Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #214

Ирина Носова, – старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА, 28 апреля 2023, источник

«Тенденция на повышение ставок по ипотеке может сохраниться. Может наблюдаться рост в пределах 25–40 б.п., отражающий нарастающие риски операционной среды. Дополнительное влияние может оказать грядущее ужесточение регуляторных требований в связи с тем, что банки могут частично перекладывать регуляторное бремя на заемщика. Вместе с тем вероятное расширение льготных программ на вторичку для отдельных категорий граждан будет способствовать снижению средних ставок по ипотеке...

Спрос будет зависеть в значительно большей степени от распространения льготных ставок на вторичку. «В то же время поддержание такими способами спроса будет способствовать дальнейшему росту цен и снижению доступности жилья. Льготная ипотека — благо лишь в случае превышения темпов роста доходов населения над темпами роста цен на жилье»

Игорь Додонов, – аналитик ФГ «Финам», 28 апреля 2023, источник 

«Ипотечные ставки продолжат оставаться стабильными в ближайшие недели, возможно, с тенденцией к небольшому увеличению – в пределах 0,1–0,2 п.п.»

Людмила Кожекина, – директор по банковским рейтингам «Эксперт РА», 28 апреля 2023, источник 

«Мы не ожидаем существенного движения по ипотечным ставкам после заседания ЦБ. Снижение ставок по ипотеке пока также маловероятно в связи с ужесточением регулирования ЦБ в этом сегменте, а также стагнацией доходов населения и сохранением высокого уровня цен на жилье»

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 1 мая 2023, источник 

«Активность (покупателей на первичном рынке – прим.ред.) оказалась выше пессимистичных ожиданий за счет роста интереса к семейной ипотеке. Рынок сейчас достаточно стабилен, активность покупателей высокая... Устойчивый спрос на новостройки будет сохраняться, а средняя стоимость новостроек удержит занятые позиции. На рынок постепенно возвращаются покупатели, откладывавшие покупку в ожидании снижения цен, сейчас они понимают, что обвала не будет»

Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 2 мая 2023, источник 

«Льготная ипотека на "вторичке" приведет к росту стоимости квартир. Такой опыт уже был на рынке новостроек, где на фоне искусственного стимулирования спроса с помощью льготной ипотеки от государства, а потом субсидируемой ипотеки от застройщиков цены подскочили почти вдвое, новостройки доступнее не стали...

Снижение спроса на вторичном рынке несет меньше рисков для экономики страны в целом и легко регулируется коррекцией стоимости метра. Причем без сильных потерь для самих продавцов. Потому что львиная доля продавцов на готового жилья квартиры в прежние годы в разы дешевле, чем сейчас выставляют их на продажу. Немая часть продавцов и вовсе получили квартиру в наследство или приватизировали. То есть собственник может продать квартиру, просто опустив цену до адекватного уровня, и он все равно будет в плюсе с учетом разницы цен»

Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 2 мая 2023, источник 

«Объемы нераспроданного жилья выросли на фоне падения спроса, а спрос стал снижаться, потому что жилье стало слишком дорогим (за два "ковидных" года цены подскочили практически вдвое). При этом потенциальный спрос на квартиры огромный, но стать реальным ему мешают завышенные цены, не соответствующие платежеспособному спросу. Если квартиры станут доступнее, это разморозит спрос.

На пути к снижению цен важно работать над себестоимостью строительства, которая «подпирает» снизу стоимость метра. Нужно устранять административные барьеры при строительстве жилья, отменять ненужные согласования, упрощать доступ застройщиков к земельным участкам и так далее, что приведет к увеличению объемов строительства и, как следствие, росту конкуренции среди застройщиков. Это и будет толкать цены вниз»

Елизавета Данилова, – глава департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 3 мая 2023, источник 

«Важно понимать, рост кредитования происходит за счет развития рынка или за счет закредитованности одних и тех же людей. Анализ показывает, что есть обе тенденции. Число заемщиков в России сейчас составляет 46 млн человек и растет, но при этом растет и число кредитов на одного заемщика - например, в ипотеке у человека в среднем еще один потребительский кредит, хотя три года назад у большинства была только ипотека. При этом 40% кредитов по ипотеке было предоставлено на срок 30 лет, что нас настораживает. Банк России продолжит отслеживать риски розничного кредитования и при необходимости принимать меры»

Сергей Шлома, – директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимость», 3 мая 2023, источник 

«Сегодня нет никакой проблемы продать нормальную квартиру по рыночной стоимости, такие объекты покидают экспозицию очень быстро — мы видим, что постепенно назревает дефицит ликвидного предложения (на вторичном рынке Москвы – прим.ред.), самые интересные с точки зрения цены варианты уже ушли, их нет. Соответственно, остаются те, что чуть дороже, и приходящие на рынок новые продавцы при оценке своих квартир ориентируются именно на них.

