Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #185

«Сейчас происходит деградация рынка недвижимости. Цены на квартиры задрали настолько высоко, что часто люди даже с хорошим достатком не могут ничего купить. Соответственно, рынок предлагает вот такие специфические форматы, порой не совсем полноценные, например, подвалы без окон. В силу того, что торговля и услуги оказались сейчас в непростой ситуации, застройщики, видимо, решили эту коммерческую недвижимость переформатировать в жилье. Так же получились апартаменты, когда из офисов стали делать квартиры. Теперь взялись за торговые площади.

Кому-то может быть интересен такой формат жилья по какой-то причине. Но в целом, я думаю, все это происходит не от хорошей жизни, не потому что были проведены какие-то исследования, которые показали, что есть спрос на такие форматы. Просто застройщики попытались сделать что-то с невостребованными площадями. Их можно нарезать на жилые коморки, хотя, изначально помещения подразумевались как коммерческие.

Такое жилье может быть источником непонятного социального притяжения. Например, если такое помещение купят для сдачи гастарбайтерам и поставят там по двадцать двухэтажных кроватей. Или запустят какое-нибудь сомнительное кустарное производство. Непонятно, что мы можем получить на выходе... Вряд ли такое жилье станет массовым, поскольку его не строят отдельно, а переформатируют уже существующие площади»

Владимир Щекин, – сооснователь Группы «Родина», 3 октября 2022, источник 

«Некоторые банки сейчас больше не принимают заявки от застройщиков по субсидируемым программам, где ставка ниже 1% или где нет вообще первоначального взноса... Сейчас есть банки, которые достаточно избирательны, придирчивы к заемщикам, пакету предоставляемых документов и есть более лояльные, кто берет на себя большую часть рисков. Из ключевых банковских решений, которые могут ожидать нас в ближайшее время, стоит обратить внимание на исключение возможности субсидирования ставки до 0,1% со стороны застройщиков»

Эльман Мехтиев, – заместитель председателя экспертного совета ЦБ РФ по защите прав потребителей финансовых услуг, 3 октября 2022, источник 

«В категорию проблемных попали заемщики, взявшие ипотеку с небольшим первоначальным взносом. Все это (рост просрочки по жилищным кредитам в августе почти на 2% – прим.ред.) результат выдачи займов с низким первоначальным взносом и субсидированной первички. Рано или поздно волна просрочек должна была начаться. Банк России предупреждал, что ипотека с низким первоначальным платежом всегда рискованная, тем более в периоды экономической турбулентности. Одна из гипотез, которые возможны, — это именно эффект дотирования, субсидирования процентной ставки по ипотеке.

Нужно было более тонко проработать механизм, потому что низкий первоначальный взнос или, соответственно, субсидированная ставка не означают хорошего качества тех заемщиков, которые приходят. Соответственно, низкая ставка может привести к тому, что приходят люди, которые сейчас хороши, но когда экономика нестабильна, у них могут возникнуть проблемы»

Александр Москатов, – управлящий директор ГК Миэль, 3 октября 2022, источник 

«Последняя неделя сентября.
1. Уровень количества входящих объектовых звонков на вторичном рынке снизился на 14% - впервые за пять месяцев. Ранее, каждую неделею, начиная с мая месяца, фиксировали поступательный рост количества звонков;
2. Количество авансов от покупателей осталось на уровне последних недель (не упало, но и не выросло);
3. В период с 21 по 27 сентября зафиксировали системные отказы от сделок, которые практически не затронули недвижимость экономкласса. В большей степени это касалось объектов бизнес класса и выше. Причины отказов:
- Ипотеку брать не буду (возможная мобилизация, неопределенность в будущем);
- Прилететь пока не смогу (опасаюсь сложностей с возвратом);
- Покупать планирую, но возьму паузу, дайте время оглядеться.
4. Резко выросло число оперативных консультаций...
5. Пошли обращения от покупателей-инвесторов на поиск объектов значительно дешевле рыночной цены. "Уже есть на 30 - 50% дешевле?" Нет, у нас таких пока нет...

