Елена Алтухова: Повышение ставок по ипотеке является временной и вынужденной мерой

Автор: Елена Алтухова,
доцент кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г.В. Плеханова

Начало года не радует россиян, планирующих взять кредит на покупку жилья. Растет все: инфляция, ключевая ставка ЦБ, банковские ставки по ипотеке. Одновременно снижается платежеспособность населения. Разбираемся, какие изменения на ипотечном рынке произойдут в 2019 году.

Популярный кредит

Ипотека сегодня является эффективным инструментом продаж во всех сегментах недвижимости. Популярность данного инструмента не вызывает никаких сомнений. Сегодня с использованием ипотечного кредита покупается примерно две трети квартир в проектах доступного ценового сегмента, и это во многом обусловлено именно развитием рынка ипотечного кредитования.

2018 год стал рекордным по показателю роста рынка ипотечного кредитования. С помощью ипотеки заключено 56% сделок в новостройках и 47% сделок на вторичном рынке. В абсолютных значениях объем выдачи ипотеки за 11 месяцев 2018 года составил 2,67 трлн рублей, а 2017 году, который раньше был рекордным для ипотечного рынка России, эта цифра составила 2 трлн рублей (в 2016 году - 1,5 трлн рублей). Средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 декабря 2018 года, по данным Банка России, составила 9,52% против 9,79% в декабре 2017 года и 11,54% в декабре 2016-го.

Чем хороша ипотека?

Ставка процента по ипотеке позволяет согласовать интересы заемщика и застройщика, что является важным стимулом для развития рынка недвижимости и благополучия граждан. Для многих ипотека сегодня оказывается единственной возможностью приобрести собственное жилье. Однако, по нашему мнению, достаточно серьезное увеличение стоимости ипотечного кредита способно заметно повлиять на его спрос, а существенное снижение спроса может значительно изменить всю систему отношений и внести серьезный дисбаланс в сложившиеся условия хозяйствования. Такая ситуация будет негативно сказываться в первую очередь на сегменте недвижимости. Необходимо отметить, что застройщики сегодня во многом зависят от стабильности ипотечного рынка. Для них ипотека - это надежный инструмент реализации построенного жилья.

Учитывая последние изменения на рынке процентных ставок, важно обратить внимание на их последовательный рост за последние полгода.

Чем обусловлен рост процентных ставок?

Первым фактором, определяющим роль в сложившейся динамике, является темп роста ключевой ставки Банка России, которая начала свое пусть незначительное, но движение вверх. Несмотря на то, что ряд аналитиков утверждает, будто данная динамика не может существенно повлиять на увеличение стоимости ипотеки, по нашему мнению, она закладывает основу для повышения процентных ставок. Как известно, на рынке немалую роль играют ожидания, способные серьезно изменить сложившуюся ситуацию.

Второй фактор, способный серьезно воздействовать на величину ипотечной ставки, это ожидание очередных санкций против России, из-за которых может повыситься ключевая ставка.

Третьим фактором, обуславливающим увеличение стоимости кредита, являются изменения в налоговом законодательстве, связанные с поправками в 214-ФЗ, и переход на эскроу-счета. Данный фактор может серьезно повлиять на рост процентной ставки во второй половине 2019 года. Снижая риски покупателя недвижимости, плату за них законодатель перекладывает на плечи заемщиков. Неизвестно, сможет ли это обеспечить тот эффект, ради которого была реализована данная законодательная инициатива.

В связи с этим очень важно удержать полную стоимость кредита на уровне, удовлетворяющем заемщика, удерживая порог чувствительности. А также необходимо учитывать сокращающийся в последнее время платежеспособный спрос, обусловленный снижением благосостояния населения.

Все перечисленные факторы взаимообуславливают друг друга. В данной ситуации нужно сосредоточиться на прогнозных значениях ипотечной ставки и заранее проработать пути ее субсидирования в случае превышения ею порога чувствительности в 12%.

Прогноз продаж

По нашему мнению, повышение ставок по ипотеке является временной и даже вынужденной мерой. Боясь потерять клиентов, банки будут стараться компенсировать этот рост за счет других инструментов. Необходимо также отметить, что изменение ставки на 0,5–1% вряд ли сможет существенно повлиять на решение приобрести жилье. Скорее всего, в 2019 году ставка будет находиться в диапазоне 9–10%, в связи с этим увеличения объемов ипотечного кредитования в 2019 году не произойдет. Если в 2018 году рост продаж недвижимости обеспечивался в основном за счет низких ставок по ипотеке, то в 2019 году в случае увеличения процентных ставок продажи должны обеспечиваться за счет снижения цен на жилье. Такое развитие событий вполне возможно в первой половине 2019 года, но с введением новых законодательных инициатив в системе проектного финансирования с середины 2019 года спрос на ипотечное жилье может заметно сократиться. Особенно если это будет сопровождаться неблагоприятными тенденциями в экономике. Спасением может стать запуск программы субсидирования ипотечных ставок. Скорее всего, стоит ожидать, что объем продаж квартир в ипотеку в 2019 году будет сопоставимым с объемом 2017 года, а покупатели предпочтут бюджетное или меньшее по площади жилье.