Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #270

Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии Риэлторов Москвы по статистике и аналитике, 7 июня 2024, источник 

«В мае 2024 года средние цены на вторичную недвижимость в столичном регионе практически не изменились. Символический рост на 0,3% до уровня 295 277 руб. за 1 кв.м.;

Средняя медианная цена на 1-комнатные квартиры составила 310 600 руб./кв.м. (+0,7), на 2-комнатные квартиры 295 227 руб./кв.м. (+0,15%), на трехкомнатные квартиры 269 549 руб./кв.м. (+1,5%);

Количество предложений на вторичном рынке к концу мая увеличилось на 7% по сравнению с апрелем месяцем. Начиная с февраля месяца этого года наблюдается восходящая динамика количества предложений, что говорит об определенной стагнации на рынке вторичной недвижимости.

Начиная с февраля месяца этого года наблюдается восходящая динамика количества предложений, что говорит об определенной стагнации на рынке вторичной недвижимости. При этом количество сделок на вторичном и первичном рынках держится на достаточно высоких уровнях. По итогам апреля зарегистрировано 13 086 сделок на вторичном рынке и 7944 ДДУ зарегистрировано на первичном рынке жилья.

Количество ипотечных сделок на вторичном рынке по-прежнему продолжает оставаться на минимальных уровнях»

Денис Аксенов, – генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант», 11 июня 2024, источник 

«Ситуация неплатежей в ипотеке плавно ухудшается. Это видно и по доле неплатежей в портфеле, которая, пусть и незначительно, но выросла с 0,35% в начале года до 0,37%.

Высокие ипотечные ставки мешают должникам быстро продавать жилье, чтобы погасить задолженность, они же практически ликвидировали и рынок рефинансирования. Плюс мы видим выход на просрочку ипотеки, взятой заемщиками осенью 2023 года на волне ажиотажа в надежде на скорое снижение цикла высоких ставок. Этого не произошло и обслуживать дорогую ипотеку становится всё труднее.

Текущий уровень неплатежей по ипотеке находится на достаточно низком уровне – банки научились хорошо справляться с просроченной задолженностью. Но ситуация может измениться.

Высокие ставки, ужесточение требований Банка России к уровню доходов заемщиков и отсутствие на рынке покупателей могут уже к осени привести к двузначным темпам прироста объема просроченных ипотечных неплатежей. Сигнальным выстрелом к еще большему ускорению станет любой негативный фактор, но особенно ситуация будет ухудшаться в тех местах, где стоимость жилья приобретет тенденцию к снижению»

Ольга Тумайкина, – коммерческий директор ГК «ФСК», 11 июня 2024, источник 

«С одной стороны, предложение, спрос и цены взаимосвязаны. С другой, у девелоперского бизнеса есть еще два важных фактора. Первый – это банки, потому что мы строим с привлечением проектного финансирования.

Есть финансовые модели, которые мы защищаем, ковенанты (обязательство совершить какое-либо действие. — прим.), которые мы должны исполнять. Они включают не только объемы, но и, конечно же, среднюю цену, потому что банки оценивают устойчивость наших моделей.

Второй фактор – перманентный рост себестоимости. Так что нельзя сказать, что есть куда сильно снижать цены. Мы не сидим на марже в 50% и не рассуждаем: ну подумаешь, снизим цены на 20%. Не видим такого ни у нас, ни у коллег на рынке.

Есть определенное дно, дальше которого падать невозможно, когда у тебя проектное финансирование, ключевая ставка, которая давит на проценты по этому финансированию, и себестоимость, которая тоже растет. Так что, скорее всего, будут снижаться не цены, а объемы. Рынок просто "подсушится" — будет выводиться и продаваться меньше объектов.

Но есть и еще один фактор — задача сверху: строить и выводить много. Есть ощущение, что сейчас эти резкие решения примут, мы 2–3 месяца поживем в стрессе, а потом нам скажут: нет, так тоже невозможно.

