Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #290
«За 2022 год цены (на вторичную жилую недвижимость в Москве – прим.) на 5%, а по каким-то квартирам на 10% и больше сползли вниз. В 2023 году ситуация нормализовалась и на протяжении двух последних лет цены почти не меняются.
В 2025 году стагнация завершится. Вторичка будет сползать вниз – медленно, но верно, по 1% в месяц. Потом, скорее всего, снижение притормозится по причине общей инфляции. И в среднесрочной перспективе цены будут либо топтаться на месте, либо даже могут начать прирастать, отыгрывая инфляцию.
Что случится с новостройками, какие тут могут быть качели и американские горки – предугадать невозможно. Хотя все предпосылки для снижения цен на первичное жилье имеются: рынок перегрет, цены на новостройки сильно завышены... С 1 июля общая льготная ипотека завершена, а ставки по рыночной ипотеке достигли заградительных размеров. Цены на новостройки, по логике, должны снизиться сильнее, чем на вторичное жилье.
Низы (покупатели) не могут покупать без льготной ипотеки по таким ценам, которые предлагаются в новостройках. А верхи (застройщики) не собираются снижать цены. Это противоречие должно быть как-то снято, ситуация должна как-то вернуться к нормальной. А возвращаться к нормальной она может только болезненно, через какие-то проблемные ситуации»
Алексей Богданов, – управляющий партнер Ricci, 19 декабря 2024, источник
«Дороговизна финансирования очень больно бьет по рынку недвижимости. По итогам 2024 года произошло серьезное снижение спроса, прежде всего на жилую недвижимость — там, где ипотечный рычаг играл ключевую роль. И это сокращение продолжится.
Мы прогнозируем, что будут банкротства, количество сделок с торгов будет увеличиваться, хотя эти объекты приходят с лагом на рынок. Поэтому этот тренд мы, скорее всего, увидим в 2026 году. Мы прогнозируем уменьшение среднего чека сделок, и, увы, мы прогнозируем концентрацию девелоперских проектов у банков. Банки станут, некоторые продолжат быть большими застройщиками»
Ярослав Баджурак, – исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру», 23 декабря 2024, источник
«В прогнозе ипотеки-2025 будем исходить из кризисной ситуации на ипотечном рынке минувшей осенью. Для оптимистичного сценария пока предпосылок нет. На наш взгляд, дно кризиса еще впереди. Скажем больше, мы ожидаем, что следующий год пройдет в режиме "анти-ипотека" из-за высоких рыночных ставок и жестких условий госпрограмм. Они уже "затормозили" темпы роста ипотечного сегмента вдвое. Так, по итогам октября из статистики ЦБ следует, что объем выданной ипотеки составил 367 млрд рублей, хотя годом раньше люди оформили 770 млрд руб.
На наш взгляд, в 2025 году чудес в ипотечном сегменте не случится. Из-за высокой ключевой ставки, уровень которой ЦБ ожидает в диапазоне 17-20%, проценты рыночной ипотеки останутся на заградительном уровне 26-30%. Не станет больше льготных программ. Остается надеяться, что власти не ухудшат их условия и не "срежут" лимиты. Значит, объемы выданной ипотеки продолжат сокращаться. По нашим оценкам, каждый месяц банки будут оформлять в пределах 300-350 млрд рублей. Следовательно, результат-2025 не превысит 3,6-4,2 трлн рублей. То есть рынок ипотеки дополнительно потеряет до 20%.
В 2025 году льготные программы не закрыты, стали более адресными, но по-прежнему будут стимулировать спрос. Поэтому говорить о "ледниковом периоде" в сегменте ипотеки не приходится. Просто мы вернемся на пять лет назад. С той разницей, что ипотеку будут оформлять льготники и те, кто берет жилищные кредиты в так называемых альтернативных сделках – допустим, на доплату для расширения жилплощади»
Алексей Зубец, – директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при правительстве РФ, доктор экономических наук, 26 декабря 2024, источник
«Повышение ключевой ставки в России работало до определенного предела – 10%, 12% максимум 15%. Перевалив за 15% она из антиинфляционного фактора превратилась в проинфляционный.
В ЦБ работают очень серьезные и умные ребята. Если мы видим повышение ставки выше и выше, ищите кому это выгодно. Повышение ставки выше 15% – это инструмент перекачивания денег.
