Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #288

Михаил Матовников, – директор Центра финансовой аналитики в Сбербанке, 11 декабря 2024, источник 

«Девелопмент и строительство на текущий момент – самый пострадавший сектор экономики с точки зрения замедления темпов производства. Отрасли будет сложно в ближайшее время, но предпосылки для «жесткой» посадки сложились ранее – цены оторвались от доходов населения, сейчас остро стоит вопрос правильной стратегии и качественного управления компанией, что эффективно пройти сложный период 2025 и даже 2026 года.

Для "мягкой" посадки сектора необходима скоординированная политика компаний и государства. На текущий момент разрывмежду ценами вторичной и первичной недвижимости разрастается – в регионах он превысил 50%. Покупатели стремятся купить новую квартиру, продав имеющееся жильё. Но чем больше разрыв, тем труднее это сделать. Если все продают вторичку и нет притока или естественного роста населения, разрыв будет только расти. Этим процессом можно управлять через программы реновации, которые не только уберут избыток старого жилья, но и улучшат качество расположения новостроек – то есть это в первую очередь вопрос градостроительной политики.

Повышение ключевой ставки до 23% в декабре неизбежно. Когда номинальные показатели вроде заработных плат растут темпами порядка 19-20%, более низкая ставка воспринимается как недостаточная. Более того, не исключен повторный рост ставки в 2025. Скорее всего, к концу 2025 года ставка может начаться снижаться, однако, она все равно будет оставаться высокой – 18-20%. Этот период нужно пережить, несмотря на сильный стресс большинство отраслей экономики ее выдержат»

Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 11 декабря 2024, источник

«Итоги ноября на вторичном рынке жилья Москвы.

Спрос
Количество обращений от покупателей по объектам в ноябре осталось на прежнем уровне. Обратите внимание на графике. Абсолютно ровная линия. Количество предоплат за квартиры в ноябре снизилось на 8%. При этом если сравнивать с прошлым ноябрем, то значение абсолютно такое же. Напомню, последние два месяца прошлого 2023 года спрос на рынке начал слабеть.При этом по валу ноябрь получился у нас очень хорошим. Есть команды, которые сделали свой рекорд.

Предложение
Количество квартир в продаже в ноябре сократилось на 2% и составило 45,7 тыс штук. Если посмотреть на прошлые периоды, то видно, что, как правило, в ноябре, декабре количество квартир на рынке уменьшается. Далее активный прирост начинается с февраля. То есть продавцы недвижимости по-прежнему не торопятся расставаться с объектами. Затоваривания не происходит.

Цена
Вот уже год витринная цена на Московскую недвижимости стоит на месте. Отклонения +-1% каждый месяц. В ноябре был сильный повышающий фактор – резкий скачок валюты. При этом с ценой ничего не произошло. Она просто не скорректировалась вниз.

Ипотека
Доля покупателей с использованием ипотеки – 22%. Я считаю, при таких ставках это достаточно много. Представьте себе, каждый пятый покупатель берет ипотеку по таким ставкам. Однако, стоит сказать, что суммы кредитов сократились вдвое год к году. Сейчас, в основном, ипотеку используют для того, чтобы добить недостающую до нужной покупки сумму.

Когда-то было много исследований на эту тему, в которых говорилось, что ставки выше 12%, а затем выше 17% являются нежизнеспособными. Вот новая реальность – средняя ставка 29%.

Выводы: Несмотря на заградительные меры ЦБ в части ужесточения условий по ипотеке – московская недвижимость на вторичном рынке продолжает держать оборону. Каждый месяц кажется последним, а дальше должно покатиться по наклонной. Но нет, не катится пока.

Для этого есть два причины:

Инфляция, и как следствие риски девальвации двигают покупателя на рынок.

Продавцы недвижимости по этим же причинам сидят в бетоне. И даже депозиты по 23% не соблазняют многих расстаться со своим, хоть и не растущим в цене, но надежным активом.

