Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #187
Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.
Анатолий Аксаков, – председатель комитета ГД по финрынку, 17 октября 2022, источник
«В льготной ипотеке от застройщика можно усмотреть попытку ввести в заблуждение клиента, но в целом больших рисков это не несет,. Вопрос в том, как повышать макропруденциальные надбавки. Возможно, их надо поднимать, но при этом понимая, насколько они соответствуют рискам. Если их там нет, то и надбавки не должны увеличиваться, все должно быть очень гибко.
Важно, чтобы застройщик и банки учитывали риски платежеспособности заемщика. Либо заемщик будет платить через более высокую процентную ставку кредита, либо через более высокую стоимость жилья. В обоих случаях заемщик, скорее всего, потратит те же деньги. Просто происходит перераспределение финансового потока: сначала он платит больше застройщику, который делится потом с банком. Банки за счет низкой ставки проигрывают, но выигрывают за счет большей величины стоимости кредита.
Банку России в этом вопросе нужно действовать аккуратно, применяя мягкое регулирование. Главное, чтобы не формировались риски. А для этого необязательно махать косой, запугивая участников рынка»
Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 17 октября 2022, источник
«Действия ЦБ по ограничению ипотеки от застройщиков отрицательно скажутся на спросе и на рынке недвижимости, поскольку все же значительную долю ипотечного рынка занимают именно такие программы. Обвала рынка не произойдет. Рынок недвижимости совершенно очевидно перегрет и сейчас входит в глубокую стагнацию — спрос снижается, поэтому застройщики будут меньше строить. В перспективе до конца года мы не ожидаем улучшения положения, а дальнейшие перспективы будут более понятны, когда стабилизируется политическая и экономическая ситуация»
Александр Цыганов, – заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета, 17 октября 2022, источник
«Запрет на такие схемы субсидирования (ипотеки от застройщиков по низким ставкам – прим.ред.) может привести на коротком отрезке времени к падению продаж новостроек и снижению выдачи ипотеки примерно на 10–15% в дополнение к общему снижению спроса, вызванному ростом беспокойства из-за неопределенности ситуации у потенциальных покупателей...
Введение требований, делающих такое кредитование слишком затратным для банков, приведет к минимизации подобных схем, но оставит возможность реального субсидирования ставки от застройщика. Если речь пойдет о существенном снижении продаж, то застройщики пойдут на реальные скидки, а не будут, как сейчас, завышать стоимость квартиры ради мнимого субсидирования. Можно ожидать формального снижения средних цен из-за отсутствия предложений по завышенным на 15–20% и более ценам, которые компенсировали отсутствие процентов по кредиту»
Валерия Цветкова, – управляющий директор «Бон Тон», 17 октября 2022, источник
«Околонулевые программы (ипотечные от застройщиков – прим.ред.) остаются драйвером продаж. Для потребителя цена квартиры становится величиной факультативной, он больше смотрит на ежемесячный платеж. Особенно это характерно для тех, кто покупает квартиру для дальнейшего проживания, а не для скорой продажи...
Падение спроса ипотечных сделок в Москве (в случае ограничений околонулевых программ – прим.ред.) может достигать 30%. Если ЦБ ограничит сделки с низкими ставками, на замену придут программы под, например, 1,99% или 2,99% [годовых], а также останутся льготная ипотека и стандартные программы. Таким образом, спрос переориентируется. Оформлять ипотеку продолжат, но уже по другим ставкам. Поэтому снижение может составить не более 20–30%...
Для привлечения клиентов застройщики уже идут на уступки и предлагают скидки. Цены на новостройки в Москве с пиковых значений мая снизились на 13%. Есть основания полагать, что тенденция к снижению цен сохранится до конца года. Стоимость квартир на первичном рынке может опуститься еще на 10–15%, но это очень условный прогноз, поскольку сохраняется крайняя степень неопределенности в экономическом и политическом плане»
Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 18 октября 2022, источник
«Введение повышенного коэффициента на ипотеку с первоначальным взносом до 10% практически никак не отразится на рынке, поскольку доля таких кредитов во втором квартале 2022 года составила всего 0,3%. Клиенты редко выбирают этот вариант из-за более высоких процентов и значительной величины переплаты (до 50-60%).
