Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #206

Артем Цогоев, – член совета директоров компании SimpleEstate, 5 марта 2023, источник 

«Субсидирование ставок ипотеки было таким фактором, который привлекал покупателей. Сейчас, к сожалению, их стало намного меньше, и не только из-за ипотеки, а из-за общей ситуации на рынке недвижимости и в экономике. Соответственно, очевидно, что сужение возможностей застройщиков по субсидированию ипотеки сильно повлияет на спрос. Фактически у них осталось только два механизма для повышения продаж — это предоставление скидок и повышение агентских комиссий для риэлторов. Потому что похоже, что история с субсидированными ставками почти подходит к концу.

При этом последствия отказа застройщиков и банков от "околонулевой" ипотеки распределятся по рынку недвижимости неравномерно. Больнее всего это ударит по комфорт-классу, потому что в нем традиционно высока доля ипотечных покупателей. Так что застройщики массового жилья будут сталкиваться с проблемами»

Евгений Дячкин, – вице-президент, заместитель руководителя департамента розничного бизнеса ВТБ, 6 марта 2023, источник 

«Традиционно в начале года рынок недвижимости характеризуется низкой клиентской активностью, но вот уже второй год подряд ситуация заметно отличается от стандартных трендов. В прошлом году продажи подогревались грядущим ростом ключевой ставки, а в этом основным драйвером выступает льготная ипотека, в том числе реализуемая в партнерстве с застройщиками.

По нашей оценке, общерыночные выдачи примерно на 50% превысили показатели января, причем результат ВТБ оказался выше, чем в среднем по рынку. Мы ожидаем, что в марте спрос на ипотеку по-прежнему будет высок и более стабилен, чем в прошлом году, когда рынок характеризовался большим уровнем турбулентности.

В целом в 2023 году продажи на рынке ипотеки России могут составить более 5 трлн рублей и показать рост по сравнению с прошлым годом. Этот сегмент по-прежнему будет драйвером розничного кредитования, портфель которого по итогам года может достичь 30 трлн рублей с учетом секьюритизации»

Дмитрий Григорьев, – генеральный директор Циан, 6 марта 2023, источник 

«Рынок недвижимости цикличен и постоянно меняется: иногда предложение растет, иногда падает. При этом система сама себя регулирует: если растет предложение, начинают снижаться цены. После объявления мобилизации спрос упал, но и предложение стало замедляться.

Сейчас, в начале 2023 года, мы видим, что рост предложения продолжается и на вторичном, и на первичном рынках, однако он уже выходит на плато. В свою очередь, рост предложения, возникавший на пике каких-то событий, в результате оказался не столь значимым в масштабах всего рынка. Однако на этом фоне срок экспозиции вырос примерно на треть: если раньше квартира на "вторичке" продавалась около двух месяцев, то теперь речь идет о трех...

Мы не ожидаем резких всплесков ни в спросе, ни в предложении в ближайшие пару лет. Спрос будет немного выше, чем в 2022 году, — рынок реанимируется. При этом предложение стабилизируется за счет того, что ввод новостроек будет постепенно снижаться — застройщики видят, что спрос падает, поэтому новые объекты будут вводиться не так часто. Аномального роста предложения на вторичном рынке тоже ожидать не приходится, так как цены особо расти не будут. Напомню, что цены на первичном и вторичном рынках очень взаимосвязаны, да еще и срок экспозиции вырос...

Последние 30 лет цены росли довольно стабильно, и это позволяет предполагать, что и в последующие годы они будут расти. Ожидать их падения не приходится, потому что значительная часть сделок происходит на первичном рынке, а там все строится по эскроу-контрактам, в которых зафиксированы определенные параметры строительства. Соответственно, сильно скорректировать цены на первичном рынке не получится, хотя небольшое снижение все же возможно. А вот подрастать цены могут»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской Национальной палаты недвижимости, 6 марта 2023, источник 

«Существует искаженное представление о том, что строительная отрасль в кризисное время продемонстрировала высокий уровень устойчивости, поэтому льготную ипотеку нужно сделать бесконечной. Но, если обратиться к статистике, то мы видим, что в момент действия льготной ипотеки цены выросли в 2 раза, продажи застройщиков упали на 22% (в некоторых регионах до 60%), затоваривание растёт. Вряд ли такие «успехи» можно называть "устойчивостью".

