Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #174

«Сейчас ставка (по льготной ипотеке – прим.) была скорректирована до 7%. Мы рассчитываем, что при такой ставке сможем отыграть какой-то объем продаж за июль-август. Нам важно выполнить поручение президента: прирост ипотечного портфеля в 2022 году должен составить не менее 2,5 трлн рублей. Имеется в виду и первичный, и вторичный рынок, и обычная ипотека, и все льготные программы...

Замечу, что если раньше 40-50 процентов объема покупки жилья на первичном рынке были с использованием ипотеки, то за два последних года, после внедрения льготной программы, цифра выросла до 70-85%. Это больше 1,7 трлн рублей в год. Несмотря на лето, мы рассчитываем, что объем сделок на первичном рынке уже сейчас начнет увеличиваться, чтобы отыграть снижение спроса в мае и апреле. А самыми, на мой взгляд, важными месяцами будут сентябрь и октябрь. Но если за эти два летних месяца мы увидим, что спрос не восстановился, то не будем ждать осени. В этом случае Минстрой России будет выходить с предложением о дополнительных мерах поддержки спроса...

И мы очень надеемся, что Центральный банк будет дальше снижать ключевую ставку. Это должно повлиять на доступность ипотеки на вторичном рынке, что впрямую связано с объемом покупки жилья на первичном по льготным программам»

Алексей Попов, – руководитель «ЦИАН.Аналитики», 17 июля 2022, источник 

«Фактор роста стоимости жилья (в 18 ключевых для российских рынка локациях за месяц цена новостроек выросла на 0,2%, до 136,73 тыс. руб. за 1 кв. м., по данным ЦИАН – прим.ред.)... повышение цен на лоты, ипотека по которым предполагает компенсацию ставок — застройщики закладывают ее в цену лота. Так, квартира под 0,01% годовых в прайс-листе застройщика в среднем будет на 20% дороже чем такой же лот для покупателя с живыми деньгами. Увеличение номинальных цен на объекты с нерыночными ставками не всегда корректно ассоциировать с реальным ростом цен, но динамика в этом случае влияет на средние показатели. Мы с высокой вероятностью столкнемся с ситуацией, когда номинальные цены предложения будут расти, а цены сделок стагнировать или даже чуть снижаться, в том числе и за счет сохраняющейся тенденции к минимизации площади лота»

Александр Чернокульский, – директор компании «Жилфонд», 17 июля 2022, источник 

«Застройщики пока в принципе не могут заметно понизить по запущенным проектам уровень цен — их сдерживают согласованные с банками системы ценообразования. Но в перспективе стоимость новых проектов может сократиться на 20%. Если этого не произойдет, покупатели перестанут их приобретать, переключившись на вторичный рынок. В текущей ситуации неопределенности вторичное жилье с ремонтом может оказаться выгоднее новостройки... Заработать на росте цен в ближайшие полгода маловероятно, на рынке остаются клиенты, покупающие жилье для себя»

Антон Сауков, – руководитель центра загородной недвижимости компании «Этажи», 18 июля 2022, источник 

«С июля в России начали выдавать льготную ипотеку под 3% на дачи в садоводческих некоммерческих товариществах (СНТ). СНТ должно находиться на территории, приравненной к сельской. Ранее кредиты на дачи не выдавали... Дачи были и остаются одним из самых доступных типов недвижимости, в том числе многие СНТ уже превратились в локации для постоянного проживания, поэтому такое расширение сельской ипотеки вполне оправданно. Дачные сообщества фактически слились с сельскими поселениями...

Новая волна спроса сейчас продиктована ограничениями, вызванными санкциями: россияне стали вкладывать в дачи и земельные участки те деньги, которые до этого тратили на заграничные отпуска, покупку автомобилей. Сейчас 42% россиян приобретают дачи по цене от 500 тыс. рублей до 1,5 млн, 20% — по цене до 500 тыс., 19% — от 1,5 до 2,5 млн, 9% — от 2,5 до 3,5 млн.