Если говорить об ограничениях на выдачу ипотеки с околонулевыми ставкам, то это серьёзно повлияет на активность покупателей на первичном рынке. Заёмщики нередко комбинируют субсидированную ипотеку с программой господдержки. Доля таких гибридных кредитов на рынке составляет около 60-65%.
В случае отмены кредитов с низкой ставкой девелоперы будут искать другие пути для поддержания спроса. Полагаю, что вырастет ассортимент акций и спецпредложений, увеличится объём квартир с дисконтом. Помимо этого, девелоперы наверняка будут тестировать и внедрять другие инструменты, которые ранее не имели широкого распространения. Например, траншевую ипотеку»
Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 19 октября 2022, источник
«Застройщики должны переключиться с дискуссий о ставке в рамках льготных ипотечных программ на усилия по своевременному завершению строительства. Не сильно популярные вещи скажу, наверное, ругать меня за это будут. При любой ставке - 2, 3, 4, 0% нам нужно пережить сейчас это время. Пережить его достойно, в интересах нашей страны для того, чтобы люди опять начали думать о покупке жилья. Не о ставке, не о доступности, а вообще о покупке. Сегодня очень важна скрупулезная работа с банками и застройщиками по действующему проектному финансированию, чтобы не было остановок. Тогда можно будет все достроить и начинать новые проекты»
Ирек Файзуллин, – министр строительства и ЖКХ РФ, 19 октября 2022, источник
«При разработке стратегии развития строительного комплекса было отмечено Министерством экономического развития, что базовый сценарий может быть не реализован по ряду причин. Мы имеем ситуацию по ипотеке - это снижение начиная с марта, особенно сложные периоды были апрель и май. И сейчас мы видим снижение по сентябрю по количеству ипотечных кредитов. В целом в этом видим риски. Других рисков в рамках работы по национальным проектам Минстрой не видит»
Владимир Щекин, – совладелец группы «Родина», 19 октября 2022, источник
«Продление льготной ипотеки – это не вопрос отраслевого эгоизма девелоперов. В нынешней обстановке экономике России нужны внутренние точки роста, которые не зависят от санкций, внешних поставщиков и потребителей. Строительство – именно такая отрасль, и власти могут обеспечить высокий спрос в ней, получая конкретные экономические выводы.
По данным Института народно-хозяйственного прогнозирования РАН, один потраченный на жилье рубль дает примерно 2,8 рубля в валовом выпуске, 1,4 рубля в ВВП России и 34 копейки в виде налоговых поступлений. Застройщики закупают железобетонные изделия, арматуру, услуги финансового сектора и машиностроения, то есть мы имеем мощный мультипликативный экономический эффект.
При этом льготная ипотека показала себя весьма эффективно в качестве стимулирующей меры. В 2021 году власти выплатили кредиторам в качестве возмещения за льготные кредиты 59,4 млрд рублей, тогда как граждане получили ипотечные кредиты на сумму 213,2 млрд. Поэтому программу, безусловно, нужно продолжать именно как стимулирующую экономику меру.
Еще одна причина для такого решения – динамика ипотечных ставок. В последние две недели почти все крупные банки подняли процент по несубсидируемым жилищным кредитам до 10–10,5%. Это значит, что для основного числа потенциальных покупателей жилья ставки по ипотеке после завершения "Господдержки 2022" поднимутся почти вдвое. Для рынка это станет тяжелым ударом, потому что цены на жилье продолжают расти из-за высокой себестоимости строительства, а доходны населения пока не увеличиваются»
Мария Ромчанова, – руководитель аналитического центра «Домклик», сервиса Сбербанка, 19 октября 2022, источник
«Среднесуточное количество заявок на выдачу ипотечных кредитов во второй половине сентября, после старта частичной мобилизации, упало в России на 11,5%. В первой половине сентября этот показатель составлял 13 тысяч, а в последние две недели месяца упал до 11,5 тысячи заявок.