Вопрос: кто на этом заработал? Заработали крупные банки, строительные компании. Когда рыночная ипотека умерла, осталась льготная и в продажу пошли новостройки. Их интерес в этой истории прекратился после отмены льготной ипотеки. Наверное, есть и другие люди, которые на этом зарабатывают.
Есть такая гипотеза, что повышение ставки – это способ помочь предприятиям, которые не получают бюджетного финансирования, но имеют большие депозиты в банках.
Разговоры о том, что это (высокая ключевая ставка – прим.) – экономический инструмент борьбы с инфляцией после превышения 15%, потеряли всякий смысл. Остается вопрос про то, что это инструмент перераспределения финансов с помощью Центробанка, а дальше можно выдвинуть целый ряд гипотез, кому это выгодно...
Я думаю, что мы увидим некое скольжение, снижение ставки в следующем году, в итоге может быть увидим тот самый целевой уровень в 15% – как максимально приемлемый для экономики, то есть, играющий какую-то роль в экономике. Вот я думаю, что до этого уровня мы будем спускаться»
Алексей Щавелев, – старший вице-президент, руководитель блока розничного бизнеса ПСБ, 26 декабря 2024, источник
«Завершение льготных ипотечных программ в их прежнем формате отразилось на показателях всего рынка. С июля объемы выдачи ипотеки ожидаемо снижаются: обновленные льготные программы стали более узкими и адресными, а классические рыночные программы слабо востребованы при текущем уровне ставок. Поэтому по итогам 2024 года на рынке ипотеки ожидаем снижение объема кредитования примерно на 40%. Это совокупно – и по льготным, и по рыночным программам.
Думаю, в следующем году объемы ипотечного кредитования на рынке снизятся примерно на 20% относительно 2024 года, откатившись на четыре года назад до уровня рынка начала 2020 года. К снижению спроса ведут ограничения по льготным программам, продолжительное сохранение ключевой ставки на заградительном уровне.
В следующем году регуляторные требования усилятся: планируется ввести макропруденциальные лимиты, а с января начнет действовать ипотечный стандарт, который также ограничит спрос и пресечет сложившиеся на рынке практики совместных ипотечных продуктов банков и застройщиков. Но самое главное ограничение для кредитования – это уровень ставок в экономике. Весь следующий год будет годом высокой ключевой ставки, поэтому в структуре выдач на банковском рынке будет доминировать льготная ипотека.
Что касается спроса на рыночную ипотеку, то он не исчез полностью, мы видим заявки на ипотеку даже при текущих ставках. Но это очень узкая категория, в основном встречные сделки – то есть люди берут кредит на новую квартиру и рассчитывают быстро погасить за счет продажи старого жилья или другого имущества. Доля такого несубсидированного ипотечного кредитования в следующем году вряд ли будет выше 10-20%»
Алексей Лейпи, – директор дивизиона «Домклик» Сбербанка, 26 декабря 2024, источник
«Для всего рынка год нельзя называть малоуспешным: объем выдач ипотеки в России составит порядка 5 трлн руб. Если рассматривать динамику за последнее десятилетие, то 2024 год входит в тройку лучших. Для сравнения: в 2020 году было выдано чуть менее 4,5 трлн руб., а до него объемы выдач не превышали 3 трлн руб.
С начала года цены на первичное жилье в России выросли на 9%. Согласно данным наших внутренних исследований, сокращение цен с июня по ноябрь 2024 года зафиксировано в десяти регионах. Лидером снижения цен стала Республика Тыва (–4,2%), далее идут Тверская (–3,1%), Ярославская (–2,4%) и Архангельская (–2,2%) области. При этом в нескольких регионах цены на строящееся жилье в ноябре вернулись к росту, хотя еще в октябре падали. Например, в Калмыкии, Тульской, Калужской и Саратовской областях.
Повышенный интерес к семейной ипотеке привел к тому, что пока уровень цен на новостройки не снижается: по данным «СберИндекса», и в октябре, и в ноябре стоимость квадратного метра продолжила рост.
Высокая ключевая ставка влияет на долговую нагрузку в строительной отрасли и приведет к снижению темпов наполнения эскроу-счетов по новым проектам по сравнению с теми темпами, что мы видели последние годы. При этом, по нашим прогнозам, уровень спроса будет достаточным, чтобы обеспечить приемлемый уровень покрытия долга застройщиков на счетах эскроу.
Наш портфель устойчив, и мы не ожидаем массовых дефолтов. В целом банковский сектор не заинтересован в банкротстве застройщиков, ведь в таком случае это убыток и непрофильный актив на балансе. Важно сейчас фокусироваться на совместном поиске решений для поддержки строительной отрасли.
