Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #208

«Локально спрос может восстанавливаться, но глобальная тенденция — очевидно, его падение. У застройщиков в этой ситуации нет другого выбора, как давать скидки на реализуемые объекты. Нужно пополнять эскроу-счета и закрывать какие-то продажи. Но потенциал этого инструмента оживления спроса тоже не безграничен: экономика продаж была посчитана по определенным ценам...

Отмена ипотеки от застройщиков с околонулевыми ставками может привести к снижению спроса на 10–15%. Тогда застройщики станут предлагать свои скидки и будут вести осторожную ценовую политику. Повышение макропруденциальных надбавок ЦБ может привести к замедлению роста ипотеки, но в результате будет достигнут более сбалансированный рост на рынке жилья, а банки сформируют запас капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам»

Евгений Волобуев, – руководитель Аналитического центра дивизиона «Домклик» Сбербанка, 20 марта 2023, источник 

«Сегодня собственники вторичного жилья в небольших регионах чувствуют себя уверенно. Они меньше готовы торговаться: разница между ценой, указанной в объявлении, и фактической суммой сделки не превышает 1%. Стоимость квадратного метра по РФ при этом не снижается, а в отдельных субъектах и вовсе растет. Например, в субъектах СКФО прирост составляет до 10%. Причина такого поведения кроется не только в перетекании спроса с первички, но и в общем укреплении регионального рынка ипотеки»

Ирина Доброхотова, – председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», 20 марта 2023, источник 

«Сейчас на московском рынке новостроек скидки предлагаются в 149 проектах с квартирами и апартаментами. Это на 16,4% больше, чем в конце прошлого года (128 проектов). Это действительно много. Всего на московском рынке новостроек сейчас представлено 379 проектов апартаментов и квартир. В основном речь идет о проектах комфорт- и бизнес-класса. В премиальном и элитном сегментах ситуация со скидками неоднозначная, потому что многие лоты находятся в закрытых продажах, а само ценообразование может быть индивидуальным...

Прямая скидка сейчас – по сути, основной инструмент застройщика, который позволяет привлечь внимание покупателя и убедить его сделать выбор в пользу данного проекта.. <...> В целом мы фиксируем скидки от 1% до 35%. Медианное значение составляет порядка 10–12%, но тут важно понимать, что скидка не всегда и не везде предоставляется на все квартиры в конкретном корпусе. Чаще всего это определенный пул квартир — например, крупные лоты. Также скидки предоставляют в зависимости от способа оплаты — например, при 100%-ной оплате многие дают довольно существенную скидку»

Наталия Пырьева, – аналитик ФГ «Финам», 22 марта 2023, источник 

«Бум рынка недвижимости завершился. Это необязательно означает, что сегодня начнется кризис, но рекорды предыдущих лет не будут побиты в текущем году. По нашим оценкам, продажи новостроек и выдача ипотечных кредитов в 2023 году будут ниже показателей прошлых лет. Вероятно, весенние показатели будут выше прошлогодних из-за эффекта низкой базы, поскольку в 2022 году в этот период случился обвал спроса. Глобально в перспективе 2023 года не прогнозируется значимых драйверов роста для рынка недвижимости, который сильно перегрелся за последние годы.

Рассмотрим для примера обстановку на рынке недвижимости Москвы как крупнейшего рынка в стране. Спрос на новостройки в феврале сократился на 7% относительно января, что является довольно редким явлением, поскольку традиционно в феврале сделок заключается больше. Рост объема предложения прекратился – в феврале впервые с начала 2022 года выбор уменьшился на 1,2%. Цены на квартиры в новостройках продолжают стагнировать с колебаниями плюс-минус 2%.

Одновременно с этим количество сделок на вторичном рынке жилья за два месяца 2023 года снизилось на 19% в сравнении с январем-февралем прошлого года. Цены на вторичку в марте снизились примерно на 6% после роста почти на 10% в период с ноября 2022 года по февраль 2023 года.

Доля сделок с ипотекой в феврале опустилась ниже 80% впервые с июля 2022 года и вернулась к уровню, характерному для рынка без льготных ипотечных программ. Таким образом, рынок недвижимости вошел в стагнацию – снижаются объемы продаж, сжимается предложение, ипотека перестала быть драйвером роста, цены практически замерли»

Елена Назимко, – и.о. начальника управления организации ипотечных продаж ВТБ, 23 марта 2023, источник 

«Последние полгода ключевая ставка находится на одном уровне, в то же время мы наблюдали рост доходности ОФЗ, что отразилось на условиях жилищного кредитования. По прогнозам аналитиков группы ВТБ, в целом в 2023 году повышение ключевой ставки и доходности "длинных" ОФЗ более вероятно, чем их снижение... 

