Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #97

"В новом году мы ожидаем замедления темпов роста цен. На первичном рынке стоимость жилья вырастет максимум на 7%, а на вторичном увеличение показателя будет сопоставимо с уровнем инфляции"

Леван Назаров, - основатель компании "Баланс-Платформа", 6 января 2021, источник

"Определяющим фактором для рынка жилищного кредитования станет политика Банка России... Есть вероятность, что в этом году регулятор продолжит мягкую кредитно-денежную политику для стимулирования потребительского спроса и оперативного восстановления экономики. В результате, по нашим прогнозам, ключевая ставка может опуститься до 4% годовых"

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 6 января 2021, источник

"Держать деньги на счетах становится всё менее выгодно, и граждане стали перекладывать сбережения в квадратные метры. В 2021 году тенденция продолжится, а банки, пытаясь привлечь новых клиентов, начнут снижать ставки по ипотечным кредитам. В этих условиях не исключено, что уже во втором полугодии финансовые организации начнут выдавать жилищные займы населению под 6,25% годовых"

Василий Карпунин, - начальник управления информационно-аналитического контента "БКС Мир инвестиций", 6 января 2021, источник

"Ограничить рост цен позволит завершение программы льготной ипотеки... В результате цены, скорее всего, не только перестанут расти, но и начнут постепенно снижаться уже во второй половине 2021 года. Девелоперы будут вынуждены делать скидки, чтобы быстрее реализовать построенные дома и вернуть затраченные деньги в оборот"

Нурия Бикбова, - руководитель направления по работе с премиум-сегментом федеральной компании "Этажи", 11 января 2021, источник

"Тренд на увеличение числа сделок с ипотекой в сегменте бизнес-класса наблюдается по всей стране... Мы отмечаем тренд с июня, когда доля покупок жилья бизнес-класса с привлечением кредита выросла в 1,8 раза в сравнении с маем. Пиковое значение отмечалось в сентябре и октябре — тогда показатель был в 2,5 раза выше, чем в мае. <...> Доля таких сделок (с ипотекой в премиальном сегменте - прим.ред.) может увеличиться еще на 10–15%"

Надежда Косарева, - президент Фонда "Институт экономики города", руководитель комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое РФ, 11 января 2021, источник

"Единственный "плюс" этой программы (льготной ипотеки под 6,5% - прим.ред.), которым воспользовались застройщики, - льготная ставка по ипотеке позволила им повысить цены, и они смогли переложить в стоимость жилья рост своих затрат на материалы, рабочую силу и переход на проектное финансирование. Мы проанализировали 17 крупнейших российских агломераций - и практически во всех в 2020 году наблюдается рост цен на жилье в условиях падения доходов населения. В IV квартале 2019 года у нас был исторический максимум доступности жилья (это отношение цены медианной квартиры к медианным доходам семей). Раньше изменения цен и доходов происходили в одном направлении. А в 2020 году тренд изменился. Более того, в 12 из 17 агломераций увеличилась полная стоимость квартиры - ее цена вместе с процентами по кредиту в Санкт-Петербурге выросла на 16%, в Москве - на 8%. Это негативный эффект для жилищной политики...

Наша базовая ошибка - что мы зациклились на жилье в собственность. Ипотека стала рутинной частью жизни, и надо уже оставить ее в покое, не надо повышать ее доступность. При этом у нас абсолютно отсутствуют сегменты удовлетворения жилищной потребности, которые есть в других странах: нет цивилизованного рыночного найма жилья, субсидированного сегмента некоммерческой аренды"

Елена Иванкина, - завкафедрой менеджмента недвижимости факультета рыночных технологий Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, 11 января 2021, источник

"Никаких оснований говорить о появлении ипотечного пузыря нет. Общий объем ипотечного кредитования в России, конечно, вырос. В начале 2000-х он составлял 1% ВВП, сейчас - 8,5%. Но этого совершенно недостаточно. За это же время в Китае объем ипотечного кредитования вырос с 1 до 20% ВВП. У нас ипотека развивается медленно. У нас достаточно низкий процент плохих кредитов - по которым просрочка на три и более месяца. Сейчас это 1,4%, по оценке ДОМ.РФ, обычно он составляет 0,9%. Во всем мире он составляет 3%. После кризиса 2014 года он повысился до 6%, сейчас этого нет.

