Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #256

Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 29 февраля 2024, источник 

«На сегодняшний момент тренд роста цен на жилье, на мой взгляд, выдохся уже совсем. Если даже посмотреть на сам график (динамики стоимости жилья от IRN.RU – прим.), то максимальные темпы роста в минувшем году были летом – в начале осени, там о причинах можно отдельно поговорить. До этого рынок очень сильно рос в 2021 году, как раз "съедая" льготы и стимулы, которые были в ковидный кризис. И на сегодняшний момент рост выдохся и из растущего тренда вышел на плато и, в моем понимании, в этом году мы все-таки должны увидеть, наконец, откат цен назад.

Это связано с фундаментальными факторами. Первое – это сворачивание льгот. Второе – существенное повышение ключевой ставки, сделавшей практически недоступной обычную коммерческую ипотеку.

Ключевая ставка влияет на рыночную ипотеку, где нет субсидий. И рыночная ипотека умерла уже давно: по практике рынка заградительными являются ставки по ипотеке примерно 12%, если ниже, люди готовы брать. Если ипотека дороже чем 12%, то уже почти никто брать ее не готов, потому что там, действительно, получаются огромные переплаты, за исключением отдельных случаев. А ставка по рыночной ипотеке на уровне 12% возникает, когда ключевая ниже 10%.

Поэтому, по большому счету, когда еще в августе ключевую ставку подняли до 12%, тогда уже можно было забыть про рыночную ипотеку. Дальше уже не играло никакой роли ставка 16%, 14% или 20% – для рыночной ипотеки это уже одинаково много и ее будут брать разве что для короткого перекридитования»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 4 марта 2024, источник 

«Вероятнее всего, темпы уменьшения квартир (в феврале средняя площадь квартир на рынке новостроек Москвы, по данным "Метриум", практически не изменилась вопреки пятилетнему тренду, составив 54,4 кв. м против 54,3 кв. м в феврале 2023 года – прим.) замедлились временно. Ипотека вновь становится дорогой, а это значит, что приходящие на рынок новостроек покупатели будут экономить на площади. Если период высоких ставок по кредитам окажется продолжительным (больше года), то мы увидим новый виток сокращения площадей квартир, а также изменение структуры предложения. Станет меньше трехкомнатных квартир и вырастет доля студий и однокомнатных»

Константин Апрелев, – вице-президент Российской гильдии риэлторов (РГР), 6 марта 2024, источник 

«Сейчас реально сократился платежеспособный спрос, и, скорее всего, он и дальше будет сокращаться, потому что на рынке ничего не изменилось, ключевая ставка по-прежнему достаточно высокая.

Более того, могу сказать, что даже при очень низкой ставке на первичном рынке – 9% – спрос сегодня тоже снизился, как снизилось и количество сделок. Связано это с простым процессом. Очень много сделок по покупке на первичном рынке было связано с продажей недвижимости на вторичном. А поскольку сделок на вторичном рынке не происходит, естественно, в этой ситуации не происходит перетока денежных средств на первичный тоже...

Уже сегодня разница между ценой предложения и ценой реальной сделки – то есть между ценой в объявлении и конечной стоимостью жилплощади – превышает 5%.

Конечно, чем дольше ключевая ставка будет удерживаться на высоком уровне и чем дольше ипотека будет недоступна, тем сильнее будет снижаться спрос. И за этим, естественно, неминуемо последует снижение цен. Разница между ценами предложения и ценами продажи уже сейчас увеличивается в сторону снижения конечной стоимости. Общий объем снижения цен на вторичное жилье, если, например, ключевая ставка не изменится до осени, может составить 5-10%.

Первичный рынок жилья ждут более серьезные потрясения. 1 июля должна закончиться программа льготной ипотеки на квартиры в новостройках... Тем не менее какого-то ажиотажного спроса на ипотеку в этом сегменте мы на рынке сейчас не наблюдаем.

Наверное, накануне завершения этой программы может возникнуть некий ажиотажный интерес, которым захотят воспользоваться застройщики, понизив, скажем, стоимость квадратных метров на проектах, которые они продают, понимая, что нужно вскочить на подножку уходящего паровоза. Потому что если люди не покупают под 9%, то под 16% они точно не купят такой же объект. Поэтому, на мой взгляд, на первичном рынке положение будет ещё более катастрофичным после 1 июля, если программа будет не продлена. Цены могут снизиться на 15-20%»

Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи», 6 марта 2024, источник 

«Средняя цена продажи вторичной недвижимости в России снижается второй месяц подряд. Этот показатель мы считаем по средней проданной цене за квадрат в текущем месяце в базе Этажей. Данные точно репрезентативные, наша доля в России приближается к 10% поэтому выборка более чем достаточная.