В отличие от цен на загородные дома, которые за прошлый год выросли в среднем на 23%, средняя стоимость дач за этот же период увеличилась на 25–30%. Это произошло в том числе из-за того, что многие дачи в пригородах крупных населенных пунктов превратились в локации для постоянного проживания. Тенденция начала набирать обороты особенно активно после того, как там разрешили прописку»

Юлия Нилова, – руководитель Абсолют Банка в Челябинске, 18 июля 2022, источник 

«Выдача потеки в июне выросла более чем в два раза по сравнению с маем, в июле эта тенденция сохраняется. Большая часть сделок сейчас проходит по программе "Семейная ипотека". Вторичка — действительно “на вторых ролях”. В мае доля сделок с готовыми квартирами составляла 33%, в июне — 17%. Это произошло за счет того, что заемщики резко переориентировались на ставшую более доступной из-за сниженной ставки госпрограмму. Мы ожидаем, что до конца года кредитование по госпрограммам будет превалировать в выдачах, эта доля будет составлять 70–80%.

Рост рынка в июне связан с эффектом отложенного спроса. Весной количество сделок существенно сократилось, но интерес к покупке недвижимости был очень высок. Как только условия стали более благоприятными, рынок “ожил”. Мы прогнозируем, что общерыночный тренд на снижение ставок позволит увеличить выдачи примерно на 10–15% в целом. Ожидаем, что в Челябинской области Абсолют банк уже в ближайшие месяцы нарастит выдачи жилищных кредитов более чем на 40%. Предпосылки для такой динамики есть, мы можем оценить это по резкому увеличению количества заявок от заемщиков. Сдерживать рынок ипотеки будут рост цен на жилье... и стагнирующие доходы»

Алексей Федоров, – аналитик компании TeleTrade, 18 июля 2022, источник 

«В текущих обстоятельствах к получению займа (ипотечного – прим.) россиян может подталкивать комбинация из двух факторов. Первый – это недостаточный уровень экономических знаний, который не позволяет увидеть мрачные перспективы 2022−2023 года. А второй – постпандемийный эффект, когда граждане увидели, как не достаточно просчитанная льготная ипотека взвинчивает цены жилья на десятки процентов всего за несколько лет...

В ближайшие несколько лет объем "плохих" ипотечных займов резко вырастет. Можно взять опыт предыдущего кризиса, чтобы оценить потенциальные масштабы проблемы. Кейс 2008-2010 годов не подходит из-за неразвитости в тот период ипотеки в России, а кейс 2020 года – из-за рекордной скоротечности экономического спада. Самым подходящим можно считать санкционный кризис 2014-2015 годов, когда объем просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам вырос на 69% – с 39 миллиардов рублей до 66 миллиардов.

Если взять примерно такую же динамику, то в период текущего и следующего года объем "плохих ипотек" может вырасти с 57 миллиардов рублей на начало этого года до 96 миллиардов. Таким образом, вероятность оказаться в числе граждан с "плохим" ипотечным займом в ближайшие полтора года резко возрастает.

Впрочем, рост ипотеки в мае и июне, скорее, нужно считать локальным отскоком, который будет достаточно быстро исчерпан. Ипотечный бум, вероятнее всего, завершится уже в сентябре-октябре. Основной причиной этого может стать то, что уже осенью Банку России придется вновь перейти к повышению ключевой ставки из-за ухудшения экономической ситуации в России и мире. Естественно, удерживать ипотечные ставки на уровне семи процентов, тратя на это все больше средств, государство при снижение доходов бюджета не сможет. А значит, льготная ипотека либо будет отменена, либо ставки по ней будут существенно повышены»

Александр Москатов, – управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль», 18 июля 2022, источник 

«В июне мы увидели тот самый новый рынок — оживающий, но пока еще с недостаточным спросом. На сегодняшний день рынку не хватает 40% покупателей, если брать за норму зиму 2022 года. <...> Цена (на вторичном рынке Москвы – прим.ред.) во втором квартале начала движение вниз, сейчас она ежемесячно спускается 1–1,5%, а в некоторых сегментах — 2% в месяц. Продажи последние три месяца проходят по ценам на 5–10% ниже цен марта. Продавец постепенно адаптируется к новым реалиям, медленно меняет свою картину мира. Сегодня можно сказать, что это рынок покупателя — он выбирает, диктует условия, в том числе и сам приспосабливается к новой ситуации, к новым ставкам по ипотеке...