Кроме того, у нас низкий объем ипотечных ценных бумаг, низкий уровень секьюритизации ипотечных кредитов. В мире он составляет 300-350%, по крайней мере 100%, а у нас 2% от общего объема кредитования. Это ничтожные цифры. Плюс люди, которые берут ипотеку, хорошо считают, могут ли они это сделать. <...> Если не будет никаких экстренных макроэкономических и политических ситуаций, продолжится постепенный рост цен, вдвое выше, чем ожидаемая инфляция, на 6-8% в год. Но ставки по ипотеке в перспективе должны снижаться, даже если программа льготной ипотеки будет завершена. Банки берут очень много за кредиты на фоне страшно низких ставок по депозитам. И 4%, и 3% по ипотеке должны быть нормальны, ожидаемы в нашей стране. Почему нет? Несколько лет назад никто не поверил бы, что может быть 6,5-7% по ипотеке, нормально было 12-13%. В сложной ситуации, в которой оказалась экономика страны, мне кажется, можно бюджетно поддерживать ипотеку в период кризиса, но затем эта программа должна быть свернута, не должно быть долгой льготной поддержки"

Сергей Хестанов, - советник по макроэкономике генерального директора компании Открытие брокер, 11 января 2021, источник

"Программа льготной ипотеки сыграла антикризисную роль, поддержав строителей во время острой фазы экономического кризиса, сыграв роль своеобразного "допинга". Но постоянно жить на допинге – нельзя, и программу имеет смысл постепенно свернуть. Проще всего это сделать, заметно подняв первый взнос. Рост его до 40% с одной стороны обезопасит банки, с другой – охладит сам рынок ипотечного кредитования. В любом случае, ипотечный кризис проще предотвратить, чем бороться с его последствиями…"

Константин Апрелев, - вице-президент Российской гильдии риелторов, 12 января 2021, источник

"Максимально в ближайшее время будет рост цен, который компенсирует инфляцию. Но не более того. При этом очевидно, что если не будет продлена льготная ипотека на новостройки в том или ином виде, не будет дальнейшего снижения ипотечных ставок, роста точно ожидать не придется и во второй половине года... За время пандемии объемы продаж на загородном рынке увеличились в два-три раза. Интерес к индивидуальному жилищному строительству однозначно будет расти. Оно и так в большинстве случаев понятнее нашему человеку, а коронавирус подогрел желание иметь свой дом и свой двор и ни от кого не зависеть... Уже в марте все ходовые варианты по вменяемым ценам разлетятся как горячие пирожки"

Валерий Кочетков, - заместитель директора Департамента новостроек "Инком-Недвижимость", 12 января 2021, источник

"Льготная ипотека стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек, что особенно актуально после вынужденного простоя в период режима самоизоляции. Если ранее с использованием ипотеки осуществлялось около 45% сделок, то после введения программы таковых стало более 60%. За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, за месяц спрос увеличился на 47%...Если говорить о спросе и ценах в 2021 году, то многое будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. В первом полугодии, с учетом характерной сезонности, спрос будет умеренным. К лету из-за завершения программы льготной ипотеки снова может возникнуть ажиотаж вокруг квартир в новостройках, который спровоцирует вымывание ликвидных лотов и увеличение средней стоимости квадратного метра на «первичке»"

Сергей Григорян, - специалист по банковскому сектору, руководитель представительства Фонда государственных интересов Армении в России, 12 января 2021, источник

