Что делать, если вы не можете выплачивать ипотеку?

Купить жилье без привлечения заемных средств - удовольствие, доступное далеко не каждому россиянину. За последнее десятилетие ипотечное кредитование в нашей стране перестали воспринимать как вынужденную кабалу. По статистике, в течение первого квартала 2014 года банки значительно перевыполнили планы по выдаче жилищных кредитов. Россияне, обеспокоенные нестабильностью на валютном рынке, вкладывают в недвижимость не только собственные накопления, но и заемные средства.

Выплата ипотеки – процесс небыстрый. За это время жизненные обстоятельства получателя кредита могут существенно измениться: семейные проблемы, потеря работы, длительная болезнь и прочие невзгоды способны в одночасье превратить надежного заемщика в бесперспективного должника. ГдеЭтотДом.РУ составил список обобщенных рекомендаций специалистов о том, как выйти из ситуации, когда выплата взносов по ипотеке невозможна, с наименьшими потерями.

Когда молчание не золото

В ситуации, когда вы по каким-то причинам не в состоянии продолжить оплачивать ипотеку, главное - верно оценить свое финансовое состояние и оценить возможные способы решения проблемы. Худшее, что может сделать заемщик в случае дефолта, - прекратить выплаты по кредиту без объяснения причин. Сидеть и ждать выигрыша в лотерею или наследства от неизвестного заграничного родственника - не слишком надежный вариант.

Осознав, что текущее материальное положение оставляет желать лучшего, нужно сообщить об этом банку. Причем сделать это следует как можно скорее, чтобы продемонстрировать свою сознательность и ответственное отношение к кредиту. Даже если вы абсолютно уверены, что вскоре сможете возобновить выплаты, не стоит пускать ситуацию с долгами на самотек. Самое малое, чем вам грозит подобная безответственность - испорченная кредитная история. В худшем же случае банк имеет право потребовать немедленного погашения всей суммы долга с учетом набежавших пеней и штрафов. Доводить до подобного развития событий явно стоит.

Что нужно сделать

Письменно проинформируйте об этом банк, о том что лишились возможности оплачивать ипотеку. К заявлению приложите документальное подтверждение возникших трудностей. Это может быть (список неполный):

• медицинский документ, подтверждающий наличие проблем со здоровьем;
• справка из центра занятости о постановке на учет;
• трудовая книжка с записью об увольнении;
• документы, подтверждающие крупные непредвиденные расходы (лечение, похороны и т. п.).

И помните, что все обращения и предоставление различных справок должны быть документально зафиксированы. Ни в коем случае не стоит успокаиваться, если сотрудник банка в телефонной беседе подтвердит, что кредитная организация готова пойти вам навстречу. Подобные обещания не имеют никакой ценности: ведь их нельзя использовать в качестве доказательств в суде. В случае отказа принять документы, отправьте их на юридический адрес займодателя заказным письмом. Не забудьте также указать, когда вы планируете возобновить выплаты: эту информацию банк может расценить как признак вашего ответственного отношения к проблеме. Однако не стоит давать пустые обещания: долг от этого никуда не исчезнет, а доверие будет потеряно.

Реструктуризация ипотеки, отсрочка платежа, рефинансирование – пути решения проблемы

Своевременное обращение в банк в случае финансовых затруднений - оптимальный способ решить проблему, не потеряв при этом находящееся в залоге жилье. Помните, что кредитная организация не меньше вашего заинтересована в том, чтобы долг был погашен в срок. Конечно, через суд займодатель рано или поздно получит свои средства назад, но судебные разбирательства, выселение заемщика и последующая продажа недвижимости - это дополнительное время и расходы. Так что подобные методы большинство банков оставляют на крайний случай. Что можно сделать, если возможность оплаты ипотеки под вопросом? Если есть надежда на улучшение материального положения, можно попробовать договориться с банком о реструктуризации долга или отсрочке платежей.

Реструктуризация долга

Реструктуризация кредита - это пересмотр условий договора по взаимной договоренности заемщика с банком. В России пока нет законодательных основ этой операции, поэтому принятие окончательного решения полностью зависит от кредитора. Если банк одобрит реструктуризацию, то получатель ипотечного кредита, может рассчитывать на такое смягчение условий, как:

• увеличение срока погашения кредита;
• рассрочка или отсрочка платежей;
• снижение процентной ставки.

Даже если в пересмотре условий ипотеки отказано, не стоит выбрасывать документы, подтверждающие бедственное положение в ближайшую урну. Добиться получения отсрочки можно через суд. В этом случае важно доказать, что задолженность возникла не из-за вашей безответственности, а в силу непредвиденных обстоятельств. Однако не стоит ожидать, что суд полностью встанет на сторону должника. В большинстве случаев, можно рассчитывать на такие поблажки, как снижение размера пени за неисполнение обязательств по кредиту или предоставление отсрочки для исполнения судебного решения суда об обращении взыскания на заложенную жилую недвижимость.

