Эксперты об ипотеке и недвижимости. Ипотечный бумеранг #99

"Минстрой ужесточил меры контроля за прозрачностью застройщиков и их допуска на рынок, что сократило количество строительных компаний на рынке недвижимости в шесть раз. Это привело к тому, что новых жилищных проектов стало в разы меньше... Для устранения дисбаланса на рынке жилья, государству необходимо перестать ограничивать застройщиков и строителей. Вместо этого необходимо создать инструмент, который бы вовлек в участие в этом процессе банки. Необходимо подтолкнуть банки на создание специализированных подразделений по оценке строительно-инвестиционных рисков. Нужно выдавать кредиты застройщикам по новым условиям, вне зависимости от готовности дольщиков полностью выкупить жилье на стадии строительства"

Николай Алексеенко, - глава Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), 21 января 2021, источник

"Все доступные квартиры разобрали летом-осенью, а из-за ажиотажа прошлый год забрал часть спроса 2021 года. Для самого же покупателя существенно снизился выигрыш от участия в льготной ипотеке. Больше выиграли те, кто спохватился еще летом: выбор был обширным, цены еще не успели отреагировать на рост спроса. Помимо прочего, банки в реальности предлагают не 6,5%, а 6%. В самом начале действия программы снижение ставки с рыночных 8% до 6% позволило уменьшить ежемесячный платеж в среднем на 13%, это около 4 тыс. руб. Сейчас из-за роста цен на новостройки эффекты уже поменьше, но все равно есть — ежемесячная экономия около 5%... при экономии в 5% часть покупателей может уйти на вторичный рынок. Это дополнительный и существенный фактор, который будет сдерживать рост цен на новостройки"

Кирилл Холопик, - руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), 21 января 2021, источник

"Льготную ипотеку на новостройки обязательно необходимо продлевать, особенно в регионах с самым низким уровнем зарплат. В условиях снижающихся доходов населения необходимо поддерживать спрос. Только в этом случае в регионах, где нет московской маржинальности, можно сохранить объемы строительства... Из-за перехода на проектное финансирование в два раза снизились темпы вывода на рынок новых проектов. Рост цен на 90% связан с этой проблемой, которую надо решать. Надо наращивать объемы предложения"

Константин Апрелев, - вице-президент Гильдии риэлторов России, 21 января 2021, источник

"Основные механизмы этой защиты прав (дольщиков - прим.ред.) – сокращение Минстроем числа компаний, которые могут привлекать средства дольщиков примерно в шесть раз и введение эскроу-счетов... Полученные деньги по ипотеке остаются в банке, ведь они заморожены на эскроу-счетах до сдачи дома. При этом никаких процентов за эти деньги на счетах покупатель жилья не получает, а проценты по ипотеке платит. Большей глупости придумать невозможно! Поэтому желающих вкладывать средства в эскроу-счета нет, и рынок сократился...Ипотеку не надо направлять на поддержку строящегося жилья, только на готовые новостройки, включая ИЖС. Последнее в условиях пандемии и огромных площадей земли вокруг городов особенно актуально. Зачем загонять людей в коробки и уплотнять застройку? Льготная ипотека под 6,5% далеко не первый фактор роста цен. Но если ее не продлят после 1 июля, то мы увидим колоссальное падение объемов предложения и дальше, а рост цен на жилье продолжится... Для того, чтобы избежать падения объемов строительства, нужно создать господдержку ипотеки для готового жилья и убрать с рынка строящегося жилья физлиц, оставив только профессиональных инвесторов"

Олег Репченко, - руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU", 22 января 2021, источник

"Случившийся перегрев цен при снижении доходов населения сдержит дальнейший рост цен. Поэтому, даже несмотря на продление льготной ипотеки до 1 июля 2021 года, вряд ли стоит ожидать такого роста цен. Возможна даже некоторая коррекция — не более 5—10%"

Виталий Костюкевич, - директор департамента розничных продуктов банка "Абсолют", 22 января 2021, источник

