Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #259

Алексей Заботкин, – зампред ЦБ РФ, 27 марта 2024, источник 

«Есть важный нюанс, который нужно понимать. Ключевая ставка на льготное кредитование повлиять не может. И если льготные программы занимают большой объем кредитования, нам приходится сильнее изменять ключевую ставку, чтобы оказать необходимое воздействие на спрос и инфляцию.

По аналогии с физикой – льготные программы кредитования оставляют нам более короткий рычаг, которым мы влияем на экономику, значит, нам надо на него давить сильнее, чтобы добиться того же результата, чем с более длинным рычагом.

В целом постоянно действующие льготные программы должны быть адресными и не должны быть определяющим фактором на рынке. Согласитесь, когда растет инфляция и инфляционные ожидания, а вам дают ипотеку по той же самой льготной ставке, что и раньше, то брать ее становится выгоднее.

Это (ситуация, когда люди приобрели по две-три квартиры по льготной ипотеке, чтобы потом сдавать их – прим.) иллюстрация того, как бюджетные средства, идущие на широкую льготную программу постоянного действия, не столько повышают доступность жилья для тех, кому нужна государственная поддержка, сколько способствуют избыточному спросу, в результате которого резко растут цены на недвижимость.

Да, такая программа (льготная ипотека – прим.) была необходима как антикризисный инструмент во время пандемии. Но когда на протяжении нескольких лет льготной ипотекой могут пользоваться абсолютно все, эффект от более низких процентных ставок полностью перекрывается увеличением основной суммы долга. В итоге доступность жилья, измеряемая как соотношение его средней стоимости к средним доходам, не повысилась. Так что нам кажется абсолютно правильным не продлевать действие широкой льготной программы, а оставить лишь адресные»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 26 марта 2024, источник 

«На вторичном рынке Петербурга тенденции те же, стабильно и почти скучно. Предложение в спальных районах медленно прибывает: стабильные плюс 1% за неделю. С начала марта объем предложения вырос на 3,7%, общее количество вариантов (ЦИАН) – менее 29 тысяч лотов.

Рынок еще только приближается к порогу насыщения. Но только существенного роста предложения будет недостаточно для снижения цен, которого многие еще ожидают. А внешних факторов, подталкивающих продавцов форсировать продажи, на горизонте не наблюдается.

Уровень неплатежей по ипотеке стабильно невысокий уровне, рост доходов населения (номинальные +14%, реальные +7,8% в 2023 году) облегчают обслуживание кредитов. Одновременно формируется запас денег на счетах физических лиц – в феврале рекордные +1,1 трлн руб (+2,5%, рекордный показатель с 2016 года). Важно учитывать что растут именно рублевые депозиты – при колебании курса деньги быстро вернутся на рынок недвижимости.

По сделкам – все то же самое: все больше обменных сделок. По объектам с минимальной ценой иногда сталкиваемся с конкуренцией между несколькими покупателями. Уверенно констатируем что повышение ипотечных ставок до заградительного уровня "вторичку" тряхануло, но не обрушило.

На рынке новостроек серьезных изменений тоже нет. На 21 марта выдано 230,2 млрд рублей льготной ипотеки, это больше, чем за весь февраль (227 млрд). При сохранении темпа за март получится близко к 300 млрд. Неплохой показатель, правда темпы выдачи за последнюю неделю несколько снизились.

Сбербанк, вслед за ВТБ, смягчает условия выдачи льготной ипотеки, отменяя комиссию сначала для "зарплатников", а с 4 апреля – для застройщиков с проектным финансированием в банке. Это поддержит рынок, мартовские продажи будут лучше февральских. Но существенного роста ждать не приходится: похоже, 300 млрд в месяц – новый "потолок", до 1 июля. А после, по мнению главы ЦБ, следует прекратить "безадресную" программу господдержки. Возможно, конечно, мы увидим очередную серию "покупайте пока не отменили", но она уже набила оскомину.

