Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #196

Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

«Важно выходить из льготной ипотеки в том числе через повышение ставки по кредиту до рыночной. Раньше она была 6,5 процента и многие активно брали кредиты, таким образом стимулируя и рост стоимости жилья, теперь она будет менее доступна. Льготные программы необходимо сохранять для определенных категорий граждан, например, для многодетных семей, стимулируя тем самым деторождение либо решая кадровые проблемы, к примеру, на селе или на Дальнем Востоке. Такой точечный механизм возможно запустить и для закрепления кадров, чрезвычайно нужных для экономики. А вот потребительское поведение после пролонгации льготной ипотеки спрогнозировать трудно, но уверенно можно предположить, что спрос в рамках программы будет постепенно снижаться. Как следствие, вниз могут поползти и цены на первичном рынке – признаки имеются. Уже поступают сигналы о затоваривании жилищного рынка»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 19 декабря 2022, источник 

«Льготная ипотека является одной из действующих государственных программ в области ипотечного кредитования. Уже продлены и расширены Дальневосточная ипотека и Семейная ипотека. Также работает ИТ-ипотека. Количество выданных за месяц кредитов по остальным программам уже превышает льготную ипотеку. По Семейной и Льготной ипотеке выдается примерно по 6,5 тысяч кредитов в месяц.

Недостаток льготной ипотеки – помощь неограниченному кругу лиц неограниченное количество раз. То есть это скорее поддержка спроса на новостройки, чем социальная программа. Тем не менее, трудно резко отказаться от привычки таким образом поддерживать строительную отрасль. Другими словами, должно происходить развитие программ с явно выраженной социальной направленностью, а строительная отрасль должна поддерживаться другими способами. Продление программы льготной ипотеки обеспечивает плавный переход к такому перераспределению»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов, 19 декабря 2022, источник 

«Спрос на покупку жилья есть. Только он не обеспечен необходимой платежеспособность населения. Факторы, которые сильнее всего влияют на рынок: снижение доходов, сокращение рабочих мест и снижение доступности ипотеки. Это что касается вторичного рынка.

На первичном рынке ипотека почти не изменилась, там произошел рост всего на 1%. Да, это понизит платежеспособный спрос, но в целом интерес к первичному жилью и так снижается. Тенденция снижения цен на рынке, по крайней мере вторичном, по нашим прогнозам, сохранится как минимум до осени следующего года, и цены упадут еще до 10%»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, 19 декабря 2022, источник 

«Считаю, отмена всех льготно-субсидированных ипотек положительно сказывается на рынке недвижимости. Все эти танцы с бубнами только затягивают нормальное движение процессов на рынке недвижимости. А нормальным я считаю коррекцию вниз цен, которые были неадекватно увеличены благодаря неумелой господдержке строительного рынка.

Озабоченность Центробанка понятна. Благодаря суррогатным ипотечным схемам, покупатели самообманываются, приобретая ещё не построенные квартиры на 15-25% дороже. Я всех отсылаю к опыту прошлых лет. Представьте, что летом 2008 года вы купили квартиру не по пиковой цене 108 тысяч рублей, а на 20% дороже, за 129,6 тысяч за квадратный метр. Уже через год летом 2009 года цены упали до 76 тысяч рублей за квадратный метр. У вас возникли проблемы и вы вынуждены продать залоговый объект. И вот, вы реализовали квартиру за 76 тысяч рублей за квадрат. В итоге вы остались должны банку ещё 53,6 тысячи с квадратного метра. Если перевести этот долг в стоимость квартиры 30 квадратных метров, то в абсолютных цифрах это 1,6 млн рублей. Но я привел пример цен 2008-2009 годов. Сейчас цены выше в два раза»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, 20 декабря 2022, источник 

«Госипотека уже не выход. Состояние рынка "первички" с октября по сегодняшний момент ярко показывает, особенно в Москве, что спрос выдохся совсем. И при действующих в указанный мной период всевозможных гос- и субсидированных ипотеках продажи в новостройках падают, а в Москве падают уже и цены. Питер следующий»

Шамиль Кочекаев, – директор головного офиса компании «БЕСТ-Недвижимость», 21 декабря 2022, источник

«Недопродажа новостроек в этом году, по данным на декабрь, достигла 66% – такого показателя у нас не было никогда. Все построенные объекты тянут застройщиков камнем вниз, поскольку с момента ввода дома в эксплуатацию за него нужно платить налоги, оплачивать содержание помещений и так далее.

Девелоперы переживают, наверное, худшие времена. Была надежда на разные ипотечные программы, которые лоббировались, но она не оправдалась. Это только оттянуло падение цен, которые были накручены за последние годы. Уже сейчас есть существенное снижение стоимости в конкретных сделках по "вторичке". Что касается "первички", застройщики предлагают разные программы и существенные скидки.