"По окончании действия госпрограммы (ипотеки под 6,5% - прим.ред.) спрос переориентируется с новостроек на "вторичку". Это произойдет еще и потому, что купленные в инвестиционных целях квартиры начнут выставлять на продажу... С учетом роста стоимости заемных средств на рынке, равно как и с учетом роста темпов инфляции, снижение ключевой ставки вряд ли предвидится. Ставки достигли своего дна и дальше снижаться не будут, а в случае закрытия госпрограммы средневзвешенная ставка по рынку вырастет в любом случае... В целом ставки (в 2021 году - прим.ред.) останутся на текущем уровне или немного вырастут, в пределах 0,5-0,7%"

Сергей Шлома, - директор департамента вторичного рынка "ИНКОМ-Недвижимость", 22 января 2021, источник

"На вторичном рынке жилья потенциал для дальнейшего столь существенного роста цен тоже исчерпан. В нынешнем году цены будут оставаться примерно на том же уровне, что и сейчас. Возможны лишь небольшие колебания, не более 5%, причем как в сторону их повышения, так и в сторону снижения"

Ирина Радченко, - вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости, 22 января 2021, источник

"В январе 2021 года наблюдается стабилизация курса рубля, вслед за которым последовал умеренный спад на рынке недвижимости. В новом году россияне чувствуют себя более уверенно, поэтому спрос на жилье стал существенно ниже. <...> Рост цен на жилье никак не связан с продлением или отменой льготной ипотеки. Изменение ключевой ставки никак не повлияет на ценообразование. Высокий спрос отметили не только на рынке недвижимости. В прошлом году автодилеры также заявили, что 2020 год стал одним из самых прибыльных. Помимо этого, россияне активно покупали бытовую технику и мебель. <...> Дисбаланс на рынке недвижимости вызван болезненным ростом спроса на жилье. Покупали его не те россияне, которым действительно было необходимо улучшить жилищные условия, а те, кто хотел наиболее выгодно вложить сбережения. На вторичном рынке жилья цены выросли также, как и на первичном, поэтому льготная ипотека на подорожание не повлияла"

Евгений Дячкин, - замруководителя департамента розничного бизнеса, вице-президент ВТБ, 25 января 2021, источник

"По нашим оценкам, спрос на рефинансирование в 2021 году сохранится, так как потенциал этого рынка еще не полностью исчерпан, но уже не будет столь агрессивным... Мы не ожидаем резкого снижения ставок. Программа льготной ипотеки, вероятно, будет после 1 июля модифицирована. Кроме того, существенная часть заемщиков уже воспользовалась благоприятной ситуацией и переоформила свои кредиты на новых условиях"

Татьяна Хоботова, - территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка "Открытие", 24 января 2021, источник

"Безусловное влияние на ипотечные ставки как в большую, так и в меньшую сторону по-прежнему будут оказывать изменения экономической и геополитической ситуации, корректировки уровня ключевой ставки. Однако все ожидания, касающиеся процентных ставок и денежно-кредитной политики в 2021 году, можно охарактеризовать одним словом: стабильность. Процентные ставки достигли своего исторического минимума и существенно меняться в наступившем году не будут. Скорее всего, во втором полугодии, по завершении программы господдержки средние процентные ставки технически несколько увеличатся, ставки по новостройке и на вторичном жилье практически сравняются: разница будет незначительна, в пределах 0,5%"

Михаил Чернов, - сооснователь сервиса для рефинансирования ипотеки Refin.online, 24 января 2021, источник

"Ждать, что в 2021 году ставки по ипотеке сильно изменятся, не стоит. При мягкой монетарной политике Центробанка ключевая ставка, скорее всего, снизится, но только в пределах 0,5%. Если ставка опустится ниже, банки не смогут поддерживать доходность вкладов. А это основной источник фондирования ипотеки"