Этот итог логичен – высокая учетная ставка, резкий рост объема предложения вторичного жилья и что-то не зримое, что уверен многие ощущают так же влияет. Дальше сложно сказать, что будет, многое будет зависеть от учетной ставки и динамики реальных доходов граждан. Что касается объемов продаж, то они начинают потихоньку отставать от динамики к соответствующему месяцу прошлого года, но не критично»

Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 6 марта 2024, источник 

«Я считаю, что нужно сделать национальную программу “Демография” или как ее назвал президент “Семья”, и в рамках нее делать несколько подпрограмм. Каждая из них должна быть целевой. Когда мы говорим про улучшение демографии, мы хотя бы можем выделить цель, потому что в семейной ипотеке нет целевого показателя, чтобы можно было его отследить, оценить эффективность программы. Нет цифр и персональной ответственности.

На мой взгляд, должна быть общая программа, которая включает в себя:

• Раздел “Материнство”. В рамках него мы должны повысить статус материнства. Надо выстроить процесс, который идет у мамы, начиная от принятия решения о заведении ребенка и заканчивая трудоустройством женщины.
  
• Программа “Дети”. Она обеспечит занятость детей. И это должно быть во взаимосвязи с мамой. Если женщина хочет работать, значит, мы должны обеспечить ясли, группы продленного дня. Если женщина хочет сидеть дома, значит, мы должны обеспечить ей поддержку.
  
• Программа “Деньги в семье”. Мы должны обеспечить дотации и помощь женщинам, которые хотят сидеть дома с ребенком.
  
• Раздел “Семья”. Мама, которая родила ребенка, не должна думать о том, что она разведется, с кем она останется, как она будет воспитывать детей, если муж решит ее бросить. Должна быть программа, направленная на укрепление семьи и уменьшение разводов.
  
• Раздел “Жилье”. Оно должно быть взаимосвязано с остальными пунктами. Например, если у родителей нормально с доходом, значит, им можно помогать чуть меньше, чем те, у кого трудности. Надо варьировать помощь в зависимости от количества детей в семье.
  

Льготная программа семейной ипотеки должна соотноситься с другими дотационными программами и составлять единый проект... Моя практика показала, что мнения риелторского сообщества в разработках такого рода инструментария очень сильно помогает Минтруду, Минпросвещению и депутатам.

Мы понимаем проблематику на земле, с чем люди сталкиваются, какие они проблемы испытывают. В рамках работы над таким важным проектом, как семейная ипотека, повышение демографической ситуации в стране, есть смысл привлекать риелторское сообщество. Мы знаем, что семьям нужно с точки зрения жилья. Мы знаем, как работать с семейной ипотекой, знаем, какие запросы делают люди и что они покупают.

Я ответственно могу заявить, что сегодня семейная ипотека выполняет роль инвестиционного проекта у людей. Поэтому люди покупают жилье, оно само себя отбивает 20 лет, а потом на пенсии они могут продать это жилье. Про демографию здесь речи нет. Риелторское сообщество призывает правительство приглашать нас, чтобы мы принимали участие в разработке таких инструментов»

Лилия Овчарова, – директор Института социальной политики НИУ ВШЭ, 6 марта 2024, источник

«После того как семья взяла ипотеку, она откладывает рождение последующих детей, пока не выполнит ипотечную программу. Жилищное кредитование корректирует репродуктивные намерения семей в сторону их снижения и так происходит во всем мире. Именно поэтому раньше принималось решение о том, что материнский капитал должен выплачиваться на второго ребенка. Все-таки основное направление использования материнского капитала – это жилье, которое чаще всего берется в ипотеку.

Но когда мы стали основную массу маткапитала выдавать при рождении первого ребенка, изменился стандарт поведения семьи: молодые люди вступают в брак, у них рождается первый ребенок, они с помощью материнского капитала берут ипотечный кредит – и пока они его не вернут, решение о рождении последующих детей не принимается.

Решение может измениться, когда уровень доходов становится существенно больше, но на карьерный рост в среднем уходит 5–6 лет. В этом смысле субсидируемое арендное жилье могло бы быть решением для молодых семей с одним ребенком.

