Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #254

Надежда Косарева, – президент Фонда «Институт экономики города», 16 февраля 2024, источник 

«Она (семейная ипотека – прим.) по объему даже немного больше, чем просто льготная ипотека на первичное жилье. Но даже семейная ипотека связана на 99% только с приобретением жилья на первичном рынке жилищного строительства и в основном в многоквартирных домах. Выбора купить квартиру на вторичном жилищном рынке пока нет.

Несмотря на существенную поддержку в 2020–2023 годах многоквартирного жилищного строительства через различные виды льготной ипотеки, объемы ввода МКД в 2023 году по сравнению с 2020 годом увеличились на 22%, а объемы ввода ИЖС за аналогичный период – на 47%.

При этом поддержка ипотеки ИЖС началась только в последнее время, поэтому пока этот показатель – капля в море индивидуального жилищного строительства. Масштабная и неадресная, нецелевая поддержка ипотеки на строящиеся МКД принесла относительно скромный результат. А главное, что она еще и понизила доступность приобретения жилья в МКД.

Сейчас, когда идет обсуждение, какую форму льготной ипотеки сохранить, правильно будет сохранять семейную ипотеку для решения демографической проблемы. Но при этом необходимо модифицировать ее условия.

Например, включить сюда вторичный рынок жилья. Это сбалансирует цены на первичном и вторичном рынках жилья. Кроме того, я бы сделала фокус на семьи, у которых плохие жилищные условия, может быть, исключила бы самые богатые семьи, таковые тоже имеются, но дополнила бы группу молодых семей без детей и без жилья.

Также я бы добавила в повестку жилищного строительства тему аренды, цивилизованная аренда жилья тоже смогла бы создать свой сегмент спроса и свой сегмент жилищного строительства»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 20 февраля 2024, источник 

«Чтобы понять, что с продажами новостроек достаточно взглянуть на динамику выдачи льготной ипотеки. Ее доля составляет около 70% выручки застройщиков.

По данным дом рф, с 1 по 15 февраля в РФ выдано всего 111 млрд руб. по всеми льготным программам. Темп не увеличивается: с 1 по 8 февраля – 60 млрд. По итогам месяца будет порядка 200 млрд. Практически те же цифры что и в январе. Это примерно в 3 раза (!) ниже, чем в лучшие месяцы прошлого года (например, в декабре было выдано 668,4 млрд руб).

И поводов для увеличения объемов выдачи льготной ипотеки нет. Напротив, они будут снижаться. Никуда не делись комиссии, введенные банками за выдачу льготных займов, заканчиваются лимиты, грядут дополнительные ограничения от ЦБ. А следом будут снижаться и продажи на первичном рынке.

Дополню картину: количество кредитов, предоставленных Сбером за последние 30 дней по всем регионам, составило 45 тысяч штук (Данные ДомКлик). Неделю назад этот же показатель составлял 44 тысячи. Это в 2,5 раза меньше, чем за тот же срок в "пиковые" периоды, в ноябре и декабре прошлого года – по 120 тысяч. С одной стороны, повлияла комиссия за выдачу льготной ипотеки, с другой – у менее крупных участников рынка показатели могут быть хуже.

Застройщики активно разворачивают проверенный арсенал, – рассрочки, точечные скидки и акции, развитие трейд-ин. Это частично поддержит продажи. Вопрос: на каком стабильном уровне они зафиксируются в ближайшие 3-4 месяца. А дальше – сплошная неопределенность: новые вводные после выборов, надежды на снижение ключевой ставки, новые формы льготной ипотеки и т.д.»

Михаил Матовников, – директор Центра финансовой аналитики Сбербанка, 21 февраля 2024, источник 

«Мы уже фиксируем: в январе в 20% регионов происходило падение цен на вторичном рынке, в 11% регионов падали цены на первичном рынке. Квартиры в новостройках стали дешевле в том числе в Москве. На первичном рынке в январе Сбербанк зафиксировал снижение стоимости на 0,5%. Практика показывает, что это, конечно же, только начало. Стоимость может упасть до уровней августа-сентября 2023 года»

Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 21 февраля 2024, источник 

«Сегодня квартиры на первичном рынке "благодаря" льготной ипотеке стоят до 30% дороже, чем на вторичном, где никаких льгот нет. Но, как показывают результаты онлайн-голосования, даже сейчас, когда рыночная ипотека недоступна, далеко не все покупатели готовы переплачивать за квартиру, чтобы получить льготные ставки по кредиту.