В начале введения ипотеки с господдержкой говорили, что она вводится для людей, чтобы недвижимость была доступней, но сейчас маски упали с лиц радетелей за строительную отрасль и они стали говорить напрямую, что льготная ипотека нужна застройщикам, чтобы работать дальше. Сейчас льготная ипотека носит дискриминационный характер. В бюджет налоги платят все, а льготы из бюджета получают лишь некоторые. Считаю, что ставки по кредитам должны быть для всех едины. Следовательно, чтобы восстановить справедливость, либо льготную ипотеку нужно давать всем, либо никому»

Валерий Кочетков, – директор направления «Новостройки» «ИНКОМ-Недвижимости», 6 марта 2023, источник 

«В 2022 году количество заключенных ДДУ с привлечением ипотеки опустилось до уровня пятилетней давности. А если бы не было программ от застройщиков по субсидированию ипотеки со ставками от 0,01%, то показатель мог бы быть отброшен существенно дальше — к тому времени, когда еще не было цивилизованного рынка ипотеки.

Сегодня, в период неопределенности и низкой покупательной способности, важным критерием при принятии решения о приобретении недвижимости с помощью ипотеки все же остается ежемесячный платеж. Правильным было бы определить для каждого региона формулу, исходя из средней заработной платы, цены объекта, процента по ипотеке, чтоб вывести комфортный ежемесячный платеж. Ну, или программу льготной ипотеки сделать бессрочной»

Ольга Нарт, – коммерческий директор компании «Неометрия», 6 марта 2023, источник 

«Сегодня рынок очень чувствителен к сумме ежемесячного платежа, она должна оставаться комфортной, поскольку это является ключевым фактором при принятии решения о приобретении недвижимости. И если инструменты по субсидированию ипотеки сократят, девелоперы и банки будут совместно разрабатывать новые продукты. Говорить конкретно, какие предложения могут появиться на рынке,— пока рано. Как вариант, точечная поддержка определенных социальных групп граждан...

Я уверена, что и в 2023 году необходимо обеспечить наличие финансовых инструментов, позволяющих решить жилищный вопрос представителям различных групп населения. Как пример могу привести опыт Ростовской области, где студенты-отличники, остающиеся в регионе, могут получить ипотеку под 1%»

Максим Ельцов, – генеральный директор компании «ПИА-Недвижимость», 6 марта 2023, источник 

«Ситуация на рынке во многом определяется не экономической логикой, а поведением людей и действиями государства. Гремучая смесь. Попробуй, спрогнозируй.

Вторичный рынок. Предложение за первые дни марта в спальных районах (Петербурга – прим.ред.) снижается – минус 0,4%, сильнее всего снижалось количество однушек – минус 1%. Покрутил статистику за февраль. Если за базу брать количество объектов на 1-е февраля (а не 31-е января, как мы делали раньше), то количество объектов на 1-е марта практически не изменилось. Констатируем: объем предложения меняется в пределах статистической погрешности. С начала марта предложение выросло более чем в 2 раза. Число сделок с момента начала СВО снизилось примерно на 35%. Цены упали? Не особо...

Еще веселее с новостройками. Вот, например, по данным того же БН средняя цена в феврале выросла на 2,11% и составила 217,8 тыс руб за метр, за год она вообще выросла на 16,8%. Да, это рекламные цены. Может, реальные цены сделок снижались? Нет. Данные Датафлэт (пока за январь, по реальным ценам сделок) показывают годовой рост по СПб на 17%. При этом, держитесь (!), продажи в штуках по этому же источнику минус 17% к январю 2022. И вишенка на торте: Пульс Продаж Новостроек в пятницу сообщил, что продажи новостроек в СПб в феврале снизились еще на 34% к прошлому месяцу.

Повторюсь: февраль по продажам хуже января. И это при том, что действия ЦБ по ограничению субсидированных ставок еще не полностью сказались»

Надежда Караваева, – младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА», 7 марта 2023, источник 

«Цены на новостройки и "вторичку" сравняются, что приведет к росту ежемесячных платежей. Условия по ипотеке станут хуже для заемщика, так как ипотека станет менее доступной за счет роста ставок, увеличения размера первоначального взноса и стагнации благосостояния потенциального заемщика. Впрочем, средний срок погашения может сократиться на 12 месяцев за счет того, что банки увеличат требования по первоначальному взносу»

Татьяна Полиди, – эксперт общественного совета при Минстрое РФ, 8 марта 2023, источник 

«В России минимум 50% семей не имеют доступа на рынок ипотеки, для них обслуживание кредита даже с нулевой процентной ставкой обременительно (например, при среднем платеже 30 тыс. рублей в месяц по ипотеке у средней семьи остается два-три прожиточных минимума). Доступное жилье для таких семей — это 10–15 тыс. рублей в месяц, включая оплату ЖКУ. Задача — создать вид доступного жилья, которое предоставляется семьями с невысокими (но выше, чем у малоимущих) доходами не бесплатно, но ниже рыночной ставки, на условиях долгосрочного легального найма.