Дмитрий Зиканов, - генеральный директор TEKTA Group, 25 января 2021, источник

"Благодаря льготной ипотеке случился резкий всплеск спроса на жилье, которого никто не ожидал. И наша компания его тоже ощутила — в хорошем смысле. Прежде всего он выкристаллизовал самые качественные объекты — именно на них пришлось наибольшее число сделок. К счастью, в числе таких проектов оказались и наши дома. В наступившем 2021 году такого всплеска уже не будет, спрос сохранится на текущем уровне, даже если правительство не продлит действие льготной ипотеки. Значительного роста цен на недвижимость я также не ожидаю, хотя себестоимость строительства растет с каждым днем. Например, только металл за последние несколько месяцев подорожал на 40%... Сейчас рынок будет гармонизироваться. Прошлогодние сверхплановые "бонусы" от продаж, скорее всего, компенсируются в текущем году ростом строительной себестоимости в отсутствие значимого роста цен"

Александр Дубовенко, - основатель Good Wood, 26 января 2021, источник

"Могут ли заработать льготы на ипотеку по деревянным домокомплектам? Конечно же нет. На это есть несколько причин.1. Домокомплект не может быть предметом залога, т.к. не понятно, как его отобрать у заемщика. Но даже если представить, что его отберут, то кому-то продать банк его не сможет, ибо собрать дом из него второй раз не получится.2. Льготы — это хорошо, когда есть что-то работающее. Невозможно давать льготы на то, что не работает. Льготы — это условный акселератор. Берем некий механизм, хотим масштабировать, даем льготы и начинает шуршать быстрее. Сами по себе льготы не способны запустить неработающий механизм.3. Домокомплект в каком-то смысле напоминает кузов на автомобиль. Нет никакого смысла кредитовать этот самый кузов, который стоит 15% от стоимости машины. Нужно кредитовать саму машину.

В общем, как прошлая деревянная ипотека не заработала, так и новая не заработает. Есть такая управленческая фраза "критикуя, предлагай". У меня есть совершенно конкретные предложения, которые, на мой взгляд, более реальны: 1. Не делить дома на деревянные и каменные. Не бывает деревянных домов, у них у всех бетонный фундамент. Не бывает каменных домов, у них у всех деревянная крыша.2. Забыть слово домокомплект и говорить об "индивидуальном жилом доме".3. Рассматривать ипотеку только на девелоперские проекты, к которой должны быть добавлены дополнительные требования.

Требования, дающие право на льготу, могут быть, например, такими: 1. Количество домов не менее 20.2. Дома построены по стандартным проектам.3. Проекты должны пройти экспертизу по энергоэффективности, экологической и пожарной безопасности.4. Дома должны быть застрахованы от брака на 5 лет.5. В поселке должны быть запущены коммуникации и дороги. 6. В поселке должны быть запущены продажи без ипотеки и должна быть история продаж не менее 10 домов. 7. Дома должны быть построены по белой схеме строительной компанией, имеющей обороты и историю. Оборот не менее 100 млн руб, срок регистрации ООО не менее 5 лет.

Для банка этот продукт становится понятным и безопасным. Застройщик строит дом, сдает его в эксплуатацию и продает по стандартной ипотечной схеме. А государство дает льготу для усиления этого процесса"

Татьяна Гениберг, - кандидат экономических наук, доцент кафедры маркетинга, рекламы и связей с общественностью НГУЭУ, 27 января 2021, источник

"Цены по разным регионам возросли на новостройки от 5 до 15%. Это существенный рост. Ипотечные ставки, снизившись на вторичном рынке жилья до 8,1% и на первичном рынке до 5,9%, при официальном уровне инфляции 4,91% показывают минимальную реальную стоимость таких кредитов — 1−3%. Если учесть, что реальный уровень инфляции несколько выше, то можно смело говорить, что такая государственная программа даёт отрицательную кредитную ставку. Это и объясняет, почему население настолько активизировалось в покупке жилья, рассматривая его как канал сохранения и инвестирования собственных свободных денежных средств, используя их как первоначальный взнос. При таких размахах реализации программы руководство страны и Банк России достаточно скоро примут решение о сворачивании масштабности проекта и переходе к точечной работе программы как в отношении отдельных регионов, так и групп населения, действительно нуждающихся в подобной помощи"

