Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #266

Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии Риэлторов Москвы по статистике и аналитике, 14 мая 2024, источник

«В апреле 2024 года средние цены на вторичную недвижимость в столичном регионе показали отрицательную динамику и снизились на 0,3% до уровня 294 790 руб. за 1 кв.м.;

Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры составила 308 363 руб./кв.м. (-0,9), на 2-комнатные квартиры 294 790 руб./кв.м. (-0,3%), на трехкомнатные квартиры 265 679 руб./кв.м. (-0,2%);

Количество новых предложений на вторичном рынке к концу апреля снизилось на 10% по сравнению с мартом месяцем. Это может быть обусловлено длительными майскими праздниками, когда многие продавцы снимают свои объекты с продажи

В целом ситуация на вторичном рынке характеризуется, как спокойная. Цены ожидаемо показали снижение ввиду невысокого спроса. Но снижение можно охарактеризовать, как символическое. Средние цены продолжают находится на уровнях 1 квартала 2024 года. В целом вторичный рынок постепенно адаптируется к текущим реалиям, в том числе к высокой ипотечной ставке. Подтверждением этому является достаточно высокое число сделок на вторичном рынке, зарегистрированных Росреестром. Так в марте их число составило 11 796 сделок, что сопоставило с показателями аналогичного периода прошлого года.

Количество ипотечных сделок на вторичном рынке по-прежнему продолжает оставаться на минимальных уровнях»

Алексей Разумов, – директор по экономике и финансам холдинга «РСТИ», 15 мая 2024, источник 

«За последнее время мы наблюдаем (на рынке новостроек – прим.) усиление негативных тенденций: резко, на 25-30 процентов, снижается объем продаж, при этом стремительно уменьшается доля ипотечных сделок - падение превысило 30 процентов. Если год назад их было 80-90 процентов от общего объема, то на сегодня этот показатель снизился до 50 процентов.

Динамика баланса площадей, которые находятся в продаже, показывает тенденцию к затовариванию рынка. По данным ДОМ.РФ, если в 2021 году баланс проданной площади к непроданной из всего возводимого жилья, предлагаемого на рынке, был 60/40, то в 2024 году это соотношение практически перевернулось и составило 42/58. Это означает отсутствие платежеспособного спроса более чем на половину продаваемых площадей.

В домах, введенных в эксплуатацию в 2022-2023 годах, к моменту ввода вместо 10-15 процентов непроданных квартир не находили покупателей уже 30-50 процентов... Очевидно, что меры, принимаемые ЦБ для торможения роста цен на жилье, приводят к торможению всего рынка жилой недвижимости в стране. Но это выражается не в ценовом плане, а в искусственном сокращении емкости рынка и количества сделок на нем. На этом фоне продолжают расти затраты на строительство - за два последних года они увеличились более чем на 30 процентов.

Уверенность ЦБ в том, что за время действия массовой льготной ипотеки застройщики накопили серьезную финансовую подушку, которая сейчас позволит снизить цены на жилье, не учитывает отраслевую инфляцию за тот же период...

Ключевой вопрос в нынешней ситуации - вопрос выживаемости застройщиков. ЦБ указывает нижнее пороговое значение рентабельности инвестиционного проекта жилищного строительства в 28 процентов. Однако текущая рентабельность проектов жилищного строительства по отрасли, ввиду опережающего даже инфляцию темпа роста затрат на реализацию проектов, в том числе из-за высокой кредитной ставки, в среднем уменьшилась за последние два года вдвое - до 14-15 процентов...

В ситуации падения маржинальности застройщиков, платежеспособного спроса населения, роста себестоимости и процентных ставок объемы строительства новых объектов сворачиваются при затоваривании рынка уже построенным жильем. С начала 2023 года по всей стране стартовало почти вдвое меньше жилищных проектов, чем в те же периоды в 2021-2022 годах.

