Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #84

"Если Центробанк при необходимости обеспечит рефинансированием коммерческие банки, а он скорее всего обеспечит, особых рисков льготная ипотека не несет. Это разумные меры, которые вводились как антикризисные с тем, чтобы поддержать строительство. Проблема то на самом деле в чем? У нас очень давно строительство как таковое не растет в экономике, держится около нулевой отметки, а в отдельные годы даже падает. Меры поддержки и безотносительно кризиса — очень важный шаг для стимулирования строительной отрасли. В этом смысле льготная ипотека мне видится очень правильным решением. Другое дело, что нужно, конечно, мониторить все связанные с этим риски. Ясно, что для коммерческих банков это не самое с финансовой точки зрения удачное решение. Особенно учитывая, что цены на недвижимость могут колебаться в связи с кризисом, а в данном случае для банков недвижимость — это залог. Люди могут набрать ипотечных кредитов, потому что сейчас ситуация еще может быть относительно благоприятной. Но есть риск того, что падение доходов будет отложенным, и у них могут возникнуть проблемы с обслуживанием займов не сейчас, а потом. Сейчас, по сути, мы только в начальной точке кризиса. Если возврат экономики будет быстрым, эти риски, скорее всего, не реализуются. Но если кризис затянется, массовые неплатежи могут стать реальностью"

Василий Солодков, - директор Банковского института НИУ ВШЭ, 28 сентября 2020, источник

"Объемы ипотеки выросли, доходы населения упали, а цены на жилье пошли вверх. На самом деле при покупке жилья россияне в условиях льготной ипотеки выиграли в процентах, но потеряли на стоимости недвижимости. Для них весь эффект льготной ипотеки свелся к нулю. Скорее всего, если тренд к снижению доходов продолжится, мы столкнемся с ростом плохих кредитов. Надувается пузырь, который с ухудшением экономической ситуации может лопнуть. Банки не получат назад свои деньги. У них возникнут проблемы с капиталом и, как следствие, с Центральным банком. Если кредитный портфель плохой — вплоть до отзыва лицензии. Достаточность капитала у банков — 10%. Как только мы приближаемся к этому уровню неплатежей, можно говорить о том, что все плохо. Пока мы видим только нехороший тренд. Банкам стоило бы ужесточить условия выдачи льготных кредитов, что не входит в планы правительства, либо быть готовыми к тому, что они наращивают риски своего кредитного портфеля. Если ипотека начнет схлопываться, то, во-первых, она будет схлопываться дольше, чем потребкредитование, а, во-вторых, в итоге банки, в отличие от заемщиков, останутся с залогом. Да, в кризис стоимость залога может упасть, но вряд ли до стоимости телевизора"

Сергей Хестанов, - доцент РАНХиГС, 4 октября 2020, источник

"Ипотечного кризиса пока в России еще не было, но всегда что-то бывает в первый раз. В 1998 г. практически не было ипотеки, в 2008 г. была только лайт-версия нынешнего ипотечного рынка («валютные ипотечники»). Уже через год-два рынок может отреагировать на нынешнюю ситуацию первым российским ипотечным кризисом. <...> Банкиры не очень любят говорить о том, что в структуре ипотечных займов львиную долю занимают кредиты с минимальным первоначальным взносом, но это так. Именно эти заемщики станут проблемными при малейшем экономическом шторме"

Никита Кричевский, - доктор экономических наук, профессор, 5 октября 2020, источник

"В ответ на это «предвидение» (о пузыре на рынке ипотеки, который лопнет через год-два, - прим.ред.) можно привести статистику ЦБ, по которой на 1 августа 2020 г. доля просроченных ипотек составила всего 0,82%, а доля просрочек по договорам доверительного управления - и вовсе 0,35% (и то, и другое меньше процента), и покончить с этим. Но мы ещё немного посидим на теме. Видишь ли, доцент Серёжа (Хестанов - прим.ред.), пузырь - это всегда раздутый по цене актив. Реальный (луковицы тюльпанов в Голландии, та же недвига, акции как доля собственности) или виртуальный (биткоины). Ипотека - это способ получения актива и не более. Даже в США в 2007-2008 гг. кризис случился из-за падения цен на недвигу, а удешевление ипотеки было одним из триггеров. Покупали-то и за свои. В Америке много лет существовало телешоу «Купи дом и продай дороже», прикинь? То есть сами себе пузырь привезли. А что у нас? Рост цен на недвигу с начала года аж на 6% (на первичку)! Притом, что рынок вторичных ипотечных инструментов у нас находится в зачаточном состоянии. И это признаки пузыря?