Впереди 2025 год. Там будет развязка»

Артемий Шурыгин, – президент Российской гильдии риэлторов, 12 декабря 2024, источник 

«Предложение на рынке жилой недвижимости за год выросло на 12%, доля рынка в структуре предложения такова на сегодня: 51% – это первичный рынок и 49% – вторичный рынок.

Спрос на покупку недвижимости, напротив, уже стал серьезно снижаться. Количество сделок в третьем квартале снизилось на 35% год к году. Больше всего просел первичный рынок.

По данным, собранным аналитическим комитетом РГР, наибольшее падение спроса от 40 до 70% отмечено в Рязани, Костроме, Сочи, Волгограде, Тюмени, Омске, Абакане, Владивостоке и Елизово Камчатского края. До 20−30% спрос снизился в Калининграде, Сортавале, Ялте, Майкопе, Тольятти, Оренбурге и Артеме Приморского края. 

Есть локальные рынки, где наблюдается, наоборот, прирост по количеству заявок на покупку и сделок. Это Санкт-Петербург, Курск, Вольск, Киров, Березняки, Южно-Сахалинск. Снижение продаж, прежде всего, первичного рынка произошло практически во всех крупных городах. Топ регионов по снижению продаж: Красноярский край, Краснодарский край, Новосибирская область, Ростовская область, Свердловская и Московская области. 

Объем предложения в новостройках снизится через год-полтора снизится, так как далеко не все застройщики будут запускать новые проекты в текущих условиях. Рынок снова качнется к дефициту предложения»

Артемий Шурыгин, – президент Российской гильдии риэлторов, 12 декабря 2024, источник 

«Цены на недвижимость начали разворачиваться в сторону снижения. За третий квартал цены на новостройки в среднем по стране с июля по конец октября выросли на 2,9%, на вторичном рынке не изменились. При этом в ряде регионов стоимость жилья начала падать. Снижение цен отмечено в 51% регионов на вторичном рынке и в 23% – на первичном»

Алексей Попов, – руководитель «Циан.Аналитики», 12 декабря 2024, источник

«По ценам (на вторичку – прим.) мы прогнозируем околонулевую динамику с возможным снижением номинальных цен и предложения в отдельных локациях. Кардинальное снижение цен на вторичном рынке возможно только в случае значительного сокращения спроса на протяжении долгого периода времени.

Цены на квартиры в новостройках в 2025 году могут вырасти на 6-8%. Сейчас застройщики вынуждены запускать больше скидок и акций на свой товар. Они также меняют подходы к ценообразованию на новые проекты таким образом, что в следующем году увеличится количество объектов на высоких стадиях строительства, которые станут дороже.

Мы не подтверждаем заголовки, что ценовой разрыв между первичкой и вторичкой составляет около 40-50-60%, так как это сопоставление несопоставимого <…> Реальный разрыв в пределах 20-25%, но он сохраняется, и даже немного увеличивается»

Екатерина Власова, – замруководителя аналитического центра ДОМ.PФ, 12 декабря 2024, источник

«Что касается ипотеки: сейчас действительно соотношение ипотечных и неипотечных продаж меняется. Мы видели, что в ноябре ипотека снизилась предварительно где-то с 95 до 71 тыс. кредитов. То есть это с момента окончания льготной ипотеки такое первое существенное снижение.

У нас пока нет разбивки, сколько на первичном, сколько на вторичном рынке. Исходя из предварительных данных, скорее, основная часть падения пришлась на вторичку. Потому что динамика выдачи по льготным программам относительно стабильна, а вот рыночные выдачи, скорее всего, уже начали ощущать на себе эффект роста ставок, я бы сказала, ультразапретительных уровней.

В ноябре продажи квартир по ДДУ составили 2 млн кв.м, как и в октябре. После завершения массовой ипотеки с господдержкой спрос стабилен на уровне примерно 2 млн кв. м пятый месяц подряд. Это примерно на 20% меньше, чем в среднем за I полугодие 2024 года, к прошлому году – снижение в примерно в два раза из-за высокой базы.

