Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #236

Александр Иванов, – ведущий аналитик федеральной компании «Этажи», 7 октября 2023, источник 

«На рынке недвижимости нет такого шока, который наблюдался после резкого роста ипотечных ставок в конце 2014 года или весной 2022 года. Почти треть россиян, покупающих жилье сейчас, уверены, что смогут в течение года рефинансировать кредит под более низкую процентную ставку, а получить выгоду за счет хорошего дисконта от продавца.

Около 25% тех, кто готов брать ипотеку даже по выросшим ставкам – это россияне, заинтересованные в покупке квартиры большой площади с целью улучшения жилищных условий.

Как правило, в периоды роста ипотечных ставок дисконт при продаже квартир большой площади выше, поэтому становится выгоднее продать квартиру меньшей площади, чтобы улучшить свои жилищные условия. Разница в цене между более ликвидными однокомнатными квартирами и менее востребованными трехкомнатными, становится меньше, что способно компенсировать разницу в переплате из-за выросших процентных ставок по ипотеке.

Порядка 10% покупателей хотят использовать средства материнского капитала, переживая за то, что они могут обесцениться из-за инфляции. Отдельная категория покупателей – это те, кто приобретают квартиры с минимальным привлечением заемных средств или на короткий период. Таких покупателей не сильно заботит размер ипотечной ставки, поскольку переплата при коротком сроке кредитования и малой сумме относительно невелика и оказывается выгоднее, чем снимать жилье и копить на покупку своего жилья.

Еще около 15% покупателей не готовы откладывать покупку жилья, поскольку уверены в дальнейшем росте цен на него, поэтому предпочитают приобретать сейчас»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 9 октября 2023, источник 

«По макропруденциальным лимитам в ипотеке. Когда мы этот механизм прорабатывали, мы изначально видели, что он может быть использован для ограничения рисков и в необеспеченном кредитовании, и в ипотеке. Как компромисс при обсуждении с другими ведомствами был выбран инструмент пока только в необеспеченном кредитовании. Но риски возникают у нас и в ипотеке. Возможно, к этому вопросу стоит вернуться.

В ипотеке мы видим ухудшение стандартов кредитования. Доля кредитов с ПДН 80+ в ипотеке в последнее время была даже больше, чем в необеспеченных кредитах – 40%. Доля кредитов с низким первоначальным взносом, меньше 20%, на первичном рынке, например, 66%. То есть здесь тоже есть основания для мер.

Будем смотреть, как работают наши меры, и, действительно, возможно, стоит продолжить обсуждение с целью расширения наших полномочий, использования более таргетированного инструмента, более сильного, в виде количественных ограничений»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 10 октября 2023, источник 

«К сентябрю в новых задатках Этажи идут -7,8%, по ипотечным консультациям -20,6%. По ипотечным консультациям вернулись к июньским уровням примерно. Таким образом та гиперактивность по спросу на ипотеку,что была в июле и августе постепенно сошла на нет и рынок стабилизирован на вполне приемлемых уровнях.

И все таки дальнейшие повышение учетной ставки мне кажется уже приведет к излишнему переохлаждению и рынка недвижимости и экономики в целом. Надо дать время, эффект охлаждения уже есть, уверен ближе к новому году он будет еще более явным, если еще дальше продолжить пересушивать через дальнейшие повышение стоимости денег, уже будет больше суммарного вреда, чем пользы»

Антон Глушков, – президент НОСТРОЙ, 10 октября 2023, источник 

«Понятно, что ничего хорошего на первичном рынке не произойдет (после июля 2024 года, когда должна закончиться программа льготной ипотеки – прим.).

Любопытно смотреть, как сейчас ведут себя девелоперы. Вся их маркетинговая политика направлена на максимальное закрепление физлиц, чтобы те быстро заключили договора долевого участия по объектам, находящимся в низкой стадии готовности. Субсидирование процентной ставки от застройщика сегодня варьируется от степени готовности объекта – чем ближе дом к завершению, тем меньше готов доплачивать девелопер за ипотеку.

Дома, которые будут вводиться в 2024 году, однозначно найдут своих покупателей при таком спросе. А вот с объектами, которые будут вводиться позже, достаточно большой вопрос...