Тенденцией это станет, думаю, где-то к концу мая. Если бы не продлили льготную ипотеку, это случилось бы в начале февраля. Так что в конце мая – начале июня тренд, на мой взгляд, сформируется, будут опускать цены. Возможно, на 5-7% или даже на 15%. Объемы строительства уже падают и к середине 2023 года, к концу упадут еще больше. Какой смысл строить то, что нельзя продать?»

Константин Енин, – эксперт по недвижимости аналитического управления «Открытие Research» банка «Открытие», 21 декабря 2022, источник 

«К началу 2023 года экономика России в достаточной мере адаптируется к новым условиям, что позволяет строить прогнозы с долей осторожного оптимизма. Поэтому, при отсутствии новых шоков, следующий год может стать для рынка жилья лучше, чем 2022-й. Продление госипотеки и плавный рост ставок до 5-6% годовых позволят выдать в 2023 году около 430 тыс. ипотек по договорам долевого участия на сумму порядка 2,3 трлн рублей. Это больше на 8% по количеству и 16% по объему ожидаемого результата в 2022 году. Совокупный объем выдач ипотеки на первичном и вторичном рынках жилья может превысить 1,5 млн штук на общую сумму свыше 6 трлн рублей. Важным фактором, определяющим спрос на ипотеку, кроме самих параметров льготных программ и макроэкономической ситуации, станет динамика доходов населения и ситуация на рынке труда»

Анатолий Попов, – заместитель председателя правления Сбербанка, 22 декабря 2022, источник 

«Новая конфигурация льготной программы на новостройки позволит сохранить спрос на первичное жилье, так что возможна некоторая корректировка цен... Они продолжат снижаться. Здесь важно разделять две стоимости – без ипотеки и с ипотекой, потому что зачастую застройщики, которые предлагают маркетинговые ставки, предлагают квартиры по более высоким ценам, чтобы окупить свои издержки, связанные с сопровождением этого субсидированного кредита. Поэтому здесь возможно, то есть при ставке 8% продажи сохранятся на уровне текущего года, и что достаточно для того, чтобы застройщики поддерживали устойчивый денежный поток и могли своевременно обслуживать свои»

Рустэм Марданов, – начальник Уральского главного управления ЦБ РФ, 22 декабря 2022, источник 

«Мы считаем, что ситуация на рынке будет нормализоваться не за счет льготной ипотеки, а все-таки за счет снижения ставок на рыночную ипотеку. И вот за счет этого, прежде всего, должен начать расти спрос на ипотеку... Сейчас доля льготной ипотеки снижается в общем объеме, и мы надеемся, что это продолжится. Причиной стагнации на рынке жилья стало охлаждения инвестиционного спроса на недвижимость. Покупка объектов в инвестиционных целях – это не тот сегмент, который надо стимулировать, а льготы должны распространятся на категории населения, которые в них нуждаются.

Также спрос на жилье снизился из-за того, что многие граждане выбрали сберегательную модель поведения. Мы считаем, что такая чисто сберегательная модель не действует очень длительное время, то есть это период, когда люди понимают, как меняется поведение, переоценивают свои перспективы и все равно возвращаются к тому, что было – начинают потреблять»

Мария Ромчанова, – исполнительный директор, руководитель аналитического центра дивизиона «Домклик» Сбербанка, 22 декабря 2022, источник 

«2022 год был, пожалуй, динамичным для всех: и для участников рынка, и для наших клиентов. В среднем за 11 месяцев 2022 года Сбербанк выдал приблизительно 700 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 2,2 трлн руб. — на 10–13% ниже результатов за аналогичный период 2021 года. Это объяснимо, во-первых, движениями по процентной ставке, которая всегда влияет на поведение клиентов и на спрос, и во-вторых, конечно же, изменениями в облигациях федерального займа и ключевой ставке...

Если говорить про страну, то приблизительно 70% ипотечных клиентов отдают предпочтение программам на вторичном рынке. Если говорить про Москву, то мы наблюдаем несколько иную картину: здесь приблизительно 35–45% процентов клиентов делали в 2022 году выбор в пользу рынка застройщиков, то есть приобретали новостройки (в незавершенной стадии или уже в стадии готовности). И это несмотря на цены на первичном рынке Москвы, которые достаточно высоки. В текущем году мы с вами наблюдали определенную динамику по этому показателю.

