Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #252

Татьяна Решетникова, – заместитель руководителя ипотечного департамента компании «Этажи», 30 января 2024, источник 

«В январе 2022 года доля ипотеки с господдержкой среди всех льготных программ составляла почти 50%, в январе 2023 года — 33,8%, сейчас она снизилась до рекордных 8,2%. Устойчивый тренд на снижение доли ипотеки с господдержкой отмечается с сентября 2023 года, когда ей интересовались 26,4% заемщиков, к декабрю их доля снизилась уже до 15%.

Сказываются ограничения, которые были введены в отношении льготных программ, в том числе то, что воспользоваться можно только один раз, причем касается это не только заемщиков, но и их поручителей...

Рынок ипотеки постепенно трансформируется, и сейчас порядка 2/3 всех заемщиков подходят под условия семейной ипотеки. Ипотека же с господдержкой остается актуальной для развития рынка индивидуального жилищного строительства, поскольку это единственная льготная программа, которая позволяет оформить кредит для строительства частного дома собственными силами, что крайне актуально для тех, кто ограничен в денежных средствах»

Сергей Терентьев, – директор департамента недвижимости Группы ЦДС, 2 февраля 2024, источник

«Все понимали, что после ужесточения требований к первоначальному взносу и снижения лимита кредита (по льготной ипотеке – прим.) с 12 млн до 6 млн руб. количество обращений у застройщиков сократится на 20-30%. Но по итогам января на фоне введения дополнительных банковских комиссий снижение оказалось даже бóльшим – примерно на 40%.

Уменьшилось и количество бронирований. Сейчас потенциальные покупатели понимают, что на них наложены определенные ограничения: или обращение за ипотекой в конкретные банки, или покупка с ипотекой от крупного банка, но с увеличением стоимости квартиры. В итоге, многие покупатели пока не приняли решение и оценивают рынок. Для застройщиков это выливается в падение продаж практически в два раза по отношению к концу прошлого года.

Люди не боятся идти в банки, которые предлагают ипотеку без дополнительных комиссий, но пропускная способность этих банков ограничена. Из-за этого увеличился и срок рассмотрения ипотечных заявок, что также повлияло на результаты застройщиков в январе.

Ситуация развивается очень динамично. Какие-то банки вводят комиссию, хотя раньше не предполагали это делать. Другие, наоборот, отказываются от такой практики. Кажется, что банки тоже ищут выход из ситуации. Никому не нужны полупустые ипотечные центры»

Евгений Надоршин, – главный экономист «ПФ Капитал», 7 февраля 2024, источник 

«Двузначная ключевая ставка сегодня закрывает возможности для рыночной ипотеки. При этом у участников рынка за предыдущие годы скопилось достаточно ресурсов, чтобы направить их на субсидирование, плюс многое будет зависеть от условий продления льготной ипотеки.

Но никакого феноменального спроса на рынке я не жду. Падение в два раза в физическом выражении, а с учетом стремительно замедляющейся инфляции и прочего, думаю, и в номинальном тоже, – это, скорее, выглядит для меня нормой.

Сейчас первичная недвижимость стала основным рынком для ипотеки. В прошлом году выдано 2 млн ипотечных кредитов, а объектов первичного рынка, которые идут в ипотеку, будет введено, может быть, 850 тысяч. <...> И это еще очень оптимистично, потому что объектов может быть и 800 тысяч. Соответственно, просто будет дефицит объектов, под которые надо будет выдавать ипотеку, чтобы нормально выдать миллионы кредитов.

Также на выдачу кредитов окажут влияние и недостаточные доходы потенциальных покупателей, так как, по прогнозам аналитиков, в ряде секторов ожидается охлаждение.

Я полагаю, что затяжная будет история. Потому что вечеринка, надо сказать, была мощной – четыре года тусили. И, в принципе, тут уже давно началось afterparty – это утро понедельника, причем ближе к полудню. И в том глубоком похмелье, к которому сейчас вывалился не только ипотечный рынок, надо как-то входить в рабочий ритм. Эта стабилизация займет вообще не один год»

Елена Лапшина, – эксперт Циан.Аналитики, 7 февраля 2024, источник 

«В ближайшие месяцы средние номинальные цены предложения на первичном рынке снижаться не будут. Для сегмента будет характерна либо стагнация — при невысоком спросе активность застройщиков по индексации цен и предоставлению скидок обычно уравновешивают друг друга, либо медленный рост — из-за решений по комиссионным вознаграждениям и строительной инфляции.

