Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #221

Татьяна Решетникова, – руководитель ипотечного департамента компании «Этажи», 18 июня 2023, источник 

«Ипотека с господдержкой сейчас вторая по популярности программа. При сохранении объемов выдачи существующих лимитов должно хватить до конца 2023 года... Ситуация с ценами на первичном рынке сейчас повторяет истории прошлых лет, когда подходили к концу сроки действия льготной ипотеки с господдержкой. Риск прекращения действия программы льготного кредитования и возникающая на рынке неопределенность всегда вызывают рост спроса, следом за ним растут цены — в некоторых крупных городах на особо востребованные квартиры за последние месяцы цены поднялись на 10–15%... Но в целом по рынку средняя цена колеблется на уровне нулевых значений»

Татьяна Решетникова, – руководитель ипотечного департамента компании «Этажи», 19 июня 2023, источник 

«Так как у разных банков лимиты исчерпаны по-разному (например, у Сбербанка по льготной ипотеке – на 95%, а у Росбанка, – на 52%), выдача госсубсидируемых ипотек не прекратится в один момент. Но, скорее всего, кредитные деньги будут дорожать до максимально возможных ставок. По той же семейной ипотеке – это 6%, но сегодня благодаря конкуренции ставку можно получить и от 4,8%.

Решить проблему отчасти может перераспределение лимитов, но надолго их все равно не хватит. Cкорее всего лимиты у многих банков закончатся до завершения сроков ипотечных госпрограмм – 1 июля 2024 года. При этом дополнительные вливания средств маловероятны. Скорее всего мы этого не увидим. Для дополнительного субсидирования необходим большой объем бюджетных средств, а с этим сейчас сложности. К тому же Банк России еще с 2022 года советует сворачивать льготные программы, чтобы охладить спрос и сдерживать цены»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 19 июня 2023, источник 

«Принимая решение о продлении программы льготной ипотеки до середины 2024 года, правительство рассчитывало, что все кризисные явления в экономике страны полностью закончатся к этому периоду. И действительно, по данным Минэкономразвития мы видим, что экономика активно восстанавливается. Поэтому считаю, что в текущих условиях завершение программы будет верным решением.

Доля рыночных программ должна расти, а тотальные меры субсидирования должны уходить в прошлое. При этом базовой госпрограммой должна стать адресная «Семейная ипотека», которая может быть расширена, в том числе за счет уменьшения ставки на покупку более просторных квартир.

Да нет (нет рисков затоваривания рынка жилья России и недостаточного темпа продаж у девелоперов – прим.). Это все иллюзия или попытка привлечь дополнительные меры поддержки. Я вам так скажу, чтобы проще было. Если взять сегодня цикл строительства дома, допустим, 2,5–3 года, как правило, в первый год открытия продаж продается 30% жилья, а на момент ввода дома – 70%. Это обычная норма. То есть 30% продается уже после ввода. Поэтому никакого затоваривания нет.

Но я бы хотел обратить внимание на другое. Есть проблема в структуре вводимого жилья, нужно, чтобы рынок больше развернулся в сторону качества. Например, вчера мы были в одном микрорайоне в Ленинградской области. Там 60% квартир в доме – студии по 20 кв. м. Для кого это строят?»

Никита Стасишин, – заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, 19 июня 2023, источник 

«Есть ли сегодня баланс спроса и предложения? Есть. Рынок сам себя отрегулировал, мы не лезем в регуляторику цены квадратного метра. Общий объём ввода жилья составляет 43,2 млн кв.м по состоянию на 1 июня. Это минус 2,8% к аналогичному серьёзному показателю прошлого года. Но из них 17,7 млн – это многоквартирное жилье, а это плюс 8% к аналогичному периоду прошлого года. В этом году мы ставим задачу ввести в стране не менее 50 млн кв.м многоквартирного жилья. Мы дополнительно работаем над стимулированием строительства индивидуальных домов и блокированной застройки. Субсидирование ставки, субсидирование льготных программ ипотечных, проектное финансирование, снижение административных барьеров, сокращение инвестиционного строительного цикла — все это должно повлиять на запуски новых проектов.

Но здесь есть один нюанс: мы считаем, что все программы должны быть долгосрочными. Чтобы в определённый момент не спровоцировать ажиотажный спрос. В момент такого спроса идут колебания цены квадратного метра...

