Эскроу с госучастием: миссия несопоставима!
Вопреки победным реляциям о том, что новая схема финансирования жилищного строительства удобна и необременительна, многие девелоперы ушли с рынка или продают квартиры в достроенных на собственные средства домах. Неэффективна и программа поддержки льготного кредитования проектов от ДОМ.РФ. В Российском союзе строителей (РСС) предсказывают выход на рынок аффилированных с банками игроков и жалуются на скрытые комиссии и низкие лимиты.
Если верить ЦБ и правительству, схема, введенная с 1 июля 2020 года новой редакцией 214-ФЗ, прекрасно себя зарекомендовала. По данным Банка России, на 1 августа 2021 года заключено кредитных договоров с застройщиками на сумму 4,46 трлн рублей, на эскроу-счетах аккумулировано 2,4 трлн. По достроенным проектам уже перечислены застройщикам или банкам на погашение кредитов 412,6 млрд рублей.
Согласно информации ДОМ.РФ на конец сентября, 70% площадей в жилых домах (а это 9,488 тыс. объектов общей площадью 99,5 млн квадратных метра) строится с применением этой схемы.
Экстраполяция на рынок
Рынок стабилизировался, застройщики активно используют механизмы финансирования проектов с эскроу-счетами, прокомментировали текущую ситуацию «Б.О» в МСП Банке. Олег Шишкин, начальник управления недвижимости и девелопмента банка «Открытие», считает, что застройщики приняли новые условия, банки доработали продуктовые линейки.
«“Сбер” по объему финансируемых площадей занимает 56% рынка жилищного строительства, и тренды, которые мы наблюдаем, можно экстраполировать на всю отрасль. На 1 января 2019 года доля проектов с эскроу в портфеле банка составляла около 8%, на текущий момент — свыше 80%, — рассказала «Б.О» Светлана Назарова, управляющий директор — начальник управления финансирования недвижимости Сбербанка. — Два года подряд портфель девелоперов жилья в “Сбере” ежегодно удваивался, а с начала 2021 года его рост составил более 60%».
Для банков новая схема строительства означает существенное усиление надзора за проектами. Но из опрошенных «Б.О» кредитных организаций только в «Совкомбанке» говорят, что произошло изменение организационной структуры. Было принято решение отказаться от работы с внешними подрядчиками и сформировать команду из профессиональных строителей, сообщила Наталия Соболева, начальник управления анализа строительных объектов.
Девелоперы: массовый исход
Максим Федорченко, член правления РСС, председатель комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий, согласился: часть застройщиков, особенно в регионах, где высокая маржинальность, легко перешла на работу по новой схеме. Но с рынка ушло много компаний.
Ольга Смирнова, вице-президент Экспобанка по работе с корпоративными клиентами, тоже наблюдает тренд на консолидацию рынка.
«В основном компании уходили с рынка не из-за того, что по ним проектное финансирование ударило бы как финансовая нагрузка: некоторые не могут получить кредиты, поскольку есть проблемы с предыдущими объектами. Раньше почти у всех была возможность маневра — достроить предыдущий объект за счет средств дольщиков нового дома (хотя это и было запрещено, но практиковалось). На рынке остались более системные игроки», — пояснил Максим Федорченко. — Очень вероятно, что новые строительные компании, которые выйдут на рынок в ближайшей перспективе, будут аффилированы с банками, получат легкий доступ к средствам на проектное финансирование».
Напуганные ставками
По состоянию на конец сентября 2021 года 77% застройщиков перешли на работу по новой схеме, подсчитали в ДОМ.РФ. Но некоторые крупные компании, по словам представителя РСС, «строят готовое жилье, а уже потом продают: есть инерция мышления и непонимание, что эффективная ставка довольно низкая». Опрошенные «Б.О» банкиры предпочли не отвечать на вопрос о рыночных ставках, Олег Шишкин заметил только, что у топ-10 банков они примерно одинаковые, как и подходы к работе с застройщиками.
В МСП Банке отметили, что в банках реализованы схемы, в которых процентная ставка зависит от соотношения суммы долга и остатка на счетах эскроу-проекта, что дает существенную экономию на ставке по проектному кредиту.
Максим Федорченко на практике видит, как это работает: займы, как правило, выдают под 8–9%, а по мере наполнения эскроу-счетов ставки снижаются. «С учетом того, что кредит выбирается постепенно, даже несмотря на длительный цикл жизни проекта, эффективная ставка получается не 12%, а 5% или даже 3–4%», — сказал он.