На рынке жилой аренды объем предложения снова стал интенсивно снижаться. Сейчас на рынке в долгосрочную аренду выставлено 4,6 тысяч квартир (ЦИАН), это уже на 17% меньше, чем в начале марта. За этим показателем стоит понаблюдать внимательно: мы уже близки к минимальному значению прошлого года (4,1 тысячи лотов). Есть ощущение, что объем предложения будет и дальше снижаться. Впереди – майские праздники и белые ночи и лето, часть квартир перейдет, как и всегда в высокий сезон, в "краткосрочку". Так что ставки неизбежно будут расти. Суммируем: есть твердое ощущение что снижение цен откладывается. По крайней мере пока»

Руслан Сырцов, – управляющий директор компании «Метриум», 27 марта 2024, источник 

«В 2023 году рост доходов во многом был поглощен увеличением расходов домохозяйств. Суммарный годовой доход повысился на 13%, расходы – на 11%, а цена на среднестатистическую квартиру в московской новостройке массового сегмента выросла к концу года на 20%.

Стала менее доступной и ипотека из-за роста ставок по кредитам и урезания субсидированных программ. В 2024 году скорее всего рост цен на новостройки замедлится, и уровень доступности жилья будет зависеть от того, как изменится соотношение расходов и доходов жителей Москвы»

Алексей Лейпи, – директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, 27 марта 2024, источник 

«Изменения, связанные с ипотекой, должны быть более поступательными. При этом мы разделяем позицию Минфина и ЦБ, что поддержка ипотеки должна быть более точечной.

Это (выдача льготной ипотеки по новым правилам – только при покупке недвижимости у застройщиков-партнеров – прим.) была инициатива ключевых застройщиков, которые попросили нас поддержать рынок: у них стройки, новые проекты, обязательства перед банками по выплате проектного финансирования. Мы посчитали весь выпадающий доход, который напрямую влияет на рентабельность господдержки, и определили справедливое комиссионное вознаграждение.

На стоимость жилья такое партнерство не повлияло: спрос резко сжался и, если бы кто-то из застройщиков начал сейчас перекладывать наше вознаграждение на стоимость квартир, он бы просто был вне конкуренции.

Со своей стороны мы сделали все, чтобы не допустить роста цен. И сейчас видим не просто его отсутствие, а даже снижение цен примерно на 1%.

Мы очень осторожно сейчас наблюдаем за инициативами со стороны регулятора (планами ЦБ ввести макропруденциальные лимиты по ипотеке – прим.), у нас есть опасения по этому поводу. Например, существует риск, что снизится доступность ипотечных кредитов для регионов с низкими доходами.

За 2024 г. рынок ипотеки может вырасти от 3 до 5%, в то время как совсем недавно регулятор озвучивал публично, что ожидает роста на уровне 10%. Чтобы показать такой рост, на наш взгляд, необходимо создать для этого дополнительные условия.

Тема рефинансирования малоактуальна: ставки все еще высокие, поэтому переоформлять кредиты по ним граждане не готовы. Покупка недвижимости на вторичке также менее актуальна, на текущий момент доля вторички в наших выдачах – примерно 40%. При этом около 30% – кредиты на покупку загородной недвижимости. По мере снижения ключевой ставки интерес к этим инструментам будет расти.

Разрыв (цен – прим.) между первичным и вторичным жильем будет уменьшаться, но плавно»

Михаил Матовников, – директор Центра финансовой аналитики Сбербанка, 28 марта 2024, источник 

«На таких ставках вся рыночная ипотека стала очень дорогой, и поскольку консенсус-прогноз аналитиков предполагает, что ставки будут высокими в течение длительного времени, растет понимание, что она быстро не подешевеет.

Ипотечные госпрограммы сильно ужесточены как с точки зрения доступности для заемщиков, так и с точки зрения привлекательности для банков.

Падение спроса создает риски для цен на недвижимость. По операционным данным Сбериндекса, мы видим, что на фоне роста среднего показателя по всей стране в январе началось снижение цен на недвижимость в ряде регионов – пока оно измеряется долями процента и может оказаться временным, но, скорее всего, означает, что тренды развернулись, причем падает и первичка, и вторичка, особенно в регионах, где не очень сильная экономика и спрос всегда был невелик»

Александр Данилов, – директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ, 28 марта 2024, источник 

«В ипотеке рекордный рост (по итогам 2023 года – прим.), разогнанный программами господдержки, – на 34,5%; не будет большим преувеличением сказать, что банки и застройщики выполнили за год двухлетний план.