Люди понимают, что доступным жилье делает не дешевая ипотека, а стоимость квадратного метра. Поэтому большинство из тех, кто в нынешних условиях все же готов приобрести квартиру, смотрят в сторону вторички.

Однако надеяться на возможность быстрого рефинансирования, наверное, пока не стоит. По крайней мере, не в этом году – регулятор неоднократно давал понять, что быстрого снижения ключевой ставки в этот раз не будет. По его прогнозу, в 2024 году ключевая ставка будет на уровне 13,5-15,5%. Снижение ставок по ипотеке ниже 12%, что соответствует ключевой ниже 10%, можно ожидать не ранее 2025 года»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 21 февраля 2024, источник 

«Как продолжается история с субсидированными ставками, она сильно была на слуху в начале января потом затихла. Сразу резюме – в целом пока ничего хорошего!

Сбер пошел на снижение комиссии примерно в два раза от 3,9%. Но только для тех, кто у них на проектном финансировании и “пользуется комплексным продуктом банка”, по факту, думаю, это процентов 50 ипотечного рынка, но надо четче понять, что значит формулировка – “пользуется комплексным продуктом банка”)

ВТБ пока занял выжидательную позицию, по факту на сегодня изменений нет, выдают с комиссией от застройщика. Мой прогноз – плюс-минус пойдут за Сбером. Но ВТБ креативные ребята иногда делают ход конем, посмотрим!

Дом РФ реально выдают без комиссии и без ограничений, резко нарастили долю, не удивлюсь, если по итогам февраля они пройдут уровень 15% среди всех выдач в РФ.

Совкомбанк – также все в норме! Пара банков из тех, что были без комиссии, все-таки сказали, что будут их вводить, а часть, что были без комиссии, сказали, что скорее всего приостановят так как лимиты заканчиваются.

ЦБ пишет в ФАС, что это не верно вводить комиссии, и призывает сделать доп. лимиты для тех банков, кто не вводит комиссию, но по факту изменений нет. Очень странная ситуация.

Застройщики просто повышают цены, если с льготной ипотекой от банка с комиссией, но не все, есть кто не меняет цену. Часть застройщиков заняло жесткую позицию – просто критично уменьшили долю банков с комиссией. Но абсолютное большинство согласилось с условиями, давайте откровенно в сегодняшних условиях застройщикам не до принципиальных позиций, если даже ЦБ каких-то эффективных действий сделать не может.

Риэлтеры тоже быстро сориентировались, став распределять клиентов в банки, где нет комиссий, пообщался с коллегами – доля Сбера в феврале по господдержке на самом низком уровне у риэлтеров за все время наблюдений, но после снижения комиссии думаю отыграют свое»

Михаил Задорнов, – экономист, экс-глава Банка «Открытие», 21 февраля 2024, источник 

«В оборонке основной стимул – бюджетный, да и в строительстве он играет важную роль – не только через льготное ипотечное кредитование, но и через инфраструктурные проекты. И в 2024 году эта ситуация сохранится: на стройку из бюджета запланировано выделить более триллиона рублей.

С другой стороны, нельзя утверждать, что это долгосрочная политика. Исходя из бюджета на 2024–2026 годы, мы можем говорить о продолжении бюджетных стимулов только в 2024 году, когда запланирован номинальный рост и доходов, и расходов более чем на 20%. Причем это не только номинальный рост, но и реальный — доля расходов в ВВП федерального бюджета – 20,5%, что примерно на 2 процентных пункта выше, чем в обычные годы.