Владислав Лейбов, - финансовый аналитик, 27 января 2021, источник

"Конечно, в нынешний кризис падают реальные доходы россиян и растет безработица. Это должно приводить к появлению проблем с выплатой кредитов, в том числе – и ипотечных. Однако банки при выдаче ипотеки проводят детальный анализ финансового состояния заемщика, анализируя гораздо большее число факторов, чем при выдаче остальных типов розничных кредитов. В том числе учитывается специальность и место работы заемщика. И вот тут нас могут поджидать интересные открытия… Проблемы могут возникнуть в первую очередь с ипотечными кредитами сотрудников частных, в основном – малых и средних предприятий сферы услуг. Именно по этому сектору пришелся самый сильный удар кризиса из-за введенных карантинных ограничений. Причем эти ограничения во многих регионах частично действуют и сегодня. Помощь государства этому бизнесу была явно недостаточна. Именно здесь и сейчас требуется прямая поддержка государством оказавшихся под ударом кризиса сотрудников проблемных отраслей, в том числе и производящих выплаты по ипотечным кредитам. Но скажу честно – даже двукратный рост доли просрочки по ипотеке с низких нынешних значений для банков не будет критичным. Впрочем, банки уже ужесточили подход к выдаче ипотечных кредитов. Об этом говорит падение объемов выдачи новых ипотечных ссуд, которое началось осенью 2020 года"

Михаил Гольдберг, - руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ, 27 января 2021, источник

"Мы анализировали продажи жилья и видим, что сейчас на рынке возник определенный дефицит жилья в высокой степени готовности. Для примера можно привести очень простую цифру - уже продано около 70% всех квартир с плановым сроком ввода в 2021 году. Раньше нормальным считался показатель, что у дома только при его вводе в эксплуатацию продано 60-70% квартир. <...> Несмотря на программу льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, 70% кредитов было выдано на вторичном рынке жилья. Это результат того, что предложение на первичном рынке не успевает за спросом, в том числе, вызванным реализацией программы субсидирования"

Дмитрий Жданухин, - генеральный директор Центра развития коллекторства, 28 января 2021, источник

"В 2021 году процедуры взыскания в полной мере затронут «пандемийных» должников — тех, кто не смог получить кредитные каникулы или реструктуризацию и допустил просрочки по кредитам. Сроки неплатежей уже позволят кредиторам обращаться в суды и добиваться принудительного взыскания. Работы станет больше: и судов, и торгов по реализации имущества, и банкротств физлиц. Но не исключаю, что перед выборами власти могут пойти на какие-то новые послабления для должников, чтобы снять социальное напряжение"

Ярослав Дарусенков, - руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука Жилья", 28 января 2021, источник

"В 2021 г. ожидается умеренное сокращение предложения – тренд, наметившийся еще до начала 2020 г. Новые проекты будут компенсировать уменьшение предложения, но общую картину это вряд ли изменит. В конце концов для застройщиков это даже выгодно – еще один фактор, позволяющий повышать цены, в связи с чем предложение во многих жилых комплексах искусственно ограничивается девелоперами и квартиры выводятся в продажу порциями. В первой половине 2021 г. ожидается продолжение положительной динамики цен на рынке новостроек «старой» Москвы. Цены в среднем могут вырасти еще 6-8%. В дальнейшем после завершения программы льготной ипотеки цены будут корректироваться спросом и предложением"

Роман Родионцев, - директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, 28 января 2021, источник