В очень многих странах именно такая последовательность: пока семья не может себе позволить качественное жилье, она живет в арендном. Когда арендный платеж сравнивается по величине с суммой платежа по ипотечному кредиту за квартиру, в котором семья собирается жить, тогда она переходит на ипотеку.

Поэтому нужно, во-первых, наверстывать рост зарплаты, чтобы больше людей могли участвовать в ипотечной программе, во-вторых, помогать молодым семьям с арендным жильем. Пока другого пути нет...

В программах субсидируемого арендного жилья приоритетной категорией граждан должны быть как раз молодые семьи, у которых пока недостаточны доходы для ипотеки, но решение жилищного вопроса стоит остро. Исследования репродуктивных намерений показывают, что в среднем у российской семьи установка на 2,3 ребенка в семье, а реализация репродуктивных намерений – 1,45 ребенка. Среди причин называют низкую заработную плату или отсутствие работы, а также отсутствие жилья. Поэтому в стране должна развиваться такая программа субсидируемой аренды жилья»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 6 марта 2024, источник 

«Расходы бюджета на поддержание рынка жилья стремительно выросли после роста ключевой ставки. Льготное кредитование (ипотечное – прим.) на этом фоне лишь ускорилось. А чем больше льготных кредитов, тем дольше ЦБ РФ будет вынужден держать ключевую ставку на повышенном уровне. Проблема. Ее масштаб был бы меньше, если бы льготная ипотека выдавались не по фиксированной ставке, а по формуле, учитывающей уровень ключевой. Такой подход не привел бы к резкой поляризации условий кредитования между первичным и вторичным рынком и сократил бы разрыв в ценах между секторами, вернул рыночную логику в практику принятия решений»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 7 марта 2024, источник 

«Что будет с рынком, если, как велит Минфин, доля льготной ипотеки снизится до 25%. Конечно, 25% - это лишь предположение. Особенно после обещания продлить семейную ипотеку. Но доля ипотеки с государственной поддержкой точно будет снижаться. Так что прикидки сделать любопытно. 

Общая доля ипотечных сделок на первичном рынке - не менее 80% и лишь 20% - это покупка новостроек за живые деньги. Доля льготной ипотеки занимала 90% ипотеки на новостройки. Остальное - покупки по рыночной ставке, включая сделки с апартаментами. Странно предполагать, что при сокращении доли льготной ипотеки до 25%, объем продаж сохранится за счет увеличения объема рыночной ипотеки, верно? Она тогда должна вырасти в 7 раз. Это при ставке-то в 17-18%, да? 

Количество сделок с рыночной ипотекой может вырасти - ну, допустим, в 1,5-2 раза. От безысходности. Будут брать кредиты на разницу в цене, с зачетом продаваемой квартиры, на короткий срок. Если отменить льготы - это не значит, что люди бросятся за рыночной ипотекой. Они просто не будут покупать в кредит. Проблема не в том, чтобы сократить долю льготной ипотеки, а в том, что неоткуда добирать выпавшие объемы. 

Если совсем упростить, то:

Предположим, есть 100 квартир. Раньше 20 из них приобретали за наличку или в рассрочку, а 80 - в ипотеку. В том числе 8 по рыночным ставкам, а 72 (90% от 80 квартир) - по льготной ипотеке.

Теперь, после сокращения льготной ипотеки, очень условно станет: 30 - «за наличку» (это я смело предполагаю рост в 3 раза, за счет рассрочек и зачета вторичного жилья). Пусть продажи по рыночной ипотеке вырастут в 2 раза (решительно!) - до 18 штук. 

Искомые 25% от 18 - это 4,5 квартиры продаваемые по льготной ипотеке. Итого будет продаваться 52,5 квартир вместо прежних 100. И это при очень оптимистичных предположениях о росте сделок без льготной ипотеки. 

Так план в 120 млн кв. метров стройки в год мы не выполним. Запасы статистических фокусов, типа включения ИЖС и домов в садоводствах в показатели сдачи жилья уже исчерпали. Можно начать засчитывать апартаменты, но сильно не поможет…

При умозрительных экспериментах ни один дольщик, застройщик и банк не пострадали»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 8 марта 2024, источник

«Рассмотрим текущую структуру строительства. Если следовать простой формуле "на каждого члена семьи должна быть 1 комната", то доля студий и однокомнатных квартир не должна превышать 44% (столько у нас одиночек, как вы помните). Тем не менее, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, в январе 2024 года доля таких квартир в стадии строительства составляла 52%. А в некоторых регионах достигла неразумных 60-70%.