Сегмент сделок, которых коснется стандарт (ипотечный – прим.), не занимает более 10% рынка, и рынок уже адаптировался к минимизации возможных рисков. Так, «Сбер» еще до принятия ипотечного стандарта внедрил контроль завышения стоимости в рамках программ субсидирования. Если подобная практика будет поддержана всеми остальными участниками, то это действительно приведет рынок к основной цели стандарта – сделать механизмы более прозрачными и выгодными для клиентов.
Мы ожидаем, что в следующем году рыночные ставки по-прежнему будут находиться на высоком уровне.
Снижение спроса может привести к снижению цен, однако мы надеемся, что спрос будет постепенно восстанавливаться, в том числе за счет развития банками новых продуктов и мер поддержки спроса»
Никита Стасишин, – замглавы Минстроя РФ, 27 декабря 2024, источник
«Это (распространение семейной ипотеки на вторичное жилье – прим.) приведет к расширению площади жилья для семей, в которых есть дети. Мы сейчас формируем регионы, в которых будет работать такая мера поддержки. Очень внимательно отбираем населенные пункты, чтобы не ошибиться, так как эта поддержка адресная. Она направлена на улучшение качества жизни тех семей, которые живут в городах, где жилья на душу населения меньше определенных показателей.
В прошлом году было построено 110 млн кв. м, из которых 51,8 млн кв. м – многоквартирное жилье. Это, действительно, рекорд. По итогам 2024 года мы прогнозируем объем ввода жилья порядка 105 млн кв. м, при этом видим небольшое снижение доли многоквартирного жилья.
Поддержка застройщиков в моменте сегодня может быть только через снижение административных барьеров, сокращение цикла строительства, но не во вред качеству. Также сейчас внутри правительства прорабатываем ряд дополнительных мер, которые поддержат рынок с точки зрения колебания ключевой ставки. Но пока решения по ним пока нет.
Что вводится в 2025 году, уже обеспечено спросом. Поэтому здесь проблем не будет.
В проектах, запущенных в 2024 году, это порядка 49 млн кв. м, — там, конечно, распроданность небольшая. Мы будем внимательно следить за теми ситуациями, которые возникнут на рынке по спросу.
Модели проектного финансирования и 590-й инструкции говорят о том, что если на этапе строительства в момент ввода распродано 70%, то это абсолютно стабильный проект. Таким образом, у нас весь 2025 год распродан, 2026-й – практически распродан на такой объем. Но 2026-й и 2027-й… будем анализировать это во второй половине 2025 года.
Люди верят в жилье, люди покупают жилье. Слава Богу. Мы делаем все, чтобы эту веру оправдать»
Павел Луценко, – генеральный директор портала «Мир квартир», 26 декабря 2024, источник
«В первом полугодии главным драйвером рынка была льготная ипотека, продолжившая раскрутку цен. Во втором же ситуацию стали определять растущая ключевая ставка и заградительные проценты по жилищным кредитам, и произошел перелом.
Во многих городах рост цен замедлился, а кое-где они начали снижаться. Если в прошлом году рынок пришел к финишу с ростом цены квадратного метра на 16,2%, то в этом году с 11%; в 2023 году подорожание произошло практически везде, а в 2024-м несколько городов "просели".
При высокой ключевой ставке этот процесс продолжится и в следующем году. Исключение могут составить лишь те города, где очень мало или нет нового строительства – накопленный спрос на новостройки позволит застройщикам и дальше поднимать цены»
Александр Дердиященко, – сооснователь, управляющий партнер агентства недвижимости «ЕОН», 26 декабря 2024, источник
«Будущее рынка жилой недвижимости: мой прогноз на 2025 год... Есть две новости: хорошая и нормальная.
Хорошая в том, что впереди выздоровление. Мы перестали "принимать антибиотики", и, хотя сейчас идет ломка, завтра будет лучше, и рынок постепенно восстановится.
Нормальная — никто не знает, что будет в 2025 году. Экономика остается непредсказуемой, решения Центрального банка — реактивными, а застройщики и покупатели — заложниками этой неопределенности.
Но уже сейчас видны четкие тренды, которые сформируют рынок в 2025 году.