"Будет сокращаться рынок ипотечного кредитования. По моим прогнозам, уже в начале года в этом секторе наметится определенная стагнация, которая продлится вплоть до конца 2021 года. Она будет вызвана все тем же падением покупательской способности. В 2020 году рынок недвижимости в Москве, да и во всей России пережил расцвет, благодаря рекордному снижению ипотечных ставок. Цены на недвижимость резко взлетели вверх. Впервые за долгое время мы столкнулись с тем, что спрос начал превышать предложение. Но, очевидно, что такая ситуация не может продолжаться долго. Во второй половине 2021 года будет наблюдаться рост процентных ставок по ипотеке в диапазоне от 1 процента до 2 процентов. Стоит ли бежать и оформлять сейчас ипотеку - большой вопрос. Одновременно с увеличением ставок, пропорционально упадут цены на недвижимость. В итоге более низкая цена компенсирует увеличение ставки"

Вячеслав Дусалеев, - гендиректор экосистемы недвижимости "Метр квадратный" (проект группы ВТБ), 12 января 2021, источник

"На рынке существуют опасения резкого обесценения заложенных объектов недвижимости. В теории это серьезный риск, но в настоящее время такая ситуация не реалистична. В результате последних 3 крупных периодов экономической турбулентности в 1998, 2008 и 2014 годах жилье в России действительно дешевело в среднем на 30%, но исключительно в долларовом эквиваленте. В рублях еще ни разу стоимость недвижимости не падала более, чем на 15-20%.

Конечно, 100% гарантии, что рынок жилья сильно не обесценится, нет. Но факт в том, что рублевые цены ни разу за последние 22 года не падали больше, чем на 20%. Это достаточно сильный аргумент. Кроме того, обеспеченность жильем в России еще не находится на таком уровне, когда мы можем говорить о полном насыщении рынка. Банк при выдаче ипотеки получает в обеспечение кредита объект недвижимости, который, по статистике рынка, не менее, чем на 17% дороже, чем сам кредит. Поэтому даже падения цен до 15% незначительны и не должны приводить к убыткам из-за переоценки залогов. А учитывая, что первоначальный платеж обычно больше, чем 15%, то банки находятся в еще более надежной ситуации"

Ирина Пешич, - управляющий партнер риелторской сети "Миэль", 13 января 2021, источник

"В 2021 году выгодным временем для покупки жилой недвижимости станет первый квартал, когда на рынке произойдет замедление роста цен в результате частичного насыщения спроса... В первые рабочие дни нового года мы зафиксировали выход большого количества предложений на вторичный рынок. В январе на рынок выходят те собственники, кто не решался продавать ранее. И хотя их цены могут быть немного завышены, в процессе продажи они будут корректироваться, так как большинство людей, готовых совершить покупку, уже решили жилищный вопрос в конце прошлого года. Небольшое снижение цен на жилье также может произойти в начале мая, сильнее же всего квартиры дорожают обычно осенью и в декабре"

Сергей Гордейко, - главный эксперт компании "Русипотека", 13 января 2021, источник

"Льготная программа (ипотеки под 6,5% - прим.ред.) в итоге может быть реализована на 80%. И это будет успех. Запас в объеме выделенного лимита необходим, чтобы избежать патовых ситуаций, когда заявок на кредиты было бы принято больше, чем ресурсов на выдачу кредитов. В результате в этом году может произойти усреднение роста цен на недвижимость до нормальных, естественных показателей"

Андрей Колочинский, - управляющий партнер "ВекторСтройФинанс", 13 января 2021, источник

"Если не случится новых локдаунов, макроэкономических и политических потрясений, спрос на ипотеку может уменьшиться на 10-15%. Снижение активности покупателей будет связано с продолжающимся падением реальных доходов населения на фоне роста цен на жилье. Инвестиционные и потребительские возможности людей практически исчерпаны, а размер дохода российских семей зачастую не соответствует уровню цен на жилье и не позволяет обслуживать даже дешевые кредиты. Новый виток ажиотажного спроса возможен только в преддверии завершения программы субсидирования, если при этом ключевая ставка ЦБ увеличится. Такой сценарий нельзя исключать в случае очередного всплеска инфляции.

