Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #220

«Рынок ипотеки в России можно сравнить с локомотивом, который работает на угле. Уголь — это льготная ипотека. Чем больше бросают в топку, тем быстрее паровоз едет. Но топливо при излишнем использовании может взорвать котел. Выгодоприобретатель этого процесса – безусловно, экономика. Стройка поддерживает занятость. Люди могут улучшить жилищные условия.

Обратная сторона – удорожание квартир. Три года назад начали выдавать льготную ипотеку, и чтобы купить квартиру площадью 60 кв. м в Москве, в среднем нужно было работать девять лет для объекта на вторичном рынке и 11 лет – на первичном рынке. Сейчас для такой покупки потребуется 12 и 15 лет соответственно. Три года назад средний срок кредита был менее 20 лет, сейчас он почти 25 лет.

Здесь важно тормозить излишне рискованные ипотечные продукты. Есть правило: 20% первоначальный взнос. Если бы американцы придерживались его, у них в 2008 году не было бы ипотечного кризиса. Человеку надо дать стимул, чтобы в дальнейшем отрабатывать ипотеку. Но заемщик должен заработать на первоначальный взнос»

Михаил Сухов, – генеральный директор АКРА, 13 июня 2023, источник 

«Российские банки в 2023 году могут нарастить ипотечный портфель на 15%, в результате долги по ипотеке приблизятся к 16 триллионам рублей. В настоящее время качество ипотечного портфеля хорошее, а стоимость риска не расстраивает никого. Однако на рынке присутствуют предложения с низким первоначальным взносом, которые могут создавать дополнительные стратегические риски в случае снижения стоимости жилья. На каком-то этапе может оказаться, что ипотечные кредиты на фоне снижения стоимости жилья и возникновения у людей сложностей с обслуживанием кредита, станут просто-напросто инструментом, который будет создавать социальные проблемы»

Ирина Доброхотова, – основатель компании «Бест-Новострой», IT-платформ bnMAP и Dombook, 13 июня 2023, источник 

«Я оцениваю происходящее сегодня как стагнацию, потому что падения нет: рост по отношению к 2021 году остается существенным. Действительно, было падение спроса, особенно осенью 2022-го — оно составило порядка 30%, но цены не упали. Более того, по нашим подсчетам, с января по апрель 2023 года цены даже подросли: на 1,7% бизнес-класс, а «элитка» — аж на 8,3%, с 412 до 456 тыс. рублей за 1 кв. м в Москве. Ситуация со спросом сегодня стабильная...

Ошибка была в том, что льготная ипотека раздавалась направо и налево, хотя должна даваться по одной в руки. На деле инвесторы (а их было 40%) получали финансовое плечо в разных банках в один день, эта схема была отлажена. Получали до 10 ипотек в день! Банк не мог посмотреть, кто ему в тот же день дал ипотеку. Многие объекты выкупались на корню, по 100–200 квартир.

Конечно, рынок затоварен ипотекой. Льготная ипотека — это прекрасно, но ее нужно давать в одни руки один раз, пока она не будет погашена. Вот в такую ловушку попал рынок.

Сейчас инвесторов стало меньше, они частично переместились в Дубай: там доходность 7–8%, тогда как здесь — 4–5%. Для инвестора эти 4 п. п. очень важны. Сейчас инвесторов на российском рынке — до 15% в зависимости от локации и проекта. Они сегодня играют на разнице в цене на старте и через три месяца. Застройщикам надо заполнять эскроу-счета — на старте они снижают цену хотя бы на 10%»

Анатолий Печатников, – зампред правления ВТБ, 14 июня 2023, источник 

«ВТБ пересмотрел прогноз по динамике рынка ипотечного кредитования в 2023 году. По новой оценке банка, впервые в истории российского рынка заемщики оформят жилищные кредиты на сумму свыше 6 трлн рублей. Это почти на треть превзойдет результат прошлого года и в пределах 10% – рекордные продажи 2021 года. Таким образом, ипотечный сегмент в России полностью восстановится. Этому способствуют увеличение спроса на вторичное жилье, кратный рост интереса к частному строительству и реализация госпрограмм...

Люди стремятся улучшать жилищные условия, и ипотека в этом вопросе для них – по-прежнему главный финансовый инструмент. ВТБ в этом году планирует выдать на покупку недвижимости более 1,3 трлн рублей ипотечных кредитов, что на 37% превысит результат прошлого года и на 11% – рекордного 2021 года»

Герман Греф, – глава Сбербанка, 14 июня 2023, источник 

«В прошлом году мы видели волатильность спроса на ипотеку. Сначала люди пытались вложить деньги в недвижимость, и это привело к всплеску спроса, потом, наоборот, был откат, падение спроса на недвижимость, цены сильно упали.