В этом году темпы кредитования, скорее всего, снизятся... Мы ожидаем, что потребительские кредиты в этом году вырастут на 3–8%, а ипотека – на 7–12%. Это существенно меньше прошлого года, но это адекватный, сбалансированный рост, который не грозит перегревом рынка.

Мы активно работаем, чтобы ограничить выдачу рискованных кредитов с помощью макропруденциальных надбавок. Однако они не всегда эффективны, особенно если у банка значительный запас капитала. Поэтому мы рассчитываем, что скоро сможем применять макропруденциальные лимиты в ипотеке, а не только в потребительском кредитовании.

Есть связанный с этим вопрос качества строительных кредитов. В моменте все хорошо, но объем таких кредитов большой – 6,1 трлн руб., что составляет примерно 8% от всего корпоративного портфеля банков, или около 40% их капитала. Важно, чтобы не было ухудшения, сюрпризов, как с дефолтом отдельных крупных застройщиков в Китае, которые набрали много долгов для быстрого роста объемов бизнеса, но переоценили свои силы и не смогли их обслуживать.

В последнее время на фоне высоких продаж и масштабных программ господдержки наши застройщики тоже начали много проектов, рассчитывая на сохранение повышенного спроса. Но опыт учит, что ситуация на рынке может измениться, а это несет потенциальные риски.

Пока мы не наблюдаем значительного количества проблемных кредитов: их доля менее 0,5% проектного портфеля, но в ситуациях, когда продажи снижаются, решающее значение имеет финансовое состояние компаний.

Поэтому мы сейчас готовим предложения по обновлению системы критериев для оценки уровня кредитоспособности заемщиков-застройщиков, использующих счета эскроу. В частности, предполагаем внедрить балльно-весовой подход учета критериев в оценке, а также отслеживать соответствие фактических темпов строительства и продаж плановым, учитывать групповые риски. Это позволит лучше дифференцировать компании по степени финансовой устойчивости, с тем чтобы банки принимали более взвешенные кредитные решения и своевременно создавали адекватные резервы»

Рустам Азизов, – директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101», 28 марта 2024, источник 

«Льготную ипотечную программу со ставкой 8%, на долю которой сегодня приходится до 50% всех ипотечных кредитов в стране, можно полностью заместить адресными программами, если под их действие будет попадать до 1 млн трудоспособного населения в год.

Можно с высокой степенью вероятности предположить появление адресных ипотечных программ для учителей, отдельных категорий военных, а также расширения линейки программ семейной ипотеки в зависимости от количества детей в семье. Если добавить к этому, например, ипотеку для молодых специалистов до 30 лет, то таким набором адресных программ можно охватить до 1 млн человек в год. Этого хватит, чтобы обеспечить рынок первичного жилья рабочим уровнем спроса, который позволит не снижать объемов строительства и выхода на рынок новых проектов.

Будет целесообразным распространить адресные ипотечные программы на вторичное жилье, так как не во всех регионах страны есть достаточное количество новостроек и их дефицит может вызвать нежелательные ценовые колебания. Также эта мера будет стимулировать строительную отрасль, поскольку не менее 20% покупателей первичного жилья продавали для этого свою старую квартиру. Сделать это при нынешнем уровне ставок на вторичное жилье затруднительно.

При этом ощутимых изменений на рынке жилья в связи с прекращением действия льготной ипотеки и ее заменой на линейку адресных программ пока не прогнозируется.

Можно ожидать, что ставки и другие условия по новым адресным программам могут оказаться привлекательнее, чем в условиях действующей льготной ипотеки. В том числе и потому, что будут распространяться строго на определенные категории заемщиков и, таким образом, решать насущные государственные задачи. Кроме того, со второго полугодия 2024 года можно ожидать снижения ключевой ставки, что повысит привлекательность и рыночных ипотечных программ»

Елена Лапшина, – эксперт «Циан.Аналитики», 28 марта 2024, источник 

«В ряде локаций, в том числе с наиболее дорогим жильем, рост сменился стагнацией. В дальнейшем практически неизбежно медленное снижение цен на фоне заградительно высоких ставок по ипотеке и уменьшения спроса. При этом глубокого падения (более 5–7%) нами не прогнозируется. Резкого падения спроса на вторичное жилье быть не должно за счет перетока части покупателей с рынка новостроек»