"В 2021 г. цены на новостройки продолжат расти. При этом наиболее активный рост цен ожидается в первой его половине, на фоне высокого спроса в период действия программы льготного ипотечного кредитования. Затем активный спрос пойдет на спад, если не появится новых драйверов роста. Не исключены также меры со стороны государства, нацеленные на сдерживание стремительного роста цен. В первую очередь, эти меры будут направлены на наращивание темпов строительства и увеличение объемов предложения, в том числе за счет проектов с государственным участием. Со стороны девелоперов в 2021 г. усилится активность по выводу в реализацию нового предложения, в том числе в дорогих сегментах"

Анатолий Аксаков, - глава комитета Госдумы по финансовому рынку, 28 января 2021, источник

"Я являюсь сторонником продления (льготной ипотеки под 6,5% - прим.ред.), но не для всех регионов. Считаю, что льготная ипотека должна, может быть, продолжить свое действие в тех регионах, где мы хотели бы, чтобы активно развивалось строительное производство. И это, прежде всего, депрессивные регионы – те, которые имеют меньшее бюджетное обеспечение. Это может простимулировать строительство жилья в таких регионах, поскольку там оно развивается не так быстро, как в Москве и других мегаполисах, Московской области"

Александр Данилов, - директор департамента обеспечения банковского надзора Банка России, 28 января 2021, источник

"Пузыря (на ипотечном рынке - прим.) нет, перегрева нет, но в дальнейшем при сохранении текущих тенденций, могут привести к накоплению рисков. В частности, выдается довольно много ипотеки, в том числе на первичном рынке с низким первоначальным взносом... Приличный объем ипотеки с низким первоначальным взносом выдается людям, у которых довольно высокая долговая нагрузка, поэтому вот комбинация этих двух вещей при сохранении текущих темпов роста, а также с учетом стоимости жилья, может в дальнейшей перспективе привести к накоплению рисков"

Константин Бачкин, - директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка Сбербанка, 28 января 2021, источник

"Тренд на снижение ставки даже в случае отмены программы льготной ипотеки точно будет. Ставки по ипотеке регулирует рынок. Так, на те же ставки проектного финансирования влияла не только ключевая ставка, но и конкуренция между банками. С ипотекой будет аналогичная история... Она (ставка - прим.) будет ниже уровня, который был до начала работы программы... Точно ниже уровня 8,5-9%"

Виктория Кирюхина, главный эксперт аналитического центра ЦИАН, 28 января 2021, источник

"В среднесрочной перспективе возможность продажи через эскроу-счета не приведет к наращиванию объемов ввода за счет ИЖС. В последние годы девелоперская активность была минимальной — из-за девальвации рубля на рынке сформировался дисбаланс между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов. На рынке наблюдается дефицит ликвидного предложения. По нашим подсчетам, в 2020 году 78% всех просмотров объявлений на загородном рынке РФ пришлось на поиск домов. Еще порядка 20% — участков. При этом в общем объеме предложения по России дома занимают только 56% всего объема. Нередки случаи, когда дом приобретается только ради земельного участка с планами сноса и строительства нового объекта «под себя». Программа льготной ипотеки на ИЖС — это начало формирования цивилизованного загородного рынка и главное — повышение доверия к формату в целом и загородному девелопменту в частности, когда деньги покупателя будут храниться на эскроу-счетах. С одной стороны, это ведет к росту цен (за счет использования заемных средств). С другой стороны, интерес к загородному рынку покупателей увеличит число проектов, что позволит сдерживать средняя стоимость при наращивании ее планомерно"

Елизавета Данилова, - директор департамента финансовой стабильности Банка России, 28 января 2021, источник

"Видим при этом, что, особенно на первичном рынке, возросла несколько доля кредитов с низким первоначальным взносом, но пока это не настолько существенно, не превышает исторические значения... Тем не менее, мы тщательно будем следить за ситуацией на рынке, за динамикой роста цен на рынке недвижимости с тем, чтобы и сохранялась финансовая доступность, и с тем, чтобы не возникали "пузыри" на рынке. <...> Пока стандарты розничного кредитования достаточно хорошие. Если говорить про ипотеку, то здесь даже можно отметить снижение доли кредитов с высоким показателем долговой нагрузки выше 80%. Отчасти за счет того, что банки все-таки стараются более тщательно подходить к оценке доходов заемщиков по ипотеке"

Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам агентства "Эксперт РА", 29 января 2021, источник

"В первом полугодии 2021 года темп роста просрочки с высокой вероятностью будет сопоставим с уровнем прошлого года, однако во втором полугодии возможно более активное её увеличение в связи с реализацией рисков по реструктурированным на фоне пандемии ссудам. Однако для банковского сектора в целом данный рост не будет критичным".

