Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #257

Сергей Зайцев, – директор по продажам компании «Этажи», 7 марта 2024, источник

«Сейчас рынок недвижимости находится на этапе адаптации к существующим реалиям ипотечного кредитования: доступность кредитов для покупки готового жилья снизилась из-за выросших ставок, а для приобретения новостроек – из-за растущих требований к заемщикам на фоне изменений, вводимых Центробанком. Сейчас фактически спрос на рынке поддерживают покупатели с большой долей собственных средств, в том числе полученных от покупки проданной ими недвижимости.

Помимо снижения доступности ипотечных кредитов за год существенно выросла средняя стоимость квадратного метра как на вторичном, так и на первичном рынке... Причины роста кроются не только в реальном увеличении цен на недвижимость, но и в сокращении доли наиболее доступных по цене вариантов в общем объеме предложений. Сейчас спрос смещается от студий и однокомнатных квартир, где цена квадратного метра всегда выше, чем в других форматах жилья, в сторону двух- и трехкомнатных квартир, поскольку основной покупатель сейчас – это те, кто улучшает свои жилищные условия.

Весной мы не ждем каких-то существенных изменений цен ни на вторичном, ни на первичном рынке. Рост будет сдерживать ограничение доступности ипотечных кредитов и снижение покупательской активности, а для снижения кризис спроса должен быть более продолжительным по времени...

В первом полугодии 2024 года, скорее всего, средняя цена квадратного метра на первичном рынке продолжит расти по инерции, но более сдержанными темпами, поскольку спрос будет подогреваться рисками дальнейшего ограничения доступности ипотечных программ. На вторичном рынке следует ожидать фиксации цен на нынешних уровнях и появления большей доли квартир с дисконтом при продаже. Сдерживать снижение цен на вторичном рынке в том числе будет разница в ценах между готовым и строящимся жильем»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 12 марта 2024, источник 

«На вторичном рынке жилья Петербурга спрос мало того, что не слишком активный, так еще и неравномерный. В праздничную неделю было рекордно мало звонков даже по объектам с самой привлекательной ценой, напоминало новогодние каникулы. С понедельника (11-го) активность вернулась к норме...

Предложение на вторичке понемногу прибывает: плюс 1,8% с начала месяца в спальных районах СПб. Рост есть, "навеса", который давил бы на цены, – нет. Средние цены сделок, по нашим ощущениям, незначительно снижаются. "ДомКлик" также отмечает слабое понижение цен, хотя пока на долю процента.

Февральская статистика по рынку новостроек ожидаемо слабая, но не катастрофическая. Продажи в Петербурге по данным DataFlat ru, в феврале снизились к январю в два раза (5045 сделок в январе и 2598 - в феврале); в Ленобласти – в полтора. Но, во-первых, могло быть хуже, во-вторых – продажи почти не отличаются от прошлогодних.

Казалось бы, на фоне мучений с льготной ипотекой поводов для роста нет, особенно в ближайшие 3-4 месяца. Однако, по данным ДОМ РФ, за первую неделю марта было выдано льготных кредитов на 72 млрд рублей. При таких темпах результаты в марте будут лучше февральских (220 млрд руб.) на 20-30%. И это только по льготной ипотеке.

А еще очень важно отметить, что в феврале сильно выросла доля сделок без ипотеки – 36% против 14% в январе. Разумеется, в отличие от вторичного рынка, основной прирост не ипотечных сделок приходится не на наличные деньги, а на рассрочку.

Но в любом случае надо признать, что на рынке новостроек продажи снизились меньше, чем объемы выдачи ипотеки. А на вторичке – так вообще устойчивый объем сделок на фоне запретительных ставок в 17-18%»

Андрей Ганган, – первый замдиректора департамента денежно-кредитной политики ЦБ, 14 марта 2024, источник 

«Если мы говорим про рынок ипотеки, как один из важных источников роста строительной отрасли и спроса на продукцию отрасли, то на этот год наш прогноз 7-12% (роста ипотеки – прим.). Уже сейчас видно, что, несмотря на существующие денежно-кредитные условия, кредитный ипотечный портфель не снизился. Он продолжает расти даже в рыночном сегменте... А льготные продолжают расти темпами даже выше, чем в прошлом году»

Андрей Ганган, – первый замдиректора департамента денежно-кредитной политики ЦБ РФ, 15 марта 2024, источник 

«В период начала пандемии видели резкую просадку на рынке труда и на рынке недвижимости. Нам нужно было поддержать этот рынок, мы его поддержали, и как бы рынок не просел, застройщики не обвалились. Возможно, мы не имели бы тот рост цен, который сейчас имеем. Цель была сделать недвижимость для определенных категорий более доступной. В итоге с учетом роста цен в два раза, недвижимость доступнее не стала.