Предполагаем, что к осени мы войдем в так называемый рабочий рынок, который вряд ли будет растущим в части ценообразования. Либо это стагнация, либо это движение вниз. С какой скоростью — покажет осень. Стоит отметить, что сегодня все чаще люди выходят из депозитов и вкладывают средства в недвижимость. Не стоит также забывать, что крепкий рубль — это стоп-фактор для рынка недвижимости: много инвесторов вошли в феврале-марте в валюту и выходить не планируют, пока рубль не вернется в какой-то понятный коридор 70+ руб. за доллар»

Анатолий Печатников, – заместитель президента-председателя правления ВТБ, 19 июля 2022, источник 

«В этом году рынок ипотеки не сможет показать очередного рекорда продаж из-за сокращения числа сделок весной. По нашим оценкам, выдачи могут составить около 4,5-4,6 трлн рублей. Тем не менее, ипотечный рынок пока далек от насыщения – по данным ВЦИОМ, в улучшении жилищных условий нуждается 37% российских семей. Учитывая национальные цели – нарастить к 2030 году объем жилищного строительства до 120 млн квадратных метров и улучшать условия проживания не менее 5 млн семей ежегодно, – мы рассчитываем на дальнейший рост активности заемщиков и сезонный фактор.

По нашим прогнозам, второе полугодие может показать прирост продаж ипотеки примерно в 1,5 раза относительно первого, что позволит рынку улучшить результат "пандемийного" 2020 года в пределах 10%. При этом размер ипотечного портфеля на рынке достигнет 14,8 трлн рублей, увеличившись по сравнению с началом года на 15%.

Росту продаж ипотеки будет способствовать развитие дополнительных сегментов кредитования, в частности, ИЖС. Мы фиксируем стабильный рост интереса заемщиков к загородной недвижимости. В прошлом году объем ИЖС, введенного в эксплуатацию, впервые превысил многоквартирное строительство. В этом году наблюдается схожая динамика: рынок частных домов растет более чем в два раза быстрее многоквартирных. Схожую динамику мы видим и по своим продажам: за первое полугодие более трех тысяч заемщиков оформили в ВТБ кредиты на готовые жилые дома. В сравнении с аналогичным периодом прошлого года спрос вырос в 1,5 раза»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 19 июля 2022, источник 

«Поведение рынка недвижимости очень напоминает картину после 2014 года, когда спрос на квартиры сначала резко вырос, но за один-два месяца выдохся, а дальше цены поползли вниз, а спрос оставлял желать лучшего. Тогда период застоя продлился три года: с 2015 по 2017 год. Рынок загородной недвижимости в тот период вообще умер. С 2014 по 2020 год оттуда ушли почти все системные застройщики, которые активно возводили коттеджные поселки до 2014 года. Связано это было с тем, что загородная недвижимость, особенно если это сезонные дачи, рассматриваются россиянами как второе жилье, дополнительное. Это первое, от чего люди стали отказываться в условиях падения доходов.

Можно предположить, что и сейчас загородный рынок ждет стагнация спроса и падение цен. Но, с другой стороны, ситуация несколько отличается от того, что было после 2014 года. Сейчас для россиян закрылись многие туристические направления. В частности, Европа. Доехать туда все еще можно, но сложно. Многие начали рассматривать дачи как едва ли не единственный вариант для отпуска, чтобы можно было куда-то вывезти детей, родителей. Я не думаю, что рынок умрет вообще. Какой-то спрос будет на среднем уровне. Но уже не такой ажиотажный, как в пандемию.