Такие проекты могут реализовываться государством, муниципалитетами, созданными ими специализированными организациями, крупными предприятиями — работодателями (для сотрудников), университетами (для сотрудников и студентов). Правда, для развития этого сегмента потребуется ипотека для наймодателей под залог всех помещений в наемном доме»

Виталий Коробов, – директор компании Element Development, 9 марта 2023, источник 

«По итогам 2022 года в Санкт-Петербурге ипотечных кредитов выдано на 40% меньше, чем годом ранее. Как показывают объемы выдачи января и февраля 2023 года, снижение продолжается. Также увеличилась доля отказов в ипотеке. При этом доля ипотечных сделок на первичном рынке в проектах комфорт-класса сегодня составляет 80%.

Ужесточение условий ипотечных программ, безусловно, скажется на активности покупателей. Не все готовы брать кредит из-за опасений лишиться постоянного источника дохода. Спрос продолжит снижаться, поскольку платежеспособность населения падает, а геополитическая ситуация все так же нестабильна»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 9 марта 2023, источник 

«После того как ЦБ фактически запретил субсидированную ставку ниже 4% по новостройкам фиксируем, что многие застройщики в России стали снижать цены. Я поддерживаю действия ЦБ. Все эти истории с около нулевыми ставками привели к серьезному росту цен на новостройки в столичных регионах точно. И мы сейчас видим как именно там снижается спрос, причем ощутимо. Сейчас в целом по России у девелоперов будет выбор либо все таки корректировать цены, либо снижать объемы продаж»

Олег Перевалов, – президент Гильдии риэлторов Калининградской области, 9 марта 2023, источник 

«По факту новостройку (в Калининградской области – прим.ред.) сейчас можно приобрести за 100 тысяч/ кв.метр и даже есть предложения от 80 тысяч. В данный момент на самом деле очень многое зависит от банков. 

Когда они дают одобрение проекту, то рассчитывают определенный проект маржинальности и они хотят его получить. В противном случае свою доходность банки перекладывают на застройщиков, и тогда те должны платить больший процент за пользование деньгами. Здесь получается замкнутый круг: застройщик не готов обслуживать проектное финансирование за большие проценты, кто-то просто не может физически этого сделать. В свою очередь банки тогда не разрешают снижать цены на объект, чтобы получить свою маржу. Застройщик вроде и рад снизить цену, но не может. В результате продаж очень мало, цена стоит высокая, выше рыночных...

По самому худшему сценарию... (произойдет – прим.ред.) ощутимое сокращение на рынке числа компаний-застройщиков. Условно говоря, банки просто заберут проекты себе или начнут поднимать проценты застройщикам. А те, в свою очередь, начнут банкротиться. Тогда на рынке новостроек останутся застройщики,которые имеют свою "подушку" и в меньшей степени зависят от банковского финансирования. В любом случае, развитие ситуации во многом сейчас зависит от внешней геополитики»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы Ipoteka.Global, 10 марта 2023, источник 

«Средние ставки предложения в начале января 2023 года на рынке вторичной недвижимости были 11,23%, сейчас – 11,45%. Ползучий тренд повышения сохраняется, в апреле возможно до 12%. На вторичном рынке движение ипотечных ставок вверх может быть не быстрым, но постоянным. При этом на рынке новостроек ставки растут медленнее, поскольку там много частных и государственных субсидированных, а также льготных программ, которые влияют на их формирование. Кредитование вторичной недвижимости – абсолютно коммерческий продукт, при анализе рыночных трендов надо ориентироваться на это»

Павел Сигал, – первый вице-президент «Опоры России», 10 марта 2023, источник 

«Я считаю, что весной мы увидим рост спроса на жилье. Как раз в начале года люди определяются со своими планами. Между застройщиками сейчас идет большая конкуренция, много интересных предложений, акций со стороны застройщиков и, соответственно, ипотечных программ. Можно сказать, что сейчас рынок покупателя, у которого действительно есть большой выбор. Так как весной мы будем наблюдать рост спроса, застройщики тоже будут смотреть на сезонные колебания спроса и подстраивать свои предложения»

Сергей Зайцев, – директор по продажам федеральной компании «Этажи», 12 марта 2023, источник 

«С апреля по сентябрь прошлого года объем предложения на рынке вторичной недвижимости в России вырос на 20–25%, естественно, это сначала привело к замедлению роста цен на готовое жилье, затем средний дисконт при продаже достиг рекордных значений — почти 6%. Собственники весь прошлый год активно конкурировали не только между собой, но и с новостройками, где застройщики стимулировали спрос субсидированными ставками на ипотеку. В итоге, средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в России по сравнению с мартом прошлого года выросла всего на 4,2%, а годом ранее рост был на уровне 28,7%...

Сейчас рынок вторичного жилья очень нестабилен в части цены объектов. Последние месяцы прошлого года она стабильно снижалась, а в феврале и марте этого года реальная цена продажи вновь показала рост. Однако сейчас любые изменения условий кредитования на вторичном рынке могут привести к очередной просадке спроса и росту дисконта»

➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!