Льготность – она может быть, только если у вас узкая, сфокусированная история. Иначе пытаемся все отрасли одновременно поддерживать. И получается то, что получается: низкая ставка у одних за счет других, чтобы было равновесие. В целом по итогам года, мы ожидаем замедления роста ипотечного портфеля, но не его падения. На этот год наш прогноз по росту 7-12%»

Максим Жабин, – заместитель гендиректора СК «ЛенРусСтрой», 13 марта 2024, источник 

«В отдельных (перегретых) локациях снижение (спроса на новостройки – прим.) будет продолжаться. В целом по рынку снижение в марте-апреле составит еще 15-20%. Но квартиры дешевле не станут: себестоимость продолжает расти. Дальше девелоперы либо перестанут продавать, либо будут растягивать стройку.

В середине 2024 года власти будут вынуждены перейти от массовой поддержки спроса (через льготные ставки) – к поддержке застройщиков. Например, через субсидирование ставок по проектному финансированию или возвращение в той или иной форме программы "Стимул".

Расходы на софинансирование социалки, компенсация затрат на строительство социальных объектов и дорог – более эффективная форма поддержки строительства. И расходы в таком случае значительно меньше, чем на дотации населению по ипотеке»

Елена Мищенко, – руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет недвижимости», 15 марта 2024, источник

«Как показали итоги февраля, развивается новая тенденция (на вторичном рынке Москвы – прим.) – рост числа покупателей с наличными. Без учета "альтернатив", доля покупателей с наличными средствами составляет порядка 80%, оставшиеся 20% – заемщики. Для сравнения, в 2023 году распределение было диаметрально противоположным: преобладали именно покупатели с ипотекой. Год назад доля заемщиков насчитывала 80%, а покупателей с наличными – 20%. Наиболее яркий тренд вторичного рынка – это по-прежнему альтернативный формат сделок»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа», 15 марта 2024, источник 

«Индекс государственных облигаций RGBI продолжает падение. Что с этого рынку недвижимости? 16 февраля 2024 ЦБ РФ сохранил значение ключевой ставки на уровне 16% годовых. Однако несмотря на это, индекс гособлигаций продолжил падение, которое на днях резко ускорилось.

Какие мысли приходят на ум? Похоже, что инвесторы предполагают, что 22.03.2024 на заседании по ставке ЦБ может ее снова повысить до 17%, потому что инфляция не думает притормаживать. Если ключевая будет 17%, то ипотека на вторичку будет ещё недоступнее, а льготная ипотека будет находится под давлением некоторым министерств.

Если раньше против льготной ипотеки выступал только ЦБ, то при росте расходов подключился и Минфин, который отвечает за бюджет. По льготной ипотеке разницу между обычной ставкой и льготной оплачивает государство. Ставка выросла сильно, расходы бюджета стали больше - Минфин недоволен. Следовательно, затяжное падение RGBI является показателем неминуемого подорожания ипотеки»

Алексей Попов, – руководитель «ЦИАН.Аналитики», 17 марта 2024, источник 

«Количество официально зарегистрированных сделок сейчас сокращается как на вторичном, так и на первичном рынке крупнейших городов страны. (Связано... – прим.) это не только с удорожанием ипотечных кредитов, но и с нехваткой ликвидного предложения: реальный выбор у покупателей не так велик. <...> Слабый спрос может привести к тому, что в отдельные месяцы может фиксироваться снижение средних цен (на вторичном рынке – прим.), но глубокого падения на 5–7% мы не ждем»

Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 18 марта 2024, источник 

«Активного снижения цен на жилье на фоне подорожавшей ипотеки, в которое люди верили в начале зимы, не случилось, и они стали осторожнее в своих ожиданиях (54,9% участников экспресс-замера потребительских настроений от IRN ожидают снижения стоимости жилья в ближайшие три месяца, в начале зимы в падение цен верили 70% – прим.). Но напрасно. Обычно продавцам нужно время, чтобы свыкнуться с новой реальностью закончившегося спроса, которое как раз и пришлось на зиму. В начале 2024 г. рост цен выдохся – в январе-феврале 2024 г. динамика стоимости метра не выходит за рамки статистической погрешности.