В ближайшей перспективе мы не ожидаем существенного снижения цен на первичном рынке недвижимости, так как в финансовые модели по проектному финансированию закладывается и стоимость реализации объектов...

Активность заемщиков постепенно восстанавливается, в том числе в сегменте ипотеки. ВТБ в феврале оформил около 15 тысяч жилищных кредитов на 78 млрд рублей, что более чем в 1,7 раза превышает результат января. В марте мы наблюдаем продолжение тенденции по росту спроса.

В целом в 2023 году мы ожидаем, что ипотека останется драйвером российского розничного рынка. По нашим прогнозам, заемщики могут получить на покупку недвижимости более чем на 5 трлн рублей, что будет выше результата 2022 года. Основными факторами положительной динамики станут ввод в эксплуатацию новых жилищных комплексов и увеличение интереса россиян к рынку вторичного жилья. Положительный эффект также окажет дальнейший рост спроса на индивидуальное строительство за счет возможности оформить кредит по госпрограммам. Свою роль сыграет и индексация материнского капитала»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», 23 марта 2023, источник 

«Значение дешевой ипотеки в поддержании спроса и объемов строительства сильно переоценено. Мы всегда говорили, что доступная ипотека не делает доступным жилье. Спрос упирается в цены. И именно супердешевая ипотека в прошлом году разогнала цены на и без того перегретом рынке новостроек.

При этом на вторичном рынке, где нет ни субсидированной ипотеки от застройщиков, ни поддержки со стороны государства, стоимость реальных сделок к концу прошлого года уменьшилась на 15-20% от весенних максимумов, и это разморозило спрос. Покупателям оказалось выгоднее взять рыночную ипотеку, чем переплачивать за льготные ставки: ежемесячный платеж в обоих случаях будет примерно одинаковым, но при более низкой цене квартиры ниже первоначальный взнос, накопить на него получается быстрее.

Чтобы ситуация со спросом нормализовалась на первичном рынке, нужно опускать не процентную ставку по ипотеке, а цены на жилье. Важнее работать над себестоимостью строительства: снижать затратную часть, например, стоимость земли, устранять административные барьеры, отменять лишние согласования и др. Разбюрократизирование отрасли будет способствовать росту объемов предложения, увеличит конкуренцию среди застройщиков и, в конечном итоге, сделает жилье более доступным для покупателей...

В последние 10-15 лет, если не брать в расчет острые кризисные периоды, ключевая ставка была в среднем на уровне 7-8%, а ставки по ипотеке – на уровне 10-12%. Возможно, это и есть адекватные ставки для российских реалий и российской экономики.

Но нельзя рассматривать ставки по кредитам на покупку жилья отдельно от стоимости жилья. Десять лет назад ставки по ипотеке были процентов двенадцать, но и квартиры стоили в 2-3 раза дешевле, чем сейчас. И, соответственно, при таких ценах на квартиры ипотека под 10-12% является вполне адекватной... Ипотечные ставки на уровне 10-12% будут вполне адекватными, если существенно просядут цены на квартиры. Согласно нашему прогнозу, стоимость жилья в Московском регионе должна откатиться к уровню начала 2020 года, то есть до надувания ценового пузыря на рынке жилья. Цены уже ползут вниз»

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 23 марта 2023, источник 

«От года ждем стабильности, но с небольшим снижением (ипотечной ставки – прим.) к концу года. Незначительные корректировки по ставке возможны и в сторону роста, в первую очередь смотрим на решения Центробанка, но также есть и факторы конкуренции и ценообразования. Например, ряд банков поднимали ставки, чтобы "быть в рынке", а кто-то наоборот, снижал ставки – хотя уже длительный период ключевая ставка сохраняется...

Есть вероятность, что ключевую ставку поднимут, но не значительно, а к концу года или во второй половине – снизят. Банки, конечно, учитывают уровень ключевой ставки, но это не строгая зависимость и повышение ключевой на 0,25% в ряде банков может не отразиться на ставках...

Снижения объемов выдачи (ипотеки в 2023 году – прим.) не будет, но и прирост ожидается небольшой, причем в основном рост возможен из-за повышения средней суммы кредита, а не из-за роста количества сделок.

