Метр рубль бережет
Инфляция, вызванная новым кризисом, заставляет обеспеченных покупателей активнее покупать недвижимость. Спрос на высокобюджетные квартиры в Москве вырос более чем в два раза. За счет таких сделок россияне стараются сохранить рублевые активы. В массовом сегменте, где основная доля квартир покупается с привлечением ипотеки, ситуация пока противоположная. Большинство собственников и застройщиков здесь заняли выжидательную позицию.
Кризис в экономике, вызванный обострением геополитической ситуации, привел к росту спроса на элитное жилье в Москве за последние две недели в 2,5–3 раза по сравнению с теми же датами прошлого года, подсчитали в Savills. В компании такой ажиотаж объясняют стремлением обеспеченных граждан перевести свои рублевые активы в недвижимость. Управляющий партнер Dombook Ирина Доброхотова тоже заметила всплеск активности, добавляя, что высокобюджетное жилье покупается практически без ипотеки. Президент AREA Николай Винидиктов оценивает повышение спроса на 10–20%.
Управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин отмечает, что интерес покупателей высокобюджетного жилья сконцентрирован на вторичном рынке. Но далеко не все запросы риэлторы могут удовлетворить: выйти не сделку удается лишь в 25–30% случаев. «Многие продавцы занимают выжидательную позицию, предпочитая отложить сделку или взять паузу до стабилизации ситуации»,— поясняет господин Халин.
О существенном оживлении в массовом сегменте говорить пока не приходится из-за роста стоимости ипотечного кредитования: традиционно 60–70% сделок заключаются с привлечением заемных средств. Управляющий директор сети «Миэль» Ирина Пешич отмечает, что многие ранее получившие одобрение по кредитам покупатели не смогли реализовать сделки. «В стандартном режиме идут сделки с льготной ипотекой»,— отмечает Ирина Доброхотова.
Ирина Пешич добавляет, что многие продавцы вторичной недвижимости в массовом сегменте сейчас стремятся поднять цены, рассчитывая на покупателей, которые хотят заключить сделку оперативно. Но реальных предпосылок к росту цен на жилье, по ее словам, нет: на фоне дорогого кредитования число покупателей будет сокращаться. «Высокая закредитованность населения и размер ипотечных ставок вряд ли будут способствовать росту спроса»,— соглашается гендиректор «Бон Тон» Наталия Кузнецова. Сейчас многие, по ее словам, ищут альтернативные способы оплаты, включая рассрочку или трейд-ин. По мнению эксперта, ситуация усугубляется высокой неопределенностью относительно перспектив занятости и уровня доходов населения, инфляционными ожиданиями.
Доля инвестиционных сделок на массовом рынке закрепилась на сравнительно невысоком уровне. Так, по расчетам Dombook, речь идет о 15% всех продаж, в «Бон Тон» говорят о 5–8%. «Эти вложения делают в большей степени не для того, чтобы заработать на росте цен, а в попытке сохранить средства до лучших времен на фоне валютных ограничений, невозможности инвестировать в фондовый рынок и неопределенности будущего»,— поясняет Наталия Кузнецова.
Управляющий партнер «Метриум» Надежда Коркка констатирует, что многие застройщики заняли выжидательную позицию, приостановив повышение цен или, в некоторых случаях, продажи. «В ряде проектов девелоперы временно снимали с продаж наиболее ликвидные лоты, возможно, для того, чтобы понять дальнейшую тенденцию спроса и цен и выставить их позже уже по более высокой стоимости»,— не исключает Ирина Доброхотова. Хотя Наталия Кузнецова ожидает, что в обозримой перспективе застройщики вынуждены будут давать прямые скидки на некоторый пул квартир или предлагать варианты проживания с последующим выкупом. Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев отмечает, что его компания пока не повышала цены на жилье, несмотря на опасения по поводу роста себестоимости строительства. Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин называет спрос в моменте стабильным, но отмечает, что пока разумнее заморозить цены: «Покупателей может стать меньше».