В итоге рынок жилой недвижимости может скатиться к стагнации и риску массовых невозвратов по кредитам проектного финансирования в отрасли, дефолтам и веерным банкротствам по всей цепочке строительства (застройщики - подрядчики - поставщики).

Чтобы избежать реализации такого пессимистичного сценария, должны быть разработаны инструменты насыщения рынка доступным жильем, построенным за относительно дешевые банковские кредиты. Оно должно быть реализовано через доступные ипотечные программы»

Константин Барсуков, – член Российской гильдии риэлторов (РГР), 16 мая 2024, источник 

«На мой взгляд, даже те нормы (площади жилья – прим.), которые у нас сейчас действуют, 28 кв. метров для комнатной квартиры — это не самая хорошая норма, потому что у нас хрущёвки считались некомфортным жильём, а в них 30-33 кв. метров, и двухкомнатная — 44 кв. метра норма площади. Это очень мало.

Эти нормы нужно увеличивать и делать жилые помещения, чтобы однокомнатная — минимум 35 кв. метров была, двухкомнатная — минимум 50 кв. метров, а трёхкомнатная — 75. Тогда мы будем говорить о комфортном жилье. Потому что сейчас строят эти студии, они дешёвые, но они позволяют застройщикам увеличивать стоимость квадратного метра за счёт сокращения площади. Это неправильный подход. Он ухудшает комфорт проживания людей.

Эта проблема касается больше Москвы и крупных городов, где стоимость жилья дорогая. Застройщики придумали такой хороший способ выхода из ситуации, когда они строят маленькие студии и продают их как однокомнатную квартиру. Конечно, по всей России нужно вводить такие нормы, и они должны быть те, которые я сказал. Тогда можно говорить о том, что у нас строится комфортное жильё»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU», 17 мая 2024, источник 

«16 мая Москомэкспертиза распространила информационное письмо, согласно которому проекты, в которых есть квартиры меньше 28 кв. м, не получат разрешение на строительство...

Решение властей об ограничении минимального метража 28 кв. м вполне разумно и давно назрело – переизбыток таких лотов не только ухудшает качество проектов, но и негативно влияет на демографию.

Бум малогабаритного строительства начался в Москве относительно недавно – после запуска льготной ипотеки в 2020 г. Для того чтобы повышать стоимость метра, не выходя за рамки кредитных лимитов по льготным ипотечным программам, застройщики уменьшали площади квартир и увеличивали долю студий и однушек. В результате некоторые проекты сейчас практически целиком состоят из малогабаритных лотов.

По данным Единой системы жилищного строительства на 16 марта, в Москве строится 32 424 квартиры площадью до 25 кв. метров, или 10% от общего количества. Площадь еще 38% лотов в новостройках не превышает 45 кв. м - в основном это студии, однушки и двушки, а также 63 мини-трешки...

Решение московских властей не заставит покупателей платить больше за более просторное жилье – они и так платят на пределе возможностей. Более того, после 1 июля 2024 г. финансовые возможности покупателей значительно сократятся, потому что завершится (https://t.me/rusipoteka/12685) программа ипотеки с господдержкой под 8%, а условия другой массовой программы – семейной ипотеки – претерпят значительные изменения: ставка не выше 6% будет сохранена только для семей с детьми не старше 6 лет, а для остальных Минфин предлагает поднять ставку до 12%.

На практике это приведет к тому, что, например, ипотечный платеж за квартиру стоимостью 15 млн руб. при первоначальном взносе 20% и сроке 30 лет вырастет с 72 000 руб. до 123 000 руб. в месяц. Что касается рыночных ипотечных программ, то ставки по ним, скорее всего, останутся заградительными еще, как минимум, полтора года.