Повторюсь, в этом году ожидаем стабильной картины по условиям кредитования и покупки с естественным улучшений условий кредитования и повышением спроса к концу года (в этот период банки стараются выполнить планы по выдаче, застройщики активизируют акционные предложения)»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», 23 марта 2023, источник 

«Только за восемь месяцев 2022 года стоимость квадратного метра на вторичном рынке снизилась на 7–8% в зависимости от сегмента, без учета дисконтов. Цены на первичном рынке в прошлом году снижались в основном за счет скидок до 15–20–30%.

Жилье еще сильно переоценено и на рынке недвижимости раздулся огромный ценовой пузырь. С учетом уже случившегося снижения цен в прошлом году квадратный метр должен потерять еще порядка 15–20%, чтобы вернуться к адекватному уровню начала 2020 года, где он и был до раздувания ценового пузыря. На цены продолжат давить слабый спрос и большой объем предложения. Так что весной, когда рынок активизируется, цены скорее всего вновь пойдут вниз. Если не произойдет никаких форс-мажорных шоков, сейчас многое зависит от геополитики...

Спрос после запрета нулевых ставок ожидаемо просел. В феврале спрос на новостройки в отдельных регионах снизился на 8% даже по сравнению с традиционно вялым январем. А по сравнению с февралем прошлого года спрос упал практически вдвое. Уровень спроса на «вторичку» тоже сильно ниже прошлогоднего»

Илья Володько, – генеральный директор консалтинговой компании Macon, 23 марта 2023, источник 

«Спрос (на новостройки в 2023 году – прим.ред.) может снизиться на 20-25%... Связано это с удорожанием ипотеки. Мы знаем, что с начала года ставка по льготной государственной программе ипотечного кредитования повысилась до 8% — это на 1% больше, чем в 2022 году. И Центробанк взял курс на борьбу с различного рода субсидированием, которое появляется со стороны застройщиков — оно становится все меньше и меньше.

Накладывается на эту тенденцию и исчерпание спроса, которое произошло за последние два года... Может ли сейчас спрос переориентироваться на вторичный рынок? Здесь речь скорее идет о таком долгосрочном снижении активности как на первичном, так и на вторичном рынке. Пока какого-то перетока не наблюдается. Дело в том, что ставки по ипотечному кредитованию на новые квартиры пока еще остаются более привлекательными, чем на вторичное жилье. Я бы оценивал это как некую тенденцию охлаждения спроса на жилую недвижимость, которую мы точно будем наблюдать в 2023 году. Скорее всего, ситуация сохранится и в следующем»

Александр Пыпин, – руководитель проекта DataFlat, 23 марта 2023, источник 

«Существует многолетняя статистика по динамике сделок на рынке новостроек Москвы. Мы сейчас находимся на уровне 2019 года. Ничего страшного не происходит. Да, спрос стал меньше, чем в 2022 году, но он тогда был аномально высоким. При текущем уровне спроса рынок новостроек в Москве прекрасно может существовать, как это было и в 2017-м, и в 2018 году.

Плюс, строительство финансируется банками, которые себя прекрасно показали в течение последнего года. Раньше это происходило за счет дольщиков, они теряли доходы, стройки вставали, появлялись долгострои. Сейчас этого не будет, потому что возведение жилья происходит за счет банков. Какой прогноз? Реакция будет типичная, новинок на рынке новостроек Москвы станет меньше»

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 24 марта 2023, источник 

«Динамика средних цен на первичном рынке в большинстве крупных городов России колеблется в околонулевой зоне. Причины — в конкуренции со вторичным рынком, где сейчас большие дисконты, а также с сегментом ИЖС, где доступны льготные ипотечные программы. Но и обвала цен не наблюдается, у большинства российских девелоперов накоплен хороший запас прочности на фоне ажиотажного спроса последних лет. В части проектов есть снижение цены, но это, скорее, единичные истории, чем устойчивый тренд»

Алексей Казарин, – генеральный директор компании «Система кредитных специалистов», 24 марта 2023, источник 

«Включить в ипотеку какие-то дополнительные улучшения можно, но надо понимать, что, если эта сумма войдет в общую стоимость квартиры и в общую стоимость ипотеки, ты в любом случае должен делать первоначальный взнос. Соответственно, пропорционально увеличивается и сумма кредита, и сумма собственных средств, которые ты должен вложить.

Интересно, а что будет происходить в случае дефолта? Если человек, допустим, не платит, если этот недобросовестный плательщик выносит все улучшения, то таким образом может быть уменьшена рыночная и залоговая стоимость объекта недвижимости. У банков потом могут быть проблемы с возвратом долга из-за того, что цена на квартиру может быть снижена из-за ее существенного ухудшения»