Как эскроу ударят по ипотеке
Реформа жилищного строительства неотвратимо приведет к сокращению числа банков, активно работающих на ипотечном рынке. Выбор для будущих заемщиков ощутимо сузится. Почему это произойдет, разбирался БН.ру.
V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
Как игру судьбы постичь?
С 1 июля 2019 года эскроу-счета станут обязательны для привлечения денег по всем проектам жилищного строительства (за исключением тех объектов, которые к тому моменту будут находиться в высокой степени готовности, – по ним застройщикам разрешат работать по старым правилам).
Привлеченные средства до ввода объекта в эксплуатацию будут замораживаться в уполномоченных банках на эскроу-счетах. А вместо них банкиры станут давать застройщикам в долг свои деньги в рамках проектного финансирования. Такова в кратком изложении суть проводимой на строительном рынке реформы.
Уже сейчас застройщики могут перейти на новый формат финансирования добровольно. Правда, не особо спешат. По данным Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), на 1 ноября в России возводилось всего девять жилых комплексов с применением счетов эскроу.
Между тем новое правило, скорее всего, похоронит минимум около трети присутствующих сегодня в этом рыночном сегменте компаний со всеми вытекающими: увольнением работников, пополнением армии обманутых дольщиков, новыми стопками судебных исков. И, пока не наступила сакральная дата – 1 июля, строительное лобби пытается всеми правдами и неправдами ослабить будущую законодательную удавку.
На все голоса и со всех трибун повторяют, что с отменой долевого финансирования выйти на обозначенные президентом 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно. Пишутся и направляются в Госдуму законопроекты с поправками 214-ФЗ. В происходящее с удовольствием вмешиваются политические силы: «Деловая Россия», «ОПОРА России», «Единая Россия»…
Дома новы́, но предрассудки стары
С точки же зрения будущих ипотечных заемщиков самым важным в сказанном является то, что годика через три-четыре на фоне удорожания квадратного метра новостройки сократится само число новостроек. Таким образом, сузится выбор объектов, которые можно взять в ипотеку.
Но это не единственная неприятность, которую сулит ипотечному кредитованию реформа.
Условия, на которых банк предоставляет застройщику проектное финансирование, утверждены законодательно. По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент», у застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 10 тыс. кв. м, 20% собственных средств и т. д. Но кроме «законных» условий ничто не мешает кредитору выставлять дополнительные требования.
И банк вполне может потребовать от строительной компании направлять всех ипотечных заемщиков в первую очередь в свои офисы.
Существование такой угрозы подтверждает заместитель генерального директора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов. В Тинькофф Банке добавляют, что такая перспектива «очевидна». А генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов подчеркивает, что это даже не угроза, а ожидаемая реальность.
«Если банк будет осуществлять проектное финансирование застройщика, то другие банки будут вынуждены потесниться, а возможно, и потеряют прямой доступ к этому застройщику, – поясняет специалист. – Возможно, другие банки будут допускаться к потенциальным заемщикам только в случаях, когда кредитующий банк и другие банки между собой договорятся о таком доступе».
Чиновники комментируют такое предсказание поворота событий уклончиво. Дескать, граждане могут обжаловать некорректное навязывание им банковской услуги. Но на стороне банка всегда будет армия юристов, а у заемщика не всегда хватит финансовой грамотности правильно жалобу составить. Так что исход подобных протестов удручающе предсказуем.
В общем, повторится ситуация, ранее наблюдавшаяся с ограничением круга оценщиков и страховых компаний, которые допускаются банком к обслуживанию ипотечного кредита. Только более масштабно.
Резюмируем: с 1 июля 2019 года граждане начнут сталкиваться с ограничением выбора банков, в которые можно подавать заявки на жилищный кредит.
Мечтанья с глаз долой – и спала пелена…
В связи с такой угрозой для потенциальных заемщиков самой ценной из ныне обсуждаемых инициатив является направленное в Минстрой РФ предложение «Деловой России» освободить девелоперов от жесткой привязки к уполномоченным банкам. То есть предоставить застройщику до завершения стройки возможность менять уполномоченный банк (эскроу-агент) без согласия последнего. Но, скорее всего, идея будет торпедирована банковским лобби.
Со своей стороны банки изобретают схемы, как «охмурять» клиентов.
Всегда первый – конечно же, Сбербанк. И, пока эскроу-счета не стали обязательными, в ход идут сладкие пилюли. Кредитор в 11 регионах России (в том числе и Петербурге) запустил пилотный проект, в рамках которого перешедшие на эскроу застройщики смогут предлагать гражданам ипотеку в своих новостройках с пониженной на 0,8-1,6 п.п. ставкой. Правда, скидка привязывается к объему накопленных на эскоу-счетах средств. Не будет накоплений – не будет и скидки.
Конечно, дополнительные скидки по процентной ставке – это неплохо. Но, когда с ипотечного рынка будет вытеснено большинство игроков, Сбербанк эти скидки может и не пролонгировать.
При этом число банков сокращается не первый год. «Дочки иностранных банков и российские госбанки являются наиболее устойчивыми на рынке. Российские частные банки в этих тисках чувствуют себя наименее комфортно и поставлены в заведомо менее выигрышное положение», – в ходе конференции ГК «Финам» отметил начальник отдела анализа рынков «Открытие Брокер» Константин Бушуев. Впрочем, уточнил начальник отдела анализа банков ИК «Велес Капитал» Юрий Кравченко, с каждым раундом новых санкций интерес у западных структур к российскому рынку явно не увеличивается.
Например, в сентябре начался процесс присоединения к Росбанку специализирующегося исключительно на ипотеке банка «ДельтаКредит» (оба входят во французскую группу Societe Generale). Проще говоря, французы сокращают свое присутствие в РФ. И, по полученной БН информации, в «ДельтаКредит» уже делаются определенные шаги по сокращению штата.
Значит, недалеко будущее, когда соискателю ипотеки придется выбирать между продуктами только нескольких госбанков.
Более того, чтобы выпасть из ипотечного марафона, любому игроку достаточно вовремя не запустить проектное финансирование и позволить застройщикам уйти «на сторону». В то же время, как недавно отметила председатель правления «Абсолют Банка» Татьяна Ушкова, далеко не все банки из числа допущенных Центробанком к строительному рынку могут и хотят возиться с проектным финансированием и счетами эскроу. А тех, кто «могут и хотят», наберется немногим более десятка.
Выходит, выбор будущего ипотечного заемщика будет сокращаться по нескольким причинам. Не только потому, что станет меньше застройщиков, а банкиры станут выставлять «крепостные» оставшимся, но и в силу неучастия многих банков в проектном финансировании и «естественной» убыли банков.