На вторичном рынке избежать снижения цен, скорее всего, не получится — будет наблюдаться коррекция из-за снижения спроса на фоне высоких ипотечных ставок. В связи с этим ценовой разрыв между сегментами усилится, многие покупатели столкнутся с трудностями при попытке улучшить свои жилищные условия»

Ирина Качурина, – вице-президент ВТБ, 8 февраля 2024, источник 

«Если ничего неожиданного не случится, то мы предполагаем, что рынок (ипотеки в России – прим.) будет хуже, чем в 2023 году примерно на 35-37% <...> предполагаем 5-5,1 триллиона рублей»

Анастасия Якупова, – руководитель дирекции ипотечного кредитования Альфа-Банка, 8 февраля 2024, источник 

«В этом году мы ожидаем охлаждения рынка ипотеки. Основные изменения произойдут в 1-м полугодии, мы ожидаем падения до 30%. А вот во 2-м полугодии рынок, по-видимому, ждет умеренное оживление. По нашим прогнозам, этому будет способствовать тот факт, что размер ключевой ставки, как ожидается, пойдет вниз. Этот фактор станет одним из ключевых для подъема рынка.

Вторым драйвером станет отложенный спрос, который будет реализовываться за счет клиентов банков, откладывавших приобретение недвижимости на время высокой ключевой ставки. Мы отмечаем рост числа краткосрочных вкладов, которые, несомненно, выйдут на рынок при снижении ставки»

Алексей Заботкин, – заместитель председателя ЦБ РФ, 8 февраля 2024, источник 

«Доступность жилья может возрасти благодаря, во-первых, более быстрому росту доходов по сравнению с ценами. Второе - за счет роста эффективности и производительности строителей, если их удельные издержки на каждый квадратный метр будут снижаться за счет того, что они будут более технологичными и более качественными в выполнении своих работ. Ну и третье, конечно, если в условиях, когда у нас в экономике поддерживается низкий уровень инфляции, то можно рассчитывать на то, что будет умеренный уровень процентных ставок, который тоже будет работать в сторону повышения доступности в части процентных выплат по ипотеке.

Чрезмерный рост цен на жилье (когда цены превосходят темпы роста доходов граждан) снижает доступность жилья для покупателей. В свою очередь, льготные программы широкого спектра действия сильно повышают спрос на недвижимость, и, соответственно, двигают цены вверх, приводя к уменьшению доступности жилья.

Одно дело, когда вы один и тот же месячный платеж выплачиваете в течение 20 лет. И совсем другая история, если вы его вынуждены платить в течение 30 лет. С точки зрения ежемесячных плат, вроде бы это для вас в равной степени обременительно, но в итоге вы заплатите в полтора раза больше по ипотеке, которую вам пришлось взять на больший срок из-за того, что цена жилья выше по отношению к вашим доходам»

Константин Барсуков, – руководитель комитета по ипотеке Гильдии риэлторов Москвы, 8 февраля 2024, источник 

«ЦБ действует больше в политических интересах, чем в экономических, рассуждая о том, что льготную ипотеку нужно отменить. Если бы речь шла о реальной экономике, они могли бы додавить правительство, и в 2022 году ее бы не продлевали. На мой взгляд, это и нужно было делать.

Вообще, что касается льготных программ, они не являются адресными, потому что все смешали в одну кучу: поддержку застройщиков, поддержку семей с детьми, региональное развитие и так далее. При этом никаких целевых показателей нет вообще. Я ни разу не слышал ни от одного чиновника, что есть цель.

Программы нужно конкретизировать. Что такое поддержка застройщиков? В итоге все это выливается в некий сброс денег, который на самом деле идет банкам, а просто застройщикам организовывают большой спрос. Нужно конкретизировать, а не всем застройщикам давать льготы. Давать нужно тем, у кого проблемы. У крупнейших разве есть проблемы? А большую выгоду получают именно они.