Мы же понимаем, что строительный рынок поддерживают не просто так. На стройке очень много рабочих мест, на ней завязано много смежных бизнесов. Необходимо учитывать, что строительство — это системообразующая отрасль»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 13 июня 2024, источник 

«Мне всегда хотелось разобраться, какую нагрузку с точки зрения бюджета несет государство, субсидируя льготную ипотеку.

Покопался в источниках и увидел, что в период с 2024 по 2026 год на поддержку разного рода льготных ипотек, то есть на компенсацию банкам разницы между рыночной и льготной ставкой, в бюджете выделено 566,8 млрд рублей.

При этом общие расходы запланированы такие:

2024 год – 36,6 трлн
2025 год – 34,4 трлн
2026 год – 35,6 трлн

Получается, что на поддержку льготной ипотеки придется 0,5% от общей суммы бюджетных затрат. Это, я полагаю, немало.

Поэтому резкий рост ключевой ставки, который уже произошел и еще ожидается, потребует достаточно серьезных вливаний уже даже в масштабе страны. Это с одной стороны.

А с другой, стройка – серьезный мультипликатор рынка и многих отраслей, поэтому надо смотреть не только на затраты, но и на профит, который государство получает в виде налоговых отчислений от девелоперов.

Поэтому все взаимоувязано. И резко срезая льготную ипотеку и сокращая бюджетные расходы, мы, вероятнее всего, охладим рынок. Доходы у девелоперов снизятся, и, соответственно, налоговые отчисления тоже»

Руслан Юсупов, – президент «ЛенОблСоюзСтроя», основатель ГК «Академия», 13 июня 2024, источник 

«Ее (льготной ипотеки – прим.) отмена началась с прошлого года, когда стали ужесточаться условия по этим программам. То есть фактически процесс запущен давно. Эффект уже есть: продажи проседают.

Отмена льготной ипотеки – самая обсуждаемая тема среди девелоперов. Когда меня спрашивают, что же будет дальше, я отвечаю, что не помню периодов, когда на протяжении хотя бы года всё было бы спокойно.

Девелоперский бизнес всегда развивался скачкообразно. Состояние стресса – его обычное состояние: сегодня так, завтра будет иначе, может, лучше, может, хуже. Я отношусь к этому философски. В результате любых потрясений компании становились только лучше, по крайней мере те, кто выжил.

Например, в 2023 году на 2-3 месяца просели продажи. Тогда ЦБ стал бороться с совместными программами у застройщиков по снижению процентной ставки по ипотеке до 0,1%. Строители жаловались друг другу и властям, рисовали страшные сценарии. Были проекты, у которых на вводе не распродали и 50% жилья, что является настоящей катастрофой.

И чем в итоге всё закончилось? В августе рынок пошел вверх. Произошли какие-то очередные изменения, по телевизору опять пошли слухи про отмену льготной ипотеки, стали ужесточаться условия по ней. Потребители, выжидавшие 2-3 месяца, ломанулись покупать и просто смели остатки.

И вот так на моих глазах рынок развивается все 14 лет, что я занимаюсь этим бизнесом. Поэтому будет ровно всё то же самое. Да, наметится какой-то спад, многим сейчас проще положить деньги на депозит, потому что ставки по ним от 10% и выше. Люди станут пережидать, это займет полгода, а может быть, и больше, ведь когда ЦБ начнет снижать ставку, я не знаю. Но когда это произойдет, все, кто пересиживал в депозитах, побегут улучшать свои жилищные условия»

Денис Бабаков, – коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», 13 июня 2024, источник 

«У нас нет сомнений, что программа "Господдержка 2020" (льготная ипотека на новостройки под 8% – прим.) завершится 1 июля 2024 года. Возможно, ее сохранят для ряда регионов, но точной информации об этом нет...