Однако более вероятным представляется незначительное снижение ключевой ставки в течение года... При сохранении текущего уровня инфляции регулятор может вернуться к снижению, однако корректировка вряд ли превысит 0,5 п.п. Если это произойдет, средневзвешенная ставка по ипотеке с учетом программы господдержки опустится до 7%... Помимо снижения ставок, в 2021 году продолжится диверсификация ипотечных продуктов. В частности, увеличится линейка программ кредитования загородного жилья и индивидуального жилищного строительства"

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, 13 января 2021, источник

"Как бы ни хотелось всем потенциальным покупателям и экспертам рынка недвижимости, чтобы цены действительно начали снижаться, в 2021 году этого не произойдёт. Максимум, чего можно ожидать от цен на жильё, — это прекращения роста, и то далеко не факт, что это случится. Скорее всего, такое возможно разве что на вторичном рынке — здесь остаётся всё меньше ликвидных объектов, объёмы доходов населения не растут, отказов по ипотеке уже более 60%, а потоки денежных средств с банковских депозитов уже смыли необходимый объём предложения. Соответственно, продавцам придётся проявлять гибкость в вопросе ценообразования, идя на существенные уступки... Рост стоимости квартир в новостройках, по его прогнозу, продолжится, но не так бурно, как в 2020 году. В некоторых регионах страны рост цен на недвижимость достиг 30%, но в следующем году он вряд ли превысит 5%"

Анатолий Печатников, - заместитель президента-председателя правления ВТБ, 14 января 2021, источник

"Итоговые выдачи ипотечных кредитов в 2020 г. оказались даже выше наших ожиданий, составив рекордные для российского рынка 4,2 трлн рублей. <...> По нашей оценке, рынок пока далек от насыщения – отношение ипотеки к ВВП не превышает и 10%, а качество портфеля выше, чем по другим видам розничных кредитов. Уверен, что высокий спрос на ипотеку с господдержкой сохранится и в этом году, во многом – благодаря низкой ставке. Если действие льготной программы будет продлено, то у ипотечного рынка есть шансы на обновление рекорда продаж и в 2021 году"

Сергей Тищенко, - генеральный директор рейтингового агентства "Эксперт РА", 14 января 2021, источник

"Мы ожидаем оживления розничного кредитования. Ипотечное кредитование в 2021 году останется драйвером рынка: оно вырастет более чем на 10%, благодаря рекордно низким ставкам и госпрограмме субсидирования процентной ставки, продленной до середины 2021 год. <…> На фоне ужесточения конкуренции в банковском секторе, увеличения дефицита качественных заемщиков, неблагоприятных экономических условий, повышения требований к банкам со стороны клиентов в части уровня диджитализации бизнеса наблюдается тенденция к сокращению количества банков... По нашим оценкам, не менее 15-20 банков в ближайшие 2 года покинут рынок в связи с присоединением к более крупным игрокам или добровольной сдачей лицензии”

Дмитрий Алексеев, - руководитель направления первичной недвижимости "Авито Недвижимость", 14 января 2021, источник

"В 2021 году на рынке первичной недвижимости ожидается сокращение объема продаж, во многом обусловленное снижающимися доходами населения. Несмотря на то, что продление программы льготной ипотеки поддерживает спрос, ее влияние будет ниже пика, зафиксированного на рынке в октябре–ноябре 2020 года в связи с ажиотажем из-за ожидания завершения программы... Цены на квартиры в новостройках при этом не снизятся, поскольку растет доля проектов с эскроу-счетами, что повышает себестоимость жилья, сохраняются низкие ипотечные ставки и дефицит предложения. В подобных условиях фактором, способным сдержать рост цен, может стать стимуляция ввода в эксплуатацию новых объектов, однако в текущий момент сложно прогнозировать, насколько оперативно правительство сможет на него повлиять"