Алексей Кричевский, - эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями, 29 января 2021, источник

"Просрочка по ипотеке будет расти как минимум на протяжении ближайших двух лет. Проблема в том, что рядовые граждане думали, что льготная ипотека и снижение ставок делались для того, чтобы они покупали недвижимость. А на самом деле цели преследовались несколько иные, в первую очередь — поддержка продаж застройщиков. Как результат, вся выгода от льготной ипотеки испарилась уже к сентябрю, а если смотреть на порядок выплат по вторичному жилью и стоимость квартир, то мы увидим, что жильё с кредитом стало дороже, чем год назад, а ежемесячные выплаты увеличились примерно на 5%...

Уже и в ЦБ, и в Минфине понимают, что 7-8% ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, окажутся невозвратными, а квартиры, взятые в залог, будут реализованы через рынок или перейдут на баланс банков. Это или кредиты, взятые «на скорую руку» с дальнейшей потерей работы заёмщиком, или кредиты, оформленные без первоначального взноса, или кредиты, в которых первоначальный взнос уплачивался с помощью потребительского кредита. Общая сумма просрочек на пике может достигать 3,5-4%, и текущий показатель в 0,8% от общего ипотечного портфеля видится слишком заниженным. Исходя из рыночной ситуации, сейчас процент просроченных платежей от портфеля составляет не менее 1,2%. После разрешения от властей реализовывать залоговые квартиры самостоятельно волна такого жилья хлынет на рынок недвижимости с приличным дисконтом — от 10% до 25% от рынка. Постепенно спрос охлаждается, и есть вероятность, что банки вместе с застройщиками будут активнее работать по «плохим» займам, стараясь продать побольше неликвидных квартир. Это ещё один фактор, который говорит в пользу приближающейся коррекции на рынке недвижимости. Во второй половине года цены на жильё пойдут вниз"

Константин Енин, - управляющий директор "Открытие Research", 29 января 2021, источник

“Возможны два наиболее вероятных варианта развития событий. В первом сценарии в 2021 году застройщиками массово выводятся на рынок новые проекты — предложение пополняется, а среднерыночная стадия готовности продаваемой недвижимости снижается, что приводит к удешевлению жилья. В этом случае к моменту завершения госипотеки рыночные цены снизятся достаточно, чтобы рынок не ощутил изменения процентной ставки по ипотеке. И хотя в последующие периоды мы ожидаем сдержанный рост цен, он будет соответствовать росту уровня доходов населения. Во втором сценарии застройщики продолжат сохранять дефицит предложения и увеличивать цены. Рост цены, хотя и сдержанный недостаточным ростом доходов населения, будет возможен до конца завершения программы льготной ипотеки. После чего может случиться кратковременная пауза в продажах — застройщики будут ожидать новых мер поддержки и не спешить снижать цены, а покупателей оттолкнет увеличившийся ежемесячный ипотечный платеж.

В IV квартале 2021 года должна произойти коррекция цен, чтобы компенсировать удорожание ежемесячного платежа после возвращения к рыночным ставкам по ипотеке на уровне 7% годовых и вернуть спрос на рынок. В этом случае в 2022 году стоимость жилья будет искать баланс между спросом и предложением. После того как уровень доходов населения догонит сложившийся уровень цен на жилье, рынок продолжит рост. В каждом из сценариев на рынок жилья будут влиять рост себестоимости строительства и государственные программы стимулирования отрасли”