С другой стороны, есть ипотечные каникулы, рефинансирование кредитов, частичное (450 тыс руб.) погашение ипотек многодетных и прочая лабуда от ЦБ и правительства... Вот ты, доцент Серёжа, говоришь, что сейчас люди берут ипотеку с первым взносом (20%) в виде ещё одного потребительского кредита. Возможно, единичные случаи где-то и были, но вряд ли: банки имеют доступ к бюро кредитных историй и тут же рассчитают кредитную нагрузку хитрозадого потенциального ипотечника. В итоге, скорее всего, откажут..."

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 5 октября 2020, источник

"Россияне начали стремительно вкладывать деньги в недвижимость. Отчасти это вызвано снижением банковских ставок по депозитам — то есть граждане пытались с выгодой сохранить сбережения. Более того, в пользу ажиотажного спроса сыграла возможность оформить кредит на жильё по льготным ставкам с господдержкой. <...> На фоне риска второй волны коронавируса и колебаний на валютном рынке россияне стали чаще покупать недвижимость в качестве надёжной инвестиции, что привело к удорожанию квадратного метра в последние месяцы. Впрочем, дальнейшая динамика цен будет более сдержанной. Многие лоты уже выросли в цене примерно на 10% в зависимости от объекта, но удорожание носит ограниченный характер. В долгосрочной перспективы цены будут зависеть от совокупности факторов: доходов граждан, курса нацвалюты, наличия привлекательных инфраструктурных проектов, а также пролонгации субсидируемых программ и ипотечной ставки"

Михаил Гольдберг, - руководитель аналитического центра ДОМ.РФ, 5 октября 2020, источник

"По итогам 2020 года года мы ожидаем рекордной выдачи ипотеки: не менее 1,3—1,4 млн кредитов на общую сумму более 3,3 трлн рублей. При этом в случае продления программы льготной ипотеки после 1 ноября цифры могут быть выше: более 1,5 млн договоров на сумму 3,7 трлн рублей"

Алексей Кричевский, - эксперт Академии управления финансами и инвестициями, 5 октября 2020, источник

"Серьёзные факторы для дальнейшего сокращения ключевой ставки отсутствуют, поэтому, скорее всего, она пока будет оставаться на текущем уровне. В то же время ставки по ипотеке ещё немного снизятся для всех категорий заёмщиков, до 7-7,05% годовых. Это станет возможным за счёт стабильного спроса и действия программ господдержки. <...> До конца 2020 года стоимость недвижимости в России может повыситься ещё максимум на 2-3%, после чего рост показателя временно прекратится"

Анатолий Аксаков, - глава комитета Госдумы по финансовому рынку, 5 октября 2020, источник

"В последующие пять лет показатель (ставка по ипотеке - прим.ред.) способен опуститься до уровня 5% годовых. Насколько оперативно властям удастся понизить ставку, будет зависеть как от внутренних, так и от внешних факторов. Но уже сейчас можно сказать о том, что задача снижения ипотечных ставок является долгосрочной целью правительства. Об этом говорит и политика в отношении программы под 6,5%, которую планируется продлить до конца 2021 года"

Андрей Дроздов, - генеральный директор "БКС Страхование жизни", 5 октября 2020, источник

"Сейчас наблюдается странная картина — идет рост кредитования покупки квартир с одновременным ухудшением состояния заемщиков. По идее это, действительно, может образовать "кредитный пузырь" с последующим резким падением цен на жилье и разорением заемщиков. Это было бы так, но не в России и не сейчас... С одной стороны, спрос подогревается ожиданием долгосрочного (два-три года) снижения рубля, что вызывает рост цен, и покупающие жилье для себя торопятся с покупкой. С другой стороны — инвестиционное жилье в городах-миллионниках также испытывает повышенный спрос, так как действующая госпрограмма ипотеки по 6,5% позволяет купить недорогую квартиру на будущее и закрыть ее на замок (или сдавать). Налоги пока невысоки, хотя квартплата продолжает расти, но большинство участников рынка пока не воспринимают ее как скрытый налог на имущество"

Николай Алексеенко, - генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 5 октября 2020, источник

"На наш взгляд, сейчас очень преждевременно говорить о формировании ипотечного пузыря. Да, у нас ипотечный рынок в последние годы растет как на дрожжах, однако это скорее заслуга "низкой базы" и повышения доступности ипотечных кредитов на фоне все большей популяризации этого инструмента. Под "низкой базой" в данном контексте понимается низкая доля ипотечных кредитов в ВВП страны... До точки насыщения (именно с точки зрения ипотечного пузыря) пока достаточно далеко, особенно если говорить о рынке секьюритизации ипотечных кредитов. Кроме того, та же реализация льготной ипотеки придала рынку лишь возможность отчасти восстановить свои показатели...