Она (льготная ипотека – прим.ред.) пойдёт по пути точечных изменений, если будет принято такое решение, направленных на более уязвимые категории граждан: молодые специалисты, молодые семьи, многодетные семьи, люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия, купить квартиру площадью более 55 кв.м. То есть она будет более социально направленной. Если будет. Пока программа работает в тех параметрах, которые озвучил президент.

Он (вопрос о льготной ипотеке на вторичном рынке – прим.ред.) не закрыт, но кто за это будет платить? Можно что угодно запускать, но источники финансирования должны быть определены. Например, регионы, где строительство жилья идет низкими темпами, субсидируют такую ипотеку для определенных категорий проживающих там граждан»

Алексей Войлуков, – вице-президент Ассоциации банков России (АБР), 20 июня 2023, источник 

«Из-за низких процентов по льготной ипотеке и роста спроса за два года цены на квартиры в новостройках взлетели на 50%. Если оставить все как есть, льготная ипотека продолжит создавать излишний спрос. Нужно понимать, что расходы заемщика при ипотеке складываются не только из уплаченных банку процентов, но и из стоимости самой квартиры. С одной стороны, банки (которым государство субсидировало льготную ставку – прим.ред.) снизили стоимость ипотечных кредитов, с другой – цены на квартиры резко выросли. Получается, чтобы поддерживать спрос на прежнем уровне, ставку нужно опустить еще ниже, но тогда цены на жилье вырастут еще больше. Вот почему [массовую] льготную ипотеку давно нужно было отменить»

Алексей Зубец, – директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при Правительстве РФ, 20 июня 2023, источник 

«Есть опасения у людей влезать в ипотечные кредиты, потому что в стране не очень предсказуемая перспектива экономической ситуации. И плюс к этому Центральный банк, который действует независимо от застройщиков, начинает ужесточать условия предоставления кредитов.

Центральному банку не нравятся игры в ипотеку с нулевой ставкой, которая на самом деле не нулевая, а гораздо выше – просто надбавка спрятана в цене квартиры. Плюс они заинтересовались группами, которые хотят взять ипотеку без первоначального взноса. Понятно, что люди, которые не могут вложить там 10-20-30% от ипотеки сразу, значит, что у них просто может вообще не быть денег. Если они не могут платить, для банка риски. Это беспокоит ЦБ, все эти вероятности убытков под банковским балансом, поэтому они ужесточают и подкручивают эту историю.

И количество людей, которые в принципе могут взять ипотеку, у нас практически исчерпано. Без ипотеки просто взять и купить жилье могут там 5% населения страны. С ипотекой – 10%. Платежеспособный слой россиян, которые могут купить жилье, уже исчерпан»

Алексей Войлуков, – вице-президент Ассоциации банков России (АБР), 21 июня 2023, источник 

«Для решения демографической проблемы и поддержки многодетных семей правильным было бы, чтобы семейная ипотека была нацелена на семей с тремя и более детьми. А сегодня она распространяется в том числе на семьи с одним ребенком. В дальнейшем такая массовость неизбежно приведет к повышению стоимости недвижимости для всех»

Олег Сысуев, – председатель совета директоров Альфа-банка, 21 июня 2023, источник 

«На полях ПМЭФ прошла одна из встреч, где как раз обсуждалась позиция Центрального банка, который считает, что вентиль нужно немного прикручивать. Я думаю, что если ситуация с регулированием будет такая, как сейчас, то в этом году будет рекордная ипотека. В целом по рынку это больше 6 триллионов рублей. И я, честно говоря, не думаю, что здесь есть большие риски»

Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ, 21 июня 2023, источник 

«ВТБ повысил прогноз динамики кредитования ИЖС в 2023 г. По актуализированной оценке банка, объем рынка ипотеки на частное строительство превысит 250 млрд рублей, что на 80% превзойдет результат прошлого года и более чем в 8 раз – продажи рекордного по спросу 2021 г.

По оценке ВТБ, потенциальный спрос россиян на частное строительство составляет до 460 тыс. домов в год - это примерно в 1,6 раза выше, чем мы видим сейчас. Считаем, что реализовать этот потенциал и сделать возведение частных домов более доступным и безопасным для всех сторон позволит внедрение комплекса мер. Снизить затраты профессиональных застройщиков поможет привлечение к процессу региональных властей: например, в части выделения территорий с дорогами и коммуникациями. Стимулировать активность банков на рынке ИЖС способно развитие механизма проектного финансирования. Сделать же условия кредитования понятнее для россиян может унификация льготных программ – например, сегодня получить средства по сниженной ставке на строительство дома своими силами можно только в рамках "Ипотеки с господдержкой-2020" и "Дальневосточной ипотеки", при этом требования к залогу по программам отличаются".

