Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #243

Анатолий Артамонов, – председатель комитета СФ по бюджету и финансовым рынкам, 27 ноября 2023, источник 

«Я говорил, говорю и буду говорить: мы к льготной ипотеке подходили непродуманно. Никакого снижения цены жилья для потребителя благодаря льготным кредитам не происходило и не могло произойти. Потому что львиная доля таких кредитов уходила туда, где и без них люди приобретали бы себе жилье.

С другой стороны, заемщик приходит в банк и не понимает, из чего складываются эти 80 тысяч рублей за квадратный метр. А там в том числе сидит та часть цены, которая поднялась за счет стоимости ипотечного кредита. Вопрос: нужна такая льготная ипотека? Нужна, но только не в Москве, не в Санкт-Петербурге и других мегаполисах, а там, откуда народ уезжает в поисках лучшей жизни. Нужно задержать там людей.

И за счет высвободившейся части средств, которая ранее направлялась на обеспечение льготной ипотеки в экономически развитых территориях, кредиты можно будет давать на этих территориях хоть под 3%, но там, где нам реально нужно удержать людей на территории и тем самым поддержать на таких территориях экономическую активность.

Да (как на Дальнем Востоке – прим.), но там еще меньше – под 2% годовых выдают. Но таких Дальних Востоков у нас много… а что Кострома, Иваново, Орел, Тыва – там разве это не нужно? Конечно, нужно. Вот здесь льготную ипотеку нужно поддерживать, и, уверяю, никакого отрицательного влияния на рынок она не окажет. Не будет из-за этих ипотечных кредитов в целом по стране дорожать жилье. А если опять направлять деньги в Москву, жилье продолжит дорожать»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 27 ноября 2023, источник 

«Сегодня лучше льготную ипотеку убирать постепенно. Постепенно делая ее не выгодной, прежде всего для банков. За счёт чего? За счёт повышения первоначального взноса и уменьшения выплат банкам, например. Дальше можно увеличить фондирование, убирать возможность смешивать рыночную и льготную ипотеку. В общем, есть способы, чтобы льготная ипотека медленно уходила с рынка и становилась невыгодной. Причем при снижении ключевой ставки это давление должно быть сильнее.

Все льготные программы нужно делать адресными. Застройщикам можно помогать совсем другим путём. Например: прямые субсидирования государством за счет вхождения государства в долю строительных компаний... Второй вариант – субсидирование ставок по проектному финансированию. Это не окажет сильного влияния на рынок (в смысле рыночных цен), государство поможет конкретным организациям справиться с конкретными трудностями. Прекратились проблемы – заканчивается поддержка.

То же самое с семьями: адресная помощь. Если цель у нас – улучшить демографическую ситуацию, тогда почему поддержка семьи с одним ребёнком сейчас почти такая же, как поддержка семьи с 5 детьми? Ведь для изменения ситуации даже двух детей на семью мало, нужно минимум 3 ребенка, а лучше 5. Тогда, условно, одного ребёнка родил – вот тебе небольшая помощь, двух – побольше, а трёх – вот тебе огромная помощь. Например, 50% по ипотеке государство взяло и само оплатило. Четвертый – 75%. Пять родили – 100% от ипотеки. То же самое с материнским капиталом (хотя его лучше отменить и сделать новый). И, конечно, нужно начать распространять любую программу помощи семьям на вторичку, а не только на новостройки.

И, конечно же, это должна быть комплексная, а не выдернутая из общего "поля" программа. Т.е. не просто льготная ипотека или выплаты за детей на покупку недвижимости. А некая общая программа адресной помощи семьям с детьми, которая будет включать в себя не только вопросы недвижимости, а все сферы помощи сбалансировано и взаимосвязано.

То есть я, по сути, за то, чтобы Правительство сделало сейчас единый реестр помощи семьям с детьми. И посмотрело на все эти программы с позиции – насколько они нацелены на повышении рождаемости. А дальше уже видоизменять эту общую программу так, чтобы все виды помощи были адекватны и по сути, и по размеру дотаций»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 27 ноября 2023, источник 

«Периоды рыночного спада нужны рынку в том числе и для того, чтобы вернуть стоимость земли, возросшую себестоимость строительства к разумным рамкам. Если этого не происходит на протяжении длительного времени, рынок искусственно стимулируется, на нем накапливаются риски и диспропорции. В этом проблема «льготных программ». К сожалению, правительство пока не смогло перевести льготную ипотеку из разряда экстренной поддержки в инструмент развития отрасли. Шаблонные решения плохо работают на всю страну...