Единственный косвенный макроэкономический эффект, который может повысить риски наступления кризисной ситуации, – это существенное удорожание новостроек, которое на некоторых объектах достигает 15-20%. При этом помимо повышенного спроса на льготную ипотеку, одной из причин этого роста является снижение ликвидного предложения на рынке. Именно этот фактор в ближайшие годы не позволит обрушиться ценам на рынке. Тот задел по ценам, которые сейчас получили застройщики, во многом будет являться аналогом "подушки безопасности" в совсем критичные для них и для рынка времена. Таким образом, возвращаясь к проблеме "ипотечного пузыря", на сегодняшний день у нас отсутствует ключевой элемент кризиса – переизбыток предложения, который способен обрушить цены на рынке недвижимости"

Альберт Ипполитов, - генеральный директор компании "Русипотека", 5 октября 2020, источник

"Несмотря на снижающийся уровень доходов населения, для ипотечного кризиса нет предпосылок. Банки получают максимальную информацию о заёмщике, прежде чем выдать ипотечный кредит, а доля просроченной задолженности в стране составляет менее одного процента... Думаю, что в ближайшее время возможно некоторое увеличение просроченных кредитов, но говорить о кризисе не приходится"

Сергей Гордейко, - независимый эксперт по ипотечному кредитованию, 6 октября 2020, источник

"Сам по себе ипотечный рынок никакого "пузыря" не делает. Что такое "ипотечный пузырь"? Когда выдаются людям кредиты, которые изначально не могут платить. У нас такие кредиты не выдаются. <...> В течение 2020 года в России активно принимались решение о предоставлении отсрочки по ипотеке, поэтому определенный рост просроченной задолженности может наблюдаться, когда заемщики выйдут из каникул и некоторые из них не продолжат погашать долг. При этом сегодня нет достоверных статистических или аналитических показателей, которые заставляют беспокоиться о состоянии ипотечного рынка. Учитывая, что ипотека у нас играет важнейшую роль в улучшении жилищных условий и находится на контроле государства, можно предположить, что в случае ухудшения, если оно произойдет, будут введены дополнительные меры [поддержки]"

Алексей Пудовкин, - директор по инвестициям ДОМ.РФ, 6 октября 2020, источник

"Одним из главных трендов на рынке ИЦБ стал рост числа частных инвесторов, интересующихся этим инструментом. С одной стороны, кредитный риск по ИЦБ сопоставим с облигациями федерального займа (ОФЗ), с другой стороны, ипотечные облигации дают большую доходность. Сегодня она достигает 6-6,5%, спред между ОФЗ и ипотечными облигациями находится на уровне 1,5%... При этом российские банки пока не до конца научились пользоваться ипотечными ценными бумагами как механизмом для снижения ставок. Однако потенциально развитие рынка ИЦБ позволит снизить ипотечные ставки примерно на 1 п. п. по всем видам жилищных кредитов"

Михаил Задорнов, - глава банка "ФК Открытие", 6 октября 2020, источник

"Почему сейчас не надо боятся ипотечного бума, это просто объективное поведение просрочки. Мы на рынке сейчас пятый игрок по портфелю, по выдачам, думаю, даже четвертый игрок. В целом мы по своему портфелю за последние полгода с марта по сентябрь не видим какого-то заметного ухудшения поведения портфеля... И в целом на рынке ситуация с просрочкой не вызывает тревоги. Если мы возьмем рынок в целом, то сейчас риски находятся на уровне, примерно, полпроцента от общего объема портфеля. Это достаточно для российского рынка прилично, потому что были годы, когда практически портфельный риск был 0,2–0,3% у крупнейших банков – ВТБ и Сбера. Но это совершенно не тот уровень, который вызывает какую-либо тревогу. <...> В настоящее время ипотека в России занимает всего 9-10% от ВВП. Я не говорю про Западную Европу, но даже если возьмем Турцию, Бразилию, там вдвое больше доля ипотеки к ВВП страны, значит ее роль в целом в экономике. То есть у нас есть еще довольно большой запас прочности"

Алексей Кричевский, - эксперт Академии управления финансами и инвестициями, 7 октября 2020, источник