Спрос на новостройки по-прежнему поддерживают льготные программы. Еще одни фактор – активное использование застройщиками программ рассрочки»

Нина Останина, – глава комитета ГД по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства, 14 декабря 2024, источник

«Это (непомерная ипотека – прим.) одна причина из целого комплекса. Когда депутаты фракции КПРФ в Госдуме встречались с главой ЦБ Эльвирой Набиуллиной, я впрямую сказала: “Это вы виноваты в том, что у нас молодежь не хочет создавать семью, а создав семью, не хочет рожать, потому что едва ли не самая главная ее потребность – жилье”.

Эта потребность упирается в отсутствие возможности получить социальное жилье. У нас госпрограмма только на 4,6 млрд рублей. И путь, по которому идет молодая семья, это ипотека, а ипотечные кредиты непомерны. Сейчас вообще банки под 100% начали завышать ставки на ипотеку.

В ответ на упреки Набиуллина стала объяснять, что банки сами определяют ставку. Но мы про эти ставки уже слышали и слышим, продолжаем слышать. Поэтому как одна из причин [cнижения рождаемости] – безусловно, но не единственная.

В данном случае, понимаете, у нас социальное государство просто обязано было предпринять меры демографической поддержки, а этой мерой является удовлетворение вот этой базовой потребности в жилье»

Татьяна Полиди, – вице-президент Фонда «Институт экономики города», 16 декабря 2024, источник

«Данных за второе полугодие 2024 пока нет, но все понятно и по первому. По нашим предварительным оценкам, в 12 из 17 крупнейших агломераций с населением более 1 млн человек коэффициент доступности жилья (отражает соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения – прим.) на первичном рынке превысил значение 4, что означает почти самый высокий уровень недоступности жилья. Такого действительно не было за последние 10 лет.

Самое недоступное жилье – в Московской, Казанской, Санкт-Петербургской, Красноярской и Владивостокской агломерациях. Это связано с тем, что обычно более высокий уровень благосостояния, более активный рынок труда стимулируют спрос на жилье, стоимость которого обычно растет быстрее доходов.

Доступность покупки жилья уже вряд ли вернется к уровню десятилетней давности. Это не связано с ипотекой, я говорю о фундаментальной доступности жилья (отношение цен на жилье и доходов граждан). Ипотека же обязательно станет доступной, ставки снизятся через год-два точно.

Главное заключается в том, что на уровне государственной жилищной политики нам будет нужно решать задачу создания доступного жилья в форме наемного жилья. Низкие ставки по ипотеке задачу обеспечения всех граждан доступным жильем не решают ни в одной стране, даже где эти ставки 3%»

Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU», 16 декабря 2024, источник

«Государство нацелено на решение демографической проблемы в стране. Многодетным семьям требуются квартиры с тремя комнатами и более, однако такого жилья в структуре предложения московских новостроек не более 15–20%.

Львиная доля предложения приходится на студии и однушки, плюс евродвушки, которые, по сути, те же однокомнатные квартиры, но с большой кухней. Происходит это из-за кардинально разных целей государства и застройщиков. Социальную задачу решают трех- и четырехкомнатные квартиры, а сиюминутную прибыль дают студии – вот и конфликт интересов.

Сами россияне активно покупают маленькие квартиры в новостройках – больше половины семейной ипотеки берется на студии. Но не потому, что покупателям требуется жилье именно таких габаритов. А потому, что на большее не хватает средств. В 2018 году, когда запускали семейную ипотеку, 12 млн руб. (максимум по этой программе для Москвы) с учетом первоначального взноса в 20% хватало на покупку хорошей двушки в столичных новостройках, а то и на трешку. А сейчас трехкомнатные квартиры стоят по 50 млн руб. и выше.

Рынок новостроек вошел в стадию сюрреализма, его ждет некая структурная трансформация, но непонятно, к чему это может привести. Дойдет ли до банкротства застройщиков или нет. Начнут ли застройщики как-то менять качество продукта. Будет ли концептуальный пересмотр ценника – а мы понимаем, что рынок может жить только при ценах, поделенных на два. И тут можно самые разные сценарии рассматривать, вплоть до того, не хочет ли государство всю строительную отрасль под себя забрать»

Александр Чернокульский, – директор компании «Жилфонд», 16 декаюря 2024, источник

«В 2024 году мы увидели много схем, некоторые из которых, мягко говоря, вызывают вопросы, другие выглядят откровенно проблемными.