По словам Олега Шишкина, в предыдущие полтора-два года эффективная ставка в «Открытии» составляла около 3–3,5%, для отдельных клиентов она доходила до 0,01%. Светлана Назарова также заверила, что в «Сбере» в ряде случаев значение ставки приблизилось к нулю.
Итоги эскроу: жизнь после бума
В последние два года, включая первую половину 2021-го, пока действовала льготная ипотека без ограничений, росли цены на жилье (в среднем на 30–35%), особенно на первичном рынке. А поскольку до сдачи объекта в эксплуатацию проходит два-три года, вопрос о вкладе в стоимость жилья кредитной нагрузки встает в полный рост. Тем более что в российском законодательстве запрещено поэтапное раскрытие эскроу-счетов, которое практикуется, например, в Германии.
Максим Федорченко пояснил, что цены на жилье растут в том числе за счет увеличения издержек на банковское кредитование, но по сравнению с ростом стоимости стройматериалов в этом году, вызвавшим увеличение общей себестоимости на 10–20%, они растут не столь заметно.
Ипотека: от льготной — к семейной
Во время первой волны пандемии были реализованы программы господдержки, разогревшие цены на рынке, сделали выводы в Счетной палате. Но Ольга Смирнова отметила их своевременное положительное влияние на сектор: это позволило избежать кризиса. В Экспобанке поддерживают мнение рынка о том, что в 2021-2022 годах произойдет замедление темпов роста цен на жилье при сохранении спроса со стороны населения. В «Открытии» ориентируется на объемы уровня 2018-2019 годов.
В МСП Банке говорят, что после ужесточения требований к льготным ипотечным кредитам с 1 июля 2021 года продолжается высокий спрос на проекты высокой и средней стадий готовности, это позволяет говорить о дальнейшем росте рынка, но не таком агрессивном, как в 2019-2020 годах.
Светлана Назарова отметилат, что после изменения программы льготной ипотеки и снижения максимальной суммы до 3 млн рублей ожидается частичное замещение ее семейной ипотекой (которая теперь выдается и семьям с одним ребенком, ставки начинаются от 4,4%. — Ред.), а также собственными программами субсидирования для застройщиков. Стратегия «Сбера» тоже основана на прогнозах, что темпы роста продаж и цен замедлятся.
Никита Пальянов, директор по маркетингу «Абсолют строй сервиса», привел данные о сокращении объемов выдачи ипотеки в среднем на 61% по сравнению с 2020 годом и первым полугодием 2021-го.
ИЖС: в ожидании стимулов
Новая ниша для развития сектора может возникнуть при распространении механизма эскроу на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Параметры такого ипотечного продукта до конца года обещали проработать в ЦБ.
Сейчас программы под ИЖС разрабатывают несколько банков, включая ВТБ и ПСБ. Светлана Назарова заявила, что «Сбер» готов участвовать в финансировании ИЖС (а по информации Forbes, даже кредитует один проект. — Ред.), но активность застройщиков в реализации таких «индустриальных» проектов остается низкой. На ИЖС пока не распространяются механизмы Закона № 214-ФЗ о защите покупателя, для стимулирования спроса необходимы меры господдержки в части субсидирования процентов по ипотеке, федеральные и региональные программы по компенсации затрат на строительство инфраструктуры, полагает эксперт.
Гибридные продукты — норма будущего
Олег Шишкин уверен, что спрос на «первичку» сохранится, поскольку строящееся жилье даже эконом-класса предлагает новое качество жизни. Но интерес к новостройкам подогревают и сами участники рынка через предложение квазильготной ипотеки от банка и застройщика. В «Открытии» ставка на период строительства снижается с 8 до 4%, а в дальнейшем не превысит показателя по рынку на момент выдачи кредита, пообещал Олег Шишкин.
В прошлом году многие застройщики предпочитали снижать собственные ставки по кредитам, сейчас интерес к гибридным продуктам растет, сказал банкир. В «Сбере» уже около трети проектов реализуется с применением комплексного предложения, и заинтересованность в них может возрасти, считает Светлана Назарова. «Скидки по ипотеке на аукционные квартиры составляют до 4 п.п., если скидка применяется только на стадию строительства, или до 1,4 п.п. на весь срок», — пояснила она.