"До конца 2021 года намного вероятнее стагнация цен и постепенная коррекция после их повышения на 3–4% в конце текущего года. Вторичная недвижимость уже начинает смотреть в сторону удешевления, новостройки же ждут решения по продлению программы льготной ипотеки, которая всё равно не сможет длиться вечно – у государства нет резервов в бюджете для этого кейса. Сейчас ситуация напоминает 2014 год в формате замедленной съемки: если тогда все, кто мог, разом наводнили отделы продаж застройщиков, то сейчас это происходит постепенно и застройщики стараются придерживать наиболее сладкие предложения вне рынка, сбывая неликвид за очень большие деньги. И для людей опасно то, что они перестают смотреть на стоимость жилья, а смотрят лишь на уменьшившиеся платежи по ипотеке, которые действительно сократились на 20–25% относительно прошлогоднего периода, если сравнивать кредит, взятый сейчас, и кредит от октября 2019 года...

Возможный переход на удаленную работу в ближайшей перспективе не создаст проблемы для застройщиков, хотя спустя некоторое время возможны и негативные последствия. Им сейчас нет нужды распродавать моментально максимальные объемы жилья, все проекты строятся за банковские деньги. А вот ближе к вводу в эксплуатацию и при больших нереализованных объемах уже придется думать — или снижать стоимость квадратного метра, причем довольно серьезно, на 7–10%, что будет соответствовать уровню середины строительства, или отдавать объемы квартир банкам как плату за кредиты. Но это произойдет не ранее чем через полгода-год, поскольку сейчас заселяются комплексы, строившиеся еще через долевое участие. Что касается вторичной недвижимости, то здесь ситуация видится довольно печальной, несмотря на восстановление спроса. Ликвидные объекты уже с трудом продаются, продавцам, несмотря на заявления ряда агентств и экспертов, что рынок продавца по-прежнему жив, придется сбавлять стоимость с нынешних верхних значений до уровней полутора- и двухгодичной давности, падая в цене на 10–12%... Ипотечные кредиты сейчас — это проблема банков, а не застройщиков. А 19 из 20 таких займов выдают банки из топ-20. Причем большинство из них — либо с госучастием, либо государственные. Какого-то глобального взрыва здесь не будет, но чего стоит ожидать, это ипотечных дефолтов граждан, оставшихся без работы из-за пандемии, волны принудительных и добровольных банкротств. Это в итоге и обвалит рынок жилой недвижимости на те же заявленные 10–15%”

Александр Данилов, - директор департамента обеспечения банковского надзора ЦБ, 8 октября 2020, источник

"Пока волноваться не стоит. В рамках программы (под 6,5% - ред.) по состоянию на начало сентября было выдано около 400 миллиардов рублей при общем лимите 900 миллиардов рублей. Это не так уж много с учетом того, что весь ипотечный кредитный портфель банков - около 8,5 триллионов рублей. <...> Но, конечно, если будет принято решение о продлении программы и увеличении лимита, то надо будет смотреть. Потенциальные риски связаны с тем, что быстрое увеличение объемов выдач кредитов может вести к росту цен на жилье, создавая риски перегрева. После окончания программы спрос может упасть, а за ним и цены. Если в этот момент произойдет очередной кризис, когда у людей упадут доходы, то кредитные риски для банков могут существенно вырасти"

Александр Данилов, - директор департамента обеспечения банковского надзора ЦБ, 8 октября 2020, источник

“"По итогам восьми месяцев ипотечный портфель прибавил 10,6%, и, судя по последним месяцам, темп выдач набирает обороты, так что по году рост может быть больше 18%. Ипотека в этом году выступает основным локомотивом роста розничного кредитования. При этом спрос был поддержан за счет снижения рыночных ставок, а также программ господдержки – в последние несколько месяцев на них приходится около 40% выданных ипотечных кредитов"

Алиев Аяз Аладдин оглы, - доцент кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова, 8 октября 2020, источник

"Не считаю, что рынок ипотеки в РФ близок к перегреву. Сейчас имеются проблемы, это снижение платежеспособности населения, спад экономики, высокая долговая нагрузка населения. Эти факторы несколько охладят рынок в ближайшей перспективе. Возможно, этого будет достаточно. А резкий рост после карантина связан с отложенным спросом, так что рынку есть куда расти. Рынок имеет высокий потенциал роста в среднесрочной перспективе, так как вклад рынка в ВВП страны около 6−8%"