Но предполагается, что в 2025 году произойдет абсолютное снижение бюджетных расходов с 36,5 трлн до 35 трлн руб. и падение их доли к ВВП примерно на 2 процентных пункта, до 18,5%, что соответствует уровню 2021 года. В 2026 году предполагается аналогичная картина. То есть, условно, 2024-й – год выборов президента и активных боевых действий, резкий выброс бюджетных расходов, далее – стабилизация ситуации...

Просроченная задолженность находится на довольно низком уровне, чуть больше 4% от объема портфеля необеспеченных кредитов, по ипотеке – еще в несколько раз ниже. Хотя мы понимаем, что, когда кредитный портфель растет темпом под 20% в год, это с точки зрения общей статистики поглощает негативные тренды в отдельных группах заемщиков. Плюс – сильный рост номинальных доходов у некоторых категорий заемщиков. Реальные же проблемы могут возникнуть, например, в момент сокращения оборонзаказа, или если люди, вернувшиеся из зоны СВО, столкнутся с резким снижением текущих доходов. Но пока этих признаков нет.

В части ипотеки вижу еще один фактор риска, который совершенно справедливо беспокоит ЦБ. В случае отмены льготной ипотеки цены на жилье могут не просто стагнировать, а даже снизиться, тогда люди попадут в ситуацию, когда стоимость их квартир станет меньше размера ипотечного кредита. То есть, по сути, кредит становится обеспеченным лишь частично»

Елена Лапшина, – эксперт «Циан.Аналитика», 22 февраля 2024, источник 

«Если после 1 июля дешевая льготная ипотека будет в значительной степени ограничена, спрос начнет возвращаться на вторичный рынок, он будет становиться для покупателей более интересным, и готовое жилье будут предпочитать строящемуся.

При этом цены на первичном рынке не должны значительно упасть. Их будет сдерживать проектное финансирование (застройщики согласуют с банками финансовую модель проекта и цены продаж квартир — прим.) и строительная инфляция. «На вторичном рынке собственники также не заинтересованы в том, чтобы снижать цены своих лотов, потому что квартиры часто продают для того, чтобы затем купить новостройку. Соответственно, будет небольшая коррекция цен в пределах 10%»

Максим Жабин, – заместитель гендиректора СК «ЛенРусСтрой», 22 февраля 2024, источник 

«Сейчас массово застройщики начали повышать цены, вкладывая в стоимость квадратного метра новую статью расходов в виде субсидирования льготной ставки и своих потерь.

Шансов существенно нарастить свою долю у банков, которые не ввели комиссию (для застройщиков в рамках льготной ипотеки – прим.), мало. Может быть, на какой-то короткий период времени, забрав какую-то долю клиентов, они это смогут сделать, но это не будет носить массовый характер, потому что кредит должен обеспечиваться по правилам Центробанка, и у малых банков должен быть соответствующий запас прочности, чтобы обеспечить эти кредиты...

Первичный рынок недвижимости в любом случае ждет повышение стоимости. В первую очередь, потому что проектное финансирование в этом году будет в 3 раза дороже, чем проекты, которые начинались в 2021-2022 годах.

Второй фактор – это остатки нераспроданных квартир у застройщиков. Есть глубокое заблуждение, что компании начнут продавать жилье дешевле, чтобы компенсировать затраты в отсутствие продаж и снижения стоимости. Этого не будет, потому что любой нераспроданный остаток тянет за собой обеспечение кредитов по высоким ставкам. Ни один банк не даст продать дешевле, так как проект перешел из стадии строящегося в стадию построенного.

Поэтому цены точно не будут снижаться. Как минимум, они будут стагнировать, как максимум – стоимость квадратного метра вырастет. В пользу этого варианта говорит и рост стоимости на материалы и повышение затрат на рабочую силу»

Игорь Горский, – вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 25 февраля 2024, источник 

«Россияне активно покупают недвижимость в других городах страны, что создает внутреннюю миграцию населения. В Санкт-Петербурге, например, порядка 30% всех сделок с недвижимостью — межрегиональные. А в Калининграде их количество доходит до 60%. Москва, Екатеринбург, Казань — почти все города-миллионники имеют полосы притяжения. Это все очень позитивно складывается.

