«Ипотеку в бизнес-классе теперь берут столь же охотно, как в экономе или комфорте»
Автор: Елизавета Севастьянова,
коммерческий директор TEKTA GROUP
Еще 5 лет назад покупатели жилья бизнес-класса в Москве смотрели на ипотеку свысока — квартиры в кредит брали не больше 15-20% клиентов. Тогда займы в банке казались слишком невыгодными. Однако в этом году доля сделок с ипотекой в некоторых наших проектах впервые достигла 90%. Ипотеку в бизнес-классе теперь берут столь же охотно, как в экономе или комфорте. Более того, популярность кредитования начала расти даже в премиум-классе.
На мой взгляд, у роста популярности ипотеки в бизнес-классе есть ряд причин. Первая — конечно же, падение ставок. За 5 лет они снизились в два раза: с 12-13% до 6-7%. А это экономия миллионов рублей на процентах для дорогостоящих квартир. Теперь для многих клиентов оказалось выгоднее взять ипотеку и погасить ее за несколько лет, нежели выводить деньги из бизнеса или отказывать себе в других дорогих покупках.
Вторая - в Москве появились проекты комплексной застройки бизнес-класса с широкой линейкой разноформатных квартир.
Низкие ставки по ипотеке позволили приобрести квартиру молодым людям, у которых еще нет значительных накоплений. Около четверти наших покупателей находятся в возрасте до 30 лет. Многие приобрели у нас первую собственную квартиру.
На удивление, интерес к ипотеке вырос и в премиум-классе. Мы реализуем проект Городские резиденции Spires рядом с Кутузовским проспектом и заказником «Долина реки Сетунь». В нем в этом году доля сделок с ипотекой составляла 19%. Хотя обычно квартиры премиум-класса покупают в кредит только около четверти клиентов.
Кто берет ипотеку в бизнес-классе?
В бизнес-классе доля ипотечных сделок зависит от комплекса: от ассортимента планировочных решений, на каком этапе строительства он находится, от его концепции, средней цены квадратного метра.
В среднем, начиная с мая этого года, мы заключаем около 50-60% сделок с привлечением ипотеки. Однако в проектах Big Time и «Маяковский», один из которых будет сдан до конца года, а второй — уже заселен, доля ипотеки в июле достигла 90%. Это рекордные для нас показатели.
Большая часть наших клиентов — молодые и зрелые люди от 26 до 45 лет, находящиеся в самом активном возрасте. Доли женщин и мужчин среди них примерно равны. При этом только две трети покупателей — женаты или замужем, от трети до половины — не имеют детей. В основном, семьи состоят из 2-3 человек.
Основная категория покупателей — высококвалифицированные сотрудники частных компаний, на втором и третьем местах — предприниматели и госслужащие. Профессиональные сферы: банки и финансы, торговля, услуги, IT, строительство и недвижимость.
Похожа ли нынешняя программа субсидирования ипотеки на предыдущую?
Прошлый экономический кризис разразился в 2015-м. Тогда, в конце 2014 года, цена на нефть начала падать, произошел резкий скачок курса доллара, и Центробанк повысил ключевую ставку до 17%.
Рынок ипотеки ощутимо просел. В 2015-м в Москве объемы выдачи ипотечных кредитов упали на треть — на 34%. Средняя ставка выросла и держалась в районе 13% годовых. Люди стали брать в кредит меньшие суммы, на более короткий срок.
В тот год правительство в первый раз приняло решение поддержать рынок ипотеки и субсидировать ставку до 12%. Это была крайне важная мера: из-за роста ключевой ставки ипотечные кредиты стали практически недоступны для россиян. Однако в 2015-м госпрограмма просто удержала застройщиков от более жесткого падения, вернув ставки по ипотеке на докризисный уровень. На полное восстановление спроса ушло несколько лет.
В этом году ситуация совершенно отлична. Спрос на ипотеку вырос на 22%, по сравнению с 2019-м. Средняя ставка по кредиту на первичном рынке за год снизилась на 3,5%. Сейчас она ниже 6%. Покупатели начали занимать бльшие суммы и на бльший срок. По данным ЦБ, в Москве средний срок кредитования уже достигает 19 лет.
Мы видим, что нынешняя программа поддержки отрасли, принятая правительством, оказалась гораздо эффективнее предыдущей. Фактически она сделала ипотеку даже более привлекательной, чем до кризиса, вызванного пандемией. Это позволило застройщикам не только нагнать, но иногда и перевыполнить свои планы продаж.
Кроме того, высокий спрос поддержал цены на строящееся жилье. За первое полугодие стоимость новостроек бизнес-класса заметно выросла: в Северо-Восточном административном округе (СВАО) Москвы квадратный метр прибавил в цене почти 21%, в Южном административном округе — 15%, в Восточном административном округе — 12%, сообщало агентство «Метриум».
Что будет после завершения программы субсидирования ипотеки?
Программа субсидирования ипотечных ставок завершается 1 ноября. Пока правительство обсуждает, стоит ли продлевать ее действие. И все же, что будет с рынком, если господдержка закончится?
Сейчас Сбербанк выдает ипотеку для вторичного рынка, на который субсидии не распространяются, по ставкам от 7,3%, ВТБ — от 7,4%. Средняя ставка на вторичном рынке в Москве — 8,8%. Если программу субсидирования ипотеки не продлят, можно ожидать, что и ставки по ипотеке для новостроек поднимутся до этих величин, то есть на 2-3%.
Что такое 2% годовых? Если человек покупает квартиру за 8 млн рублей с первоначальным взносом 10% и берет кредит на 20 лет, разница в ежемесячном платеже составит 8,6 тыс. рублей.
Для многих покупателей, особенно жилья эконом- и комфорткласса, это существенная сумма. Однако в бизнес-классе спрос не должен сократиться значительно. Его подстегивают и другие факторы: крайне низкие ставки по депозитам и волатильность рубля. Возможно, часть покупателей снизят сумму покупки — приобретут квартиру меньшей площади или с меньшим количеством комнат. Кроме того, популярность ипотеки вновь может упасть. Часть клиентов могут предпочесть стопроцентную оплату или программы рассрочки, trade-in.