1. Ипотека станет недоступной ЦБ ясно дал понять, что борьба с инфляцией — приоритет номер один. Если текущие меры не сработают, ключевая ставка продолжит расти. Цель — 4% инфляции, и для ее достижения ЦБ готов «убивать» экономическую активность. Таким образом, рынок 2025 года станет рынком обмена квартир. Чтобы купить «двушку», сначала нужно продать свою «однушку» и накопить разницу наличными. Ставки по вкладам помогают копить, доходы демонстрируют рост, но покупка квартиры снова превращается в стратегическую задачу с горизонтом планирования на 10 лет.
2. 50–70% продаж застройщиков перейдут в рассрочки Модель рассрочки уже зарекомендовала себя на международных рынках, например, в Дубае, и теперь активно применяется у нас. У некоторых застройщиков доля таких сделок уже достигает 40–50%. Рассрочка позволяет не растягивать выплаты на 30 лет, а сконцентрировать их на более коротком периоде, что для покупателя выгоднее. Полгода без льготной ипотеки показали, что застройщики не будут делать значительных скидок на квартиры. Вместо этого они предлагают гибкие программы рассрочек с минимальной переплатой и зарабатывают на семейной ипотеке, которая охватывает около 40% сделок.
3. Семейная ипотека продолжит работать За последние полгода семейная ипотека фактически работала всего три месяца из-за нехватки бюджетных лимитов. Разница между ключевой ставкой и ставкой для клиента достигает 15%, и этот разрыв буквально «съедает» ресурсы программы. На пресс-конференции Владимир Путин заявил, что лимитов на семейную ипотеку быть не должно, и, хотя меры уже начали реализовываться, к середине 2025 года мы вновь можем столкнуться с дефицитом средств для программы.
Что нас ждет в целом?
Рынок недвижимости будет живым и гибким, постепенно адаптируясь к новым условиям. Семейная ипотека останется точкой поддержки для плавного выхода из текущего кризиса. Цены на квартиры, как и в 2024 году, продолжат расти умеренными темпами — в пределах 3–7% в годовом выражении.
Когда упадут цены? В 2025 году — не упадут.
Застройщики предлагают рассрочки, и квартиры всё равно будут выкуплены. Владельцы вторичной недвижимости предпочитают сдавать квартиры в аренду и переждать турбулентность рынка.
Год будет непростым и полным вызовов, а сделки с недвижимостью — всё более сложными и многоуровневыми. Но, как всегда, мы разберёмся, выстроим эффективные стратегии и решим любые задачи»
Алексей Попов, – руководитель Циан.Аналитики, 29 декабря 2024, источник
«Принято считать, что рынок недвижимости замирает в конце декабря и возвращается к жизни лишь к февралю. Помесячные цифры по числу сделок за последние годы свидетельствуют, что сезонность на рынке становится все слабее. В новостройках в последние январи на один рабочий день приходится даже больше продаж, чем в среднем за год, а спад на вторичке из 25-30% 10 лет назад становится все менее заметным.
В этом году помимо факторов, способствующих снижению сезонности последние годы (всего, что связано с цифровизацией рынка), важным драйвером спроса в январе станет перенос выплаты бонусов в крупных компаниях с марта-апреля на декабрь. Это активизирует просмотры карточек в период каникул и более активные просмотры с началом рабочих дней»
Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль», 29 декабря 2024, источник
«Подведу предварительные итоги года на рынке недвижимости (Москвы – прим.).
Спрос
Количество сделок на вторичном рынке в 2024 году сократилось на 18% по отношению к прошлому году. (взял гипотезу что в декабре зарегистрировано 14 тыс сделок. В январе проверю). В середине года провалы были до 30%. Но начало года и последние два месяца немного скорректировали общую цифру. В целом, получается так, что в этом году в Москве прошло примерно 142 тысячи сделок. Цифра показывает, что рынок прожил свои обычный рабочий год. Это больше чем в 2022 году, и почти как в 2019 и 2020 году.
Предложение
Мы ждали затоваривания весь год. Оно, честно говоря, не случилось. Да, в этом году за 11 месяцев количество квартир на рынке выросло на 31% и составило 45 тыс. штук. Но для Москвы это не так и много. Застойные процессы по моим наблюдениям начинаются, когда желающих продать свою квартиру более 50 тысяч штук. Кстати, в 2025 году есть вероятность это увидеть.