Кластерная ипотека (на которую предлагается перейти после 1 июля 2024 года – прим.ред.) – это подход, складывающийся из пяти показателей. Все регионы (причем не муниципалитеты, что, на мой взгляд, было бы правильнее) делятся на пять кластеров. Первый – это депрессивные регионы, у которых нет первичного строительства либо очень низкие объемы. А дальше идут четыре компиляции из двух показателей: высокое и низкое предложение и высокий и низкий спрос.

Критериев нет, что такое высокий, что такое низкий – это необъективные показатели. При этом надо как-то проранжировать все регионы. Хотя, на мой взгляд, ключевое слово – муниципалитеты. Потому что ситуация очень разная в областном центре и в сотне километров от него. Однако на муниципалитеты переходить пока не хотят, но говорят: давайте мы будем оценивать кластер не целиком как регион, а без центрального города.

В любом случае города-миллионники сразу отойдут в сторону, там будет все хорошо – есть и будет прирост населения, как правило, большая концентрация девелоперов. По большому счету, мне кажется, у нас будут города-миллионники, и "сельская ипотека" в кавычках, которая станет более глобальной»

Денис Аксенов, – генеральный директор КА «Долговой Консультант», 10 октября 2023, источник 

«Ситуация ухудшается и к концу года прирост просроченной ипотеки только ускорится, так как сегодня мы видим трудности только весны 2023 года. С рынка ушел ипотечный покупатель из-за роста ставок, в итоге заемщики не могут быстро реализовать жилье, чтобы погасить задолженность. Плюс постепенно портфель наполняется отложенными проблемными ипотеками, массово реструктурированными банками осенью 2022 года по программе кредитных каникул.

Более чем в половине регионов страны темп прироста просроченной ипотеки превышает среднероссийский показатель в 3,3%. Это говорит о том, что благоприятный для должников период, когда рост цен на жилье в совокупности с доступными ипотечными ставками позволял им продавать ипотечные квартиры и "закрывать" ипотеку, закончился. Мы вступили в фазу накопления объёмов проблемных кредитов»

Антон Мороз, – вице-президент НОСТРОЙ, 10 октября 2023, источник 

«Для тех, кто знаком с историей экономики, включая её кризисы и крахи на рынке недвижимости, наши успехи в строительстве не могут быть зловещим знаком. Потому что на этот раз все по-другому: ситуацию можно характеризовать как быстро развивающийся рынок жилья... но без последующего финансового кризиса.

Предыдущий кризис на американском рынке жилья, который сейчас стали вспоминать доброжелатели, в значительной степени был вызван беспрецедентной волной кредитования относящихся к группе риска заёмщиков, с высокими меняющимися не в их пользу ставками. В итоге финансовый пузырь всё-таки лопнул.

Как экономист не вижу объективных причин для паники, потому, что основы нашего ипотечного кредитования намного сильнее. Сегодня кредитование зарекомендовало себя как эффективный инструмент встречной поддержки со стороны государства застройщика и спроса на жилищном рынке в условиях внешнего экономического давления на страну... Возможные риски для экономики в связи с расширением льготной ипотеки государство купирует...

Если обратиться к цифрам по столичному региону за последний месяц, мы увидим очередной рекорд по продажам квартир и апартаментов. Причём в основном в классе комфорт и бизнес, с использованием ипотеки. По количеству подписанных ДДУ количество сделок выросло на 27%.

Конечно, определенный ажиотаж возник из-за ослабления рубля и ожидания роста процентных ставок по ипотеке вслед за увеличением ключевой ставки, о котором мы предупреждали. Но в любом случае это свидетельствует о наличии платежеспособного спроса.

Устойчивый спрос является еще одной причиной, по которой нынешний рынок жилья не подвергнется кризису в ближайшее время. Все больше россиян просто хотят иметь новые квартиры и наша задача построить новые дома достаточно быстро, чтобы удовлетворить спрос»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 10 октября 2023, источник 

«На вторичном рынке Петербурга начался прирост предложения. В спальных районах + 0,4% за неделю, в лидерах - двухкомнатные квартиры - на 1,1% больше. Количество звонков, просмотров, выходов на сделки продолжает плавно снижаться. Катастрофической "просадки" нет, спад активности - есть. Поступательный.