Бридж с банкирами
В МСП Банке считают, что внедрение гибридного продукта, позволяющего помимо финансирования основного долга по проектному финансированию предоставлять средства в рамках младшего транша, предполагающего отличную от проектного финансирования ставку и возможность паритетного финансирования первичных капитальных вложений, является выходом из положения в условиях нехватки капитала у малых и средних застройщиков.
Противоположно оценивают банкиры и строители появление кредитных продуктов «вокруг» схемы проектного финансирования. Так, по мнению Олега Шишкина, возникший у девелоперов в связи с переходом на эскроу дефицит бюджета покрывается за счет кредитов на покупку земельных участков, создание проекта и финансирование предпроектной деятельности.
Максим Федорченко уверен, что строителям не хватает кредитов на приобретение земельных участков: их выдают не все банки. «Одна из основных проблем застройщиков — та, что банк требует вложения собственных средств в объеме до 20%. Объект построен, продается, но деньги — не только заемные, но и свои — я могу вернуть только после сдачи. На какие средства начинать новые проекты, покупать землю, делать подключения? Вместо того чтобы поэтапно раскрывать счета, нам предлагают бридж-кредиты, с учетом роста ставок они очень дорогие (10% и выше), и под них нужны залоги», — возмутился он.
Проценты стремятся к нулю
Против поэтапного раскрытия счетов единым фронтом выступают ЦБ и правительство при поддержке банкиров, которые приводят свои экономические расчеты.
«При переходе на новую модель мы прогнозировали, что возможное удорожание из-за банковского финансирования составит примерно 6% к бюджету проекта. По факту активные накопления на счетах эскроу его нивелировали, и сейчас в среднем оно стремится к 0%», — сказала Светлана Назарова. Если распечатать средства на счетах эскроу, стоимость кредитов вернется к рыночной.
Благодаря бесперебойному банковскому финансированию снизился срок строительства объектов, заверил эксперт.
«По нашей статистике, счета эскроу раскрываются в среднем на два — три месяца раньше плана, а срок от первой продажи квартиры до раскрытия в среднем составляет около 10 месяцев», — отметила представитель Сбербанка.
Наталия Соболева убеждена, что при новой схеме качество работ выросло: генподрядчики крайне заинтересованы в производстве конструкций без дефектов, чтобы вовремя получать финансирование.
О чем молчат банкиры
Ольга Смирнова считает, что решение о поэтапном раскрытии счетов должно приниматься на основании ретроспективных данных, на примере большого количества законченных проектов, т.е. не ранее 2022-2023 годов. От своих клиентов-застройщиков в Экспобанке получают только позитивную обратную связь, заверила эксперт.
Однако дальнейшее движение ставок по кредитам для застройщиков вверх вслед за ключевой ставкой ЦБ будет оказывать давление на стоимость жилой недвижимости, и тогда вопрос может встать раньше, считают девелоперы.
По мнению Максима Федорченко, «не стоит забывать, что банки вводят серьезные комиссии: 0,5% за раскрытие кредитной линии, 1% за перечисление денег. От всей суммы это много, соответственно эффективная ставка растет. Средства дольщиков, которые кладут в банк под 0% годовых, банки застройщикам дают не бесплатно, а под 3–4%. Если на счетах аккумулирована большая сумма, а компания пользуется частью средств, то могут выдавать под 0,5%, — сообщил эксперт. — Банки неплохо зарабатывают на проектном финансировании жилья».
Для урегулирования ситуации с комиссиями необходима законодательная инициатива федерального уровня, поскольку ЦБ не имеет права вмешиваться в коммерческую деятельность банков, за исключением случаев, установленных законом, посетовал представитель РСС. «Считается, что конкурентный рынок сам себя должен отрегулировать. Но конкуренции на уровне регионов, где по схеме проектного финансирования долевого строительства работают один-два крупных банка (обычно это «Сбер», ДОМ.РФ, Альфа-Банк, «Открытие»), пока нет. А на примере куда более развитого потребительского кредитования мы видели, что рынок никак себя не отрегулировал, пришлось принимать федеральные законы, чтобы исключить мелкий шрифт в договорах и дополнительные комиссии», — пояснил Максим Федорченко.
Миссия несопоставима
Статистика перехода на счета эскроу в разрезе банков на конец сентября текущего года показывает, что проекты реализуют 32 банка, а первое время из 96 организаций, допущенных к открытию таких счетов, проектное финансирование осуществляли всего пять.
