В метрах от спада: есть ли риск кризиса на российском рынке жилья
Российский рынок недвижимости переживает времена неопределенности. Резкое повышение базовой ставки в прошлом году привело к росту процентов по ипотеке и, соответственно, спроса на жилье. Между тем предложение остается высоким, и это мягко говоря: объем строящейся жилплощади в многоквартирных домах в марте был третьим за всю историю страны. Может ли такая активная стройка вкупе со слабым спросом привести к затовариванию рынка и какие последствия ждут застройщиков и финансирующие их банки? «Известия» разбирались, будет ли кризис на рынке жилой недвижимости.
Рекорды строительства
Рост на рынке — это хорошо. Однако данные цифры могут выглядеть тревожно в комбинации со спросом, который становится всё более вялым. В феврале, к примеру, стало известно, что сроки продажи квартиры на вторичном рынке в России за последние месяцы выросли в полтора раза — с 92 до 138 дней. Покупателей из-за снизившейся доступности ипотечного кредитования стало меньше на 15–20%, а те, кто сейчас находится в поиске квартиры, стали смотреть значительно больше вариантов в надежде найти объект с максимальным дисконтом.
При этом средняя цена сделки готового жилья еще в январе опустилась на 1,6%, хотя цена предложения продолжала расти, увеличившись на 0,7%. Судя по всему, продавцы еще не ощутили в полной степени новую реальность, тогда как покупатели уже не могут поддерживать рост рынка в прежних объемах. Что касается новостроек, то, например, в Москве строящееся жилье в феврале упало в цене на 2,2%, пережив второе месячное понижение подряд.
Предварительные прогнозы на этот год оценивают площадь нового жилья в стране в 120 млн кв. м с учетом индивидуального жилищного строительства. Это на 10 млн кв. м больше прошлогоднего показа, который и так был рекордным.
Опыт экономических циклов разных стран показывает, что масштабный рост строительства одновременно с закручиванием финансовых гаек может стать рецептом для кризиса и длительного спада, причем не только на рынке жилья, но и в тесно связанном в нем финансовом секторе, а значит, и экономике в целом. Есть ли такая угроза в России?
Стабилизация рынка
— Объема предложения в готовых домах явно недостаточно для нормальной ценовой конкуренции. Поэтому сейчас идет процесс восстановления баланса в структуре предложения на первичном рынке. Это хорошо как в целом для рынка, поскольку порождает конкуренцию и будет сдерживать более активный рост цены, так и в частности для постепенного сужения льготных ипотечных программ, — объясняет специалист.
Он добавил, что сказывается и влияние проектного финансирования. Если раньше как инвесторы, так и обычные покупатели старались приобрести новостройки на начальной стадии строительства, когда цена была минимальной, то теперь эта разница не так велика и многие предпочитают покупатель квартиры ближе к сдаче дома.
— Сейчас новостройкам будет крайне сложно конкурировать со вторичным рынком при условии снижения разницы в ипотечных ставках. Даже при нынешней разнице в ставках застройщики стараются предложить варианты приобретения жилья в строящихся домах с минимальными затратами покупателей до ввода дома в эксплуатацию, например, та же траншевая ипотека, — рассказал Хусаинов.
В то же время проблемы могут возникнуть, если на протяжении длительного времени у застройщиков будут оставаться большие объемы нераспроданных остатков к моменту сдачи домов в эксплуатацию, указал руководитель «Циан.Аналитика» Алексей Попов.
— Пока этот показатель остается на достаточно комфортном уровне (около 20%), резко он не растет. Сокращение спроса сейчас идет параллельно со снижением площадей новых проектов. Это позволит избежать дисбаланса на рынке, когда лоты и медленно продаются, и одновременно поступают во всё больше количестве, — комментирует эксперт.
Затоваривание невозможно?
— В любом случае затоваривание (большое количество лотов в экспозиции) лучше, чем дефицит квартир в предложении, — отмечает он.
Аналитик ФГ «Финам» Полина Щукина допускает, что значительное превышение предложения над спросом может привести к увеличению количества непроданных объектов недвижимости, что создает риск затоваривания. Это может оказать давление на цены, заставляя застройщиков снижать стоимость жилья для стимулирования продаж. По словам эксперта, застройщики, столкнувшиеся с низким уровнем продаж, могут испытывать финансовые трудности, так как расходы на строительство и обслуживание кредитов нужно покрывать независимо от темпов продаж.
— Наблюдается существенный рост себестоимости: по данным «РКС Девелопмент», с начала IV квартала 2020 года до начала 2024-го себестоимость одного метра жилья в массовом сегменте выросла на 63%. Низкая маржинальность проектов может привести к замедлению или остановке некоторых строительных проектов, а также к отказам от новых. Кроме того, Банк России поддерживает идею закрытия программы льготного ипотечного кредитования на покупку новостроек летом 2024 года, что может также сказаться на снижении объемов продаж застройщиками, — добавила Полина Щукина.
Запас прочности
— Ни у застройщиков, по крайней мере из топ-30 по стране, ни у банков никаких проблем из-за спада продаж на недвижимость не возникнет. И у тех и у других есть огромный запас прочности. Особенно у девелоперов, он копился с момента старта льготной ипотеки, — поясняет собеседник.
По его словам, им придется брать качеством и ценой, ужимая чистую прибыль и снижая маржинальность. Рисков затоваривания пока тоже не просматривается, потому что есть только снижение объемов продаж.
— Сокращения выдачи ипотечных кредитов на данный момент фактически нет, то есть рынок дожимает оставшихся платежеспособных покупателей и готовится к снижению. С новостройками пока что работает льготная ипотека, что дает преимущество девелоперам экономсегмента, а 80% сделок на вторичном рынке — альтернативные. То есть суммы кредитов на вторичку там не слишком большие и их спокойно можно потянуть, особенно оформляя кредит на долгий срок, тем более его можно через год-два рефинансировать под гораздо более приятный процент. Так что затоваривания на рынке не будет, проблем у банков и застройщиков тоже, а вот снижения цен определенно стоит ждать. Собственно, тренд уже начал разворачиваться в сторону коррекции, — заключил собеседник «Известий».