Банковская система, в ожидании поднятия ключа (ключевой ставки ЦБ – прим.ред.), прекратила снижать ставки по ипотеке. При этом конкуренция за заемщика среди игроков высокая. По совокупности фундаментальных факторов, рынок ждёт сложный 4 квартал»

Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов, 3 октября 2022, источник 

«Весной текущего года из-за роста цен и ставок по ипотеке спрос на квартиры упал. Сейчас на рынок вышло большое количество квартир — люди срочно продают недвижимость. Все эти факты дают основание полагать, что цены будут снижаться в дальнейшем и их падение не остановится, а может стать даже сильнее. Спад на рынке может продолжиться как минимум до осени 2023 года, если не произойдет существенных изменений вроде кардинального снижения ипотечных ставок»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ , 4 октября 2022, источник 

«Такая практика (ипотека по околонулевым ставкам от застройщиков – прим.ред.), способствует раздуванию пузыря на рынке ипотеки, а также несет высокие риски как для заемщиков, так и для банков. ЦБ может ввести надбавки к уровню резервов по так называемым субсидируемым ипотечным кредитам, которые предлагают застройщики чуть ли не под нулевую ставку. В случаях, когда банки, участвующие в таких схемах, недооценивают риски, мы можем ввести повышенные требования по резервированию таких кредитов. В результате банки будут лучше оценивать свои риски и могут отказаться от выдачи таких кредитов, так как это будет давить на капитал и прибыль. Говорить стоит не столько о том, что регулятору нужно охладить этот сегмент рынка, а нужно просто правильно отразить риск по данному продукту, который банки недооценивают, в резервах. Потери по таким активам могут быть выше, и это должно быть учтено...

Банки могут неправильно оценивать размер комиссии и будущую доходность по таким кредитам, а также сопутствующие риски. Дело в том, что банки в своих моделях привыкли учитывать, что ипотечные кредиты обычно погашаются за семь-девять лет, поскольку люди стараются максимально быстро отдать деньги, чтобы сэкономить на процентах. Однако в случае с так называемыми субсидированными кредитами у заемщика нет резона гасить досрочно, поскольку процент практически нулевой. Банки могут этот фактор недооценивать.

Еще одно проявление риска. За свое участие банки получают от застройщика единовременную комиссию 20–30%. Застройщик закладывает эти расходы в стоимость жилья для покупателей, то есть во всех смыслах остается в выигрыше — и за счет быстрой продажи, и за счет того, что люди сами платят. Однако, учитывая, что застройщик получает средства от продажи квартиры не сразу, а после сдачи объекта, то комиссия банку может уплачиваться с рассрочкой, что несет для банка дополнительный кредитный риск»

Александр Ручьев, – глава компании «Основа», 4 октября 2022, источник 

«Сейчас по отрасли есть такая проблематика, что в построенных домах, введенных в этом году, количество непроданных квадратных метров составляет 30-40%, это такая статистика практически по всей стране. Далеко не во всех субъектах девелоперам хватает средств для закрытия эскроу-счетов после ввода объектов в эксплуатацию. Потому что с февраля начали падать продажи, и мы видим, что динамика только нарастает.

Поддержать индустрию могло бы государство, выкупая у девелоперов часть жилья. Если бы государство по регионам сформировало некий план выкупа жилья, под него девелоперы смогли бы сформировать свои производственные планы и иметь хотя бы тот минимум, который необходимо производить»

Елена Мищенко, – руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», 4 октября 2022, источник 

«После 21 сентября некоторые приостанавливают подготовку к сделке и откладывают ее как минимум на 2-3 недели, чтобы проследить за тем, как будет меняться геополитическая обстановка. А часть покупателей, наоборот, ускорились с выбором и приобретением квартиры, особенно если у них достаточно свободных средств. Люди боятся, что их накопления обесценятся. Кроме того, мы отмечаем, что больше собственников соглашаются на торг и дисконт, в среднем хотя бы на 3-5%»

Ирина Пешич, – управляющий директор сети офисов «Миэль», 4 октября 2022, источник 

«Наши клиенты находятся в смятении. Объем предложения в сентябре достиг 44,5 тыс. объектов, который превышает спрос. За последнюю неделю разрыв спроса и предложения стал еще более очевидным. Появились отдельные истеричные продавцы, которые готовы отдать свою недвижимость с безумным дисконтом — торг сейчас достигает нескольких миллионов (даже в эконом сегменте). Появились запросы от собственников на быстрый выкуп недвижимости с дисконтом 30-40%, потому что деньги нужны, что называется, еще вчера. Однако стоит отметить, что сделки со вторичным жильем в Москве все еще проходят. Авансы на прошлой неделе покупатели преимущественно вносили за столичные квартиры, цена которых на 5-10% ниже рынка»