В Санкт-Петербург в основном едут "богатый" север и юг. Предположительно, в Казань едет население из небольших городов; в Екатеринбург, судя по всему, Сибирь. В Санкт-Петербург едет „богатый“ север — из Якутии, Ханты-Мансийска, Салехарда, Коми, Архангельска, Мурманска. А также „богатый“ юг — Ростов, Краснодар, Сочи, Новороссийск. Калининград очень любят люди из Омска, из Хабаровска. Потому что климат на Дальнем Востоке тоже достаточно мягкий. Он очень похож на Калининград. И Хабаровск, и Омск, и Чита очень любят Калининград, особенно в таком претензионном возрасте. Покупают недвижимость так достаточно активно и Москва, и Петербург. Для них это вторая квартира где-то на побережье Балтийского моря.

Разделение регионов на пять ипотечных кластеров для продления льготной ипотеки приведет к дальнейшему развитию частичной внутренней миграции россиян. Эта инициатива частично и предназначена для миграции. А для чего всем ехать в Москву или в Петербург, если выгоднее отправиться в Ярославль или в Тюмень, в Омск или в Хабаровск? Москва уже 15-миллионный мегаполис, таким же скоро станет Санкт-Петербург. А другие регионы будут испытывать дефицит трудовых ресурсов. Может быть, это будет та соломинка, которая сдвинет людей в сторону переезда в Псков или в Великий Новгород.

Люди мигрируют по стране, когда ищут себя в профессиональном плане. Миграция будет зависима не только от удобства и финансовых условий приобретения недвижимости, но и от возможностей приложения своих знаний, опыта и своих трудовых навыков в сфере, в которой они получены. Например, если вы — кораблестроитель и занимаетесь судостроительными работами, то, наверное, вам бессмысленно переезжать в Тюмень или в Омск. Вы будете все равно искать себе работу в таких городах, как Комсомольск-на-Амуре, Санкт-Петербург, Выборг, Севастополь. А если вы айтишник, вы более мобильны и будете выбирать какие-то кластеры, которые вам максимально удобны, в том числе и с точки зрения приобретения недвижимости. Это очень здорово, что есть внутренняя миграция в стране»

Иван Носов, – директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС, 26 февраля 2024, источник 

«У нас много банков-партнеров, но покупатель из этого меню почему-то всегда выбирает вариант подешевле. Это иллюзия, что застройщик будет субсидировать ставки за счет своей прибыли. И не потому, что мы жадные: все расходы, включая затраты на такие субсидии и социалку, ложатся в финансовую модель.

Субсидирование ставки застройщиком болезненнее в проектах на границах агломерации. Дороги и социалку строят все, но у кого-то эти затраты размываются в высокой средней стоимости метра, а на границе агломерации она гораздо ниже.

Себестоимость растет и будет расти. Причем она растет фундаментально: на окнах или ламинате сильно не сэкономишь. Стоимость рабочей силы также увеличивается: мы за разнорабочих, как и многие другие, конкурируем с курьерскими службами.

Насчет убыточности банков. Пока, судя по отчетам, банковская деятельность вполне прибыльна. Отдельные направления могут быть убыточными. У нас, например, паркинги убыточны, а мы их строим. Проект начинаем с одними параметрами, и на бумаге даже есть какая-то маржинальность, запас на риск. А в процессе правила меняются, но остановиться мы не можем. Застройщики живут по другим правилам: мы не можем не закончить начатое. Совместные программы банков с застройщиками могут дать покупателю приятную ставку. Кажется, что этот путь наиболее интересен, поскольку за него, как бы, не должен платить покупатель. Будем смотреть, пробовать.

Насчет того, чего ожидать и что делать: все, как обычно – триста раз подумать, прежде чем начинать проект. Все проекты с небольшой маржинальностью теперь стресс-тестов не выдержат, а те, в которых был какой-то запас прочности, можно аккуратненько продолжать.

