Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #180

«В августе 2022 года стоимость квадратного метра в частных домах в России выросла на 22% в сравнении с аналогичным периодом 2021-го. Ценовой пик пришелся на май — перед началом летнего сезона... Причем дачи продемонстрировали еще более высокую динамику роста средней стоимости. По сравнению с августом прошлого года новые дачи для круглогодичного проживания выросли в цене в среднем на 25–30%. Но неликвидные варианты с необработанными земельными участками и старыми сезонными домами прибавили 7–10%. <...> В ближайшее время мы ожидаем очередную волну роста стоимости загородных домов. Традиционно осенью спрос на загородную недвижимость растет, поэтому в сентябре–октябре средняя цена домов может подняться еще на 7–8%»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитика», 29 августа 2022, источник 

«Средние цены предложения (на рынке новостроек – прим.ред.) на протяжении последних месяцев почти не меняются. Пока мы исходим из того, что эта же тенденция сохранится и в ближайшие один-два месяца. Динамику цен на рынке новостроек сейчас определяют два фактора. С одной стороны, с февраля 2022 года число просмотров объявлений, звонков, первичных обращений на 35-40% ниже значений 2021 года. С другой, девелоперы дополнительно субсидируют ставку в рамках льготной ипотеки, обратная сторона таких предложений - необходимость увеличивать цену лота. Пока эти факторы уравновешивают друг друга»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитика», 29 августа 2022, источник 

«Когда говорят, что цены после кризиса, когда спрос снижается, обязательно должны упасть, забывают, что сейчас в этой цепочке, которая представлена на рынке недвижимости – прежде всего на рынке новостроек – появился еще один участник. Это банки. Если раньше застройщик был достаточно свободен в том, как он может корректировать ценообразование, то сейчас такой свободы у него нет. Если в 2014 году, когда был сначала ажиотажный спрос, затем очень сильный спад продаж в начале 2015 года – вот все те же факторы: и санкции, и курс, и снижение спроса – и что тогда застройщики сделали? Тогда застройщики скорректировали цены, и цены, действительно, снизились где-то на 10-15%.

Сейчас такого прямого снижения цен не произошло, потому что чтобы снизить цены, застройщику нужно заново провести свой проект через согласование в банковской структуре. Никто этим напрямую заниматься не готов. То есть никто не хочет сейчас идти заново в банк, заново проходить кредитные комитеты, потому что результаты такого мероприятия неочевидны...

Стоимость недвижимости сейчас сильнее зависит от ситуации на рынке ипотеки. Потому что и до февраля 2022 года около 65-70% сделок проходило через ипотеку, а сейчас проходит через ипотеку уже 80%. Поэтому то, что происходит с банковскими ставками, это, наверно, ключевой фактор. Потому что у нас последние несколько месяцев курс доллара стабилен, а ситуация на рынке развивается по-разному»

Яна Глазунова, – генеральный директор VSN Realty, 29 августа 2022, источник 

«Спрос после окончания сезона отпусков должен еще подрасти, если общеэкономическая ситуация не изменится. Прогнозируемый рост цен на новостройки до конца года - 7-10%, он будет связан с инфляционными факторами, в том числе - и с фактором необходимости компенсации субсидирования ипотечных ставок...

Новый тренд рынка - "подъемный" размер платежа по ипотеке, с которой проходит порядка 90% сделок по комфорт- и бизнес-классу. Решающее значение для покупателя часто имеет даже не цена, а привлекательные условия от банка и девелопера: сокращение первого взноса и ежемесячной кредитной нагрузки. Поэтому успешные продажи могут быть сегодня и у тех проектов, где прайс выше среднерыночного, но ежемесячный платеж ниже»

Кирилл Храпов, – управляющий директор по продажам группы «Самолет», 29 августа 2022, источник 

«Осенью ситуация может измениться: девелоперы сократят программы субсидирования (ипотеки – прим.ред.), и ставки ниже 1-2% годовых могут уйти с рынка из-за сложности механизма обеспечения и роста компенсации банкам. Текущие предложения по ипотеке под 0,1% и 0,01% – это беспрецедентный опыт для российского рынка, максимальную выгоду от которого получат клиенты, воспользовавшиеся подобными программами»

Андрей Бойков, – управляющий партнер Rusland SP, 29 августа 2022, источник 

«После шокового состояния в марте и апреле рынок жилищного строительства понемногу начал восстанавливаться. Восстанавливаются отношения застройщиков с банками и условия кредитования покупателей. Также начал расти спрос на квартиры и коммерческую недвижимость со стороны частных инвесторов. Конечно же объемы продаж не сравняться с результатами прошлого года. Тем не менее, ситуация сейчас не самая провальная: к концу года мы ожидаем, что снижение объема продаж относительно 2021 г. составит лишь 15-20%. <...> Рынок сейчас, скорее, жив, чем мертв, но в целом участники стали более осторожны.