Повысить прозрачность частного строительства и сделать его максимально доступным и удобным для населения также позволит дальнейшая стандартизация и цифровизация сделок купли-продажи. Еще одним инструментом поддержки клиентов может стать запуск программы финансовой и "строительной" грамотности. Мы считаем, что за счет реализации указанного комплекса мер на рынке частного строительства проникновение ипотеки в сделки на ИЖС может показать кратный рост и достигнуть 50% на горизонте нескольких лет»

Ольга Бажутина, – генеральный директор «Ипотека.Центр», 21 июня 2023, источник 

«Этот май действительно был рекордный. Мы работаем не только по Московскому региону, а по всей стране, и рекордные выдачи были зафиксированы практически во всех городах-миллионниках. Июнь тоже показывает тренд роста больше, чем это было в предыдущих годах... Прогнозы на лето и раннюю осень достаточно оптимистичны, поскольку спрос есть, он виден по заявкам, каких-то серьезных колебаний быть не должно. Первичный, вторичный, рынок загородной недвижимости развиваются довольно ровно и с трендом на небольшое повышение в части объема сделок»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 21 июня 2023, источник 

«В мае произошло уникальное событие - цены на рынке новостроек в России снизились сразу же на 1,16% за месяц. Это серьёзный индикатор, который уже о многом говорит, за последние 5 лет такое было только один раз.

Фундаментально уже есть понимание, что рынок новостроек на сегодня переоценен, но насколько он переоценен? Вот в чем вопрос!) Я думаю, в ближайшие 3-4 месяца рынок даст ответ. Причем особо сильно видим снижение в Московском регионе и частично в Краснодарском крае.

С моей субъективной точки зрения - это логично, в последнее время поражался ценам, цены растут, спрос растет, думаю: “Не может же так вечно продолжаться!”. Где-то после майских праздников, мы фиксируем, в целом снижение активности, причем, по первичке более ярко выражено, по вторичке просто рост остановился, но по загородке динамика спроса до сих пор идет большая. То есть по загородке, мы видим, что ценник уже более-менее за квадрат, что называется, учитывая, что и земля входит в стоимость и гараж, то есть она, на мой взгляд, вполне приемлемая.

Более того, сейчас в среднем по России условно на одни и те же деньги можно в загородной недвижимости купить в 2 раза большую площадь, это тоже такое событие, мимо которого просто нельзя пройти. Обычно в 2000-2010 годах - близко такого не было никогда!

Те, кто считают, что цены и дальше будут расти называют факторы, такие как рост курса доллара, повышение себестоимости, я сам считаю, что более вероятно снижение, чем рост, так как предложения квартир сейчас очень много, как никогда, околонулевые ставки по ипотеке канули в историю и самое главное реальная покупательская способность жилья близко не растет такими темпами как цены на новостройки!»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риелторов, 21 июня 2023, источник 

«Предложение компенсировать россиянам до 35 лет 50% платы за арендное жилье имеет место быть. Однако оно может разогреть рынок, а цены на новостройки взлететь... Это выход из тени по всем договорам найма. Из этой суммы в 50% как минимум 13% будет возвращаться в виде налога на доходы от сдачи недвижимости в аренду. Либо 13%, либо 6%, если люди будут выбирать какой-то особый режим налогообложения. Как минимум от 13% до 25% будет возвращаться в бюджет.

При этом эшелонированная поддержка, которая реализовывалась Минстроем во время пандемии, когда всем на рынке участникам была предоставлена льготная ставка по ипотеке на приобретение новостроек… Она разогрела рынок, и цены взлетели на 30-50% в регионах...

Много раз предлагал другую модель, которая бы простимулировала спрос. Не нужно заполнять на 100% эскроу-счета. Достаточно получить от людей, которые хотят купить недвижимость по окончании строительства, 10-15% в виде гарантийного взноса и, предоставляя жилье, выдавать ипотечный кредит людям, которые таким образом наполняют эскроу-счет. Эта модель гораздо лучше работала бы. Был бы нормально запущен инструмент проектного финансирования»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 21 июня 2023, источник 

«Субсидирование арендных платежей (для молодежи – прим.ред.) — сама по себе идея достаточно любопытная. Но всегда возникает вопрос: какие будут дополнительные условия? Зафиксировать, что одновременно с платой по аренде семья тратит часть денег на будущий вклад в ипотеку, — это в каком-то смысле двойной финансовый расход.