В этом году мы видим, что ситуация восстанавливается. Сейчас, если брать объемные показатели, то мы растем. В этом году мы выдаем ипотеки в два-три раза больше, чем в соответствующие шоковые месяцы прошлого года. И здесь большую роль опять сыграла правительственная поддержка. Вовремя были приняты соответствующие решения, которые не дали рынку провалиться. Это поддержало и застройщиков, и рынок в целом.

Еще один фактор в этом году, который может привести к рекордным выдачам ипотеки, – это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Собственно говоря, в 2020 году были эксперименты, в 2021 году мы начали выдавать уже промышленно ипотеку под ИЖС. Но в этом году мы видим, что, вполне вероятно, до конца года выдачи составят уже сотни миллиардов рублей. В нашем портфеле это, возможно, более 200 млрд руб. Это значимые цифры и огромное подспорье для людей в строительстве индивидуального жилья.

Поэтому в целом рынок ипотеки показывает устойчивость, и это очень серьезная основа как для сектора строительства, так и для сектора производства строительных материалов и дальше по цепочке»

Наталья Воеводина, – глава Росбанка, 15 июня 2023, источник 

«В апрельском прогнозе регулятора (ЦБ РФ – прим.ред.) указано, что средняя ключевая ставка в 2023 году окажется в диапазоне 7,3–8,2%: исходя из этого, мы ждем, что ключевая ставка на конец года будет находиться в диапазоне 7,75–8,75%. При таких вводных и при сохранении стабильного спроса на ипотеку до конца года, средние ставки по рыночной ипотеке будут находиться на уровне 11,5-12,2% годовых»

Герман Греф, – глава Сбербанка, 15 июня 2023, источник 

«Рано или поздно это нужно делать (сворачивать льготную ипотеку – прим.ред.). Вопрос – когда и в каком графике. Возможно, наступит момент, когда правительству придется открыть новый этап поддержки. Это нормально в период кризиса. Мы постепенно должны адаптироваться и прийти к тому, что ставки по ипотеке должны естественным путем падать, а инфляция – сокращаться. Сейчас такой момент наступает, постепенно мы должны отказываться»

Анатолий Печатников, – зампред правления ВТБ, 15 июня 2023, источник 

«ВТБ считает абсолютным приоритетом адресную поддержку населения с фокусом льготных условий на отдельных категориях. Особенно это актуально в случае завершения общей программы господдержки в 2024 году. По аналогии с предложением ВТБ помогать семьям с детьми и создать в России "детские депозиты" мы предлагаем рассмотреть новый инструмент – специальные вклады для молодых специалистов. Это может быть специальный счет с ежемесячным софинансированием государства, например, до 50% взноса. Такой продукт позволит молодым людям уверенно планировать будущее и рассчитывать на достойное качество жизни. По оценке банка, подобным инструментом могут пользоваться до 100 тысяч россиян ежегодно.

Изначально целевой вклад можно формировать на три года, а ставку по нему привязывать к рыночным условиям. Реализация инициативы не только поддержит молодых специалистов, но и эффективно скажется на отечественной экономике за счет поступления в бюджет "длинных" денег.

Софинансирование взносов по вкладу – не единственный вариант возможной поддержки молодежи. Другим инструментом может стать субсидирование аренды жилья на время формирования начального капитала. В качестве дополнительной помощи может применяться и снижение ставки по ипотеке в случае рождения у заемщика двух и более детей или при покупке квартиры большой площади»

Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ, 15 июня 2023, источник 

«Будем рассматривать (распространение макропруденциальных лимитов на ипотеку – прим.ред.), потому что нас тоже беспокоит, что высокий рост ипотеки, особенно с широким применением льготных программ, может привести к росту рискованной ипотеки. Сейчас мы применяем те инструменты, которые есть. На наш взгляд, они эффективны, но если их будет недостаточно, будем смотреть, какие новые инструменты можем применять»

Кирилл Царев, – первый заместитель председателя правления Сбербанка, руководитель блока B2C, 15 июня 2023, источник 