В результате застройщикам либо придется смириться с существенным падением объемов продаж, либо все-таки начать корректировать стоимость метра, продавая 28-метровые однокомнатные квартиры по цене студий 15-20 кв. м. Последнее, кстати, совершенно нормальная и распространенная практика на многих рынках – в условиях стагнации активизировать спрос, предлагая больше товара за те же деньги»

Нина Олейникова, – доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова, кандидат экономических наук, 17 мая 2024, источник 

«В Москве свернули проектирование квартир меньше 28 кв.м. <...> Что будет дальше на рынке первичного жилья в Москве:

1. Старты продаж могут быть задержаны в 2024 году. Вероятно затишье настанет в конце лета и может продлиться до октября-ноября 2024. Почти во всех массовых новостройках и даже в бизнес-классе есть запроектированные квартиры менее 28 кв.м. Это означает, что такие проекты пойдут на перепроектирование, которое может занять от 3 до 6 месяцев, если не возникнет финансовых вопросов у банка, выдавшего проектное финансирование.

2. Вслед за изменением проектной документации и средней площади квартир по проекту придется пересматривать финансовую модель проекта, переоценивать получившуюся квартирографию и перестраивать график продаж. Эффекты на финансовый результат проекта могут быть разные в зависимости от получившихся планировок. Существуют риски возникновения "кривых" неликвидных планировок, которые сделали быстрее чтобы успеть выйти в продажу. Еще один риск - это значительное увеличение средней площади квартир в новостройке. В случае серьезного изменения параметра средней площади квартир, скорее всего, придется пересматривать и банковские модели по выданному проектному финансированию.

3. Для конечного покупателя - снижение доступности жилья в Москве. Компактные лоты окончательно уйдут с первичного рынка Москвы предположительно к 2028 году, а просторные квартиры подорожают сильнее запланированного из-за того, что компактные квартиры с дорогим 1 кв.м запретили проектировать, на них нельзя будет заработать. Недополученную выручку будущих периодом перенесут на все остальные форматы и поднимут общий уровень цен»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 17 мая 2024, источник 

«Губернатор Ленинградской области продолжил инициативу Москвы объявив, что в Ленобласти также будут строить квартиры от 28 кв.м. Думаю, что волна "антисиудий" завирусится по всей России. Никто из чиновников на местах не захочет быть белой вороной невыполняющей майские указы.

Формально цена лота конечно же изменится, потому что возрастёт себестоимость из-за увеличения метража. И рост себестоимости увеличится на 17%, если за основу брать студию 24 кв.м. Однако себестоимость можно уменьшить путем сокращение или полного удаления лоджии/балкона.

Так же стоит учитывать то, что все разрешения на строительство полученные до мая 2024 года будут реализованы. А это немаленький объем. Т.е. размер студий начнет увеличиваться не ранее 2027 года. Вот и нашелся ответ на вопрос, как будет реализован пункт майских указов об увеличении среднего метража на человека до 33 кв.м»

Евгений Белокуров, – коммерческий директор «Яндекс Недвижимости», 17 мая 2024, источник 

«Летом мы ожидаем рост спроса на новостройки, подстегиваемый завершением программы льготной ипотеки 1 июля. Предполагаем, что до 1 июля может иметь место даже ажиотажный спрос.

Также есть вероятность, что медианная цена продажи квадратного метра первичного жилья в крупных городах может немного подрасти за счет вымывания дешевых предложений. Далее мы прогнозируем постепенное снижение стоимости квадрата в течение года-полутора лет.

Цены на вторичном рынке не привязаны к экономике стройки и более чувствительны к изменениям на рынке жилья, поэтому здесь мы также ожидаем коррекции цен, но она может произойти быстрее, чем на первичном рынке.