Компенсация арендных платежей не подразумевает полного покрытия стоимости. Конструкция получается довольно сложная, и возникает вопрос учета. Сегодня в мире перманентных экономических кризисов трудно зафиксировать свои планы. Записать все платежи, зафиксировать вклады и особые условия — сложно. Тема о льготных ставках и их расширениях ходит не первый год. И в принципе реализованность этой истории — затруднительный момент»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», 23 июня 2023, источник 

«Системный взгляд на проект (субсидирование молодежи платежей за аренду жилья при условии одновременного накопления на будущий ипотечный кредит – прим.ред.) не находит причин для восторга...

Связанные продукты: аренда, вклад, кредит, покупка квартиры. Такая конструкция не простоит 5 лет или будет неинтересной. Прогнозировать условия очень сложно. Кто-то должен взять на себя процентные риски... Связанные продукты могут работать в замкнутых системах. Например, в строительных сберегательных кассах накопления инвестируются в стройку. Это позволяет фиксировать цены, проценты по вкладам и по кредитам.

Какой может быть связанный продукт. ДОМ.РФ строит арендные и управляет арендными домами. Банк ДОМ.РФ принимает связанные вклады под условия кредитования. Банк ДОМ.РФ занимается проектным финансированием. Всё замкнуто. Можно гарантировать соблюдение на 5-7 лет условий...

310 тысяч (человек в год будет охватывать программа по ожиданию Минстроя – прим.ред.). У нас кредитов на новостройки 400 тысяч в год. Где столько молодежи, аренды и ипотеки на новостройки одновременно и 5 лет подряд, минимум? Перемножим. 12 месяцев на 15 тысяч на 310 тысяч. 55 млрд за год. За 5 лет 837 млрд. Квартир надо 1,5 млн, готовых быть отданными в аренду официально. Красиво, мощно. А если досадная опечатка? Не 310 тысяч, а эксперимент 3 тысячи квартир год. Тогда всё может замкнуться и сложиться.

Вывод: чтобы реализовать такую программу надо всем всё бросить и заниматься только её реализацией. Реально? Или опечатки и всё разъяснится?»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 23 июня 2023, источник 

«Ипотека "рубль в месяц" или траншевая ипотека, которая развивалась в прошлом году, сейчас в первоначальном виде на рынке представлена мало. Изначально в рамках такой программы транш составлял всего 100 руб., поэтому взносы в первый год выплат действительно носили чисто символический характер.

Сегодня большинство девелоперов совместно с банками применяют иной принцип. Транш равен 30-80% от стоимости кредита. Например, до ввода дома на заемщика может быть наложено обязательство платить проценты всего от 40% стоимости кредита. Если квартира стоит 10 млн руб. при первоначальном взносе 20% и ставке 8% за год удастся сэкономить 422,7 тыс. руб. В среднем на начальном этапе в таком случае платеж будет ниже на 60%, что все равно выгодно для покупателя.

Данный гибкий инструмент продаж постепенно набирает популярность, особенно в условиях сворачивания субсидированных программ от застройщиков. Но пока траншевую ипотеку нельзя назвать очень распространенной, ведь сейчас ее предлагают лишь порядка 15-20% девелоперов. Соответствующие кредитные схемы застройщики реализуют совместно с ведущими банками, в том числе Сбербанком и Альфа-Банком»

Алексей Лейпи, – и. о. директора дивизиона «Домклик» Сбербанка, 23 июня 2023, источник 

«Несмотря на продолжительные праздники, в мае спрос на новостройки продолжил расти. Было выдано почти 26 тыс. кредитов на сумму более 100 млрд рублей. Прирост по отношению к апрелю составил около 4%. Стабильные показатели спроса привели к тому, что стоимость квадратного метра в целом по стране увеличилась незначительно — не более 1% к апрелю. При этом в большинстве регионов, в состав которых входят города-миллионники, стоимость строящегося жилья растет»

Вадим Мамонов, – директор департамента ипотечных продуктов и цифрового бизнеса «Росбанк Дом», 23 июня 2023, источник 

«Согласно нашим прогнозам, динамика ипотечного кредитования будет положительной по итогам года, возможен прирост портфеля до 5–10%. При этом рост будет носить более сбалансированный характер: в меньшей степени он будет происходить за счет удлинения сроков для завышения суммы кредита. Спрос на ипотеку быстро восстановился за февраль—март и сейчас остается на высоком уровне»

➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!