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 8 октября 2020, источник

"Рынок перегревает не только и не столько льготная ипотека, а продолжающаяся девальвация рубля. Именно она заставляет граждан просто выносить из банков все свои сбережения и вкладывать их в рынок недвижимости. Поэтому те, у кого есть накопления, пытаются их как-то сохранить. И квадратные метры кажутся им достаточно подходящим вложением. Но, к большому сожалению, это не так... Если вы берёте сейчас кредит, десять раз подумайте, потому что приближается вторая волна коронавируса с возможными рисками потери работы, снижения доходов. <...> Сейчас ни банки, ни застройщики особенно не переживают из-за перегрева, потому что большинство кредитов идёт на первичный рынок. Это значит, что граждане где-то живут и ждут, когда их жильё достроится. Следовательно, если человек лишится доходов и не сможет обслуживать долг, то банку не придётся связываться с выселением, с судами и прочее. Они просто переписывают этот договор долевого участия на другого клиента, к тому же банк может сделать скидку 15% – это очень неплохие условия, и банк быстро найдёт нового ипотечного заёмщика. Поэтому пострадают именно граждане. <...> Сейчас цены на недвижимость растут, но долго эта ситуация продолжаться не может, так как оживление на рынке вызвано не ростом экономики, а с обесцениванием национальной валюты"

Александр Крапин, - президент группы компаний RWAY, 8 октября 2020, источник

"Говорить о кредитном «пузыре» не стоит даже гипотетически. У россиян просто нет денег, чтобы его «надуть». Классический ипотечный пузырь — это когда объем выданных ипотечных кредитов существенно превышает валовый внутренний продукт страны. В настоящее время в России общий объем выданных ипотечных кредитов существенно меньше 10% от ВВП, поэтому, конечно, стращать им нехорошо. Могут быть, конечно, невозвраты, но “ипотечного пузыря” в классическом понимании в России сейчас быть не может. Государство будет поддерживать в основном-то не граждан, как это публикуется, а строительную отрасль, потому что ей без поддержки ипотечного кредитования, то есть снижения, смягчения всевозможных ипотечных программ выжить будет сложно, а строительство — это непрерывный процесс. Соответственно, государство поддерживает таким образом строительный комплекс"

Владимир Лопатин, - президент Национальной лиги ипотечных брокеров, 8 октября 2020, источник

"Если льготное кредитование продлят, через несколько лет Россия придет к большому социальному коллапсу... Банки идут на эту программу при гарантиях, что им будут компенсировать часть процентной ставки. Любые такие льготы, которые государством инициированы, не за счет банков предоставляются, а за счет бюджета. А мы можем прогнозировать состояние бюджета длиной на 30 лет? Завтра начнем верстать и поймем: о, не, вот это мы не тянем, все, надо вот это секвестировать. И что? Дело не в том, что мы перегреем рынок, а в том, что мы затаскиваем в ипотеку людей, которым она, что называется, не полагается. Что, все 30 лет бюджет будет эту ставку стимулировать? А если завтра вообще нефть запретят продавать, и бюджет начнет изменяться, а эти люди по коммерческим ставкам платить не смогут, начнется жуткий обвал. Так делать нельзя"

Василий Солодков, - директор Банковского института НИУ ВШЭ, 8 октября 2020, источник

"[Перегрев — это] рост цен на ипотеку при снижении реальных доходов. А дальше, когда у нас начнется рост неплатежей, то это будет пузырь, который будет схлопываться. И в этом виновата не льготная программа. У нас с 2014 года падают доходы населения. Причем началось это задолго до коронавируса. И программа тут не главный виновник. Программу запустили, чтобы как-то поддержать застройщиков. <...> Сейчас непонятно, что у нас происходит со второй волной. Если заболеваемость будет расти теми темпами, которыми она растет, то застройщикам лучше сидеть дома. Какое-то время. А когда ситуация нормализуется, тогда, наверное, надо будет рассматривать программу поддержки. А сейчас надо поддерживать не ипотеку, а просто население и мелкий и средний бизнес"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", 8 октября 2020, источник

"Льготная ипотека также дает нагрузку на бюджет, и в будущем, если в экономике возникнут проблемы, может сыграть злую шутку, так как ставка субсидируется государством на весь срок кредита, который может составить более 20 лет. Государству лучше принимать меры по снижению стоимости жилья, а не стимуляции спроса на него. Для этого нужно сокращать издержки для застройщиков, бюрократические барьеры, которые влияют на сроки строительства. Считаю, что продление действия программы льготной ипотеки нецелесообразно. Если она продолжится и после 1 ноября 2020 года, то не поможет рынку. Сейчас благодаря сниженным ставкам исчерпается запас будущего спроса, а после возникнет провал. Так, те, кто хотел и мог себе позволить, возьмут ипотеку, а рост цен на жилье нивелирует ее доступность для населения"