Также на "вторичку" повлияют изменения в ипотечных программах: часть спроса может переориентироваться с сегмента новостроек на "вторичку", так как преимущество новостроек в виде льготной ипотеки исчезнет. И покупатели снова обратят внимание на плюсы "вторички" (которые перекрывались выгодной ипотекой) – готовность недвижимости к быстрому переезду, созданный уровень инфраструктуры, отсутствие стройки под окном»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы Ipoteka.Global, 17 мая 2024, источник 

«Эффект (от возможного повышения ставки с 6% до 12% по семейной ипотеке – прим.) будет зависеть от рыночной ставки по ипотеке. При рыночной ставке в 17,5% и льготные 12% будут пользоваться высоким спросом. Именно эта ставка (12% – прим. ) уменьшит выдачи по семейной ипотеке не больше, чем на 30%. Это текущая оценка. Инициативу поддерживаю.

Первая ипотечная программа с государственной поддержкой в РФ началась в 2015 году и, хотя ставка по ней была сначала 13%, а потом - 12%, она пользовалась высоким спросом...

Повышение ставки по семейной ипотеке до 12% позволит сконцентрировать ее выдачу на целевой аудитории и вымыть с рынка тех, кто пользуется льготной программой в инвестиционных целях. В купе с другими обстоятельствами - поручением президента о сохранении ставки в 6% для семей с малолетними детьми, высокой ключевой ставкой и ростом расходов бюджета на льготные программы - надо помнить о чрезмерной доле льготных программ в ипотеке, которая доходит до 90% при кредитовании новостроек и почти 50% всех жилищных кредитов. Программа должна реально влиять на демографию»

Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов (РГР), 19 мая 2024, источник 

«Никакого ажиотажа на рынке недвижимости сейчас не наблюдается. Мнения независимых аналитиков гораздо важнее, чем мнения застройщиков. Все не так страшно, как нам пытаются преподнести. У нас с конца ноября спрос на рынке жилья – вторичного и первичного – снижается. И он снижается уже в течение двух кварталов – с декабря.

Дело в том, что ипотечный кредит на покупку жилья на вторичном рынке можно взять только под очень высокую, по сути, заградительную ставку. В два раза примерно упали объемы продаж и объемы получения ипотеки. По такой высокой ставке мало кто готов брать ипотеку, потому что ежемесячные платежи баснословные.

А первичный и вторичный рынок очень сильно связаны между собой. Продажи на вторичном рынке подогревают, в том числе, продажи на первичном рынке. А если нет продаж на вторичном рынке, то уменьшается и количество тех, кто, продав свое жилье на вторичном рынке, готов купить его в новостройках. Это сокращает приток капиталов на рынок новостроек.

Есть еще два параметра, которые повлияли на снижение спроса с декабря прошлого года. Один из них – ужесточение требования Центробанка к кредитной политике банков. Когда, по сути, первый взнос, который до этого составлял 10% от стоимости жилья, потом вырос до 20%, а сейчас уже до 30%. Это, безусловно, создает проблемы для тех, кто готов был бы купить квартиру, но не имеет средств в размере трети стоимости квартиры.

Еще одна причина охлаждения рынка связана с тем, что Центробанк ввел заградительные меры для тех, кто пытается потребительскими кредитами компенсировать нехватку денег на первый взнос. Запретили слишком закредитованным заемщикам выдавать ипотеку. Эти параметры привели к сокращению спроса и на первичном, и на вторичном рынке.

Основным драйвером спроса сейчас стало то, что застройщики активно раскачивают ситуацию в СМИ, напоминая, что с 1 июля льготная ипотека пролонгирована не будет. Это вызывает определенный спрос, но не такой, чтобы бежать и покупать недвижимость еще на 15% дороже, чем она стоит сейчас»

Нина Олейникова, – доцент РЭУ им. Г.В. Плеханова, кандидат экономических наук, 20 мая 2024, источник 

«Высокая девелоперская активность (в I кв. 2024 года в России – прим.) - объем нового предложения 10,9 млн кв.м (+13% yoy). Март стал третьим за историю наблюдений (5 млн кв. м). В результате портфель строящегося жилья в России обновил максимум с 2019 г. На 19 мая 2024 показатель составляет уже 111,6 млн кв.м...