В последние месяцы доля льготных программ выросла до 70% в общем объеме выдачи ипотеки. Рынок стал чрезвычайно зависимым от государственного субсидирования. Сегодня это уже проблема не только девелоперского бизнеса, но и банковской отрасли – почти все проекты строятся за счет проектного финансирования.

Мы упустили шанс гармоничной отмены льготных программ. Теперь их одномоментное сворачивание – очень большой риск для неповоротливого и инерционного рынка жилья. Рынку нужна медленная корректировка ипотечных стимулов с четкой и понятной стратегией возврата к рыночным контурам функционирования. Не продление измененных условий на полгода-год, а именно стратегия на три-пять лет. Это необходимо в первую очередь банкам, которые в последние годы разделяют девелоперские риски.

Российская система проектного финансирования пока не имеет опыта прохождения через длительные периоды рыночного спада. Но к этому надо быть готовым. А как быть готовым, если у нас нет ориентиров по контурам развития ключевого фактора – ипотеки? Решения по нему лежат за рамками рынка»

Виолетта Хачатурова, – руководитель направления продаж компании Apple Real Estate, 27 ноября 2023, источник 

«Эксперты после повышения ставок по ипотечным кредитам отмечают ежемесячное снижение спроса на премиальную недвижимость. Премиальная недвижимость не так зависима от условий ипотечного кредитования, как массовый сегмент, тем не менее, на этом рынке <...> уже в октябре было зафиксировано снижение на 10-15%, в ноябре ситуация схожая. Ноябрь и декабрь - традиционно динамичные месяцы для рынка недвижимости, но в этом году особенного оживления не ожидается...

Ожидается лишь незначительная коррекция стоимости при ослаблении спроса, особенно у переоцененных объектов, которые накапливаются в экспозиции. В целом, продавцам через месяц-два будет гораздо сложнее реализовать недвижимость, если они не будут готовы к диалогу, дисконту или пересмотру стоимости»

Екатерина Бережнова, – главный аналитик агентства недвижимости «МИЭЛЬ», 27 ноября 2023, источник 

«В элитном сегменте на первичном рынке до 30% сделок осуществляется с привлечением ипотечных кредитов. "Правда, доля элитного жилья в структуре продаж по договорам долевого участия составляет порядка 0,5%. Так что на рынок премиальных новостроек повышение ставок по ипотеке повлияет в меньшей степени, чем на остальные классы жилья.

Никита Стасишин, – замглавы Минстроя РФ, 28 ноября 2023, источник 

«Первичное жилье в России ждет ощутимое снижение спроса. Чтобы компенсировать снижение, понадобится субсидировать ставки по кредитам подрядчиков и застройщиков. Наша задача будет точечно помогать — сразу в моменте субсидировать ставку. В ближайшие полгода спрос на первичном рынке сократится в связи с теми решениями, которые будут в ближайшее время приняты, поэтому эффективная ставка по проектному финансированию станет 9-10%»

Валерий Емельянов, – эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций», 28 ноября 2023, источник 

«На первичном рынке ипотечная ставка искусственно удерживается за счет государственных субсидий. И как долго она будет там находиться, пока непонятно. На вторичном рынке уже закрыты все сделки по ранее одобренным кредитам со ставками ниже 10%. А новые ипотечные кредиты выдаются сегодня под 15–16% годовых. И это очень дорого. В результате покупка "однушки" в Москве с минимальным взносом в 20% обойдется ежемесячными платежами в 120–130 тыс. рублей в месяц в течение 25 лет.

На коррекции цен в 2016 году метр жилья дешевел от своего пика более чем на 20%, а в 2009 году рынок проваливался и на 35%, хотя народ считает, что недвижимость всегда в цене. Весьма вероятно, что снижение цен составит в этот раз 15–20%. Строительным компаниям и банкам придется распродавать избыток накопленных квартир и замораживать новые проекты. Строительство может на какие-то время резко снизить объемы заказов. И далее по цепочке упадет спрос на сталь, бетон, стройматериалы, мебель, технику и все услуги, которые зависят от продаж новостроек.

Предстоящие катаклизмы на рынке жилья многие эксперты считают позитивными. «Рынок давно оторвался от реалий. Более трех лет цены на жилье сильно опережают рост доходов населения. Часто квартиры покупают одни и те же люди, уже имеющие не одно жилье. Предстоящие изменения сделают жилищный рынок более сбалансированным и здоровым», – считает Емельянов.