В сентябре застройщики продали на 18% больше, чем в августе, а в августе, напомню, прибавили 46% к июлю. Продолжился рост продаж. Праздник льготной ипотеки утихает. Видимых оснований для того, чтобы продажи держались на достигнутом (высоком) уровне нет: увеличился размер первоначального взноса, незначительно подросли ставки (убраны скидки) по льготным программам. Кстати, сервис Dataflat не увидел роста цен, а вот в bnMAP.pro насчитали рост на 4,4%. В любом случае застройщики стремились пополнять эскроу-счета вместо активного подъема цен.

Если не будет новой волны "страшилок" (полемики между ЦБ и Минстроем) об ужесточении условий господдержки, покупатели торопиться не станут. Но основной драйвер - колоссальный разрыв между рыночной ипотекой и программами господдержки - будет подталкивать к покупкам на первичном рынке и тормозить вторичный рынок»

Константин Харченко, – кандидат социологических наук, доцент кафедры Государственное и муниципальное управление Финансового университета при Правительстве РФ, 11 октября 2023, источник 

«С учетом высокой инфляции, которую мы наблюдаем в октябре, расти будут, скорее, риски банков – по причине снижения платежеспособности населения. Сейчас отмечают факт сравнительно высокой доли кредитов с относительно низкой долей первоначального взноса – 20%. Возможно, банкам придется увеличивать этот порог, чтобы иметь дело с более состоятельными заемщиками.

В последние месяцы возросли темпы роста объемов ипотечного кредитования. А прирост задолженности размывает проблемы с просроченными платежами. Сдерживающим фактором роста первоначального взноса является конкуренция между банками. Исходя из этого, этот взнос может вырасти ориентировочно на 5 процентных пунктов»

Елизавета Данилова, – директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 12 октября 2023, источник 

«Мы озабочены ситуацией на ипотечном рынке. В настоящее время преждевременно говорить о признаках пузыря, но тем не менее, наблюдается ряд дисбалансов. Во-первых – это дифференциал цен между первичным и вторичным рынком недвижимости, который в среднем составляет 40%, но в некоторых регионах доходит до 60%. Второй дисбаланс – это ухудшение стандартов кредитования. Мы видим, что в ипотеке доля кредитов с ПДН 80+ у нас превышает 40%, и эта доля возросла за последние два года в два раза»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 12 октября 2023, источник 

«Подводя итоги девяти месяцев, могу сказать, что, несмотря на определенные сложности, в целом видим положительную динамику по развитию строительной отрасли. Объем работ вырос на 9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Градостроительный потенциал за девять месяцев вырос на 2,3% – до 421 млн кв. м. Объем действующих разрешений на строительство также вырос и достиг 157,2 млн кв. м. Есть хороший прирост по вводу жилья. С начала года введено 79,7 млн кв. м, при этом объем многоквартирных домов вырос на 5,5% по сравнению с прошлым годом.

Также хочу отметить уверенный темп развития ипотеки. За девять месяцев было выдано 1,45 млн кредитов – это на 62% больше, чем в прошлом году. По всем льготным программам также очень хорошая динамика. Выдано 657,3 тыс. кредитов с господдержкой. Здесь прирост 84% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года»

Алексей Заботкин, – зампред ЦБ РФ, 13 октября 2023, источник 

«Темпы роста кредита – как розничного, так и корпоративного – в июле-августе были очень высокие. Был действительно большой всплеск по сравнению с темпами, которые уже ускорились в предыдущие месяцы. Относительно июля и августа сентябрь, наверное, покажет несколько более умеренную динамику.

При этом розничное кредитование в сентябре продолжало поддерживаться стремлением банков выдать кредиты и желанием заемщиков взять их в преддверии вступления в силу очередного ужесточения макропруденциальных мер. Более убедительное замедление роста кредитования, наверное, будет проявляться в четвертом квартале.

По моей оценке, мы закончили сентябрь с темпами ниже, чем июль-август, но уровень кредитной активности по-прежнему высокий по отношению к тому, где он должен быть для обеспечения устойчивой траектории сбалансированного роста и снижения инфляции до 4%...

На степень переноса решений ЦБ в темпы роста кредитования влияет наличие льготных программ. Тот вклад, который в общий рост кредита вносят льготные программы, не чувствителен к нашей ставке. Это означает, что для достижения того же результата требуется более значимое изменение ключевой ставки.

Это то, о чем мы всегда говорим. Если кто-то получает кредиты дешевле, то другие должны будут заплатить за кредиты дороже. Только стабильно низкая инфляция делает кредиты одинаково доступными для всех»