Большинство квартир в новостройках (78%) в I кв. 2024 г. приобреталось с ипотекой, однако доля таких сделок снизилась (-2 п.п. к I кв. 2023 г. и -17 п.п. к IV кв. 2023 г.)...

Цены демонстрируют плавный прирос и являются индикатором равновесия на рынке (выпуск нового предложения и спрос сбалансированы): +2,2% по РФ за квартал. В Москве и Санкт-Петербурге цены на новостройки росли медленней, чем в среднем по стране (+1,6% и +1,9% за I кв. 2024 г. соответственно). Причина в сокращении лимитов по «Льготной ипотеке» с 12 до 6 млн руб. с 23 декабря 2023.

Стоит ожидать первые сигналы затоваренности к концу 2024. Пока затоваренности на рынке нет из-за активного спроса во II-III  кв. 2023 г., но к IV кв. 2024 мы с вами снова заговорим о ней. Девелоперская активность набирает обороты и еще какое-то время будем видеть новые рекорды объема текущего строительства, а вот спрос замедляется, льготная ипотека планомерно ужесточается с июля 2024»

Владимир Щекин, – основатель и владелец Группы «Родина», 20 мая 2024, источник 

«Мы полагаем, что рост цен на новое жилье в мае продолжится, прежде всего, из-за ужесточения условий выдачи льготной ипотеки. В марте и апреле по нашим объектам цены за кв.м. росли на 2-3% в Москве и Московской области. Примерно на этом сдержанном уровне, соответствующем инфляции, мы прогнозируем повышение стоимости на новостройки, по итогам за май. При этом с 1 июля после отмены льготной ипотеки и программ господдержки спрос может упасть. В ответ на это застройщики могут предусмотреть введение скидочной кампании»

Искандер Юсупов, – заместитель гендиректора девелоперской компании «Унистрой», 21 мая 2024, источник 

«У нас есть статистика, согласно которой сейчас по базовым (ипотечным – прим.) ставкам проходит буквально 1–1,5% сделок, то есть это сделки без каких-либо мер стимулирования государством. Это обусловлено, в том числе, и высокой ключевой ставкой. Когда ключевая ставка была 7,5%, а рыночная ипотека 9,5%, они мирно сосуществовали. А когда ставка стала такой высокой, то число сделок по ней существенно снизилось.

В нашем портфеле ипотека с господдержкой, которую отменят, составляет порядка 25%... Ипотека с господдержкой пропадет, но продажи не снизятся на те самые 25–30%. Часть клиентов найдет замещение либо по той же семейной ипотеке, либо, если они не проходят по критериям программы, воспользуются рассрочками, кооперативами и другими продуктами. Но отчасти с июля рынок все-таки просядет.

По нашей компании могу оценить, что сделок может стать меньше процентов на 15. Однако богатый опыт прохождения через различные кризисы показывает, что спад длится не больше 2–3 месяцев. Потом рынок адаптируется, появляются программы-заменители.

Я думаю, конец года будет достаточно активным. Не уверен в том, что показатели повторят рекордный 2023 г., который тоже начинался очень неоднозначно. Но мне кажется, что 2024-й завершится сопоставимо с прошлым или чуть хуже»

Андрей Костин, – президент-председатель правления ВТБ, 21 мая 2024, источник 

«Частичная отмена льготной ипотеки с 1 июля скорректирует спрос на недвижимость, однако не приведет к кризисным явлениям в строительном секторе. С одной стороны, важно не перегреть рынок, потому что приток дешевых денег приводит в первую очередь к росту цен на жилье. Поэтому важно соблюсти баланс спроса и предложения. С другой, мы не ждем кризиса в строительной отрасли, подобного тому, что был в 2008 году. Население все равно считает, что покупка квартиры – это хорошая инвестиция, поэтому мы видим, что спрос, в том числе инвестиционный, присутствует»