Мария Литинецкая, - управляющий партнер компании "Метриум", 8 октября 2020, источник

"Цены действительно растут на фоне высокого спроса на субсидированную ипотеку. С марта средняя стоимость квадратного метра в новостройках России поднялась на 12% и составила более 90 тыс. руб. Однако отмечу, что рост цен обусловлен не только активным спросом из-за сравнительно низкой ипотечной ставки. За 2020 год рубль дважды девальвировался (в марте и июле), что всегда ведет к ускорению инфляции и повышению цен на все товары и услуги. Помимо этого, продолжается переход жилищного строительства на проектное финансирование и эскроу-счета, что также способствует увеличению себестоимости строительства... Если ставки по ипотеке повысятся после завершения программы субсидирования, то, безусловно, спрос сократится. Поскольку доходы населения снижаются и растет безработица, едва ли можно ожидать большого энтузиазма в плане покупки недвижимости. В этом случае цены будут стагнировать, но снижение маловероятно. Если же программа будет продлена, то цены продолжат расти. Но даже в этом случае со временем они будут замедляться, если ставки не будут сокращаться, а останутся на уровне 6–6,5%"

Ирина Доброхотова, - председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", 8 октября 2020, источник

"Сегодня льготная ипотека во многом является для отрасли спасательным кругом, который не позволяет ей обвалиться и вызвать глубокий экономический кризис... продление данной программы на длительный срок даст покупателям больше времени на принятие решения о покупке, что отчасти может сгладить текущий ажиотажный спрос и замедлить рост цен"

Ярослав Дарусенков, - руководитель департамента консалтинга и аналитики АН "Азбука жилья", 8 октября 2020, источник

"Перегрев на рынке недвижимости происходит, как правило, из-за повышенного спроса, когда, условно, было продано больше, чем рынок может реализовать при нормальных условиях. Высокий спрос, естественно, приводит к росту цен, в этом нет ничего страшного. Но в связи с этим могут возникнуть следующие проблемы. Во-первых, если большая доля квартир была приобретена в инвестиционных целях, то есть риск плохого возврата инвестиций (например, из-за снижения спроса со стороны арендаторов или снижения цен на недвижимость), а также это повышает цены для конечных покупателей, делая их неподъемными. Такая проблема наблюдалась последние пять лет во многих мегаполисах мира, где большой приток иностранных инвесторов сильно разогрел рынок и для локальных покупателей стоимость жилья стала чрезмерно завышенной. Во-вторых, увеличение спроса за счет низких ставок по ипотеке может повышать риск кризисных явлений на ипотечном (банковском) рынке. Пока ни тот ни другой сценарий на российском рынке не наблюдается. Более того, одним из основных факторов перегрева на рынке недвижимости является увеличение стоимости на 15–20% на протяжении продолжительного периода времени, то есть от 12 месяцев и больше. Средние цены на столичную недвижимость за август прибавили 2,1%, за сентябрь только 0,8%. За год средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 10,6%"

Наталия Кузнецова, - генеральный директор АН "БОН ТОН", 8 октября 2020, источник

"Если ипотеку с господдержкой продлят, то ажиотажный спрос, скорее всего, сохранится. Этому способствует и нестабильный курс рубля — доллар дорожает, цены растут. У кого сбережения в рублях, будут стараться воспользоваться сниженной ставкой и вложить свои деньги. Инвестиционная привлекательность новостроек увеличилась. Если господдержку не продлят, то небольшой спад спроса все же будет. Но это не станет критичным, так как текущие стандартные ставки на новостройки сейчас очень привлекательны (на фоне исторически минимальной ключевой 4,25) и стартуют от 7,3%. Так, разница в платеже при сумме кредита 5 млн руб. на десять лет по ставке 6,5% и по ставке 7,3% составит чуть больше 2 тыс. руб. (56 770 против 58 830 руб. соответственно). Да, есть предложения от 5,85%, при тех же условиях платеж будет 55 130 руб. Тут уже разница 3700 руб. Она чуть ощутимее, но при увеличении срока всего лишь на год платеж уже будет 55 200 руб., то есть практически аналогичный платежу при господдержке. Поэтому непродление программы господдержки больше окажет психологический характер, чем финансово отпугнет потенциальных заемщиков, и то ненадолго"

Владимир Щекин, - совладелец инвестиционно-девелоперской компании “Группа "Родина", 8 октября 2020, источник