Падение цен на вторичном рынке неизбежно создаст проблем и для российских банков, которые выдавали ипотечные кредиты под переоцененное жилье. Когда покупатели новостроек, взявшие кредиты 2–3 года назад, попытаются их продавать, они обнаружат, что реальная цена квартир сильно ниже, чем у застройщика. Многим будет выгоднее оставить квартиру банку, поскольку даже продажа квартиры не покроет всего долга»

Диана Хайруллина, – руководитель департамента ипотеки и страхования компании «Этажи-Казань», 28 ноября 2023, источник 

«Я думаю, рост спроса на ипотеку будет в любом случае. Все понимают, что, скорее всего, на будущий год свернут программы господдержки и семейной ипотеки, так как этих кредитов уже много выдали и государство говорит, что большой бюджет уходит на субсидирование ставок. Поэтому рост будет как раз за счет новостроек и загородных домов. Во-первых, люди стараются успеть воспользоваться программами господдержки, а во-вторых, есть риск, что в январе 2024 года первоначальный взнос увеличат до 30%. И все, кто хотел купить жилье, сейчас будут максимально выходить на сделки.

При этом вторичный рынок жилья переживает стагнацию. Здесь по итогам года возможно некоторое снижение по количеству и объему ипотечных сделок. Потому что ставки не рыночные, платеж по 80 тысяч рублей в месяц за квартиру в 6 млн не все могут потянуть. Но кто сможет, будут покупать вторичку в надежде на рефинансирование в будущем. Те же, кто не может осилить такой платеж, уходят в новостройки. По моим данным, за последние два месяца расклад такой: 60—65% — новостройки и загородные дома от застройщика, 35—40% — вторичка. А раньше было 55—60% — вторичка, 40% — новостройки и загородные дома. То есть вот эти 15—20%, которые сейчас не могут осилить платежи, переваливают в новостройки

Сейчас все активно ищут объекты, которые в залоге у банка и которые брали года полтора-два назад, потому что есть программа, которая позволяет купить квартиру вместе с ипотекой. Новому покупателю переходит остаток долга продавца, его остаток срока и его процентная ставка. Большим спросом пользуется сейчас у татарстанцев и загородное жилье. За 6 млн продают дом на 80 "квадратов" или новостройку в 30 "квадратов", люди понимают, что можно купить жилье большей площади и жить там всей семьей»

Александр Данилов, – глава департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 29 ноября 2023, источник 

«Цены на первичке где-то на 40% выше, чем на вторичку. Частично это оправдано, потому что качество жилья повыше, оно более новое. Но эта разница сильно выросла: то есть если раньше несколько лет назад она была 10-15%, то сейчас она около 40%. Завышение получается где-то 20-25%. Стоит ли ждать снижения? Пока действуют широкомасштабные льготные программы, которые и разгоняют цены, пока нет.

Если в какой-то момент, мы за это тоже ратуем, чтобы программы были более селективные и помогали тем, кто действительно нуждается, а не тем, кто сам может купить, тогда, наверное, цены могут припасть, это будет хорошо для рынка... На сильное падение цен рассчитывать не стоит»

Надежда Шилова, – доцент кафедры микроэкономики Института ЭМИТ РАНХиГС, 29 ноября 2023, источник

«Есть ожидание, что льготная ипотека скоро закроется, поэтому люди пытаются ее взять, пока есть такая возможность. Однако при этом роста реальных доходов нет, инфляция высокая — за счет удлинения срока кредита заемщики стараются снизить ежемесячный платеж. Я предполагаю, что льготная ипотека будет сохраняться до выборов весной 2024 года, а затем будет прекращена, поскольку расходы на нее все выше и выше с ростом цен на недвижимость и ростом ипотечных ставок. Логично было бы ее оставить в отдельных регионах, чье развитие Правительство считает приоритетным, а также для отдельных групп потребителей»

Юлия Битузе, – генеральный директор агентства недвижимости «Маяк», 29 ноября 2023, источник 

«Процентная ставка по ипотеке сейчас совпадает с процентом инфляции. Строек полно, и чтобы продать жилье, застройщики идут на хитрости. Это, например, рассрочка, покупка жилья без первоначального взноса, траншевые ипотеки. Например, стоимость жилья 20 миллионов, 10 вносишь — а остальное постепенно, траншами. Но стоит отметить, что в банках ипотечные центры все же сокращаются, у населения попросту нет денег. Судите сами: у меня сейчас клиент приобретает однокомнатную квартиру 40 кв. метров по цене 16 миллионов, ежемесячный платеж у него должен составлять 150 тысяч рублей. То есть это надо зарабатывать в месяц не меньше 200 тысяч...