Рефинансирование кредита

Если вероятность проблем с ипотекой возникла еще до того, как появились просрочки, есть смысл задуматься о рефинансировании кредита. По сути, эта процедура представляет собой получение нового займа, который пойдет на погашение предыдущего. Основное преимущество перекредитования - возможность существенно изменить условия ипотеки (снизить процент ставки, увеличить срок кредита, уменьшить размер ежемесячного платежа).

В связи с падением рубля к рефинансированию кредитов особенно охотно прибегают заемщики, которые брали кредиты при сильной национальной валюте, а также, те, кто оформлял ипотеку в период высоких ставок (например, в посткризисном 2009 году они опускались ниже 15% годовых). В этих случаях реинвестирование может помочь сократить финансовую нагрузку за счет уменьшения ставки. Однако заметную выгоду можно получить лишь в том случае, если разница ставок составляет не менее 3% при рублевом кредите, и не менее 2% - при валютном.

Кроме того, рефинансирование ипотеки сопряжено с дополнительными расходами и занимает достаточно много времени. Заемщику вновь придется проходить и оплачивать все сопутствующие банковские процедуры, связанные с оценкой недвижимости, страхованием жизни и регистрацией ипотеки.

Отсрочка платежа

Рассрочка платежей по кредиту - это снижение платежа до нужной вам величины на определенный срок. При этом на сумму отложенного долга будут начисляться проценты, и в общей сложности вам придется заплатить банку больше, чем планировалось, когда брали кредит.

Отсрочка платежей по кредиту («платежные каникулы») - это перерыв в погашении кредита, когда вы на какой-то период полностью прекращаете вносить платежи. При этом на сумму временно замороженного долга продолжат начисляться проценты, в результате чего общая сумма задолженности по кредиту ворастет. График платежей, по которому вы будете рассчитываться с банком по окончании «платежных каникул», составляется с учетом прибавки суммы отложенного долга и процентов по нему. Как правило, банк может освободить заемщика от платежей на сравнительно небольшой срок - от одного до шести месяцев.

Продажа квартиры, находящейся в залоге

Оформление рассрочек и изменение условий кредитования - меры, которые помогут преодолеть кратковременные финансовые трудности. Однако если заемщик понимает, что выплатить взятую в долг сумму не представляется возможным, встает вопрос продажи ипотечной квартиры.

Худший из возможных для должника вариантов - ждать, когда владелец закладной через суд потребует вернуть долг и недвижимость будет продана с публичных торгов. Заемщику такая ситуация крайне невыгодна: недвижимость с аукциона чаще всего уходит по цене гораздо ниже рыночной, а за время разбирательств могут накопиться немалые штрафы. Помните, чем раньше вы избавитесь от долга по ипотеке, тем большую сумму сможете вернуть.

Осознав необходимость продажи квартиры, нужно согласовать этот вопрос с банком и приниматься за поиски покупателя. На первой план при продаже заложенного имущества выходит вопрос о том, хватит ли вырученной суммы на обеспечение обязательств по кредиту. Поэтому прежде чем назначать цену, нужно узнать точную сумму задолженности и оценить текущую ситуацию на рынке недвижимости.

Схема реализации квартиры из-под залога несколько сложнее, чем простая сделка купли-продажи. Обычно при продаже ипотечной недвижимости используются 2 основные стратегии. В первом случае банк выдает согласие на отчуждение с особым указанием на это в договоре купли-продажи, регистрируется смена собственника, затем обременение снимается. Во втором - покупатель по договоренности вносит аванс в счет стоимости квартиры, и кредит погашается с последующей сделкой купли-продажи. С учетом вышеперечисленных нюансов, надёжнее всего будет поручить ведение продажи заложенной недвижимости профессиональному риэлтору, особенно если квартиру требуется реализовать в сжатые сроки.

Ипотечное страхование – как обезопасить себя от долгов

Бывают случаи, когда сумма, полученная от продажи заложенного имущества, недостаточна для покрытия долга. Чаще всего такое случается из-за колебаний цен на рынке недвижимости. С подобным неприятным сюрпризом заемщики, оформившие ипотеку с минимальным первоначальным взносом.

Неожиданные трудности при выплате ипотеки нужно предусмотреть еще на этапе получения кредита. Чтобы не остаться с внушительным долгом и без крыши над головой, стоит задуматься о страховании ответственности заемщика.

В этом случае недостающую сумму для погашения ипотеки сумму обязана внести страховая компания. Также при жилищном кредитовании применяются страхование имущества, жизни и здоровья заемщика титульное страхование. В большинстве случаев приобретение полиса являются обязательным условием банка. Да и заемщику зачастую невыгодно отказываться от полной страховки: это может стать поводом для увеличения ставки по кредиту на 1-3%.