Например, после того, как банки подняли минимальный первоначальный взнос по льготным кредитам, на рынке появились посредники, которые предлагают следующую схему: если у человека не хватает денег, некая компания может выкупить квартиру у застройщика, допустим за 5 млн рублей, затем перепродать конечному покупателю по ипотеке уже по более высокой цене (например, за 7 млн), разницу от перечисленного банком "обналичивают" и используют чтобы компенсировать недостающий первоначальный взнос, увеличивая таким образом тело кредита. Также мы знаем, что в стоимость объекта часто включают "субсидии" на процентную ставку от застройщиков и прочие "кешбэки".

Вплоть до момента сдачи дома в эксплуатацию у обладателя такой ипотеки может не возникать вопросов и проблем. Однако в момент, когда недвижимость переходит из статуса строящегося жилья на вторичный рынок, возникает необходимость провести следующие действия: регистрация объекта, затем его оценка и изменение статуса в залоговых документах банка.

Именно на этом этапе может выясниться, что квартира стоила не семь миллионов, а пять, ну может быть шесть вместе с повышением цены к моменту сдачи дома. Банку не очень интересно получить в залог недвижимость, рыночная стоимость которой существенно ниже тела ипотечного кредита. Последствия могут быть разными, в зависимости от договора и политики конкретного банка.

Думаю, некоторые могут разрывать договор кредитования и требовать полного погашения ипотеки в момент обнаружения несоответствия. Другие будут требовать погашения разницы между оценкой и стоимостью объекта в договоре ипотеки и пересматривать условия кредитования в одностороннем порядке. Также возможны судебные процессы по поводу правомерности использования госсубсидий и так далее.

При обычных рыночных обстоятельствах разницу мог бы нивелировать рост цен и инфляция: квартиры в новостройках по мере продвижения строительства обычно дорожают. Но сейчас, на фоне снижения активности на рынке недвижимости, застройщики не так активно повышают цены, а вторичный рынок и вовсе топчется на месте, еле догоняя инфляцию. И в следующем году причин для существенных сдвигов пока не предвидится»

Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK, 17 декабря 2024, источник

«В 2000–2009 годах средний размер новой квартиры был 75 квадратных метров. Это очень много. Затем он резко упал и продолжал снижаться вплоть до этого года. В 2024-м тренд изменился, площадь продаваемой квартиры начала расти.

Раньше рынок диктовали инвесторы и арендаторы, заинтересованные в минимальных метрах. Сегодня же большинство сделок совершают люди, покупающие жилье для себя. Девелоперы реагируют: предлагают больше пространства для интересных сценариев жизни.

Но этот тренд, скорее всего, временный. В 2025 году инерция еще сохранится, так как нынешние проекты разрабатывались в прошлые годы. Однако к 2026 году высока вероятность возвращения к минималистичным решениям. Девелоперы снова начнут стремиться к снижению себестоимости, а покупатели – к доступности. В некоторых регионах, где минимальная площадь не регулируется, на рынке могут появиться квартиры размером с "собачью будку", лишенные даже намека на комфорт.

В 2024 году объемы ипотечного кредитования ожидаемо упали. Суммарно выдано около 5 триллионов рублей, что на треть меньше, чем в прошлом году.

Но паниковать рано. Рынок жилья существовал задолго до того, как ипотека стала ключевым драйвером. Вспомним 2014–2015 годы: без льготных программ и проектного финансирования ввод жилья держался на уровне 84–85 миллионов квадратных метров. Сегодня девелоперы начинают вспоминать, как работать с покупателем. Рассрочка, гибкие условия, внимание к тем, кто покупает за собственные средства, — вот инструменты, которые помогают поддерживать продажи. Кстати, на вторичном рынке сейчас до 80% сделок совершаются за наличные. Люди покупают квартиры за 5, 10 и даже 30 миллионов рублей, не прибегая к кредитам. И это снова возвращает нас к вопросу: ипотека важна, но жизнь продолжается и без неё»

Максим Ельцов, – генеральный директор «ПИА Недвижимость», 17 декабря 2024, источник

«Итоги недели. Главные вызовы – несоответствие реальности ожиданиям и отсутствие мотивации к сделкам.