«На наш взгляд, сейчас перегрева (рынка ипотеки – прим.ред.) нет. В прошлом году сначала был рост рынка, потом коррекция, в том числе по ценам на жилье. Поэтому сказать, что существует какой-то пузырь, наверное, не совсем верно. <...> У нас больше 60% выдач ипотеки — это вторичка, поэтому нельзя сказать, что драйвером является исключительно первичка. Иногда разница между новостройками и вторичкой расширяется, иногда сужается. Это тоже вполне естественно. К тому же что такое вторичное жилье? Это может быть как 30-летняя, так и двухлетняя квартира»

Марина Чекурова, – генеральный директор рейтингового агентства «Эксперт РА», 16 июня 2023, источник 

«Мы ожидаем небольшой рост объема выдач ипотечных кредитов по итогам 2023 года - в пределах 2-4%, до 4,9-5 триллиона рублей, при этом значительную поддержку рынку продолжат оказывать государственные льготные программы»

Ирек Файзуллин, – министр строительства и ЖКХ РФ, 16 июня 2023, источник 

«Предложение растет. Сегодня в стройке многоквартирного жилья мы превысили 100 млн кв. м. Градостроительный потенциал в стране достиг 400 млн кв. м. Когда предложение превышает спрос, начинают снижаться цены. Мы тоже на это очень сильно рассчитываем»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 16 июня 2023, источник 

«Вводить ли льготную ипотеку на вторичный рынок в период объективно дефицита бюджетных средств? А он связан с тем, что мы, как Министерство, очень большую роль сегодня играем в восстановлении новых регионов, большое количество денежных средств сегодня уходит как на восстановление, так и на развитие.

Поэтому если бы у нас были лишние деньги, которые можно было бы без отрыва от каких-то других программ направить на субсидирование вторичного рынка, мы бы это обсуждали. Как нас научили коллеги из Минфина: зачем обсуждать то, на что нет денег. Вот мы, как Министерство можем очень много фантазировать на тему того, а будет ли это хорошо, а перетечет ли продажа со вторичного рынка на первичный рынок, но мечтать можно о многом. А вот реальность.

Мы обсуждаем все, что угодно, но если говорить серьезно, то мы, как Министерство, все-таки считаем, что если уж и корректировать те или иные льготные программы, то, в первую очередь, семейную ипотеку, делать ее более адресной. Потому что Виталий Леонтьевич Мутко на встрече с президентом сказал очень важную вещь: когда квартира больше 55 м, то могут быть дополнительные льготные процентные пункты по ставке...

Поэтому мы сейчас сфокусированы на разработке предложений по каким-то секторальным, точечным, адресным мерам поддержки категорий граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Это и многодетные, и молодые семьи, это молодые ребята, девушки, которые только закончили вузы, которые собираются создавать семью – там нужна сейчас поддержка.

Поэтому, выбирая из того, просто отправить на вторичку либо подумать, как нам эффективнее настроить механизмы первички, мы все-таки, как Министерство строительства, склоняемся к донастройке. Но ещё раз: мы пока это обсуждаем внутри. Ждать, что изменятся ставки завтра-послезавтра или еще когда-то в ближайшее время – не надо»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 17 июня 2023, источник

«В начале года на рынке ипотеки наблюдался небольшой спад. При этом выдача ипотеки в 2023 году росла. По количеству выданных кредитов в марте мы практически вышли на прошлогодние уровни. И это несмотря на то, что в 2022 году в этот период наблюдался ажиотажный спрос. А в денежном выражении выдача ипотеки в марте стала третьей максимальной за всю историю – больше было только в декабре 2021 и декабре 2022 года, когда наблюдается сезонный пик выдачи.

По итогам четырех месяцев спад на рынке ипотеки, наблюдавшийся в начале года, полностью преодолен. Выдано 499 тысяч кредитов на 1,84 трлн руб. Это на 13% больше по количеству и на 24% больше по сумме, чем за четыре месяца 2022 года. На фоне оживления спроса наблюдается рост кредитования новых проектов и освоение выделенных лимитов по уже строящимся. В апреле приток средств на счета эскроу составил более 300 миллиардов рублей. Увеличились темпы строительных работ.

По отдельным показателям в жилищной сфере сохраняется положительная динамика. Это запуск новых проектов долевого строительства, он на 21% больше уровня прошлого года. Объем строящегося жилья в рамках закона о долевом строительстве находится на отметке выше уровня прошлого года. С начала года выдано больше разрешений на строительство, чем за аналогичный период прошлого года, увеличивается градостроительный потенциал.

Таким образом, ситуация на рынке жилья выравнивается. Обеспечивается необходимый баланс спроса и предложения для его дальнейшего развития»