Спрос остается стабильно хорошим, однако не увеличивается. Согласно статистике компании, в апреле он на 5% снизился от мартовского значения — вероятно, как раз по причине того, что сократилось число "вкусных" предложений с низкими ценами. С другой стороны, по нашим наблюдениям, покупатели стали реже торговаться: если раньше любой из них рассчитывал на торг и практически каждый получал скидку, то теперь этот маневр зачастую не срабатывает»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 3 мая 2023, источник 

«Ипотека на коммерческие помещения для физлиц – очень нужный и ожидаемый продукт. Это серьёзно расширяет вариативность инвестирования для физлиц. Раньше можно было купить только квартиры. Но там приходится ремонтировать, обставлять, а потом сдавать. Доходность выходит очень низкая – 4-5% годовых. Что касается коммерческой недвижимости, доходность здесь выше. Но у меня такое предположение, что ипотечная ставка в 12,4% (такой процент предлагает Сбер) очень близка к рентабельности бизнеса.

Что я имею в виду. Совершенно очевидно, что окупаемость коммерческих помещений раньше была 7-8 лет, сейчас она сместилась на 12-15 лет. Соответственно, ставка, которую предъявляет банк, фактически съедает всю потенциальную доходность. А есть еще инфляция.

Как определить ее реальный показатель? Есть цифры, которые показывает нам Росстат, а есть реальная инфляция. Надо смотреть не на данные статистики, а на те ставки, которые дает Сбербанк по депозитам. (Это отнюдь не официальная рекомендация, а мое видение).

Я считаю, что реальная инфляция как раз примерно равна этой ставке. Потому что Сбербанк никогда не будет давать депозиты больше, чем реальная инфляция. Банк занимает доминирующее положение в стране, он вообще один из самых "прижимистых". Сложно в его линейке продуктов встретить хорошие проценты за исключением коротких временных периодов при форс-мажорах. Если хотите узнать уровень инфляции, зайдите на сайт Сбербанка, посмотрите вклад на год и вы увидите реальные показатели. Можно даже не прислушиваться к Росстату.

Поэтому ипотека на коммерцию для физлиц – хорошо, но еще лучше, если ипотечная ставка и инфляция не будут съедать всю потенциальную доходность»

Елизавета Данилова, – глава департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 4 мая 2023, источник 

«Мы заметили, что с начала года стала снижаться доля таких практик по экстремально низким ставкам (ипотечным – прим.ред.). То есть уже в марте средний уровень ставки по ипотеке на ДДУ составил где-то 5,5%, повыше, чем в предыдущие месяцы. Банки уже во многом добровольно, до вступления в силу наших жестких требований, стали менять свои практики. Конечно, мы продолжаем следить внимательно, и если появятся новые схемы, то тоже будем думать, как на них реагировать»

Виталий Мутко, – генеральный директор ДОМ.РФ, 4 мая 2023, источник 

«Определенный баланс наступил. <...> Я считаю, что для девелоперов и рынка сейчас все приходит в равновесие. Если какой-то конкретный застройщик допустил у себя затоваривание, то у него есть возможность снизить цену или запустить какую-то программу.

При этом для покупателей ситуация на рынке жилья ухудшилась. Средний чек у человека вырос. За последние три года цены на жилье выросли на 71%, а номинальные доходы людей - только на 27%. <...> Поэтому все больше людей покупают однокомнатные квартиры. А рынок так устроен: если ты покупаешь однокомнатные, то их и будут строить»

Сергей Софронов, – коммерческий директор ГК «ПСК», 4 мая 2023, источник 

«Если мы говорим про поддержку строительства за счет льгот на рынке первичной недвижимости — логика понятна, это значимая отрасль экономики, в которой много занятых. Недавно прозвучали предложения по льготной ипотеке на вторичном рынке. Здесь все не так просто. Точечные настройки — например, поддержка комбинированных сделок с продажей вторичной недвижимости для приобретения первичной — были бы хороши, но они достаточно сложны с точки зрения реализации. А субсидирование в целом — это "костыли", которые зачастую приводят к перекосам. Например, когда появилась ипотека с господдержкой, стоимость первички выросла опережающими темпами. То же самое может произойти, например, с предлагаемыми льготами на покупку просторных квартир»

Валерий Емельянов, – эксперт компании «БКС Мир инвестиций», 4 мая 2023, источник 

«Покупки жилья на первичном рынке обходятся неоправданно дорого в сравнении с более равновесными ценами во вторичном сегменте...

Большинство покупателей на первичном рынке сейчас использует льготную ипотеку, то есть не покупает на свои деньги, а пользуется подобием субсидии от государства. При покупке аналогичного жилья на 5 миллионов рублей за счет ипотечного кредита на 20 лет с первым взносом 0,5 млн рублей на первичном рынке придется платить 30 тысяч рублей в месяц, а на вторичном рынке - 43 тысячи рублей. Вот откуда разница в ценах на первичном и вторичном рынках в 1,5 раза: люди берут, не думая о цене контракта и будущей переплате. Им важно, сколько они могут платить по ипотеке сейчас. Отсюда возникают неадекватные цены на только что построенное жилье.