Ситуация на рынке спровоцировала возвращение схем с долевыми взаиморасчетами, которые имели место до введения проектного финансирования и эскроу-счетов. Уже найдены комфортные схемы данных взаиморасчетов с банками, где собственнику не надо ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию, поскольку он может получать прибыль в процессе реализации проекта.

Отмечу, что сейчас спрос на проекты апартаментов со стороны застройщиков упал практически до нуля. Государство не субсидирует ставки на покупку апартаментов, что неизбежно отражается на конечном спросе, поскольку ипотека сейчас — это основной канал сбыта. Поэтому к данному сегменту наиболее острожное отношение»

Руслан Сухий, – руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед», 30 августа 2022, источник 

«Главный подводный камень покупки новостройки в ипотеку по околонулевой ставке – это не сама завышенная цена, а то, что реальная цена объекта оказывается существенно ниже той, что заплатит покупатель. Если квартиру, купленную в ипотеку по очень низкой ставке, потребуется продать, то потеря в деньгах может быть очень существенной. Даже с учетом общей тенденции к росту цен на жилье в России и через 10-15 лет стоимость квартиры может не дотянуть до той сумму, за которую она была приобретена.

Может так получится, что проданная квартира не покроет даже сумму основного долга по кредиту. В итоге покупатель потеряет первоначальный взнос, останется без жилья и в добавок с долгом банку. А за 25-30 лет, необходимых для погашения кредита, ситуаций, когда придется продать ипотечную квартиру, может быть очень много – рождение ребенка, развод, необходимость переезда в другой регион, да просто не понравится жизнь в районе.

Например, сегодня в Новой Москве двухкомнатная квартира в новостройке площадью чуть менее 50 кв. м продается за 10,4 млн рублей. При покупке аналогичной квартиры в ипотеку под 0,1% годовых ее стоимость увеличивается на 19% и составит 12,38 млн рублей. При этом цена такой же квартиры на рынке переуступок ‒ 9,5 млн. Получается, что разница между стоимостью, за которую квартиру можно продать, и ценой ее покупки составляет почти три миллиона рублей. Чтобы хотя бы вернуть потраченные на покупку такого объекта деньги необходимо надеяться, что квартира вырастет в цене не менее чем на 30%. Сегодня в условиях перегретого рынка жилья это очень оптимистично»

Дмитрий Тарасов, – руководитель Центра макроэкономического и регионального анализа и прогнозирования Россельхозбанка, 30 августа 2022, источник 

«Строительство ИЖС по типу местности к настоящему времени достигло паритета — 24,6 млн кв. м в сельской местности против 24,5 млн кв. м в городской в общем объеме строительства. При этом в сельской местности благодаря более низкой стоимости строительства (ниже стоимость земельного участка, трудовых ресурсов) вводится большая удельная (в расчете на одно домостроение) площадь жилых помещений. Как правило, в сельской местности один условный дом будет на четверть большей площади, чем жилье в городе. Первые шесть месяцев 2022 года стали непростыми для рынка: повышение ключевой ставки, рост стоимости строительных материалов, приостановления программы сельской ипотеки. С учетом снижения ставки и возобновления сельской ипотеки мы прогнозируем восстановление темпов роста рынка ИЖС до рекордных показателей во втором полугодии – до 50 млн кв. м по итогам 2022 года»

Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 30 августа 2022, источник 

«Для снижения издержек застройщиков и повышения доступности жилья необходима значительная поддержка государства. В первую очередь можно выделить такие меры, как большее участие государства в строительстве социальной и инженерной инфраструктуры, а также снижение процентной ставки заёмного финансирования для самих девелоперов. В условиях переориентации рынков сбыта застройщикам не помешает и консультационная помощь в налаживании логистических цепочек, поиске новых партнёров внутри России и в других странах. Большое значение также оказали бы законодательные послабления для девелоперов, например, разрешение вносить плату за подключение к инженерным сетям не сразу, а поэтапно, учитывая очереди строительства. От дополнительных факторов и конъюнктуры рынка никуда не деться, но при прочих равных введение таких мер снизит себестоимость на 3-10% в зависимости от региона»

Павел Самиев, – генеральный директор «БизнесДром», председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам, 30 августа 2022, источник 

«Начался процесс коррекции цен на жилую недвижимость – по данным ЦИАН, они немного снижаются в разных сегментах и регионах: где-то на несколько процентов за месяц (в июне- июле), где-то – почти незаметно, около нуля (можно сказать, что стабилизировались). Везде количество сделок стало значительно меньше, чем годом ранее, – многие продавцы просто держат объекты: не снижают цены, хотя могли бы уже давно продать. Дальше можно было бы ожидать наконец-таки более резкого падения ценников, но этого не будет...

Льготная ипотека только развернется осенью в полную силу: в сентябре вероятен максимум выдач именно льготным категориям, что может стать главным фактором роста спроса на недвижимость. Сильнее проявится и отложенный спрос, и число сделок вырастет до уровня прошлого года...

Осенью – начиная с сентября – волна ликвидности хлынет на рынок недвижимости. Часть вкладчиков перенаправит средства в первоначальные взносы по ипотеке, другие – на покупку инвестиционной недвижимости без использования ипотеки. И вот тогда с "плато" цен мы снова начнем выходить на спираль роста. Например, Национальное рейтинговое агентство полагает, что цены на недвижимость в Москве вырастут на 20-30% по итогам 2022 года. На это повлияет подорожание стройматериалов, рабочей силы и высокий спрос на недвижимость как объект инвестиций. ЦИАН также прогнозирует рост цен, но наиболее вероятно на уровне инфляции, причем сильнее это коснется первичного рынка, где вновь запущены льготные программы...

Как показывает российский опыт, периоды коррекции цен достаточно короткие. В этот раз даже коррекции может не быть – уже осенью начнется новое ралли: и в экономсегменте, и в бизнес-классе жилья цены будут уверенно расти»

Евгений Суворов, – экономист банка «ЦентроКредит», 30 августа 2022, источник 

«После катастрофичных апреля-мая и умеренным оживлением в июне рынок ипотечного кредитования в июле перешёл в фазу бурного восстановления. По данным ЦБ, в прошлом месяце было выдано 91.6 тыс новых кредитов, и хотя это ещё на 39.5% ниже прошлогодних значений, но от майских минимумов рост в 2.5 раза. Динамика в номинальном выражении: -21.1% гг и рост в 2.4 раза к маю.

Рост происходит на фоне увеличившейся ставки (6.67% vs 6.36% в июне и 6.17% в мае). Это говорит о том, что растет доля рыночной ипотеки. Интересный сюжет – увеличившийся срок кредитования и размер кредита. Может свидетельствовать об ухудшении качества новых заёмщиков (чтобы аннуитетный платёж удовлетворял требованиям по доходу, кредит приходится удлинять).

Бурное восстановление ипотечного рынка и рост доли рыночных займов, на наш взгляд, является яркой иллюстрацией того, что дополнительная поддержка рынку не нужна, льготную ипотеку пора сворачивать»

Андрей Мозоль, – инвестор, эксперт рынка, 30 августа 2022, источник 

«Дисбаланс в том, что сейчас активно продают квартиры те инвесторы, которые их приобретали в 2020-2021 году. Поскольку переуступка под субсидированную ставку возможна только по семейной ипотеке (а таких покупателей мало), то инвесторы вынуждены делать дисконт до 30% от цены застройщика. И это при том, что застройщики и сами уже делают серьезные дисконты. И не смотря на это продажи заметно упали.