Александр Проклов, - старший управляющий директор рейтингового агентства НКР, 14 января 2021, источник

"Развитие рынка ИЦБ станет безусловным драйвером для российского облигационного рынка, поскольку рынок заинтересован в появлении новых ликвидных высококачественных бумаг. При этом именно частые инвесторы будут проявлять повышенный интерес к ИЦБ. В условиях очень низких ставок по депозитам «физики», как и профессиональные инвесторы, также будут обращать внимание на такие облигации, поскольку предлагаемая доходность явно привлекательнее. Конечно, участие физлиц на этом рынке пока довольно ограничено, пока что на рынок ИЦБ выходят средства наиболее обеспеченной части населения. Тем не менее, по мере повышения массовости участия таких инвесторов ИЦБ найдут дополнительный спрос среди них"

Дмитрий Дворядкин, - директор алтайского офиса оператора недвижимости "Перспектива 24", 14 января 2021, источник

"Исходя из того, как складывалась ситуация в 2020 году, а также из имеющихся данных об ипотеке и государственной политике, считаю, что в 2021 году спрос на новостройки останется высоким как минимум в первом полугодии. <...> Что касается цен на вторичку, то, судя по всему, они останутся на уровне 2020 года. Что касается цен на новостройки, то полагаю, что резкого роста не стоит ожидать, причин не вижу, но небольшое увеличение все-таки будет — ориентировочно на 2−3% в квартал. Если спрос будет снижаться, то ближе к середине года цены могут «встать», а к концу года пойдут вниз. Поэтому могут быть какие-то «качели». К концу 2021 рынок недвижимости должен прийти в состояние равновесия (если не будет никаких внешних потрясений), когда установится баланс между спросом и предложением"

Дмитрий Таганов, - руководитель аналитического центра агентства "ИНКОМ-Недвижимость", 15 января 2021, источник

"На рынке сохранятся текущие тенденции: останется довольно высокий спрос на квартиры в новостройках, а цены будут расти примерно как и в прошлом году"

Сергей Ковров, - руководитель департамента консалтинга и аналитики "НДВ-Супермаркет Недвижимости", 15 января 2021, источник

"Проблем на рынке жилья в обозримом будущем не предвидится. В ближайшие полгода цены на квартиры будут расти на 1-3 процента ежемесячно, в зависимости от периода и локации. В традиционные месяцы снижения деловой активности, а это январь и май, возможен околонулевой рост цен — не более плюс 0,3 процента. В феврале-апреле рост может составить до 2-3 процентов"

Илья Володько, - владелец и генеральный директор консалтинговой компании MACON, 15 января 2021, источник

"Если спрос на льготную ипотеку будет исчерпан, то даже ее продление на 2 полугодие не сможет остановить падение спроса на первичном рынке... Во втором полугодии 2020 года под влиянием роста цен и спроса на рынке девелоперы начали активную закладку новых проектов. Если объем возводимого жилья на первичном рынке продолжит расти (у многих девелоперов есть планы по запуску новых литеров), это будет означать, что возможное снижение спроса рынок встретит с возросшим объемом остатков. Рассчитав коэффициент поглощения (остатки/сделки) мы сможем понять смогут ли цены немного расти/сохранить свой текущий уровень или будут неизбежно падать...

Рост продаж на первичном рынке в прошлом году произошел в том числе за счет инвестиционного спроса. Эти квартиры рано или поздно окажутся на вторичном рынке и здесь будет интересно наблюдать за динамикой цен, сделок и сроков экспозиции. Зарождение проблем в этом сегменте (снижение цен, рост сроков продажи) будет явным предикатором для первичного рынка. В отличие от кризиса 2008 года (я напомню, что тогда частные собственники, наоборот, отказывались до последнего снижать цены, а девелоперы пошли на этот шаг довольно быстро), первая реакция на системные проблемы будет именно со стороны вторички"