Дмитрий Грицкевич, – управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ, 28 марта 2024, источник 

«По данным ДОМ.РФ, в январе доля льготных программ в выдачах на банковском рынке снизилась до 69% с 83% в декабре, однако в феврале объем выдачи ипотеки на новостройки в России по льготной программе вырос на 20,8% к январю. В целом ожидаем, что по итогам 2024 года прирост ипотечных портфелей банков снизится до 10–12% с 30% в 2023 году. Устойчивого роста доли рыночной ипотеки на рынке ждем не ранее 2025–2026 годов, когда ставки вернутся к значениям 8–9%»

Полина Щукина, – аналитик ФГ «Финам», 29 марта 2024, источник 

«Значительное превышение предложения над спросом может привести к увеличению количества непроданных объектов недвижимости, что создает риск затоваривания. Это может оказать давление на цены, заставляя застройщиков снижать стоимость жилья для стимулирования продаж. Застройщики, столкнувшиеся с низким уровнем продаж, могут испытывать финансовые трудности, так как расходы на строительство и обслуживание кредитов нужно покрывать независимо от темпов продаж.

Наблюдается существенный рост себестоимости: по данным "РКС Девелопмент", с начала IV квартала 2020 года до начала 2024-го себестоимость одного метра жилья в массовом сегменте выросла на 63%. Низкая маржинальность проектов может привести к замедлению или остановке некоторых строительных проектов, а также к отказам от новых. Кроме того, Банк России поддерживает идею закрытия программы льготного ипотечного кредитования на покупку новостроек летом 2024 года, что может также сказаться на снижении объемов продаж застройщиками»

Алексей Кричевский, – эксперт рынка недвижимости, автор проекта «Экономизм», 29 марта 2024, источник 

«Ни у застройщиков, по крайней мере из топ-30 по стране, ни у банков никаких проблем из-за спада продаж на недвижимость не возникнет. И у тех и у других есть огромный запас прочности. Особенно у девелоперов, он копился с момента старта льготной ипотеки. Им придется брать качеством и ценой, ужимая чистую прибыль и снижая маржинальность. Рисков затоваривания пока тоже не просматривается, потому что есть только снижение объемов продаж.

Сокращения выдачи ипотечных кредитов на данный момент фактически нет, то есть рынок дожимает оставшихся платежеспособных покупателей и готовится к снижению. С новостройками пока что работает льготная ипотека, что дает преимущество девелоперам экономсегмента, а 80% сделок на вторичном рынке – альтернативные. То есть суммы кредитов на вторичку там не слишком большие и их спокойно можно потянуть, особенно оформляя кредит на долгий срок, тем более его можно через год-два рефинансировать под гораздо более приятный процент.

Так что затоваривания на рынке не будет, проблем у банков и застройщиков тоже, а вот снижения цен определенно стоит ждать. Собственно, тренд уже начал разворачиваться в сторону коррекции»

Алексей Войлуков, – и.о. президента Ассоциации банков России (АБР), 29 марта 2024, источник 

«Скорее всего, те оценки, которые ранее давались по объемам ипотечного кредитования на этот год, являются завышенными – звучали оценки, что объем выданной ипотеки в этом году будет от 5,1 до 6,2 трлн рублей, – но как мы видим, скорее всего, это будет ниже – меньше 5 трлн. Это будут показатели где-то 2020-2022 годов, то есть вернемся в более спокойное русло.

За прошлый год был выдан рекордный объем ипотеки – почти под 8 трлн рублей. В основном такая ситуация сложилась благодаря массовой выдаче ипотеки в рамках льготных государственных программ, которые заняли почти, наверное, две трети объемов выдач под конец года. Это привело к тому, что цены на недвижимость выросли.

Рост цен на недвижимость приостановился. Какие-то корректировки есть и, наверное, будут корректироваться вниз. <...> Текущий формат денежно-кредитной политики проводится ЦБ РФ в связи с необходимостью сдержать инфляционные составляющие, и в первом полугодии, скорее всего, ключевая ставка будет находиться на достаточно высоком уровне и только во втором полугодии будет корректироваться вниз, но не так спешно»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой консультант», 29 марта 2024, источник 

«Мало говорят о влиянии льготной ипотеки на формирование просроченной задолженности. К апрелю 2020–го, когда появились льготные субсидируемые программы, в Петербурге банки зафиксировали порядка 370 млн рублей просроченных кредитов. На начало февраля 2024–го таких уже было около 445 млн.