Если сопоставить структуру строящихся квартир и структуру домохозяйств, видно, что труднее всего искать жильё семьям из 4-х и более человек. То есть требуется более адресное ипотечное стимулирование. К этому давно призывает Банк России и многие эксперты. Но для того, чтобы это произошло, в правительстве должны определиться с приоритетами: семьи с детьми или "120 млн. кв. м в год", объемы или качество. Пока побеждают количественные показатели.

К чему стремимся
Идеальный исход – смещение спроса в сторону семейных форматов квартир, что сделает рынок жилья и развитие городов более устойчивым и сбалансированным. Для этого граждане должны получить реальный инструмент улучшения жилищных условий. Доступное и более просторное жилье должно стать базой для формирования семей и рождения детей. Долгосрочные демографические процессы такими решениями не изменить, но замедлить естественную убыль и сформировать дополнительные стимулы к рождению при определённой настройке можно. Это в теории. На практике же пока все не так красиво. В основном, студия или однушка, стесненные условия и бремя ипотеки»

Сергей Терентьев, – директор департамента недвижимости Группы ЦДС, 11 марта 2024, источник 

«В новых условиях семейной программы, по предварительным сведениям, появится ограничение: ставка 6% будет доступна при наличии детей до 6 лет. Чисто математически это сокращает базу потенциальных заемщиков в три раза…

Возможность планировать девелоперский бизнес и продление семейной ипотеки не связаны напрямую. Это лишь одна из составляющих, на которые ориентируется рынок. Гораздо более мощный фактор – классическая программа льготной ипотеки.

Доля семейной ипотеки в нашей компании неуклонно росла и сейчас составляет ощутимые 40%, но она никогда не доминировала в структуре продаж. Вместе с IT-ипотекой доля этих двух программ достигает примерно половины в общем объеме ипотечных сделок. И это на текущих условиях, без введения ценза по возрасту детей. Говорить о семейной ипотеке как о базовой программе, которая задает сценарии развития рынка, нельзя. В такой ситуации встает вопрос: как люди отнесутся к приобретению квартиры не по льготным, а по текущим ипотечным ставкам? Хочется надеяться, что это будут не 16–17%, а 10–13% годовых.

Рынок ждет информации: что будет с классической льготной ипотекой. На мой взгляд, оптимальным сценарием было бы ее сохранение, но с большей гибкостью по ставке. Было бы разумно пересматривать ставку каждые полгода, в зависимости от динамики ключевой ставки ЦБ. Если же программу просто отменят, летом мы можем увидеть спад продаж почти в два раза от текущего объема.

Каждая компания будет действовать, исходя из своей стратегии. Полагаю, мы не увидим активного стимулирования продаж. Более разумным подходом выглядит продавать медленнее, сохраняя рентабельность. Не все застройщики будут готовы реализовать большой объем жилья с дисконтом, а потом думать, хватит ли полученных средств на достройку дома и возврат кредита банку. Себестоимость строительства постоянно растет. Стоимость квадратного метра, по которой мы сегодня продаем объекты в середине строительного цикла, уже соответствует себестоимости для проектов, которые только выходят на рынок. В связи с этим в наши планы пока не входит вывод на рынок новых объектов до прояснения ситуации в целом»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 11 марта 2024, источник 

«Вышли данные Росреестра по количеству сделок с новостройками и вторичным жильем Петербурга... Новостройки начинают чахнуть. Количество ДДУ в феврале 2024 года упало на 38% к январю 2024 года. В 2023 году была та же ситуация, тогда сделок в новостройках в феврале снизилось на 18% к январю. Однако, тогда, в 2023 году цены в реальных сделках с новостройками росли, а вот в феврале 2024 года Сбериндекс показал снижение цен реальных сделок на 2%.

На вторичном рынке жилой недвижимости Петербурга в феврале 2024 года выросло к январю. Но это многолетний нормальный тренд, т.к. половина января на вторичке традиционно неактивна.

При этом стоит отметить, что количество сделок за первые 2 месяца 2024 года практически такое же, как и в 2023 году - разница всего в 59 сделок. По графикам видно, что и 2024 и 2023 годы по количеству сильно проигрывают, в среднем на 45%, предыдущим годам, если смотреть на январь и февраль.

Так же и цены в реальных сделках на вторичке Петербурга в феврале снизились к январю. Фактически, все официальные данные подтверждают мои наблюдения... В Петербурге рынок недвижимости малоактивный, количество сделок не растет, цены снижаются»

Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии Риэлторов Москвы по статистике и аналитике, 11 марта 2024, источник 

«В феврале средние цены на вторичную недвижимость в столичном регионе (в Москве – прим.) практически не изменились, остановившись на уровне 292 961 руб. за 1 кв.м.

Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры составила 314 025 руб./кв.м. (+0,7%), на 2-комнатные квартиры 292 961 руб./кв.м. (+0,15%), на трехкомнатные квартиры 267 178 руб./кв.м. (+1,6%).

Количество новых предложений по сравнению с январем месяцем не существенно, но снизилось. Небольшой рост средней цены на вторичном рынке сохраняется лишь в некоторых, наиболее ликвидных сегментах рынка. Такая динамика скорее всего обусловлена вымыванием с рынка дешевых предложений, что приводит к номинальному росту средней цены предложений.

В целом в феврале месяце наблюдалась достаточно высокая активность на вторичном рынке по сравнению с прошлым месяцем. В январе наблюдался резкий сезонный спад по количеству сделок на вторичном рынке: 5326 зарегистрированных переходов прав по сравнению с рекордными данными декабря прошлого года (13090 сделок).

Количество ипотечных сделок на вторичном рынке по-прежнему продолжает оставаться на минимальных уровнях»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 12 марта 2024, источник

«Рынок (недвижимости Москвы – прим.) уже привычно рабочий. Да, по сравнению с прошлым годом сниженный по всем показателям, пока кроме цен.

Спрос
Количество обращений от покупателей в феврале примерно на 5% меньше чем было осенью (в ноябре 2023). А вот если сравнивать с прошлым февралем, то отклонение уже 15%. То есть можно сказать, что мы идем по спросу пока на 15% хуже прошлого первого квартала.

Предложение
Количество объектов в продаже на вторичном рынке Москвы увеличилось и составило 38800 штук. Что на 12% выше, чем было в последние месяцы. Есть округа, где количество объектов выросло на 15%.

Цены
Витринные цены в Москве топчутся на месте с отклонением от 0 до 1%. Это по-прежнему обусловлено тем, что ликвидные объекты были проданы в предыдущие периоды. А на витрине остаются не проданные объекты. Если количество объектов в марте будет прибывать с той же скоростью что и в феврале – мы сможем увидеть «долгожданный» перелом тренда по цене. Кстати, по информации от наших коллег в целом по России средняя цена снижается уже второй месяц подряд.

Ипотека
По принятым предоплата доля ипотеки 31%. Осенью цифра была 45%. Здесь нам явно не хватает ипотечных покупателей. Сказывается высокая ключевая ставка. При этом средний процент, по которому одобряются заемщики – 16,7%»

Евгений Белокуров, – коммерческий директор «Яндекс Недвижимости», 12 марта 2024, источник 

«Рынок новостроек достаточно инертен, финансовая модель уже была заложена на этапе проектирования — а это год-два-три назад. Соответственно, ждать ощутимого снижения цен на уже строящиеся объекты не стоит. Скорее, здесь будут играть роль новые финтех-продукты застройщиков, которые создаются для компенсации снижения доступности новостроек из-за изменения в ипотечных программах. В регионах, где действуют адресные ипотечные программы — дальневосточная и арктическая ипотека, — цена на новостройки будет расти быстрее, это также повлияет на среднюю цену на вторичном рынке»

Алексей Волков, – директор по маркетингу НБКИ, 12 марта 2024, источник 

«Данная динамика размера рекомендованного семейного дохода заемщиков для комфортного обслуживания ипотеки (в январе 2024 года он увеличился по сравнению с январем 2023 года на 11% и составил 101,6 тыс. руб. – прим.) в последнее время во многом была следствием "бума" на ипотечном рынке и инфляционного давления.

При этом необходимо отметить, что "охлаждение" ипотечного рынка путем ужесточения макропруденциальных требований приведет в дальнейшем к уменьшению одобрений заявок на ипотечные кредиты со стороны банков. Это можно считать позитивным явлением, поскольку сократит ценовые диспропорции между первичным и вторичным рынками жилья и в целом охладит рынок, затормозив рост цен.

Очевидно, что в ближайшее время банки будут выдавать кредиты, в первую очередь, заемщикам с высоким качеством кредитной истории и именно она станет определяющим фактором для получения ипотечного кредита.

Также важно отметить, что несмотря на рост индикатора комфортного обслуживания ипотеки, реальные доходы граждан также демонстрируют умеренный рост. Поэтому говорить о существенном ухудшении ситуации с обслуживанием ипотечных кредитов пока не приходится»