Из-за искусственной накачки рынка бюджетными деньгами банкам и застройщикам удается выставить в контракт с клиентом сильно завышенные цены. Клиентам кажется, что, раз государство гасит половину процентов за них, и платеж удобный, то это не важно. И если вы покупаете квартиру, которую никогда не будете продавать — то действительно в принципе не важно. Но становится важным, в случае попытки продажи жилья, купленного на первичном рынке по завышенной в полтора раза цене.

Строительная отрасль фактически получила доступ к дешевым деньгам. Застройщики заинтересованы продавать свой товар возможно дороже, что они и делают. Но вечно наращивать маржу нельзя, и в ближайшие годы им придется ужиматься, строить меньше и качественнее, давать скидки и придумывать способы продаж, не связанные с дешевой ипотекой. Для граждан эта ситуация не является нормальной. Потому что доступность жилья, даже вторичного, из-за шальных бюджетных денег стала ниже. Те, кому удалось купить по льготной ставке, в лучшем случае не увидят роста цен на свои квартиры еще много лет, а в худшем — не смогут продать даже с дисконтом на 20-30%, особенно если цена на их жилье изначально была неадекватной. Возможны и проблемы с банками-кредиторами, который не согласится снизить цену дорогого залога по ценам вторичного рынка»

Мария Макарова, – заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве, 4 мая 2023, источник 

«Если говорить про сегмент готового жилья, так называемый вторичный рынок, то весь первый квартал мы отмечали позитивную динамику, прирост из месяца в месяц в среднем на треть. Квартальные результаты год году все еще находятся в отрицательном поле с разницей 19%, но здесь важно отметить влияние активного 2021 года и последующий рост востребованности готового жилья в первом триместре 2022.

В строящихся домах картина была несколько иная, когда в январе и в феврале мы фиксировали достаточно низкие показатели. Но ситуация кардинально изменилась в марте – число сделок выросло по отношению к февралю на 77% при покупке квартир. Такую динамику мы зафиксировали впервые. В результате, мартовский показатель скорректировал отрицательную динамику на первичном рынке жилья и в итоге первый квартал закрылся сопоставимым с 2021 годом объемом сделок (20,8 тыс. ДДУ). При этом отрицательная разница к январю-марту 2022 года в сегменте жилой недвижимости составила 22,5%...

Несмотря на разные обстоятельства, оказывающие влияние на рынок новостроек процентное соотношение доли "жилья" и "нежилья" стабильны. Цифры показывают нам общую сохраняющуюся тенденцию преобладания спроса на ДДУ в жилом секторе – это около 66-78% от всех ДДУ ежегодно. Отдельно отмечу повышение спроса в Москве на нежилые помещения (с 2019 года по текущий – увеличение инвестиций в нежилье возрос на 40,5%)...

Что касается популярности среди граждан кредитов для приобретения новостроек, то на примере первых кварталов на протяжении 5 лет мы наблюдаем постепенный рост доли ДДУ с кредитами. Всего в 1 квартале текущего года зарегистрировано чуть более 16 тыс. ипотек, выданных под залог новостроек, что составило долю 56,8 % от всех ДДУ...

Показательно, что с 2020 года Москва демонстрировала отсутствие резких колебаний в регистрируемых ипотеках как в жилом, так и нежилом секторе. Обратите внимание, что если в новом строительстве преобладает ипотека на жилые объекты (около 70%), то с 2019 года общее соотношение кредитов на жилые и нежилые объекты примерно 50 на 50»

Никита Корниенко, – генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate, 5 мая 2023, источник 

«Ипотека на коммерческую недвижимость для физлиц может быть интересна всего 10% предпринимателей, покупающих ее для себя. Программа (о запуске которой Сбербанк объявил в апреле – прим.ред.) направлена на тех, кто покупает недвижимость для ведения собственного бизнеса, а это всего 10% покупателей, остальные 90% – инвесторы, желающие получать пассивный доход, но для них она не подойдет...

Почему условия ипотеки невыгодны для 90% инвесторов? Потому что ставка по кредиту выше доходности. Коммерческая недвижимость приносит 6–10% годовых от сдачи в аренду. То есть использование кредита может существенно уменьшить доходность инвестора. В таком случае рассчитывать ему придется только на то, что объект подорожает и прибыль вырастет на этом.

Чтобы ипотека под коммерческую недвижимость стала действительно народной, процентная ставка не должна превышать арендную доходность объекта. То есть такие кредиты должны выдаваться под 5–6% годовых. Сейчас таких ставок нет даже на рынке жилья.

Такой процент возможен только при субсидировании со стороны государства. Но, как показывает практика, появление субсидий приводит к резкому росту цен, как было на рынке новостроек. Это тоже сводит на нет всю выгоду от приобретения офиса или торговых площадей в ипотеку»