И вроде бы удается балансировать: прирост незначителен, ситуация контролируемая, заемщики сознательные. Но стоит учитывать еще один фактор: вся первичка через 2–3 года переходит во вторичку. И здесь уже совсем другая динамика: на начало февраля горожане накопили 3,3 млрд неплатежей, за 2023 год динамика прироста превысила 14%, тогда как в среднем по стране этот показатель составил 4%.

Почему не платят? В том числе из–за неправильных ожиданий: участники рынка буквально ежедневно убеждали покупать и покупать квартиры для последующей перепродажи на росте цен или сдачи их в аренду. Но рынок повел себя иначе.

По условиям льготных программ переуступка или продажа другому владельцу, чтобы погасить проблемный долг перед кредитором, происходит уже на рыночных условиях, по рыночным ставкам. И в ситуации, когда 70% выдач ипотеки идет по субсидируемым программам, найти платежеспособного покупателя очень трудно. Сроки реализации увеличиваются, просроченная задолженность накапливается»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 29 марта 2024, источник 

«Вчера на круглом столе в "Комсомольской правде" с банками, застройщиками и риэлторами больше 2-х часов обсуждали вопрос на тему "Ипотека 2024: что есть, как будет и чем рынок успокоиться".

В общем и целом по ипотеке ничего нового сказано не было. Общее мнение – до лета ключевая ставка не будет ниже 16%, рынок новостроек Петербурга жив благодаря хайпу ипотечников спешащих в "последний вагон" и "траншевой ипотеке".

Из примечательного
1. Количество отказов в одобрении ипотеки составляет не менее 30% от общего количества. И, это при том, что ещё год назад всем этим сегодняшним "отказникам" ипотеку бы выдали.
2. В 1-м квартале 2024 года у застройщиков Петербурга количество сделок упало на 45%.
3. Один из застройщиков признал, что рост цен произошёл из-за недобросовестных действий некоторых застройщиков, которые переусердствовали с "субсидированными ставками" в 2022-23 годах тем самым искусственно завысив цены.

На закуску.
Один член Национальной палаты недвижимости поделился историей, которая по утверждению многих, не должна стать практикой. К ним обратился ипотечник, купивший 1 ккв в новостройке по "субсидированной ставке" под 0,01% с ежемесячным платежом всего в 12500 рублей, но с переплатой за квартиру в 30%. В результате схематоза он стал счастливым обладателем 1 ккв без ремонта в Янино за 9,5 млн. рублей. 

Я всегда говорю – вы не можете прогнозировать свою жизнь даже на 1 год, не то, что на 30 лет вперёд. У этого "счастливца" жизненные обстоятельства потребовали продать эту драгоценную квартиру. Засада в том, что подобные квартиры продаются сейчас в среднем за 6,5 млн. рублей.

Вопрос ко всем инвесторам, любящим вкладываться в недвижимость "с плечом": Когда вышеуказанная квартира будет стоить 9,5 млн руб и что делать сейчас этому заёмщику?»

Алексей Яковлев, – и.о. директора департамента финансовой политики Минфина РФ, 29 марта 2024, источник 

«Перед Минфином России стоит задача сделать меры господдержки более адресными. Доля льготных ипотечных программ на рынке должны составлять до 25%.

Меры поддержки, которые оказывает государство, должны быть направлены на людей, а не на строительный и банковский сектор. Нам не нужны спекуляции в этой отрасли, нужны люди, которые с помощью таких программ смогут улучшить свои жилищные условия. И прежде всего – это семьи. Год семьи – одна из центральных тем в послании президента, по итогам которого были сформулированы основные задачи продления семейной ипотеки до 2030 года.