"Сегодня на рынке недвижимости наблюдается компенсационный рост. Ажиотаж обусловлен не только льготной ипотекой, но и приостановлением заключения сделок на период карантина. Кроме того, долгие годы в России были установлены высокие ипотечные ставки, и значительная часть населения не могла позволить себе приобретение жилья. Неудовлетворенные потребности, которые формировались у населения в течение продолжительного времени, теперь выражаются в повышенном спросе на недвижимость. О перегреве рынка принято говорить, когда высокая активность приводит к негативным последствиям, которые в России сейчас не наблюдаются. К тому же доля ипотеки к ВВП в России не составляет и 10%, когда во многих развитых странах достигает 50%. Для перегрева рынка повышенный спрос должен наблюдаться дольше, чем в течение нескольких месяцев. <...> Цены на жилье в таком случае (при продлении льготной ипотеки - прим.ред.) продолжат рост. Если программа не будет продлена, ставки по ипотеки возрастут до уровня 7–8% годовых, а спрос сократится, поскольку при слабом экономическом росте и сокращении доходов населения на рынке недвижимости отсутствуют другие источники стимулирования спроса"

Илья Сухарников, - директор отдела консультации по недвижимости компании "Эрнст энд Янг", 8 октября 2020, источник

"Из-за временного повышения спроса на квартиры, связанного с действием льготных программ, у застройщиков происходит «вымывание» наиболее ликвидных и привлекательных квартир. А выводить на рынок новые объемы предложения в ограниченные сроки не получается. В результате, когда предложения уже будет не хватать, может начаться повышение цен — тот самый «перегрев», связанный с действием краткосрочных факторов. <...> Чем дольше будет действовать программа льготной ипотеки, тем больше людей смогут ею воспользоваться и тем выше окажется риск дефицита качественного предложения. Соответственно, тем выше будет ситуативное повышение цен и чувствительнее — возврат к обычному уровню. Для банков это может означать снижение залоговой стоимости квартир, проданных по такой временно завышенной стоимости, а также дополнительные риски невыплаты кредитов, если момент завершения льготной программы совпадет с падением занятости или доходов населения"

Екатерина Щурихина, - младший директор по банковским рейтингам "Эксперт РА", 8 октября 2020, источник

"В классическом понимании ипотечного "пузыря" на рынке пока не наблюдается. Но в случае продления льготной госпрограммы на срок от года и более риски перегрева рынка действительно могут возникнуть. Во-первых, привлекательные условия по ставке могут привлечь на рынок клиентов с низким уровнем платежеспособности, хотя частично данные риски нивелируются наличием условия по первоначальному взносу – не менее 15% (на начальном этапе реализации госпрограммы – 20%)... Во-вторых, активный спрос на первичное жилье дополнительно стимулирует рост цен на новостройки, который и так поддерживается такими фундаментальными факторами как увеличение стоимости фондирования для застройщиков на фоне перехода на работу через эскроу-счета и подъем затрат на материалы для строительства из-за роста валютного курса. Снижению рисков перегрева может способствовать ужесточение условий для участия в программе, например, рост требований к первоначальному взносу и снижение лимитов на максимальный размер ссуды"

Никита Масленников, - экономист и политолог, 8 октября 2020, источник

"Сейчас прогноз в покупке жилья крайне неопределенный. Связано это с несколькими факторами. Конечно, это пандемический фактор, который накладывается на сезонный. Все-таки зимой у нас особо интенсивно не строят и не вводят жилье в эксплуатацию. Это может затормозить продажу жилья, и как следствие, либо стабилизировать цены, либо даже чуть-чуть их снизить. Второй фактор, который может повлиять на рынок недвижимости — это возможный перегрев на рынке ипотеки. Потому что берут слишком много, занимают достаточно агрессивно. Банки тоже активно наращивают эти выдачи, так как это быстро растущий сегмент, и здесь можно заработать неплохую сумму. Плюс, правительство очевидно будет продлевать программу по ипотеке, с поддержкой в 6,5%. Но здесь пока что все еще неопределенно, так как риски перегрева рынка уже есть...