К рассрочкам мы относимся с ужасом. У нас серьезной доли рассрочек нет, навес на текущих объектах это пока позволяет. Можем запустить рассрочку в рамках срока строительства, но за его пределы распространять ее не хотим, был негативный опыт. Это крайняя мера. Смотрим вперед позитивно. Неизменно одно: что-то всегда меняется»

Анжелика Альшаева, – генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС», 26 февраля 2024, источник 

«По итогам 2023 года доля ипотеки в группе КВС – порядка 80%. Мы работаем со всеми банками, но для некоторых из них предлагаем удорожание квартир. Клиент выбирает.

Доля Сбера по итогам года была 52%, сейчас – 32%. И то – благодаря траншевой ипотеке. Стоимость квартиры увеличилась, но для клиента эта программа все равно достаточно интересна. У ВТБ нет траншевой ипотеки. У нас почти на всех объектах проектное финансирование – от ВТБ, мы давние партнеры. Раньше его доля в сделках составляла 35% (выше, чем в среднем по Петербургу), сейчас она упала до 9%. Это падение из-за удорожания.

Мы делаем рассрочки. Но скажем прямо: ни одному из застройщиков история с рассрочками неинтересна. Не пополняются эскроу-счета. Мы ввели рассрочки, потому что накопили денег на эскроу-счетах благодаря хорошей осени. Можем себе позволить какое-то время оперировать рассрочками.

Наверное, пару кварталов выдержим. Дальше без ипотеки нам не справиться. Застройщик не является финансовой или кредитной компанией. Часть "рассрочников" потом расторгает сделки, по разным причинам. Тем не менее рассрочка в структуре договоров с середины января 2024-го по середину февраля занимает у нас около 40%. Пока мы можем себе это позволить, дальше посмотрим.

История с комиссионными больше всего отразилась на жилье в масс-маркете. За КАДом ситуация хуже, чем в городе. В проектах КОТ главное – стабильность. Одна очередь за другой, "социалка", инженерия, дороги… Поэтому, когда застройщик разогнался в конце 2023-го, выпустил некоторое количество следующих очередей, ему нужно поддерживать темп. Полагаю, к середине года многие будут сокращать темпы вывода новых объектов. Такой вариант более чем вероятен»

Светлана Разворотнева, – зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ, 27 февраля 2024, источник 

«Неоднократно говорили Минфин и (глава ЦБ Эльвира – прим.) Набиуллина о том, что деньги, которые затрачивает государство на субсидирование льготной ипотеки, не приводят к желаемым результатам. Жилье не становится доступнее, стоимость квадратного метра растет, разогревается рынок, повышается прибыль застройщиков.

В условиях, когда денег становится меньше, надо оказывать более адресную поддержку. Мы видим, что в последнее время это происходит: сельская ипотека, дальневосточная ипотека. Я поддерживаю подход, но при одном условии: у нас должны развиваться и другие формы предоставления жилья. Например, жилищно-строительные кооперативы, которые сейчас доступны отдельным категориям граждан, хотя непонятно, почему здесь есть ограничения. Думаю, масса граждан с восторгом воспользуется этой историей.

Стоимость квартир в кооперативах будет дешевле не только потому, что используется собственный труд, но еще и потому, что это не банковское кредитование. Сейчас люди платят банкам трижды: первый раз, когда они берут ипотеку под процент, второй раз – когда они кладут деньги на эскроу-счета и от этого никакие проценты не получают. Третий раз – когда застройщик берет у банка деньги в кредит и строит.

Происходит накрутка, которую можно избежать с помощью кооператива. Также важно развитие наемного жилья. Об этом написано в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года… Но практически никаких конкретных шагов в этом отношении не видно. Ипотека должна перестать быть единственным способом улучшения жилищных условий»

Алексей Зубец, – директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при правительстве РФ, 27 февраля 2024, источник 

«Семейная ипотека и дополнительная выплата в 450 тысяч рублей на погашение жилищного кредита при рождении третьего ребенка будут продлены. <...> Льготная ипотека на новостройки, отличающаяся меньшей социальной ценностью, скорее всего, будет продолжена в регионах со слабым спросом на новое жилье. Предполагается продлить специальные ипотечные программы с господдержкой для новых территорий, а также Дальневосточную, сельскую, IT-ипотеку.