Вывод такой: сегодня прибыль не получают инвесторы, потому что продают квартиры со скидкой, а через 3 года прибыль не получат застройщики, потому что продажи заметно упали. Конечно же при условии, что спрос не восстановится. В 2015 году льготная ипотека работала иначе. Тогда ипотека под 12% годовых не была интересна инвесторам, квартиры покупали конечные потребители, что не привело к перегреву рынка недвижимости»

Дмитрий Макаров, – коммерческий директор компании «Полис Групп», 30 августа 2022, источник 

«Льготная ипотека действительно привела к дисбалансу цен на готовое жилье и на строящееся. Сейчас квартира на вторичном рынке от физического лица стоит дешевле, чем та, которая будет сдаваться через 2-3 года от застройщика, так как от физического лица клиент не получит льготную ставку по ипотеке, в результате чего стоимость новостройки растет более быстрыми темпами. Это приводит к тому, что вторичный рынок стоит. В идеале оба рынка должны работать, и деньги из вторичного рынка должны перетекать в первичный.

Чтобы убрать дисбаланс, необходимо выровнять ставки по ипотеке на вторичном и первичном рынках. Из льготных предложений оставить семейную, военную, сельскую, Дальневосточную ипотеки. Это не поддержит отрасль в целом, но сможет помочь отдельным категориям граждан и регионам. Надо создать экономическую среду, когда отрасли без помощи государства могут развиваться и будут совершенствоваться механизмы защиты и контроля денежных средств граждан. В случае невозможности обеспечения стабильной экономической ситуации государство должно поддержать строительную отрасль за счет льготной ипотеки»

Ирина Бабина, – главный аналитик «Росбанк Дом», 30 августа 2022, источник 

«В январе 2021 года достигнуто максимальное значение доли рефинансирования в выдачах ипотеки за всю историю — 48%. В среднем за 2020 год показатель составил 30%. Начиная с III квартала 2021 года доля в выдачах снижалась на фоне роста ключевой ставки, достигнув в январе 2022–го 4%. С мая текущего года доля рефинансирования в выдачах начала расти и сейчас составляет 5–6%. Если ставки по ипотечным кредитам продолжат коррекцию, можно ожидать рост доли рефинансирования в выдачах на рынке до 8–9%»

Анатолий Аксаков, – председатель комитета ГД по финансовому рынку, 31 августа 2022, источник 

«Льготная ипотека в России занимает 2/3 всего ипотечного кредитования, что негативно сказывается на стоимости жилья. Льготная ипотека сейчас пользуется популярность, причем не только у льготных категорий населения. Льготная ипотека вызывает дополнительное увеличение спроса, что в свою очередь провоцирует рост цен на недвижимость. Этот вопрос нуждается в регулировании. Думаю, что если мы будем отказываться от этой программы, то нужно это делать постепенно, чтобы потом не "пить боржоми". Но все-таки цены должны быть рыночными, даже несмотря на то, что строительная отрасль является локомотивом экономики»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 31 августа 2022, источник 

«Спрос на вторичное жилье в России по итогам августа вырос в 3,6 раза по сравнению с маем, когда показатель находился на критически низком уровне. Мы отмечаем постоянно растущий тренд интереса россиян ко вторичной недвижимости в России, в том числе многие приобретают сейчас готовое жилье из-за сильно выросшего дисконта. В июле в августе он достиг рекордных значений 5,8–5,6%, что в два раза выше, чем год назад.

Сдерживают более активный рост спроса относительно высокие ставки, однако многие приобретают сейчас жилье в ипотеку с дисконтом с перспективой рефинансировать оформленный кредит в будущем. Покупать вторичную недвижимость в период относительно высоких процентных ставок — это достаточно выгодная стратегия, поскольку в это время дисконт, как правило, выше. В итоге покупатель сначала получает выгоду от скидки на квартиру, а позже увеличивает ее за счет рефинансирования ипотеки под более низкий процент. Сейчас уровень торга постепенно вновь начал снижаться, дальнейшее снижение ипотечных ставок и приток на рынок инвесторов осенью только усилит эту тенденцию»

Евгений Суворов, – экономист банка «ЦентроКредит», 1 сентября 2022, источник 

«Для того, чтобы понять, как строительный сектор справляется с обеспечением россиян доступным жильём, надо смотреть на динамику ввода жилья в многоквартирных домах (МКД). Здесь картина печальная. В июле ввод такого жилья сократился на -15.6% гг vs -8.2% гг в июне. Это подтверждает тот факт, что льготную ипотеку надо отменять, какой смысл стимулировать спрос, когда нарастают проблемы со стороны предложения? Сокращение предложения не связано со спросом. Это результат общей ситуации в стране, а также проблем с импортом строительных элементов (лифты, электрика и т.п.)»