Я думаю, что цены уже ни на что не вырастут в ближайшее время. Скорее эта мера (льготная ипотека на дачи – прим.) может удержать цены на загородную недвижимость от падения... Мы следим за квартирным рынком. Там цены начали сползать вниз с мая. Сейчас спад составил где-то 2-3%. Но это по ценам предложения. По ценам реальных сделок чуть больше – 10%. Многие продавцы заявляют прежние цены, но указывают, что готовы на торг. А это 10%, если не больше. Я думаю, что по загородному рынку ситуация может быть похожей, особенно в дорогом сегменте. Но если мы говорим о недорогих сельских дачах, там ценник скорее всего примерно тот же, что и был. Возможно 5% торга»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 19 июля 2022, источник 

«Сейчас посмотрел текущую статистику июля по цене продаж вторичного жилья в России. Уже 100% понятно, что по итогам июля будет четвертый подряд месяц снижение цен(!!!) Предварительно это будет цифра в районе -1% в месяц. Темпы снижения чуть меньше чем мы предполагали, но тенденция очевидна!»

Сергей Власенко, – вице-президент Гильдии риелторов Московской области, 20 июля 2022, источник 

«Говорить о росте уровня спроса можно будет не раньше осени. Во всяком случае, в июле число обращений от потенциальных покупателей подмосковной "вторички" лишь немного выросло по сравнению с июнем на фоне роста объема предложения, при этом количество авансов и сделок пока уступает даже июньским показателям...

Это все равно мало (рост числа ипотечных сделок в Подмосковье в июне на 10-15% по сравнению с маем – прим.ред.), особенно по сравнению с тем, что мы наблюдали годом ранее. В условиях неопределенности и боязни потерять работу даже снижение ипотечных ставок не приводит к серьезному увеличению количества выданных кредитов. В основном на рынке подмосковной "вторички" их берут сейчас те, кому требуется лишь небольшая доплата»

Александр Кузин, – основатель агентства недвижимости One Moscow, 20 июля 2022, источник 

«Снижение ключевой ставки заставляет ждать более разумных ставок по обычной ипотеке. Кроме того, по-прежнему действует государственная программа семейной ипотеки и пошли первые выдачи льготных кредитов для специалистов из сферы IT. Во-вторых, часть инвесторов ушла с фондового рынка, зафиксировав прибыль, в поиске более консервативных инструментов для инвестиций.

В-третьих, в июне закончился срок банковских депозитов, которые открывались в марте под 20–22% годовых. Также в сентябре ожидается раскрытие новых депозитов. По подсчетам финансистов, на них размещено около 2 трлн рублей. Анализ последних сделок нашей компании показал, что 20% клиентов пришли с раскрытыми в июне депозитами. С сентября по декабрь на рынке недвижимости «осядет» еще около 30% таких вкладчиков.

И в-четвертых, мы видим приток покупателей из регионов. А также тех, кто стремится консолидировать активы — продать малоликвидную вторичную недвижимость и реинвестировать деньги в новые квадратные метры. Все перечисленное, безусловно, не вернет спрос к докризисным отметкам. Однако с учетом крайней осторожности, с которой девелоперы выводят на рынок новые проекты, летом можно ожидать дефицита качественного предложения в Москве»

Константин Барсуков, – член Российской гильдии риэлторов, 21 июля 2022, источник 

«Кредитные каникулы по ипотеке предоставляются по Москве в размере 6 миллионов рублей по кредиту, по Московской области и Питеру – 4 миллиона, а по России – 3 миллиона. То есть те, у кого кредиты выше, кредитные каникулы получить не могут. А в Москве средний размер кредита – 8 миллионов рублей. Таким образом, у нас никто не может получить кредитные каникулы. С потребительским кредитованием точно такая же ситуация: средний размер кредитов уже год как превышает лимиты, которые установлены. По кредитным картам, по автокредитованию – везде. На мой взгляд, сейчас первоочередная задача – не вычеты (налоговые с покупки жилья – прим.ред.) увеличивать, а вот это делать (увеличивать лимиты по кредитным каникулам – прим.ред.)»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 22 июля 2022, источник 