То же касается демографии. Если мы говорим про демографию, нужно делать единую поддержку и, конечно, менять идеологию. А у нас говорят – давайте денег дадим людям и они будут рожать детей. А семьи отвечают – нет, давайте мы работать будем и не будем рожать детей. Поэтому тут должна быть идеология и выстроенная программа»

Александр Гай‌дуков, – президент ГК «Страна Девелопмент», 8 февраля 2024, источник 

«После сокращения бюджетной компенсации банкам за кредитование по льготным ставкам часть крупных игроков ипотечного рынка России ввела схему комиссий по льготной ипотеке для застройщиков до 9%. Необходимо снизить процент платежа от застройщика до 3-4% и уменьшить срок субсидирования кредитов от застройщиков с 30 до десяти лет - сейчас банки просят комиссию от девелоперов на максимальный срок.

Более низкий процент комиссий позволит девелоперам не ухудшать продукт и зафиксировать цены на недвижимость. Также вместо комиссионного вознаграждения следует использовать доходность эскроу-счетов, на которых находятся крупные суммы.

Для сохранения стабильности отрасли государству, финансовым институтам и девелоперам необходимо предпринимать совместные усилия, направленные на развитие работающих инструментов - в первую очередь ипотеки»

Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии Риэлторов Москвы по статистике и аналитике, 9 февраля 2024, источник 

«В январе 2024 года средние цены на вторичную недвижимость в столичном регионе (в Москве – прим.) практически не изменились, остановившись на уровне 292 518 руб. за 1 кв.м.

Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры составила 311 813 руб./кв.м. (+0,4%), на 2-комнатные квартиры 292 518 руб./кв.м. (+0,0%), на трехкомнатные квартиры 263 052 руб./кв.м. (+0,5%). Средние цены предложений на вторичную недвижимость Москвы в январе месяце не изменились по сравнению с декабрем 2023 года.

Количество новых предложений на вторичном рынке по сравнению с прошлыми месяцами постепенно увеличивается. Рост средней цены на вторичном рынке сохраняется лишь в некоторых сегментах рынка и вероятнее всего по инерции. Резко уменьшился поток ипотечных покупателей и количество ипотечных сделок. Основные сделки совершаются за счет покупателей с наличными деньгами, которые запускают своей сделкой маховик последующих альтернативных сделок, в которых если и используются ипотечные деньги, то в основном в качестве доплаты на приобретения жилья большей площади и стоимости.

Рынок новостроек также существенно сбавил обороты, просев в январе по количеству сделок по различным оценкам от 25 до 40%»

Константин Барсуков, – руководитель комитета по ипотеке Гильдии риэлторов Москвы, 12 февраля 2024, источник 

«В Москве ожидается снижение спроса, учитывая, что первичный рынок сильно зависит от льготной ипотеки, а она "прижата". То есть, если в регионах лимит могут и не заметить по сумме кредита, то в московском регионе, очевидно, он будет замечен.

Соответственно, спрос на новостройки в определенном смысле будет сокращен и перейдет, скорее, в семейную и IT-ипотеку. Учитывая, что сейчас одна ипотека в одни руки, понятно, что инвестиционную покупку за счет льготной ипотеки тоже можно вычеркнуть.

Однако не нужно думать, что за этим последует снижение цены. Чтобы было снижение цены, нужно говорить о том, что рынок у нас конкурентный, а у нас рынок новостроек сильно монополизирован. Этап падения цен в 2022 году мы прошли, теперь будем сидеть на этапе стабилизации цены, дальше возможен рост»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 12 февраля 2024, источник 

«На сегодняшний день покупатели выбирают то, на что хватает денег. Если говорить про вторичный рынок Московского региона, то здесь на фоне подорожания ипотеки спрос перетекает из перегретой по ценам "старой" Москвы за МКАД – на окраины Новой Москвы и Подмосковья, где цены значительно ниже и можно обойтись без ипотеки.

В целом спрос на жилье сегодня и на вторичном рынке, и на первичном снижается на фоне заградительно дорогой рыночной ипотеки (от 17-18% годовых) и ужесточенных в конце прошлого года условий выдачи льготных кредитов под 8%.