Евгений Дячкин, – вице-президент, замруководителя департамента розничного бизнеса ВТБ, 1 сентября 2022, источник 

«Рынок ипотеки в России растет уже несколько месяцев подряд, несмотря на традиционный сезонный фактор летних отпусков. В этом году отложенный спрос первого квартала "драйвит" выдачи наряду с продлением госпрограмм и снижением ставок по базовым банковским продуктам. По итогам восьми месяцев объем продаж превысил 2,6 трлн рублей – это ниже, чем в прошлом году, но при этом значительно выше результатов 2019-2020 гг. При этом август стал переломным месяцем для рынка вторичного жилья, спрос на который впервые за долгое время превысил льготные программы. Ипотека возвращается к своему равновесному значению, что обещает уверенный органический рост рынка осенью-зимой этого года»

Антон Глушков, – президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), 2 сентября 2022, источник 

«Согласно сведениям Росреестра, во втором квартале 2022 года было заключено 105,8 тыс. договоров долевого участия (жилые помещения), что в четыре раза меньше результата первого квартала 2022 года, когда было оформлено 418,5 тыс. сделок. Количество всех сделок с недвижимостью в России во втором квартале составило 1,5 млн, что почти в три раза меньше, чем в первом квартале (4,1 млн).

Согласно экспертным оценкам, доля льготной ипотеки в общем объеме выдачи ипотечных кредитов в настоящее время варьируется в диапазоне 70-90%. Безусловно, программа льготной ипотеки оказывает существенное влияние на спрос на новое жилье. Однако рост стоимости недвижимости нивелирует спрос. Далеко не у всех граждан есть возможность купить жилье по представленным на рынке ценам, поэтому активность на рынке недвижимости снижается»

Анатолий Попов, – заместитель председателя правления Сбербанка, 2 сентября 2022, источник 

«Отрасль жилой недвижимости на фоне всех происходящих событий выглядит как одна из самых устойчивых сфер в экономике. <...> С апреля мы наблюдаем восстановление спроса со стороны застройщиков и считаем, что такая ситуация сохранится в дальнейшем. Мы видим, что девелоперы готовят новые проекты не только в «экономе» или "комфорте", но даже в классе "люкс". На все есть спрос...

Продление льготной ипотеки по ставке 7% привело к тому, что объемы выдачи уже в июне оказалось в полтора раза больше, чем в мае. Подобные программы крайне нужны, чтобы поддержать отрасль в период волатильности. Но снижение ключевой ставки постепенно приводит к стабилизации спроса, делает массовую ипотеку на рыночных условиях более доступной и снимает ограничения по чеку, которые всегда есть в льготных программах. Сейчас мы не видим замедления спроса в реальных продажах.

С моей точки зрения, льготные программы действительно важны в момент замедления спроса или в момент неопределенности, а потом рынок и сам начинает неплохо справляться. Вспомним, при ключевой ставке в 4,25% льготная ипотека была не слишком востребована – рынок предлагал более привлекательные программы для заемщиков. Более того, тогда мы все стали свидетелями некоторого дефицита предложения, что привело к росту цен.

Мы ориентируемся на то, что рост цен на новостройки, который мы видели в 2020-2021 годах, сойдет на нет и стоимость жилья будет зафиксирована более-менее на действующем уровне минимум до начала 2023 года. Уже по результатам первой половины года мы видим небольшое, меньше 10%, но падение стоимости жилья. Не исключено, что ключевая ставка и дальше будет снижаться, а это в свою очередь поможет экономике девелоперских проектов и сделает более доступной ипотеку для населения. При этом предложение на рынке новостроек остается прежним, не падает, и эти два фактора вместе как раз говорят в пользу "стабильных" прогнозов, без поводов для паники...

Мы считаем, что реформа, не допускающая досрочного раскрытия счетов, дает стабильность рынку. Именно она нам позволяет с уверенностью говорить, что у нас нет ни одного проблемного объекта. Возвращение к старой схеме, даже в минимальном виде, приведет к новому витку дефолтности. Поэтому, надеюсь, дискуссия о раскрытии эскроу-счетов все же была закрыта на совещании, где глава государства поддержал мнение Банка России по этому вопросу»

➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!