«Ожидать пересмотра условий программ (ипотечных – прим.ред.) с господдержкой после снижения ключевой ставки ЦБ не приходится. На мой взгляд, основное влияние снижение ключевой ставки окажет на рыночные ипотечные программы для новостроек и вторичное жилье. Вряд ли стоит ожидать изменения условий программ с господдержкой раньше конца III квартала, когда можно будет сделать определенные выводы об их эффективности»

Игорь Додонов, – аналитик ФГ «Финам», 22 июля 2022, источник 

«После сегодняшнего решения Центробанка они (ставки по ипотеке после снижения ключевой ставки ЦБ до 8% – прим.ред.), вероятно, продолжат движение вниз, и к концу лета могут опуститься до 9,5-10%. <...> Снижение ставки по льготной программе маловероятно... Полное восстановление спроса до докризисных показателей в 2022 году мы, скорее, не увидим. Экономическая неопределенность в стране будет еще долго оставаться на повышенном уровне, и в таких условиях граждане будут более осторожно подходить к наращиванию долговой нагрузки, особенно к такому важному делу, как покупка жилья в ипотеку. Поэтому в нынешних условиях ипотечный спрос будет больше зависеть от динамики реальных располагаемых доходов населения, от уверенности граждан в том, что ситуация в экономике идет на поправку»

Алексей Попов, – руководитель «ЦИАН.Аналитики», 22 июля 2022, источник 

«Реакция рынка недвижимости на решения ЦБ по ключевой ставке последние несколько заседаний носит опосредованный характер. Ставки по ипотеке на новостройки сейчас заметно ниже и ключевой, и номинальных условий по льготной ипотеке. Сами застройщики все чаще "продают" покупателям не саму недвижимость и даже не выгодную цену на квартиру, а оптимальный размер ежемесячного платежа. В таких условиях изменение ключевой ставки на поведение застройщиков и покупателей на первичном рынке повлияет не так существенно.

Но это решение важно для смежных рынков — снижение ключевой ставки приведет к коррекции условий по нельготной ипотеке. Это активизирует покупателей и продавцов на вторичном рынке, а также в сегменте апартаментов. Кроме того, снизятся ставки по проектному финансированию, что уменьшит финансовую нагрузку на застройщиков...

Говорить о восстановлении спроса пока рано. В июне число сделок хотя и выросло по отношению к маю, но находится на уровне 4-5-летней давности. Активность покупателей хотя и растет относительно весны, но на 30-40% ниже фоновых значений прошлого года. Это в свою очередь будет сдерживать подорожание жилья. Рост цен возможен в отдельных объектах на фоне роста строительной готовности или из-за сделок с околонулевыми ипотечными ставками, где застройщик вынужден увеличивать номинальную стоимость квартиры»

Ирина Доброхотова, – управляющий партнер Dombook, 22 июля 2022, источник 

«Эффект от снижения ставки (ключевой – прим.ред.) будет заметен уже в августе за счет реализации отложенного спроса, но ажиотажа не прогнозируется из-за слабых начала и середины лета. По итогам года, конечно, цены покажут рост. Однако конкретно в ближайшие два месяца дорожать будут только ликвидные и адекватно оцененные объекты. Сейчас еще нет ситуации "рынка продавца", и скупать все подряд в нынешней ситуации не будут»

Анатолий Печатников, – заместитель президента-председателя правления ВТБ, 22 июля 2022, источник 

«В ипотеке мы ожидаем более активного роста, в первую очередь – за счет "оживления" рынка вторичного жилья, которому особенно сложно развиваться при ставках выше 10%. Надеемся, что рынок и в этом сегменте скоро вернется к однозначной ставке, и к концу года мы увидим восстановление доли "вторички" в продажах до 50%.

Одновременно доля госпрограмм скорректируется до более привычных 40%, оставшаяся часть будет приходиться на рефинансирование. За счет роста спроса на готовое жилье, стоимость которого традиционно ниже, мы прогнозируем и снижение размера среднего чека по кредитам. Ожидаем его корректировки у наших клиентов примерно на 15%, с 5,5 млн в июне до 4,7 млн руб. к концу года...