Попробуем понять, как изменится ландшафт ипотечного рынка после этих преобразований.

Прежде всего, спрос на льготную ипотеку в России остается весьма высоким. Как показывают исследования, около 13% российских семей рассчитывают на приобретение недвижимости, из них 67% планируют воспользоваться ипотекой, в основном льготной. Так что в первом полугодии, до сворачивания общедоступной льготной программы, очень многие захотят реализовать свои планы.

С другой стороны, нельзя не заметить определенный рост напряженности на ипотечном рынке. Средний срок, на который россияне хотели бы взять ипотечный кредит, в начале нынешнего года перевалил за 17 лет, тогда как 3 года назад, в январе 2021-го, он едва превышал 13 лет. Здесь мы видим признаки исчерпания платежеспособного спроса на ипотеку.

Те, кто хотел и мог взять ипотечный кредит, сделали это в последние годы, а те, кто приходит за ипотекой сегодня, уже не могут похвастаться высокими доходами. Далеко не всем по силам "потянуть" расходы в 3,3 миллиона рублей – именно такой средний бюджет россияне сегодня готовы выделить на приобретение нового жилья. И это в среднем, в крупных городах и в столице бюджет намного выше. Так что здесь видна проблема.

Никому не надо, чтобы в России росло число тех, кто расходует большую часть своих доходов на выплаты по ипотечным кредитам. Для ее решения надо подумать над стабилизацией цен на новостройки.

Исследования пока не показывают роста доли заемщиков, которые испытывают проблемы с обслуживанием ипотечного кредита. Однако в таких городах, как Кемерово, Рязань, Улан-Удэ, Тольятти, Иркутск, Владимир, Белгород, Краснодар, по данным социологов, риски просрочки ипотечных кредитов нарастают. Пока это не проблема, но она может возникнуть.

И еще один вопрос, на который надо обратить внимание. Россияне по-прежнему ориентируются на приобретение небольших квартир. Среднее число комнат в квартире, которую собираются купить, составляет сегодня 1,6. Более того, в последнее время это число даже имеет тенденцию к снижению. То есть по-прежнему в приоритете однокомнатные квартиры и студии. И это никак не вяжется с главной целью льготной ипотеки – поддержкой многодетности российских семей.

Так что намеченный перенос акцента в льготной ипотеке на ипотеку семейную – полезное решение. Но надо работать и над повышением доступности многокомнатного жилья для больших, многодетных семей»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 27 февраля 2024, источник 

«На фоне ужесточения условий по проектному финансированию многие девелоперы заняли более осторожную позицию по запуску новых проектов. По данным ЕИСЖС в январе 2024 года в России было начато строительство 2,3 млн. кв. м жилья (на основании опубликованных проектных деклараций). Этот показатель на 27% ниже января предыдущего года и на 7% меньше января 2022 года.

Но те, кто решается на старт новых комплексов в настоящий момент, сталкиваются с задачей быстрого наполнения эскроу-счетов для снижения ставок по кредитам. Поэтому скидки на котловане, о которых забыли в предыдущие периоды, могут вернуться в привычную рыночную практику. По крайней мере пока ключевая ставка остается слишком высокой»

Денис Ковалев, – директор департамента кредитного розничного бизнеса Росбанка, 27 февраля 2024, источник 

«Объем выдачи ипотеки в 2024 году снизится не менее чем на 30%... Госпрограмм ипотеки в том виде, в каком они существуют сейчас, с середины 2024 года не будет. В текущих условиях эти программы действуют с ограничениями, которые снижают покупательский спрос.

Думаем, что за счёт того, что ключевая ставка слишком высокая, рыночные программы будут, конечно, серьезно уменьшаться в объемах, поэтому доля госпрограмм увеличится до 65%. Росбанк ожидает снижение своего ипотечного кредитования, но в меньшем объеме, чем для рынка»