По отдельным сегментам мы действительно наблюдаем небольшую корректировку по цене (на новое жилье – прим.ред.) — примерно на 2–3%. Между тем о каком-то устойчивом тренде пока говорить рано. Изменение цен на новостройки в сторону снижения на 30% было бы возможно только при условии полного прекращения программы господдержки. Однако многие застройщики пытаются сейчас вести активные продажи, потому что у них есть понимание (особенно в городах-миллионниках), что изменение процентной ставки повысит для потребителей размер ежемесячного платежа. А значит, нужна будет корректировка по цене»

Анатолий Аксаков, – председатель комитета ГД по финансовому рынку, 23 декабря 2022, источник 

«Я допускаю, что на следующем заседании, а оно состоится в феврале, ЦБ, анализируя ситуацию, может даже начать снижать ключевую ставку, конечно, постепенно это будет делаться. Никаких резких движений уже не будет, как в этом году. Допускаю в феврале 7,25%, потом, в зависимости от ситуации 7%. Один из таких прогнозов – 6,5% в следующем году, вполне реальная цифра по ключевой ставке. Вслед за ставкой будут, соответственно, снижаться и проценты по кредитам для граждан и предприятий»

Владимир Щекин, – сооснователь группы «Родина», 23 декабря 2022, источник 

«Власти продлили льготную ипотеку (правда, повысив максимальную ставку с 7 до 8%), а также существенно расширили семейную. Но сам механизм субсидирования ипотеки, по мнению властей, должен быть свернут. Скорее всего, в ближайшие годы сделать этого не удастся.

2022 год, очевидно, усилил тенденции, которые не позволяют отказаться от поддержки покупателей жилья. Основная причина – уровень и динамика доходов населения. Они сокращаются с 2014 года. Согласно исследованию Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), в 2023 году реальные располагаемые доходы россиян продолжат уменьшаться. Их рост возобновится только в 2024 году. На полное восстановление доходов уйдет много лет. По прогнозу этого же центра, ВВП в 2024 году будет расти с темпом около 1–2%, а в 2025-м – 1,5–3%.

На практике это значит, что ни один из альтернативных ипотеке механизмов покупки жилья не будет работать в полной мере. <...> Необходимость в субсидировании может отпасть сама собой, если ключевая ставка ЦБ опустится до уровня ниже льготной. Но и это произойдет не скоро: по прогнозу ЦМАКП, еще в 2025 году инфляция останется выше целевого уровня (около 4–5%). К тому же и сейчас мы видим, что ставки по ипотеке растут, несмотря на сохранения ключевой на прежнем уровне.

Субсидирование ипотеки, скорее всего, в том или ином виде придется продолжать в течение ближайших пяти-семи лет, что, кстати, совсем не противоречит принятой программе развития жилищного строительства. Необходима смена восприятия субсидии на ипотеку – это не вертолетные деньги. Это мощный стимул развития банковского сектора, ведь именно в последние годы впервые в истории доля ипотеки в ВВП России достигла 10%, хотя это по-прежнему намного ниже, чем в развитых странах. Именно в период действия программ субсидирования мы достигли самого большого объема ввода жилья в истории – более 90 млн кв. м в год»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета аналитического центра Уральской палаты недвижимости (УПН), 26 декабря 2022, источник 

«Объем текущего строительства по договорам долевого участия в целом по стране вырос всего на 8% по отношению к апрелю 2020 года, когда была запущена эта программа (льготной ипотеки – прим.ред.). В Центральном федеральном округе рост составил всего 1%, а в Северо-Западном вообще произошло снижение на 14%. В этом и кроется главный дисбаланс. Насколько хорошо работает льготная ипотека как драйвер развития строительства?

Инструмент льготной ипотеки должен быть настраиваемым с точки зрения региональной специфики. Он должен учитывать возможности строительного комплекса, нельзя стимулировать рынок там, где строительный комплекс не готов. Именно по этой причине во многих городах цены выросли больше средних показателей. Гибкость льготной ипотеки могла бы перевести ее в разряд инструмента развития, а не экстренного решения проблемы, как это происходит сейчас»

Алина Буслова, – управляющий директор по ипотеке ВТБ в Свердловской области, 26 декабря 2022, источник 

«Ипотека остается ключевым направлением розничного банковского бизнеса. По нашим прогнозам, объем выдач жилищных кредитов в целом по России по итогам 2022 года составит около 4,5 трлн рублей. При этом мы видим две тенденции. Во-первых, увеличивается средний срок кредита. Этот параметр вырос с 18 лет в 2021 году до 24 лет в 2022 году. Чтобы ежемесячный платеж был комфортным, клиенты оформляют договор на более длинный срок. Во-вторых, снижается первоначальный взнос. В прошлом году его доля составляла в среднем 30% от суммы кредита, сейчас порядка 24%»

➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!