В октября среднесуточное количество заявок на ипотеку снова увеличилось, составив по итогам первой половины месяца 12 тысяч. Таким образом, мы видим восстановление спроса. При этом пока рано говорить, как частичная мобилизация повлияла на реальное число сделок. Средний срок выхода на сделку от момента одобрения ипотеки до заключения ипотечного договора составляет 35-40 дней»
Татьяна Полиди, – исполнительный директор фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), 20 октября 2022, источник
«За десять лет средняя площадь квартир в новостройках сократилась на 16,6%, до 52,3 кв. м. <...> Потенциальная потребность кратно превышает фактический спрос, так как более просторное жилье недоступно, а маленькое — не нужно. <...> Активный спрос уже привел к формированию избытка предложения малогабаритных квартир в непривлекательных районах на окраинах городов. В перспективе большой объем неликвидного предложения станет проблемой: предложение в сегменте вторичного жилья и аренды явно превысит спрос, что в свою очередь будет создавать давление на цены. <...> Решить проблему со сложившимся дисбалансом на рынке жилья можно за счет развития его альтернативных форм, включая содействие самостоятельному строительству населением индивидуальных и малоэтажных домов, создание цивилизованного рынка аренды. Вторым направлением работы может стать технологическое обновление в строительстве, в рамках которого застройщики будут направлять часть прибыли на развитие проектов»
Антон Глушков, – президент ассоциации «Национальное объединение строителей» (Нострой), 20 октября 2022, источник
«Мы делали анализ сделок по ипотеке на первичном рынке по регионам. Падение спроса в этом октябре к октябрю 2021 года составило от 30% до 70% в зависимости от субъекта. Более того, есть еще одна негативная тенденция, которой не было даже в феврале — это расторжение ранее заключенных договоров по инициативе покупателя. Пока это не сказывается на положении застройщиков — благодаря проектному финансированию начатые стройки продолжаются... План по вводу жилья будет выполнен как в 2022 году, так и в 2023-м — за счет существующего задела по реализуемым проектам...
Выдача новых разрешений на строительство. По ним у нас отрицательная динамика с февраля этого года. У нас задельное количество объектов из месяца в месяц уменьшается. В качестве возможных рисков для рынка... появление достроенных объектов с нереализованным жильем»
Надежда Коркка, – управляющий партнер компании «Метриум», 20 октября 2022, источник
«Скорее всего тренд на восстановление рынка будет прерван. Уже по итогам октября мы зафиксируем падение во всех сегментах московской недвижимости, так как частичная мобилизация оказала негативное влияние на активность покупателей. Также выросли рыночные ставки по ипотеке, которые актуальны для вторичного сегмента жилья. Это значит, что и здесь спрос будет стагнировать. В целом необходима нормализация и стабилизация обстановки, чтобы люди захотели вкладываться в жилье»
Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 20 октября 2022, источник
«Что касается ипотеки, то у нас рост за квартал 6%. Это такой хороший рост, если сравнивать со вторым кварталом, там результат был околонулевым. По девяти месяцам в итоге у нас получается около 12%, по году, наверное, 15-18%, в этом диапазоне будет. Мы изначально думали, что будет даже немножко выше, но из-за возросшей неопределенности, наверное, спрос на недвижимость несколько снизится. Поэтому 15-18% пока как ориентир»
Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 21 октября 2022, источник
«Банк России повышает или снижает ключевую ставку для влияния на кредитование. В настоящий момент кредитование и так замедляется. Стимулировать его еще рано, а притормаживать уже не нужно. Поэтому, действительно, ключевая ставка может пока остаться на прежнем уровне»
Максим Петроневич, – старший экономист аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие», 24 октября 2022, источник
«На предстоящем заседании Совета директоров Банка России ключевая ставка скорее всего будет оставлена без изменений. Едва ли он станет ее снижать, так как после предыдущего заседания проинфляционные риски только увеличились. <...> Нет существенных оснований и для повышения ключевой ставки. Фактический уровень рыночных ставок превышает тот, что наблюдался перед предыдущим заседанием 16 сентября: ставки 5-л ОФЗ выросли с 8,2% до 9,0%, ставки по ипотеке выросли на 1 п.п., а ставки по депозитам населения — на 0,5 п.п. Выдача новых кредитов заметно сократилась по сравнению с сентябрем, полностью нивелировав эффект от снижения ставки в сентябре — теперь она вновь оказывает дополнительное дестимулирующее влияние на потребительский спрос и экономику»
➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!