Цена
Это был, пожалуй, единственный год за последние 25 лет, когда средняя витринная цена на Московскую квартиру за год почти не изменилась. Весь год были отклонения в 1% в разные стороны. Это можно назвать стагнацией, но это не стагнация. Это баланс когда покупателей стало меньше, но и продавцы оказались не из пугливых. Все сказали друг другу: подождем кто первый дрогнет, теперь уже в 2025 году. Этот неустойчивый, но продолжительный баланс прекрасно отражает то, что происходило на рынке: равная по силе борьба двух факторов. Инфляция с одной стороны, и с другой стороны жесткое закручивание гаек по ипотеке.
Ипотека
На рынке ипотеки случился шок, который не сломал никого. Ипотека под 30% - такое могло присниться участникам рынка только в страшном сне. Общее экспертное мнение всегда говорило о том, что рынок умрет если ипотека будет выше 17%. Рынок недвижимости живее всех живых. И если в новостройках куча инструментов присутствует, от семейной ипотеки до рассрочек и траншей, то на вторичном рынке - все как и прежде. Взял денег из-под подушки и купил квартиру. В декабре таких сделок было 90%.
Резюме:
Рынок вторичной недвижимости, по крайней мере Москвы, в очередной раз показал свою устойчивость, востребованность и непотопляемость. Недвижимость самый надежный финансовый инструмент»
Анатолий Аксаков, – глава комитета ГД по финансовому рынку, 6 января 2025, источник
«Расти цены (на недвижимость – прим.) не будут однозначно. Возможно уменьшение, но не обвальное. Это связано с тем, что достаточно большой объем жилья уже продали – где-то 60%. Ну и на остальное тоже есть претенденты не за счет кредитных ресурсов, а за счет собственных средств, накоплений. Поэтому ожидаю все-таки, что цены пойдут вниз процентов на 10-15, может быть.
Я думаю, что январь-февраль будут периоды такого падения спроса, так что можно будет найти жилье подешевле, чем сейчас.
В условиях, когда кредиты на недвижимость фактически являются запретительными , купить жилье выгоднее можно либо за счет собственных накоплений, либо в рассрочку с первоначальным взносом. Альтернативный вариант – семейная ипотека. Рожать детей, нужно рожать детей. Главный совет – становиться претендентом на семейную ипотеку»
Константин Барсуков, – генеральный директор «Релайт-Недвижимость», 9 января 2025, источник
«IRN отфиксировал рост цен в декабре. Собственно то, о чём я и говорил в последнем видео. Что графики цен в объявлениях покажут рост, хотя это не будет вязаться с реальностью. Думаю, что январь покажет такую же динамику в ценах объявлений.
Интересно, скорректируют ли они на этом фоне свой прогноз. Пока по мнению IRN вторичка будет падать на 10-15%. Правда, они тоже самое и на 2024 год прогнозировали, и в итогах по 24-году удивлялись, что цены почему-то не упали..
Ну посмотрим, у меня же пока прогноз не изменился. Не смотря на график средних цен, который может по январю дать рост еще больше, чем декабрь, цены реальных сделок на вторичке пока на том же уровне.
А вот к апрелю может реализоваться рост стоимости вторички, но может и не реализоваться и цены останутся на прежнем уровне. 40-45% - за рост цены, 55-60% - за стабильные цены»
Александр Иванов, – ведущий аналитик компании «Этажи», 9 января 2025, источник
«Ситуация на российском рынке вторичного жилья не так однозначна, как может показаться на первый взгляд: одни собственники готовы активно торговаться и снижать стоимость своих объектов на 8% и более, другие, напротив, продают с минимальным дисконтом – менее 0,5%. И что самое интересное – сейчас и те и другие занимают одинаковые доли.
Такой тренд подтверждает состояние неопределенности на рынке вторичной недвижимости: одни продавцы стремятся реализовать как можно скорее свои объекты, опасаясь снижения цен, другие, напротив, уверены в том, что в будущем стоимость недвижимости будет только расти.
Активно торгуются в том числе те, кто имеет возможность взять семейную ипотеку и намерен улучшать свои жилищные условия покупкой квартиры в новостройке. Как правило, они боятся упустить понравившийся вариант или получить отказ от выдачи льготной ипотеки в будущем, поэтому готовы продавать имеющуюся у них недвижимость с дисконтом выше средних рыночных значений.
Как минимум до очередного заседания Центробанка по ключевой ставке неопределенность на рынке вторичного жилья будет сохраняться. Ситуацию может изменить смягчение кредитно-денежной политики и снижение ипотечных ставок, в этом случае доля квартир, реализуемых с дисконтом, начнет резко уменьшаться»
➔ Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka. Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!