Но и сейчас объемы деятельности у организаций по всем параметрам (количество проектов, площади, клиенты-застройщики, региональный разрез) абсолютно несопоставимы, показывает ДОМ.РФ. «Сбер» работает в 76 регионах из «охваченных» 79; ВТБ — в 53; банк ДОМ.РФ — в 43; «Открытие» — в 38; замыкающий топ-5 Альфа-Банк — в 29. Упомянутые в статье МСП Банк и Совкомбанк ведут соответственно 13 и 25 проектов в пяти регионах, а например, Райффайзенбанк — в двух, Ситибанк — в одном субъекте России.
По показателю «сумма средств на счетах эскроу» на 1 июля 2021 года «Сбер», по данным ЦБ, лидировал, обогнав ВТБ более чем вдвое, и оставив далеко позади ДОМ.РФ, «Открытие» и РСХБ. Впрочем, вряд ли кого-то удивляет формирующаяся и в этом секторе олигополия банков с госучастием.
Агрегатор ограниченной полезности
С отсутствием конкуренции пытаются бороться путем унификации требований к заемщикам. В июне текущего года утверждены новые межведомственные рекомендации, параллельно ДОМ.РФ доработал агрегатор проектного финансирования под форму заявки, рекомендованную для всех застройщиков, работающих в Единой информационной системе жилищного строительства. Теперь заявка на финансирование проекта доступна нескольким банкам, что в теории дает им возможность находить новых клиентов, а застройщикам — средства. Светлана Назарова заявила, что агрегатор — на пользу рынку в целом. Ольга Смирнова видит преимущества частных банков в скорости принятия решений и клиентоориентированности. Олег Шишкин сказал, что девелоперы часто предпочитают работать с пулом привычных банков, но появляющиеся на рынке игроки в таком инструменте заинтересованы.
Максим Федорченко в этой связи напомнил, что, как только кредиты превышают лимиты на группу, финансирование прекращается. Это связано с длительными сроками строительства и ограниченной рентабельностью (на уровне от 10 до 20%). По его мнению, «конкуренция сдерживается тем, что мало команд специалистов в банках».
Территории «недоступных» кредитов
В регионы банки не заходят из-за низкой маржинальности проектов. Максим Федорченко убежден, что это следствие неверной позиции регуляторов. «Нельзя распространять общие правила на специфическую строительную отрасль, где проекты с очень невысокой рентабельностью, но высокой надежностью, имеющие обеспечение в виде недвижимости. Часто в депрессивных регионах застройщики даже крупнее, имеют собственные заводы. А банки им кредиты не дают, поскольку придется создавать резервы, — считает он. — Надо идти другим путем: давать банкам гарантии. Но на федеральном уровне я таких обсуждений не знаю».
Среди эффективных инструментов Ольга Смирнова назвала программу поддержки со стороны ДОМ.РФ по предоставлению поручительств по кредитам застройщикам, а Светлана Назарова — программу субсидирования ставок по кредитам, заключенным до 1 мая 2021 года: просубсидированы проценты по 226 кредитам, из которых 115 выданы «Сбером».
Неэффективная поддержка «депрессивных»
Но в Счетной палате сомневаются в эффективности принятых мер поддержки рынков ипотечного кредитования и жилищного строительства, в особенности — льготной программы кредитования застройщиков от ДОМ.РФ. К моменту ее окончания 1 января 2021 года были использованы около 5 млрд рублей, т.е. 42% выделенных 12 млрд рублей. Из них было решено направить 6,3 млрд рублей на поддержку низкомаржинальных проектов. Но и теперь заявок мало.
Светлана Назарова сообщила, что, хотя программа распространяется на 49 субъектов Российской Федерации и выделены лимиты (те самые 6,3 млрд рублей) на 12 банков, сейчас в ее рамках реализуется 21 проект в 10 регионах, половина из которых профинансированы «Сбером».
Максим Федорченко убежден, что схема поддержки неэффективна, поскольку лимиты выделяются на банки, а «эти проекты плюсовые и не соответствуют требованиям по рентабельности».