Я считаю, что ипотека в обозримом будущем станет уделом финансовой элиты. Огромные ежемесячные платежи, превышающие 100 тысяч, разумеется, не осилит человек с доходом в 50 и даже 100 тысяч в месяц»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 29 ноября 2023, источник 

«На вторичном рынке он (спад продаж – прим.ред.) только начинается, если ставки по ипотеке не снизятся с 16-17%, он будет глубоким. Хотя к заметному снижению цен он приведет только через 4-5 месяцев. Про глобальное сокращение продаж на первичном рынке, полагаю, говорить преждевременно. Да, мы уже видим общий спад в октябре на 25% в ипотеке, снижение продаж в новостройках по России на 17%. И в ноябре, скорее всего, снижение продолжится. Но не будем забывать, что это снижение к рекордному сентябрю. А не к среднемесячным показателям. Пока сохраняется льготная ипотека - а ей до 1 июля или, по крайней мере, до выборов вроде бы ничего не угрожает - новостройки будут продаваться. И заберут часть спроса со вторички.

Насчет того, что «людям не нужны новостройки» - не соглашусь. Продажи в сентябре близки к максимальным за длительное время. Ипотеки в сентябре набрали под 1 трлн рублей, в октябре - 750 млрд. руб. Если бы люди стремились избавиться от жилья, это было бы видно по высокому уровню предложения. В Петербурге он сейчас минимальный - около 26 тысяч лотов (спальники плюс пригороды - Мурино. Девяткино и пр.). Похожая ситуация в Москве. Чтобы говорить об избытке предложения, нужно, чтобы эти показатели выросли на 20-30%.

Возможно, продавать и выходить в деньги - рациональная стратегия, но рынок-то у нас иррационален. Вместо того, чтобы продать жилье и разместить средства на среднесрочных депозитах или в гособлигациях, где доходность сопоставима с ключевой ставкой, они предпочитают покупать жилье, не продавать, считая его активом. Не сильно они доверяют деньгам вообще и устойчивости нашей финансовой системы в частности. Готовность к кризису у нас высокая, и негативного опыта достаточно. Финансовым инструментам большинство не доверяет»

Елизавета Данилова, – глава департамента финансовой стабильности ЦБ РФ, 30 ноября 2023, источник 

«До последнего момента ипотека показывала очень быстрый рост (34% в годовом выражении на 1 ноября). Такой рост сопровождался смягчением стандартов кредитования. За два года доля кредитов, предоставленных заемщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80%, выросла почти в два раза и приблизилась к 50%. Кредиты с небольшим первоначальным взносом (до 20%) в III квартале превысили половину от всех ипотечных выдач.

Главным драйвером в ипотеке являются льготные госпрограммы: в III квартале на них пришлось 63% от общего объема выданных ипотечных кредитов, а в октябре уже 71%. В этих условиях усиливается ценовой дисбаланс на рынке жилья: в III квартале цены на первичном рынке были уже на 42% выше, чем на вторичном. До запуска массовой льготной ипотеки эта разница не превышала 10%. При повышении рыночных ставок активность в льготном сегменте еще больше возрастает. Главная задача сейчас — не допустить формирования "пузыря". Для этого важно модифицировать льготные программы в пользу адресных, а также улучшать стандарты кредитования. Мы со своей стороны с 1 октября повысили надбавки по рискованным ипотечным кредитам, а в следующем году вместе с депутатами будем работать над механизмом макропруденциальных лимитов в ипотеке.

Что касается застройщиков, то в последние месяцы они фиксируют значительный рост спроса и приток средств на счета эскроу. Если в будущем из-за замедления ипотеки этот приток сократится, мы не ожидаем проблем у застройщиков. Во-первых, благодаря механизму эскроу уровень ставок по проектам строительства жилья заметно ниже, чем в целом по корпоративным кредитам. Во-вторых, большинство проектов имеют достаточный запас устойчивости. В-третьих, в последние годы застройщики получили значительный объем прибыли, что создает для них запас прочности»

Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ, 2 декабря 2023, источник 

«Разница между первичным и вторичным жильем должна быть обязательна. Почему мы считаем, что старое жилье должно стоить столько же, сколько новое? <...> В силу <...> объективных причин у нас действительно выросла стоимость строительства, но мы этот рост <...> поддерживает тем, что даем в том числе льготы на ипотеку.