Конечно, темпов кредитных продаж на уровне 2021 г. ждать в этом году не стоит. По нашим прогнозам, рынок покажет результаты, превышающие выдачи лишь 2020 г. Однако сегодняшнее решение регулятора однозначно откроет "окно возможностей" для российских заемщиков. Ставки по кредитам возвращаются на докризисный уровень, что наряду с оживлением деловой активности осенью позволит рассчитывать на рост продаж розничных кредитов минимум в 1,5 раза во втором полугодии»

Михаил Васильев, – главный аналитик Совкомбанка, 22 июля 2022, источник 

«Снижение ключевой ставки поможет перезапустить рыночное кредитование как в потребительском, так и в корпоративном секторе. Снижение ключевой ставки приведет к уменьшению стоимости основных банковских продуктов – вкладов, потребительских кредитов, ипотеки, а также снизит ставки на долговом рынке. Кредит в экономике станет дешевле, что поддержит потребительский и инвестиционный спрос...

Банк России несколько ужесточил сигнал о будущих действиях – "будет оценивать целесообразность снижения ключевой ставки во втором полугодии" вместо "будет оценивать целесообразность снижения ключевой ставки на ближайших заседаниях". ЦБ понизил прогноз по средней ключевой ставке с 25 июля до конца года до 7,4-8,0%. Таким образом, Банк России в благоприятном сценарии видит потенциал снижения ключевой ставки к концу года вплоть до уровней 6,5-7,0%.

Мы ожидаем, что к следующему заседанию 16 сентября годовая инфляция уверенно закрепится ниже 15%, а к концу года снизится до 13%. Полагаем, что Банк России на заседании 16 сентября снизит ключевую ставку ещё на 50 б.п., до 7,5%»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 22 июля 2022, источник 

«Ставки кредитования будут снижаться по всем кредитным продуктам, а не выборочно. В течение 7-10 дней банки осуществят изменения. Размер снижения может отличаться от изменения ключевой ставки. Возможно снижение по частям. Можно ожидать в конце августа возврат к докризисным ставкам (ипотечным – прим.ред.) на уровне 9%»

Юлия Юрлова, – сопредседатель правления Ассоциации деревянного домостроения, 23 июля 2022, источник 

«Цены на деревянные дома в России зависят от экспорта пиломатериала и внутренней покупательской способности. С начала года стоимость в зависимости от региона снизилась в среднем на 10-15%, вернувшись к значениям апреля-мая прошлого года, когда началось резкое удорожание. Предпосылок к дальнейшему снижению мы не видим, так как нынешняя цена доски в 13-17 тыс. рублей за кубометр достигла условного дна - поставщики не будут продавать товар ниже себестоимости.

В июне стоимость деревянного домокомплекта варьировалась от 50 до 70 тыс. тыс. рублей за квадратный метр. С марта спрос на деревянные дома в России сократился на 20-30% по сравнению с обычными значениями для летнего сезона в связи с общей экономической неопределенностью. Сегодня очередь на изготовление домокомплектов в зависимости от завода составляет один-два месяца, тогда как обычно в это время она достигала трех-четырех месяцев. Тем не менее в течение последних полутора месяцев наблюдается возврат интереса к строительству деревянных домов. Надеемся, что положительное влияние также окажут льготные ипотечные ставки на индивидуальное жилищное строительство»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководитель ипотечного департамента компании «Этажи», 23 июля 2022, источник 

«В первом квартале 2022 года средний размер ипотечного кредита на новостройки снизился с 3,73 млн рублей до 3,59 млн рублей. Но затем снова начал расти и сейчас составляет уже 5,14 млн рублей, что на 43% больше, чем в начале 2022 года. Если сравнивать с первым кварталом 2021-го аналогичный период текущего года, показатель увеличился на 26%. Если такая динамика будет сохраняться, то по итогам 2022 года средний размер ипотечного кредита на новостройки может вырасти на 40% относительно прошлого года. Рост обусловлен, в первую очередь, увеличением лимитов по льготным ипотечным программам, выросшими ценами на квартиры в новостройках, а также повышением доступности кредитных средств за счет снижения ставок»

➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!