Екатерина Румянцева, – основатель Kalinka Group, 4 октября 2022, источник 

«Рынок выглядит достаточно сумбурным, многие его участники заняли выжидательную позицию. Сегодня, в первую очередь, клиенты ищут "запасной аэродром". Главный их вопрос: какую именно недвижимость и в какой стране сейчас стоит покупать, чтобы инвестировать средства и при этом ее не конфисковали. Не менее важным является вопрос, куда перевозить семью. То есть сегодня это уже не просто покупка квартиры, а релокация капитала, семьи, бизнеса через недвижимость»

Юлия Грызенкова, – доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости финансового университета при правительстве РФ, 4 октября 2022, источник 

«В ближайшее время в России спрос на покупку жилья будет падать, и преодолеть эту тенденцию получится только после возвращения общества к норме. Сейчас показатели тревожности, по данным практически всех социологических служб, выросли, а это не способствует принятию решений о долгосрочных приобретениях. Но есть и другие факторы. Например, возвращение выжидательной и сберегательной позиции у многих потребителей, считающих вероятным снижение цен на недвижимость, или сложности с получением ипотечного кредита из-за снижения риск-аппетита банков.

Поддержать рынок смогут госпрограммы льготной ипотеки, которые нужно будет модернизировать с учетом современной ситуации. Отметим, что часть продавцов вторичной недвижимости готова идти на серьезные скидки до 20-30% при срочности сделки, а часть переводит квартиры в аренду, где также снизились арендные ставки. Кто-то снял свою недвижимость с продажи, считая, что так можно сберечь хотя бы часть средств. Поэтому сейчас сложилась благоприятная для покупателей ситуация, и, скорее всего, эта тенденция закрепится в 2022 году»

Михаил Мамута, – руководитель службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ, 5 октября 2022, источник 

«Мы видим достаточно серьезное злоупотребление с информированием человека о стоимости потребкредита или ипотечных кредитов. Вы сами видите, что в рекламе часто говорят о потребкредитах (по ставке — прим.ред.) от 4% или даже бывает там ипотека за 0%. И понятно, что такого рода потребкредитов и ипотеки в суверенных условиях быть не может.

Кредиторы таким образом не раскрывают массу других условий, в частности, не включают стоимость страховки и дополнительных услуг. По нашему мнению, (мы тоже рассчитываем урегулировать это законом в эту сессию) для того, чтобы исключить такого рода манипулирование, банк обязан указывать в рекламе только полную стоимость кредита или диапазон и никакие другие процентные ставки»

Игорь Додонов, – аналитик ФГ «Финам», 5 октября 2022, источник 

«Основной причиной подъема ставок по ипотечным кредитам стало повышение рисков для банков, связанных с объявлением о частичной мобилизации. Призывники и их семьи могут взять кредитные каникулы по ипотечным займам, кроме того, в случае гибели или сильных увечий военнослужащего кредит придется списать. То есть растут риски перебоев с обслуживанием ипотечных кредитов — и банки компенсируют это за счет увеличения стоимости таких займов. Пока повысили ипотечные ставки лишь отдельные банки, но в ближайшие недели их примеру, думаю, последуют и другие. Как результат, в этом месяце средняя ставка может увеличиться на 0,5–0,6 п.п. Затем, вероятно, банки сделают паузу для оценки развития ситуации»

Ирина Носова, – директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 5 октября 2022, источник 

«Многие банки ожидают роста ставок в ближайшее время ввиду усилившегося риска неопределенности в экономике, а также по причине некоторого роста стоимости фондирования в сентябре текущего года... Пока не все банки повышают проценты по кредитам, однако в ближайшее время ситуация может измениться в менее выгодном для заемщиков направлении. Размер повышения ставок по ипотеке будет зависеть от того, как будет развиваться ситуация в экономике. Однако до конца октября рост в пределах 1–1,5 п.п. вполне вероятен»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 5 октября 2022, источник 

«Сентябрь был определяющим для тренда поведения цен и до середины месяца цены не падали. Но во второй половине все-таки чаша весов ушла в сторону понижения, причем довольно резко. Больше средних показателей вниз по цене ушли обе столицы Москва и Санкт-Петербург. Менее отрицательная динамика была в городах Дальнего Востока.