Среди причин, которые привели к росту стоимости жилья в новостройках, – рост курса валюты, стоимости рабочей силы, строительных материалов, энергоносителей и финансовых услуг. В каждом новом квадратном метре от 5% до 15% - это стоимость финансовых услуг. Также в стоимость квадратного метра закладываются расходы на создание инфраструктуры»

Татьяна Ахметдинова, – заместитель директора федеральной компании «Этажи», 3 декабря 2023, источник 

«Вопреки тому, что доступность ипотечных кредитов на готовое жилье снизилась и спрос на недвижимость тоже, за прошлый месяц средняя цена квадратного метра вторичного жилья в России выросла еще на 1,4%. Такой рыночный парадокс можно объяснить лишь тем, что покупатели сейчас приобретают в основном квартиры с максимальным дисконтом и те, на которые собственники снизили цену предложения, чтобы успеть продать на волне спадающего спроса. В итоге структура предложения меняется, и средняя цена растет.

Фактически цена предложения на рынке вторичного жилья продолжает расти по инерции. Однако постепенно растет дисконт на те квартиры, которые собственники заинтересованы продать в кратчайшие сроки, и это вполне оправданная стратегия на фоне рисков дальнейшего снижения доступности ипотечных кредитов на готовое жилье, что может привести к еще более существенному снижению спроса»

Ильдар Хусаинов, – директор федеральной компании «Этажи», 2 декабря 2023, источник 

«Одна из проблем существующего рынка ипотечного кредитования уже не в самих льготных программах, а в отсутствии долгосрочной ипотечной стратегии, что постоянно приводит к перекосам на рынке. Всплески спроса отмечаются каждый раз перед тем, как планируется внести изменения условия кредитования. Но, как правило, рынок недвижимости в такие моменты не готов к ажиотажному спросу – объем доступного предложения начинает сокращаться, а цены расти более активными темпами.

Отсутствие долгосрочной ипотечной стратегии имеет и более существенные долгосрочные риски. Речь о сокращении планов по выводу новых проектов застройщиками, то есть о снижении объема доступного предложения в будущем, что в перспективе 3-5 лет может стать причиной новой волны роста цен на недвижимость – когда ипотека снова станет более доступной.

Еще одна проблема в нынешней ситуации – дисбаланс между вторичным и первичным рынком жилья. Для улучшения жилищных условий россиянам необходимо иметь возможность продажи существующей у них недвижимости, что при нынешних ипотечных ставках на готовое жилье становится все более проблемным. При этом люди не могу делать скидки на вторичку когда квартира а залоге у банка – дисконт ограничен величиной задолженности перед банком и стоимостью нового жилья.

Сейчас очень важно выдержать баланс между ограничениями и поддержанием спроса с параллельным поиском решений по сокращению себестоимости жилья. Также стоит обсуждать трансформацию существующих правил проектного финансирования для девелоперов. Сегодняшние правила в будущем не позволят застройщикам стимулировать спрос собственными силами. Тогда ситуация может стать патовой для рынка»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 4 декабря 2023, источник 

«Лейтмотив выступлений застройщиков и инвесторов (на конференции «Где деньги лежат» – прим.) - в 2024 году что-то будет, но мы стоим плечом к плечу, продолжаем строить и продавать, хотя ситуация парадоксальная - купив квартиру на первичке, перепродать её дороже, чем у застройщика не получится ни по ДДУ, ни по ДКП в случае оформления права собственности. Получится продать только дешевле. Это ненормально.

Непроданные остатки у всех застройщиков увеличиваются. План продаж на 2024 год пессимистичный.  Конечно застройщики будут пополнять земельный банк, потому что когда-то всё рассосётся. Заработанные с 2020 по 2023 год средства позволяют это делать. Банкротство застройщиков не ожидается, потому что банкам это невыгодно. Проще для банка тащить застройщиков за уши, не продавать же самим понастроенный неликвид, цена которого не соответствует рынку. Ну, и государство нам, т.е. им (застройщикам) поможет в очередной раз, возможно, может быть.

Со слов застройщиков цена стройматериалов уже на так влияет на себестоимость. Стоимость рабочей силы, вот, что удорожает проект. Вывод, сделанный участниками дискуссии – отрасль перестала быть рыночной»