Вторичка: объем предложения в спальных районах СПб снизился за неделю на 2,6%, с начала месяца – минус 4,4%. Темпы сокращения остаются высокими. Тенденции все те же.

А вот из нового – появилось ощущение что вместо предновогодней активности мы уже переходим в фазу предновогоднего затишья: "Давайте уже после праздников". По крайней мере, в первый день текущей недели снизилось количество новых обращений от клиентов, меньше стало звонков по объектам.

Повсеместно проявляется несоответствие ожиданий клиентов и действительности. При оценке собственных квартир клиенты ориентируются на средние рекламные цены, не зная, что сделки идут по нижней ценовой границе. При этом, когда выбирают новые объекты, разумеется, не только ориентируются на самые привлекательные цены, но еще и намерены крепко торговаться.

У собственников квартир нет острой мотивации к продаже. Этого достаточно, чтобы даже при слабом спросе предложение уменьшалось. При этом прослеживается стремление покупателей брать именно качественный продукт, с конкурентными преимуществами. Даже в масс-маркете, где трудно найти отличия. Покупатель дотошен и скрупулезен: имеет значение и цена, и полнота документов и простота сделки. И при этом люди готовы доплачивать за жилье в более качественных домах (высотка потолков, закрытые дворы, профессиональная УК). Хорошего предложения становится меньше. В типовых проектах без видимых преимуществ – цены могут снижаться.

В новостройках: выдача семейной ипотеки, которая остается важнейшим фактором поддержки рынка, идет невысокими темпами. На 12 декабря, по данным ДОМ РФ, выдано всего 57 млрд рублей. Это на 10% ниже ноябрьского уровня. Фиксируем увеличение доли отказов и затруднения в оформлении ипотеки со стороны самих заемщиков, в том числе в связи недостаточным уровнем дохода и высокими требованиями по первоначальному взносу.

В некоторой степени улучшит ситуацию то что Сбер возобновил выдачу по программе. Но не кардинально. Теперь проблема уже не только в лимитах, но и в условиях - в размере первого взноса и в комиссионных, которые банки берут за выдачу "семейки". Кстати, из-за перебоев с лимитами и чехарды с условиями кредитования лидером по выдаче семейной ипотеки в первой декаде декабря стал Альфа-банк: 28% от общего объема. У Сбера 19%. Пока.

На первичном рынке несоответствие ожиданий проявляется по-своему: многие ждали снижения цен. Депутат Аксаков, например вообще обещал снижение до 40%. А упрямые цены – хотя бы номинально – не снижаются и местами растут. По данным DataFlat, стоимость квадрата в Петербурге в реальных сделках за ноябрь не изменилась. По данным "Недвижки", цены предложения выросли на 0,6-3%. Конечно, основные причины роста – повышение ценников при сделках в рассрочку и с комиссией за выдачу семейной ипотеки. Ожидания не сбылись. Пока.

Отсутствие мотивации сказывается и на первичке: зачем покупать новостройку сейчас, в отсутствие дешевой ипотеки и на фоне дорогих депозитов (22-23%).

А вот еще про ожидания: все чаще взаимодействуем с клиентами, которые 1,5-2 года назад купили квартиру, в том числе – с дополнительным понижением ставок и завышением стоимости. Нередко оказывается: мало того, что они на протяжении многих месяцев вносили ощутимые ипотечные платежи, так еще реальная цена квартиры заметно ниже цены покупки. Именно на рынке переуступок и новой вторички будут серьезные подвижки – там как раз мотивация к продаже может быть серьезной из-за ипотечных платежей. Сложный выбор: продолжать платить ипотеку за квартиру, которая теперь дешевле, чем при покупке, или все-таки продавать»