В целом, учитывая, что произошло во второй половине сентября, я лично точно не ожидаю роста, стабильность возможна, но все-таки самое вероятное это с темпами в районе 0,5% в месяц снижение цен в России. При этом понимание, что возможен рост ипотечной ставки в 4 квартал на 0,5-1,5%, а точнее он уже начался, все это позволяет примерно спрогнозировать ценовую ситуацию в тех трендах, что уже сформировались.

Также во второй половине сентября видим увеличение количества предложения в России, хотя в августе оно уже почти стабилизировалось и впервые за 5 месяцев не приросло. При этом, считаю ситуацию на рынке недвижимости как вполне нормальную, просто рынок ищет точку равновесия после сумасшедших двух лет роста, после пандемии и резкого падения после начала геополитических изменений»

Александр Кальсин, – директор и основатель компании «АПС ДСК», 6 октября 2022, источник 

«На загородном рынке сейчас паника и как ее результат — неопределенность... Цены на строительные материалы и дома сейчас в пике падения, но говорить про "дно" надо осторожно: его можно пробить. Если в стране все будет хорошо, худшие сценарии не оправдаются, то мы ждем рост спроса на загородную недвижимость в 2023 году. Именно тогда тренд на переселение из многоквартирных домов в загородные возродится с новой силой...

Прошло совсем мало времени, говорить о глубине падения спроса сложно, но если ориентироваться на звонки, то их поток у нас сократился в 8 раз. Раньше было 20–25 заявок в день, а теперь только 3. Думаю, в итоге падение составит около 80–90%. Рынок загородного домостроения начал проседать еще прошлой осенью, падение составило 20–30%. Для нас это было несущественно, поскольку за пандемию мы нарастили 300%. Но вдруг заработала льготная ипотека на дома, и доля ипотечных клиентов даже в нашем сегменте (бизнес, бизнес+) выросла с 30% до 70–80%.

А потом лимит кредита подняли с 12 млн рублей до 30 млн, и многие покупатели стали брать в кредит крупные суммы на строительство большого дома. Дешевая ипотека поддержала загородный рынок и вывела его из "серой" зоны: легальные подрядчики стали получать больше заказов, потребители начали переходить к ним от "шабашников". От этого выиграли все: и подрядчики, и клиенты. Если льготную ипотеку на малоэтажном рынке отменят, это будет очередной крах для нас»

Николай Лавров, – глава ГК «Недвижимость в Петербурге», 6 октября 2022, источник 

«Я не вижу срочных и демпинговых на 30–40% продаж в стиле “ааа, всё бросаю!”. Конечно, они есть, но в очень ограниченном количестве. И такие квартиры “уходят” по знакомым. Кроме того, есть возможность реализации по доверенности, есть возможность — через родственников. И у нотариусов сейчас выросли очереди. Но особой истерии на рынке недвижимости нет»

Дмитрий Щегельский, – президент НП «Санкт–Петербургская палата недвижимости», 6 октября 2022, источник 

«Часть отъезжающих из страны уже продали своё жильё в первую волну, в течение лета. Сейчас фиксируется всплеск срочных продаж, но небольшой. То есть сегодня количество выставляемых на срочную продажу объектов гражданами, покидающими страну, не влияет на общую ситуацию на рынке...

Мой летний прогноз о том, что цены на вторичном рынке будут двигаться вниз, остаётся. Конечно, до 21 сентября я сравнивал нынешнюю динамику с динамикой кризиса 2014–2015 годов. Но после 21 сентября реальность стала абсолютно новой. Фактически пузырь можно назвать сдувшимся: все цены, которые были задраны, постепенно отыгрывают вниз... Считаю, что так и будет (цены упадут на 30% – прим.ред.), но, наверное, этот прогноз требует уточнения. Недвижимость — не биткоин, за 5 минут на треть не подешевеет»

Сергей Шлома, – директор управления вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости», 6 октября 2022, источник 

«Мы полагали, что и без политических потрясений, в 2022-м вторичный сегмент "просядет" относительно 2020–2021 годов. Рынок был перегрет, цены взвинчены, образовался ипотечный пузырь — все это должно было завершиться снижением, оттоком покупателей даже без внешнего воздействия. Так и получилось. Конечно, политические события наложили свой отпечаток. В моменте был резкий рост — в три раза — заявок на срочную продажу и выкуп квартир. Аналогичная ситуация была в феврале-марте, продавцы хотели как можно быстрее реализовать квартиру и получить деньги на руки, даже со значительной скидкой от рыночной цены.