Снижение доли льготных программ до 25% не должно произойти сиюминутно, мы видим горизонт – 2026-2027 годы. Если сейчас взять и отменить меры поддержки – плохо будет всем. 25% — это то состояние рынка, которое позволит в себе сочетать меры поддержки и рыночные принципы, чтобы не допустить дальнейших перекосов в сфере ипотечного кредитования»

Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД), 29 марта 2024, источник 

«На фоне замедления темпов роста ипотечного портфеля, увеличилась доля просроченной задолженности. Пока проблемные кредиты остаются мизерными в общей массе – около 0,34%. В количественном выражении «просрочка» повышается с августа 2022, но темпы этого роста были заметно ниже роста всего портфеля. В 2024 медленно, но растет и доля таких кредитов. Пока рано говорить о смене тренда, но не исключено, что риски от необдуманных решений предыдущих периодов начинают реализовываться»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 30 марта 2024, источник 

«Начало 2024 года выглядит пессимистичным, портфель проблемной ипотеки на покупку строящегося жилья за месяц вырос сразу на 5%, при сохранении таких темпов даже на протяжении полугода и заемщикам, и кредиторам будет трудно быстро выбраться из такой ситуации – проблемная задолженность продолжит накапливаться. Стоит отметить, что доля просроченной ипотеки на "первичке" остается на крайне низком уровне и составляет всего 0,12% от совокупной задолженности по ипотеке на строящееся жилье.

Совокупная накопленная просроченная ипотека на первичном рынке жилья формируется из локальных трудностей конкретных заемщиков. После ввода дома в эксплуатацию и оформления прав собственности кредит переклассифицируется в категорию "вторичного" рынка, снижая показатель проблемности в сегменте "на стройку" и увеличивая на "вторичке".

И здесь как раз заложен фундамент проблем: текущие рыночные ставки делают невозможным продажу непостроенного жилья, инвестор в которое столкнулся с трудностями по обслуживанию ипотеки, так как новые покупатели с одобренной льготной ипотекой не подходят, равно как нет и очереди из покупателей при переходе данной квартиры во вторичный сегмент, на нем ставки еще выше. Отсутствие спроса порождает накапливание проблем на рынке общего ипотечного кредитования»

Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов (РГР), 30 марта 2024, источник 

«Цены пока не упали, но реальная стоимость сделок на вторичном рынке снижается. Реальная заградительная ставка начала работать с конца декабря ушедшего года. Если ключевая ставка сохранится до августа или до конца года, то однозначно мы увидим коррекцию на 5-10% цен предложения.

Когда падает спрос, а он действительно упал на 30% и даже по некоторым сегментам на 50%, это как раз реальная картина снижения количества сделок. Я вас уверяю, что цены реальных сделок смогут сегодня даже отличаться и вполне себе до 5% от цены предложения. Цены предложения не всегда отражают реальную картину того, что происходит на рынке.

Цены реальных сделок снижаются уже сейчас. И я думаю, что если ключевая ставка сохранится на прежнем уровне, то с высокой вероятностью к лету мы увидим уже и снижение цен предложения»

Юрий Шедько, – доктор экономических наук, профессор Финансового университета при Правительстве РФ, 1 апреля 2024, источник 

«Доля отказов гражданам в жилищных кредитах к июню вырастет на 25-30 процентных пунктов, то есть до 81-86%, а к концу года вернется на отметку 56%. Банки будут стремиться сформировать более надежный кредитный портфель. Затем доля отказов, скорее всего, начнет снижаться и стабилизируется к концу 2024 года. Ситуация с отказами в ипотеке в России не критичная. Банки стремятся снизить риски, и это нормально»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 1 апреля 2024, источник 

«Изначально цель у семейной ипотеки была заявлена благая – помощь в решении жилищного вопроса семьям с детьми, поддержка рождаемости. На старте программы в 2018 г. она эту функцию действительно выполняла...

Однако с 2020 г. в стране начался резкий рост цен на жилье. В первую очередь на рынке новостроек, где спрос подогревался льготными программами. В результате средняя стоимость метра на первичном рынке Москвы выросла в два раза, до 400 000 руб. – опять же, без учета "элитки". Поэтому, если не увеличивать первоначальный взнос, теперь по семейной ипотеке в "старой" Москве можно купить не трешку или четырешку, а однушку площадью 35-38 кв. м. В старых сложившихся районах – максимум студию.