Если квартиры перестанут покупать, то застройщики перестанут выводить на рынок новые объекты. Что касается строящихся или уже построенных объектов, то они уже профинансированы, их себестоимость понятна. Снижение цен возможно, когда предложение существенно превышает спрос — но этого не будет. Как только уменьшится спрос — тут же уменьшится предложение. Того, что сейчас есть, хватит примерно на 2,5 года продаж. Так что рассчитывать на падение цены не стоит — тем более, что себестоимость в строительстве растет еще быстрее, чем инфляция»

Алексей Моисеев, – замминистра финансов РФ, 14 июня 2024, источник 

«Программа льготной ипотеки – это, по сути, мера стабилизации и развития рынка. Рынок в "большой" России, на мой взгляд эксперта, уже немножко перегрет, о чем Герман Греф недавно говорил.

Что касается исторических регионов (ДНР, ЛНР, Запорожская, Херсонская область – прим.), там мы только-только начинаем развивать рынок жилья. И тут нужна льготная программа ипотеки под 2%, но там еще есть специальная программа ДОМ РФ по специализированной ставке проектного финансирования.

И вот эти две составляющие дают нам отличный результат. В Мариуполе уже построили несколько домов и продали квартиры в ипотеку. Когда говорили с Денисом Владимировичем Пушилиным (главой ДНР – прим.), он сказал, что у него есть план построить на берегу в Мариуполе такой же комплекс, как Дагомыс...

Программа льготной ипотеки в исторических регионах останется. Более того, мы расширили ее и на "вторичку", но так, чтобы все-таки вот это стимулирование "первички" у нас осталось.

Мы не ограничиваем банки, которые ее выдают, то есть любой банк может выдавать льготную ипотеку. И, конечно, я надеюсь, что Сбер и ВТБ будут ее выдавать в исторических регионах, когда откроют там филиалы»

Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генеральный директор АН «Бенуа», 15 июня 2024, источник 

«Подтвердились мои наблюдения о падении количества сделок в мае 2024 года на вторичном рынке жилья в Петербурге.

По опубликованным данным Росреестра количество зарегистрированных прав собственности в отношении объектов жилищного фонда на основании договоров купли-продажи/мены в мае 2024 года в СПб составило 7 507, что на 28% меньше мая 2023 года (10 450).

Не надо быть гением, чтобы понять, что в мае количество покупателей на вторичное жилье сильно сократилось и, продать квартиру стало еще сложнее.

Все сделки проходят с дисконтом иногда доходящем до 10% у объектов по цене от 20 млн рублей, у остальных в среднем 5% от заявленной в рекламе цены.

Специально свел данные за пять месяцев с января по май и сложил из них сравнительный график с 2019 по 2024 год включительно. По графику видно, что 2024 год по количеству сделок за первые 5 месяцев года самый худший за последние 6 лет с 2019 года.

- минус 15,4% к 2023
- минус 10% к 2022
- минус 28% к 2021
- минус 5,9% к 2020
- минус 24% к 2019

Если дело пойдет так и дальше, то можно ожидать снижение количества сделок за 2024 год к средним значениям (115-120 тысяч) на 30, а то и 40%. на 30% бывало падали, а вот падений на 40% еще не было. Посмотрим. При снижении спроса в дело должна вступать цена. Иначе не продать»

Марат Галлямов, – директор агентства недвижимости «Этажи-Казань», 17 июня 2024, источник 

«Официально льготная ипотека заканчивается 1 июля, но во многих банках она уже закончилась, лимиты исчерпаны. Невозможно взять ипотеку, даже если захочешь. Тот, кто выжидал и откладывал покупку на потом, сейчас старается запрыгнуть в последний вагон. Многие застройщики подняли цены из-за повышенного спроса.

Отмена массовой льготной программы это правильно. Так или иначе, господдержка останется, и для многодетных семей, и в малых городах, там, где необходимо поддержать стройку. Но рост цен на рынке с июля замедлится, сделки процентов на сорок сократятся в моменте, до тех пор, пока люди не привыкнут к существующим реалиям.

