента стратегических исследований Total Research, 13 мая 2022, источник

"Ничего глобально нового в подобном преждложении (комбинированной ипотечной программы, сочетающей льготную и рыночную ипотеки - прим.ред.) нет. Нет и не будет. Просто расширился кредитный лимит. Ставки будут примерно такими же, что и по льготной ипотеке, а учитывая, что ЦБ настроен и дальше постепенно снижать ключевую ставку, история может быть и ниже 8% годовых — девелоперы готовы субсидировать ставки и уже это делают, иногда доводя их до 1,9% годовых на весь срок кредита.

На рынок это нововведение тоже не повлияет никоим образом. Во-первых, не так много покупателей готовы взять 30 млн рублей в долг у банка, независимо от условий ипотеки. Во-вторых, спрос все равно ниже прошлогодних уровней, взлетевших из-за возросшей ставки на 20-40% в зависимости от региона, цен и отсутствии роста реальных располагаемых доходов населения. А с февраля к этим факторам добавилась полнейшая неопределенность относительно будущего. Да и ЦБ со своим необъяснимым желанием вернуть рубль к 30 за доллар лучше никому не делает"

Татьяна Решетникова, - заместитель руководителя ипотечного департамента компании "Этажи", 14 мая 2022, источник

"Консолидация ипотечных программ позволит за счет увеличения доступных лимитов получать большую сумму с меньшей переплатой. Например, если взять максимально по 12 млн рублей по семейной и льготной ипотеке с господдержкой и вместо оформления одного кредита по ставке 14% на 24 млн рублей (взять комбинированную льготную и семейную ипотеку - прим.ред.), то ежемесячный платеж при сроке кредитования 30 лет в этом случае получится в 1,7 раза меньше - 164 тыс. рублей вместо 284 тыс. рублей по рыночной ставкн.

Также может вырасти интерес к покупке загородной недвижимости при комбинировании льготной и сельской ипотечных программ. Сейчас для большинства регионов установленных лимитов по сельской ипотеке явно недостаточно для покупки полноценного дома без существенного увеличения первоначального взноса за счет собственных средств.

Для заемщиков не во всех случаях может быть выгодно сочетать льготную ипотеку, например, с субсидированием ставки от застройщиков. "Нередко выгоднее купить квартиру с дисконтом по обычной ставке, нежели с наценкой, но по льготной (ставке от застройщика - прим.ред.). По каждому случаю надо проводить индивидуальные расчеты, но если планируемый срок погашения кредита менее девяти лет, то в большинстве случаев выгоднее получить скидку на квартиру и оформить кредит по стандартной ставке, при реальном сроке погашения кредита более девяти лет при отсутствии рефинансирования - вариант с субсидированной ставкой может оказаться выгоднее для заемщика"

➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!