Несколько лучше ситуация в Новой Москве, где 15 млн руб. хватит на двушку. Но, скорее всего, и там это будет евродвушка, то есть на самом деле однушка, потому что полноценная двухкомнатная квартира предполагает две изолированные комнаты и отдельную кухню.

В регионах ситуация не отличатся от московской. По данным федеральной компании "Этажи", в 2023 г. по программе "Семейная ипотека" россияне в 44% случаев покупали однокомнатные квартиры и студии. Очевидно, что даже однушка, не говоря уже о студии, семье с детьми не подходит. Так что можно с уверенностью констатировать: почти половина спроса в рамках семейной ипотеки приходится на инвесторов. А семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, программа уже не столько помогает, сколько мешает, потому что инвестиционный спрос разгоняет цены.

Застройщики предлагают решить проблему увеличением лимитов до 20-30 и т.д. млн руб. Но это путь в никуда: повышение лимитов немедленно приведет к очередному ценовому скачку. Если рост цен не обуздать, уже через три-четыре года метр в Москве будет стоить не 400 000, а 800 000 – 1 млн руб., и по семейной ипотеке можно будет купить в лучшем случае собачью конуру.

Льготные программы в своем нынешнем виде негативно влияют и на качество жилищного строительства. Чтобы наращивать стоимость метра, не превышая кредитных лимитов, застройщики проектируют все больше студий и однушек... Одновременно сокращаются объемы строительства массового жилья – астрономический ценник надо оправдывать. Ну и где будем жить мы и наши дети через несколько лет с такими трендами в жилищном строительстве? В студиях площадью 20 "квадратов"?

Если льготные ипотечные программы призваны помогать людям улучшать жилищные условиях, то, очевидно, программа семейной ипотеки не должна распространятся на малогабаритное жилье. Нормальная квартира для семьи даже с одним ребенком – это двушка. В качестве ориентира по метражу можно взять панельные дома популярных серий – типа П-44Т, где площади двухкомнатных квартир начинаются с 50 кв. м. Время показало, что это скромное, но вполне приспособленное для жизни жилье.

Таким образом, в Москве при бюджете покупки 15 млн руб. и площади 50 кв. м стоимость метра квартиры, соответствующей условиям семейной ипотеки, составит 300 000 руб. В регионах, где при кредитном лимите 6 млн руб. бюджет покупке ограничен примерно 7,5 млн, – около 150 000 руб. Этого вполне достаточно, чтобы не только построить качественное жилье, но и получить хорошую прибыль.

В результате у застройщиков будет выбор: строить что угодно и продавать за сколько угодно или возводить жилье эконом- и комфорт-класса с достаточно просторной квартирографией и ограниченной ценой квадратного метра, но зато иметь гарантированный спрос по семейной ипотеке, которую субсидирует государство. Покупатели тоже окажутся в плюсе, потому что инвестиционный спрос перестанет стимулировать рост цен»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 2 апреля 2024, источник 

«Предварительные итоги марта на вторичном рынке недвижимости Москвы. Посмотрел наши опережающие показатели. Количество обращений от покупателей в марте отстает от прошлого года на 22%. Авансов за квартиры приняли на 16% больше, чем в феврале. При этом на 19% меньше, чем год назад.

Доля ипотеки в принятых авансах за март 29%. Средняя ставка 16,6%. Кстати, не понимаю с чем связано: у нас количество консультаций по ипотеке в марте выросло на 50% к последним четырем месяцам (начиная с ноября). То есть даже при такой ставке люди в марте активно стали консультироваться. Конечно, в том числе, рассчитывая не рефинансирование последующее.

Срок экспозиции объектов посмотрел по неделям. Очень интересная динамика. В марте четыре недели. Начиная от первой до последней – срок экспозиции менялся следующим образом: 64, 86, 102, 112 дней от выставления до предоплаты.

Общий вывод предварительный. Спрос на рынке вторичной недвижимости абсолютно рабочий. Да, хуже прошлого года. Но это уже данность. Объекты нормально продаются при правильном подходе к ценообразованию. Кстати, многих сбивает с толку тот факт, что средняя цена на витринных объекта не падает. Именно, это вводит в заблуждение многих продавцов и агентов.

Не смотрите на среднюю цену. Анализируйте спрос на свой объект и историю продаж конкурентных объектов, так вы получите объективную картину происходящего»