По стране, возможно, там, где есть профицит новостроек и жилья, цены поползут вниз до определенного уровня, но не скажу, что это будут огромные скидки или дисконт. Что касается Казани, то здесь мы не увидим "звездопада". В целом у нас нет профицита, мы еще не догнали уровень Екатеринбурга, Тюмени, Москвы, Санкт-Петербурга по количеству строящегося жилья на одного жителя. Мой прогноз – цены просто остановятся, но через пару-тройку месяцев все равно продолжат рост.

На данный момент "вторичка" занимает в продажах 40%, а новостройки – 60%. Мне кажется, они поменяются местами, и на авансцену выйдет новая "вторичка" – от инвесторов. Интересные проекты от застройщиков продолжат рост, а неинтересные будут выживать. Все будут бороться за покупателя»

Наиль Галеев, – генеральный директор группы компаний СМУ-88, 17 июня 2024, источник

«В условиях высокой ключевой ставки и адресных льготных программ безадресная льготная ипотека для массового покупателя – если брать масштабы всей страны – остается практически единственным способом покупки квартиры. В этой связи не понимаю, как уменьшение возможностей для приобретения жилья может повысить его доступность для широкой аудитории. Отмена льготной ипотеки не приведет к падению цен на рынке.

Стоит напомнить, что ценообразование на первичном рынке – это сложный процесс, который формируется исходя из множества факторов: ключевая ставка ЦБ, особенности работы по эскроу-счетам, расходы на стройматериалы, землю и рабочую силу.

Сегодня наибольшее влияние оказывает стоимость банковского финансирования. Напомню, все строительство сегодня идет с проектным финансированием и применением эскроу-счетов. Застройщик берет в банке кредит на строительство по схеме "ключевая ставка +3%", где ставка плавающая и может меняться. Чтобы компенсировать увеличение ставки, застройщики вынуждены повышать стоимость квадратного метра.

Далее надо вспомнить, что механизм эскроу-счетов работает таким образом, что застройщик не может получить доступ к деньгам, пока не введет дом в эксплуатацию. Все это время деньги никак не защищены от инфляции и обесцениваются. Поэтому застройщики вынуждены закладывать в стоимость квадратного метра и эти потери.

Кроме того, с начала года наблюдается рост цен на основные стройматериалы и производство работ. Так, только в I квартале текущего года цены на основные строительные материалы – бетон, кирпич, арматуру, утеплитель – выросли на 10-20%. Вместе с материалами выросла и стоимость производства работ – по отдельным видам она достигает 80-90%. В результате себестоимость строительства за год увеличилась примерно на 30%. Учитывая все вышеперечисленное, рассчитывать на снижение цен в ближайшее время не стоит»

Александр Попов, – генеральный директор «Самолет Плюс», 18 июня 2024, источник 

«В России на банковских депозитах лежит около 100 трлн рублей, тогда как в прошлом году, когда ключевая ставка была ниже, этот показатель был в районе 60 трлн рублей.

Так вот, за 100 трлн рублей можно купить 10 млн квартир. При этом сейчас в России без фейковых объявление и без дублей продается 250 тысяч квартир от застройщиков и 800 тысяч квартир на вторичке - в итоге примерно миллион. А спрос на 10 млн, но пока эти деньги находятся в банках на вкладах по ставке 17-18%. Но как только хотя бы маленький запах на рынке пройдет о том, что скоро "ключ" будет снижаться… то мы все с вами просто увидим (https://realty.ria.ru/20240618/stavka-1953636722.html) эльдорадо.

Все, что люди заработали на депозитах, они будут стремится сохранить в квартирах. Это будет эльдорадо покупок, эльдорадо спроса, как это было два-три года назад в Сочи, когда цены на квартиры выросли там в три раза. И по-другому быть не может, потому что квартир всего 1 млн, а спрос на 10 млн»

Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы Ipoteka.Global, 18 июня 2024, источник

«Рыночные ставки (по ипотеке – прим.) уже отыгрывают ожидания повышения ключевой ставки и длительность жесткой монетарной политики». Ипотечный индекс "Русипотеки" (рассчитывается как среднее значение ставок предложения ведущих кредиторов) за неделю с 7 по 14 июня вырос для первичного рынка на 0,36 п. п., до 18,68, для вторичного рынка – на 0,47 п. п., до 18,72. Мы попали в зону, когда ставки по рыночной ипотеке с каждым днем становятся все менее доступными даже при формальном сохранении ключевой на уровне 16%.