Однако, предупредим, что заявляемые иногда скидки до 60% — это фейк. Средний дисконт составляет 10-15%, максимальная цифра — 20%. Ни о каких бОльших значениях речь не идет. Как показывает опыт, для того, чтобы быстро продать квартиру при нынешнем уровне спроса, достаточно опустить цену на 10% от рыночной, и сделка гарантированно пройдет в короткий промежуток времени. <...> Исходя из текущей ситуации, мы прогнозируем снижение объемов сделок на рынке жилья примерно на 10%, в худшем случае — до 20%. Соответственно, будут снижаться цены на квартиры. И продавцы к этому готовы. Дисконт – ключевое слово нынешнего времени»

Сергей Гордейко, – руководитель аналитического центра компании «Русипотека», 6 октября 2022, источник 

«Взлёта скоринга до заоблачных высот опасаться не следует. Доля женщин–заёмщиков выше доли мужчин. Проблема просматривается на следующем этапе, когда, например, часть продавцов сворачивает предложение, сделки лопаются из–за отсутствия одного из участников...

Мы зафиксировали снижение влияния ключевой ставки на ипотечную политику банков. Например, ключевая ставка снижается, а банковская ставка остаётся на месте. А в течение последних недель банки уже ставки стали повышать. То есть благостная тенденция, дескать, рынок выходит из весеннего пике, закончилась. Причём закончилась не 21 сентября, а раньше — когда банки перестали снижать ипотечные ставки. Теперь же можно прямо констатировать: доступность ипотечного кредитования в обозримой перспективе повышаться не будет»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 7 октября 2022, источник 

«Если не будет мер поддержки, строительство многоэтажного жилья будет сокращаться. У нас есть граддокументация на 380 млн. кв.м по всей стране, по которой можно в любой момент начинать строить. Хотим иметь на 500 млн. кв.м. Но кто будет покупать это жилье? Здесь все напрямую зависит от роста доходов населения и от доступности, которую дает ипотека. Пока мы поддерживаем ипотеку, мы поддерживаем спрос...

Считаю, что в нынешней ситуации, несмотря ни на что, надо вкладывать в инфраструктуру и принимать решения, стимулирующие жилищные инвестиции. Это для нас выгоднее всего, потому что основной инвестор в жилье - население. Нам надо дать населению веру, что мы стабильно будем заниматься развитием и поддержкой жилищного строительства. А не будем шарахаться в другую сторону. Надо сказать людям, что они вложенные в стройку деньги не потеряют, а также обеспечить доступность жилья через рост доходов и дешевую ипотеку.

Я считаю, что льготную ипотеку нужно сохранять и нужно снижать ставку. 7% - это вполне приемлемая ставка, но вообще должна быть 5%. Кроме того, ипотека должна быть доступна и на вторичном рынке, так как многие продают старую квартиру, чтобы купить новую. Со мной не согласны коллеги из финансового сектора, но я уверен в своей правоте. Коллеги говорят, что это повлияет на инфляцию, а я считаю, что поддержка строительства в любом случае принесет больше пользы экономике, чем вреда. В Китае жилищное строительство дает 25% ВВП страны, у нас вся стройка - 14% ВВП. Если у нас нефтяной и газовый сектор будут падать, на чем мы будем расти?

Стройка уже дает 14% ВВП, мы вторые после нефтегазовой отрасли. И можем расти. Еще раз повторю: надо не ограничивать инвестиции в инфраструктуру, а, наоборот, строить дороги и создавать людям возможности для улучшения жилищных условий, стимулировать жилищное строительство.

Нужны длинные сроки ипотечных кредитов, уменьшение годовой нагрузки на заемщика, снижение первоначального взноса. Приведу в пример казахов: у них 5% первоначальный взнос, 5% ставка, 25 лет срок кредита. И у них строительный бум! Не давать денег из-за того, что мы боимся инфляции? Надо ее бояться, но не до такой же степени. Волков бояться - в лес не ходить»

➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!