Темпы роста цен на вторичном рынке, достигшие пика в сентябре прошлого года, снижаются уже шесть месяцев подряд. А весной, ближе к майским праздникам, цены под давлением снизившегося спроса и высоких ставок, скорее всего, поползут вниз»

Александр Чернокульский, – директор компании «Жилфонд», 18 марта 2024, источник 

«С начала года банки стали более внимательно относиться к платежеспособности заемщика (ипотечного – прим.), но речь не идет о каком-то кардинально ином отношении к документам. Процент одобрений сейчас существенно выше у клиентов с подтвержденным доходом. Если заемщик не может подтвердить доход, то сумма одобренного кредита может быть меньше, чем указано в заявке. Например, для клиентов с похожими запросами при подтверждении дохода сумма одобренного кредита может быть 6 млн руб., без подтверждения финансовой состоятельности - уже не более 4 млн.

Банки стали более пристальное внимание уделять уровню долговой нагрузки заемщика. Если на выплату кредитов уходит более 60% дохода, получить одобрение проблематично. При высоких показателях заемщику могут предложить закрыть действующие кредиты и кредитные карты, после чего банк может пересмотреть заявку»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 18 марта 2024, источник 

«Намечается любопытная тенденция. Я уже говорил, что при сокращении льготной ипотеки в преимущественном положении окажутся объекты вторичного рынка и апартаменты. Их продавцы как жили при (почти) недоступной ипотеке, так и живут. Адаптировались к рыночным ставкам и прочим передрягам, которые строителям жилья еще предстоит пережить. Статистика января-февраля подтверждает этот тренд. Спрос частично перетекает с первичного рынка на вторичный; чуть-чуть достанется и апартаментам.

А еще мы возвращаемся к конкуренции за цену и качество объекта, вместо соревнования за размер ежемесячного платежа. Чем больше доля наличных расчетов - тем важнее цена и качество, а не ставка и платеж.

Продолжит снижаться средняя сумма кредита - будут брать займ на разницу в стоимости между старой и новой квартирой.

Вполне вероятно, что, одновременно с сокращением продаж в новостройках, будет расти количество сделок на вторичке. Пока, судя по статистике Росреестра, в январе-феврале так и происходит. К тому же предложение на вторичном растет слабыми темпами. Это дополнительно поддержит цены и будет способствовать сокращению разрыва в ценах первичного и вторичного рынков»

Евгений Дячкин, – вице-президент ВТБ, 19 марта 2024, источник 

«По прогнозам аналитиков ВТБ, ипотечные продажи в 2024 году могут сократиться на 30-50%. В начале года на клиентскую активность, помимо сезонного фактора и высокого уровня базовых ставок, повлияли ужесточение риск-политики ЦБ и изменение условий по господдержке. В феврале спрос сократился на 24% по сравнению с февралем 2023 года. В марте рынок "оживился", что отразилось и на росте рынка жилищного кредитования.

На фоне ожидаемой отмены одних и модернизации других льготных ипотечных программ господдержка будет становится более адресной. Все большее значение будет приобретать семейная ипотека, возможен запуск специальных программ для молодежи, жилищных вкладов, а выдачи по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) вырастут в два раза - до 1 трлн рублей»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 19 марта 2024, источник 

«Мы видим падение ипотечного рынка. Где-то, может быть, 1,1 - 1,3 миллиона кредитов будет выдано (по итогам 2024 года – прим.). Где-то на 30-40% будет падение... В январе-феврале текущего года уже фиксируется снижение ипотечного кредитования до 30%, что связано с падением на 37% выдач рыночной ипотеки. При этом льготная ипотека сохраняется на прежнем уровне, а число выдач семейной ипотеки выросло на 7%»

Виталий Мутко, – глава ДОМ.РФ, 19 марта 2024, источник 

«Мы не видим пока таких трагедий, драм, потому что в прошлом году застройщики вывели около 49 млн кв.м, распроданность там очень высокая, в среднем где-то 57%. То есть ввод этого и следующего (годов – прим.): у них (есть – прим.) возможность его делать, а вот вывод нового жилья… Мы видим, что сейчас всего 6 млн – по 3 млн за два месяца – выведено жилья, темпы немножко ниже. То есть мы можем ожидать некоего снижения ввода, если не предпримем ряд мер, начиная с 2026-2027 года»