На ставки по рыночной ипотеке влияют не только доходности ОФЗ и уровень ключевой. Речь идет о совокупности факторов: это и стоимость фондирования (ставки по депозитам), и ужесточающееся макропруденциальное регулирование ипотеки, нормативы ЦБ. У банков подорожали ресурсы. Все эти факторы сейчас давят на стоимость ипотеки.

В оптимистичном сценарии во втором полугодии будет выдаваться совокупно до 50 000 ипотечных кредитов, а в пессимистичном – не более 35 000 кредитов в месяц, из которых на долю рынка придется 10 000–15 000 кредитов. Это откинет рынок на уровень весны 2022 года: тогда при ключевой ставке 20% в апреле банки смогли выдать лишь порядка 50 000 кредитов, а в мае — 36 000»

Сергей Зайцев, – директор департамента продаж компании «Этажи», 18 июня 2024, источник 

«В третьем квартале цены на загородном рынке увеличатся на 6%, в четвертом – на 3%. Для сегмента аренды жилья эти показатели прибавят по 5% в каждом квартале.

В целом по 2024 году стоимость вторичной недвижимости относительно прошлого года не изменится, первичная подорожает на 8%, загородная – почти на 24%, ставки аренды подрастут на 19%.

Сейчас рынку нужно будет время для адаптации под новые условия кредитования, поэтому динамика будет околонулевой. На вторичном рынке конкурировать за покупателя будут не снижением цены, а предоставлением дисконта, на первичном - рассрочками и субсидированием первоначального взноса. Цены же пока будут фиксироваться на занятых позициях. В долгосрочной же перспективе они продолжат расти на уровне инфляционных ожиданий.

По итогам года количество выдач ипотечных кредитов уменьшится почти на четверть до 1,5 млн (с 2 млн ипотек в 2023 году). Однако в 2025 году число ипотек снова начнет расти – на 13,6%, до 1,7 млн штук. В 2026-м – рост на 17% и выход на показатели 2023 года в 2,039 млн ипотек.

Массовые льготные программы оказывают существенное влияние на уровень инфляции в стране, по мере их сокращения есть большая вероятность смягчения кредитно-денежной политики ЦБ. К тому времени рынок уже адаптируется к существующим условиям кредитования и любое снижение ипотечных ставок с прогнозируемым ростом средних заработных плат позитивно отразится на спросе, поэтому в 2025-2026 годах мы ожидаем увеличение спроса на кредиты для покупки жилья»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 18 июня 2024, источник 

«Обзор вторичного рынка недвижимости Москвы. Май 2024 года

Динамика отрицательная
Количество сделок в мае уменьшилось на 12% к апрелю. Это нормально, май всегда хуже апреля. Но если посмотреть динамику год к году. Снижение на 20%. Таким образом вот уже 5 месяцев рынок в красной зоне по отношению к прошлому году.

Спрос корректируется вниз
Количество звонков от покупателей в мае уменьшилось на 20% к апрелю.

Цены на квартиры медленно снижаются
Средние витринные цена уменьшились на 0,5%. Есть районы, где цена скорректировалась на 1%, или осталась прежней.

Предложение не меняется
Знаете почему цена не сильно катится вниз, вопреки нашим ожиданиям? Предложение росло в предыдущие три месяца очень медленно, и в мае фиксируем даже незначительное сокращение количества квартир в продаже. Почему так? Покупателей стало меньше, а затоваривания почти не происходит? Население решает оставаться в надежном активе. Не продается? Тогда сниму с продажи – подожду еще.

Общий вывод: Вторичный рынок недвижимости продолжает жить под давлением высокой ключевой ставки. Спрос продолжает сокращаться. При этом количество не проданных квартир в продаже пока почти не растет. Это приводит к очень плавной ценовой коррекции»