Вторичный рынок в 2024 году на фоне дорогой ипотеки ждет стагнация и снижение цен. Темпы роста цен на вторичке уже замедляются четыре месяца подряд. В январе рост стоимости метра в "старой" Москве и вовсе носил остаточный характер – плюс символические 0,2%, по данным IRN RU. То есть продавцы-частники постепенно свыкаются с новой реальностью. И, вероятно, весной может начаться сползание цен вниз. Это если говорить о вторичном рынке.

Что же касается стоимости жилья на первичном рынке, по крайней мере в Москве, то она тоже смотрит вниз. <...> Но в целом ситуация с ценами на первичном рынке будет зависеть от решений властей относительно льготных ипотечных программ. Не думаю, что стоит ждать серьезного пересмотра цен в ближайшее время, но существенные дисконты и новые акции, особенно на большие квартиры и для тех, кто не пользуется льготной ипотекой, вполне возможны»

Сергей Рыбальченко, – председатель комиссии ОП РФ по демографии, защите семьи, детей и традиционных семейных ценностей, 13 февраля 2024, источник 

«Закредитованность (россиян – прим.) может пагубно влиять на демографию — причем и ипотечные кредиты оказывают негативный эффект.

Согласно исследованиям репродуктивных планов населения, материальные и жилищные трудности входят в тройку главных препятствий для рождения ребенка. С учетом того, что ипотечные и кредитные инструменты являются сегодня главным инструментом улучшения жилищных условий, решение о рождении следующего ребенка откладывается при наличии ипотеки. А поскольку материнский капитал теперь предоставляется начиная с первого ребенка, то многие молодые семьи на первом и останавливаются.

Другие подтверждения негативного влияния закредитованности молодых семей на демографию — в анализе причин абортов. В некоторых регионах до 70% абортов приходится на женщин в возрасте старше 30 лет, у которых уже есть дети, причем у многих, несмотря на работу и полную семью, есть долговые обязательства, которые и являются причиной отказа от ребенка...

(Предлагается... – прим.) реализовать иной принцип в жилищной политике: перейти к улучшению жилищных условий по мере рождения детей за счет субсидированного найма жилья, когда семья арендует квартиру при поддержке государства. Во многих странах субсидия на аренду жилья — основной инструмент поддержки семей с детьми. Причем это не отменяет, а только дополняет ипотечные механизмы. Более того, это помогает снижать стоимость ипотеки за счет альтернативы. Для этого ничего не нужно строить, арендуется имеющееся жилье, а собственники одновременно получают надежных и долгосрочных клиентов»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 13 февраля 2024, источник 

«Ближайшее заседание ЦБ - 16 февраля. Ставка наверняка не изменится. Инфляция хоть и слабо, но замедляется. Стоит обратить внимание что ЦБ решительно придерживается цели - удержать ее в пределах 4-4,5% (пока-7,4%). Так что ключевая ставка если и будет понижаться, то плавно, начиная с марта-апреля в лучшем случае и вероятнее всего не опустится ниже 10% в этом году.

Рынок недвижимости, особенно вторичный напрямую зависит от ставки ипотеки. При текущей ключевой ставке рыночная ипотека (17-18%) практически недоступна. А значит и спрос на вторичную недвижимость будут минимальными. В основном кредиты будут брать на минимальные суммы - на разницу между продаваемой и приобретаемой квартирой. Или на короткий срок в расчёте на досрочное погашение после продажи уже имеющейся недвижимости.

Заметное оживление начнется при ипотечных ставках в 13-14%, но для этого ключевая должна снизиться до 12%, а значит не ранее второго полугодия. При этом поступательное снижение ипотечных ставок может стать сигналом для активизации заемщиков, которые будут брать ипотеку в расчете на снижение ставки с последующим рефинансированием уже взятого кредита. Но пока ключевая ставка будет на уровне 14-16% спрос будет слабым, объем предложения на вторичном рынке будет нарастать, цены как минимум будут оставаться на прежнем уровне или слабо снижаться.

Отдельный вопрос - ипотека на новостройки. Тут практически весь спрос обеспечивался льготной ипотекой. Замещение ее рыночной ипотекой будет проходить довольно болезненно для рынка. На фоне льготных ставок в 6-8% рыночная ипотека даже под 11-12% будет выглядеть малопривлекательной.

При этом у рынка накоплен приличный запас прочности за счет хороших продаж новостроек в прошлом году и безальтернативностью недвижимости как способа сбережений для населения»