Светлана Назарова пояснила: стимулирование спроса льготной ипотекой позволило повысить маржинальность по ряду проектов, из-за чего они не попали под условия программы. Также в обеих программах заложен ряд ограничений, включая «потолок» бюджета проекта в 500 млн рублей, что «практически исключает участие проектов комплексной застройки». Предложения по корректировке направлены в Минстрой, и при исключении данного ограничения дополнительно заявится в программу около двух третей проектов в субъектах, на которые она распространяется, считает представитель «Сбера».
Мнение эксперта
Ольга Смирнова, вице-президент Экспобанка по работе с корпоративными клиентами:
«Новая схема работы в долевом строительстве серьезно изменила правила игры: происходит неизбежная консолидация рынка. Клиенты успешно адаптируются к новым правилам функционирования рынка. Показатели говорят сами за себя: сегодня в стадии строительства находится около 100 млн квадратных метров жилья, из них более 70% реализуется с использованием эскроу-счетов.
Адаптация экспертизы и бизнес-процессов под новую схему проектного финансирования в Экспобанке прошла относительно быстро и безболезненно. Перестройка штатной структуры не понадобилась: при финансировании строительных проектов мы продолжаем активно пользоваться услугами сюрвейеров, внешних консультантов и аутсорсеров. Мы работали в такой логике до введения эскроу-счетов и сохранили эту практику сейчас.
За год работы на рынке произошли существенные изменения. В частности, унифицированы требования к застройщикам, что серьезно упрощает им подготовку документов, при этом один пакет документов девелопер может теперь направить в несколько банков через агрегатор ДОМ.РФ.
Обработку документов для банков это решение также упростило, что не отменяет необходимости анализировать каждый проект индивидуально в части кредитного риска. Но и поле для конкуренции значительно сузилось: основные условия во всех банках примерно одинаковы, и очень часто, к сожалению, клиент выбирает себе финансового партнера, ориентируясь только на более низкую ставку, что сводит конкуренцию коммерческих банков с государственными практически к нулю. Наши преимущества — в клиентоориентированности и гибкости: скорость принятия решений и выдачи траншей, скорость в решении возникающих оперативных вопросов позволяют нам конкурировать за интересные проекты не только за счет ценовых параметров.
На текущий момент банк финансирует более 15 проектов в разных регионах страны, и мы планируем существенно расширить свое присутствие в этом сегменте рынка уже в 2021-2022 годах».
Наталия Соболева, начальник управления анализа строительных объектов Совкомбанка:
«Независимое подразделение — управление анализа строительных объектов — было создано в Совкомбанке в 2019 году для анализа строительных рисков в рамках исполнения государственных контрактов.
Позднее в том же году было запущено проектное финансирование жилищного строительства по счетам эскроу, но вначале подразделение привлекалось только для первичного анализа рисков при реализации инвестиционных проектов. После того как на нескольких объектах возникли проблемы (в том числе был выявлен брак в конструкциях), банку пришлось принимать экстренные меры. В итоге решено было отказаться от взаимодействия с сюрвейерскими компаниями.
Сейчас подразделение работает по всем направлениям кредитования и гарантийного бизнеса, в которых необходим анализ строительных рисков. Под новый фронт работ сформирована команда из девяти специалистов, все они — практики в строительной сфере с опытом руководства строительством, технического надзора, технического заказчика, ПТО, а также сметчики и проектировщики, причем их деятельность ранее не была связана напрямую с банками. Компетенции команды полностью охватывают строительный процесс, а по отдельным проектам мы работаем группами, сформированными под конкретные задачи.
Текущая схема работы подразумевает тотальный контроль строительного процесса на всем производственном цикле проекта. Мониторинг качества — это контроль целевого использования кредитных средств банка. Практика показывает, что при таком контроле генподрядчики крайне заинтересованы в производстве конструкций без дефектов, чтобы не задерживать финансирование и соблюдать условия договора генерального подряда.
Совкомбанку удалось «реанимировать» ряд проектов, по которым застройщики получали отказы от финансирования в других банках. Мы достраиваем «брошенные» дома, в которых не могли получить квартиры обманутые дольщики. Некоторые проекты еще живут в логике «до эскроу», а другие — уже по новому законодательству.
Сейчас мы активно расширяем подразделение, так как увеличивается потребность в квалифицированных кадрах: кредитные или гарантийные портфели растут, а территория, на которой банк работает по схеме проектного финансирования жилья, постоянно расширяется. Кроме Москвы и Московской области наше подразделение контролирует строительство в таких регионах, как Краснодарский край и Санкт-Петербург».