Думаю, ситуация такая: сейчас идет некий разогрев, возможен к концу года скачок в стоимости жилья. Вся строительная отрасль находится в около стагнационном состоянии. Тем не менее, к концу года возможно увеличение цен. Те прогнозисты, которые говорят о 10-12%, надеются на то, что стоимость вырастет. Раз у нас меньше предложений жилищных метров, то цены на них больше. В общем, сейчас будет возможен некий скачок, а дальше под влиянием определенных факторов, мы увидим некую стабилизацию на рынке. Но это все неопределенно. Все будет зависеть от того, как будут происходить реальные процессы наращивания строительных работ по вводу жилья, как будет развиваться ситуация с коронавирусом и ипотечное кредитование"

Константин Ордов, - руководитель департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при правительстве РФ, 8 октября 2020, источник

"Самым интересным и пугающим Центральный банк РФ, возможно, стало новое явление, которое можно определить как moral hazard (моральный риск — прим.). Банки стали активно выдавать потребительские кредиты для выплаты первоначального взноса. Это весьма рискованный шаг, который свидетельствует о начале перегрева рынка ипотечного кредитования. Ипотека в этом случае становится неограниченно доступной, но и риски в случае безмерной жадности или сбоя в системе риск-менеджмента могут начать нарастать лавинообразно. Пока кредитный индекс заемщиков по ипотеке растет, что позволяет банкам смотреть с оптимизмом на эту схему кредитования. Но это не значит, что риски не увеличиваются либо не смогут при негативном сценарии перерасти в полномасштабный банковский и финансовый кризис"

Петр Пушкарев, - шеф-аналитик ТелеТрейд, 8 октября 2020, источник

"Ожидать полноценного ипотечного кризиса в следующем году я бы не стал. Однако с учетом возможного роста процентных ставок, уровня безработицы, падения доходов населения, негативного внешнего фона такой пузырь может «лопнуть» уже в 2022-2023 годах"

Ярослав Кабаков, - директор по стратегии ИК "ФИНАМ", 8 октября 2020, источник

"Стоит отметить, что сейчас разница стоимости метра в новостройке и на вторичном рынке в одном районе может достигать 30%. Таким образом, проценты «перетекают» в тело займа, а учитывая снижение по году реальных располагаемых доходов населения, можно констатировать наличие «пузыря» в этом сегменте рынка. Однако не стоит спешить с предположениями о раскрытии данного «пузыря». Учитывая ограниченный пул застройщиков и наблюдаемое ручное регулирование, с высокими ценами на жильё в новостройках мы будем жить ещё долго"

Олег Самойлов, - вице-президент Российской гильдии риелторов, 8 октября 2020, источник

"Центробанк недостаточно тревожится по поводу ситуации с ипотекой, ведь даже если льготная программа не будет продлена, риск возникновения «пузыря» однозначно существует... Нужно учитывать, что перед нами уже маячит вторая волна карантина, которая ударит по экономике. Это может привести к дополнительному существенному падению доходов домохозяйств, и перед многими встанет вопрос, как отдавать кредиты. Это может привести к повышению объёмов дефолтов на рынке. В результате залоговая недвижимость станет выходить на рынок, и тогда уместно будет говорить уже не о росте, а о существенном падении цен на жильё. <...> В целом по итогам этого года цены на жильё могут вырасти на 15%. При этом потенциал роста почти исчерпан. Дело в том, что шансы введения второго ограничительного периода довольно высоки, а опыт первого показывает, что рынок в этот момент просто замирает вместе с ценами"

Михаил Доронкин, - управляющий директор рейтингового агентства НКР, 9 октября 2020, источник

"Ажиотажный спрос на ипотеку привёл к росту цен на новостройки, а продление программы "6,5%", скорее всего, усилит этот процесс, что, в свою очередь, может стимулировать заёмщиков занимать более крупные суммы для покупки квартиры нужной площади и повышать свою долговую нагрузку”

Виталий Манкевич, - президент Русско-азиатского союза промышленников и предпринимателей (РАСПП), 9 октября 2020, источник

"Мы проводили макроэкономические исследования по влиянию внешних факторов на цену недвижимости в Москве, Пекине и Шанхае, и выявили, что цена недвижимости более всего коррелирует с двумя переменными: реальные доходы населения и динамика номинального ВВП. На текущий момент оба этих показателя в России находятся в отрицательной зоне. Также исследования показали, что в интервале 20−30 лет недвижимость дорожает примерно на размер инфляции. При этом с 2010 по начало 2020 в Москве недвижимость подорожала на 50%, а инфляция выросла на 95%. Это означает, что в реальном выражении квартиры подешевели на треть — это результат коррекции после пузыря 2000-х. То есть правило с темпом инфляции в долгосрочной перспективе работает... На текущий момент рост спроса на недвижимость происходит вследствие монетарной политики Центробанка РФ. С одной стороны, держатели депозитов видят низкие ставки и общую нестабильность в экономике и предпочитают закатать свои накопления в бетон, потому что считают это более надежным инструментом, чем рублевые депозиты. С другой стороны, низкие ставки приводят к росту спроса на ипотеку”