Евгений Дячкин: Люди перестали бояться ипотеки

Льготную ипотеку продлевают на год, но существенно меняют верхний лимит кредитования. Вице-президент ВТБ Евгений Дячкин в интервью «Фонтанке» рассказал, как изменения в программе отразятся на рынке Петербурга и Москвы, сколько жилищных программ нужно стране и почему «пузырь» — это не про ипотеку сегодня.

— Если взглянуть на новые параметры ипотеки с господдержкой, озвученные президентом, то продление на год — это явный плюс, а остальные изменения это, скорее, плюс или минус?

Меры, которые предпринимались в период пандемии, были нужны, чтобы поддержать всех в непростое время. Но как приём лекарств не требуется тогда, когда человек выздоравливает, так и с ипотекой — ситуация уже не похожа на то, что было год назад. Произошел рост стоимости квадратного метра, причем на отдельных территориях он был рекордным за последние годы. И это, скорее, издержки программы, которая была направлена на снижение нагрузки на заемщика. Но если цена растет, то жилье не становится более доступным. Поэтому и появилось желание видоизменить программу. В новом виде она обеспечит адресную поддержку отдельным регионам, где объем строительства пока недостаточный, поддержит те категории, которые нуждаются в помощи для улучшения жилищных условий. Особое внимание вновь уделяется семьям с детьми, они смогут получить льготную ставку уже с одним ребенком. Доступное жилье для таких клиентов должно быть приоритетной задачей, это наши инвестиции в будущие поколения.

— Какое влияние программа ипотечного кредитования с господдержкой уже оказала на рынок?

Рынок бьет рекорды. По итогам 2020 года объем выданной ипотеки вырос на 50% по сравнению с 2019 годом — это уже говорит о том, насколько серьезным было влияние. По программе господдержки выдавалась примерно четверть всей ипотеки. Можно сказать, что в период очень и очень больших проблем с пандемией COVID-19 не только в РФ, но и в целом в мире, она привнесла оживление в самый главный для любого человека вопрос — улучшение его жилищных условий. Вообще, если оценивать все меры поддержки, которые принимались профильными министерствами и чиновниками, конечно, льготная ипотека оказалась одной из самых эффективных, так как помогла и строительной отрасли, и покупателям жилья. А поскольку мультипликатор у строительства серьезный, то по факту эта мера помогла и многим другим отраслям. Ведь даже стройки в отдельных регионах «встали».

Госпрограмма дала возможность взять кредит по достаточно низкой ставке — государство субсидировало уменьшение до 6,5%, но по факту многие банки предлагают ставку еще ниже. Например, мы сейчас выдаем кредиты по ставке 5,6–5,9%, есть программа со ставкой на первые полгода или год 4,3% и 5,3% соответственно, после этого срока она повышается до 6,5%. Текущий уровень ставок я считаю комфортным.

— Вырос ли средний размер ипотечного кредита за этот год?

Да, он вырос в среднем по стране на 20% и достиг 3 млн рублей. Конечно, в столицах «средний чек» выше. В Москве он составил 5,8 млн рублей, а в Петербурге — 3,7 млн рублей. В регионах он вырос процентов на 14%, до 2,2 млн рублей. И важно, что эта сумма находится в пределах порога обновленной госпрограммы, которая будет действовать после 1 июля. Цифры примерно такие. Это говорит о доступности ипотеки. И я бы сказал, что люди перестали ее бояться, сделали привычным для себя кредитным продуктом.

— Есть мнение, что лучше всего льготная ипотека сработала именно в Петербурге — при лимите в 12 млн рублей и более низких ценах на квартиры, чем в Москве.

Конечно, с точки зрения того, что в Москве стоимость квадратного метра выше, это мнение справедливо. Но если рассматривать в целом потребительское поведение жителей Петербурга и Москвы, то оно не сильно отличается. У людей есть потребность в жилье — они покупают квартиры. Объемы продаж об этом говорят.

— Обновленный лимит снизит продажи в столицах?

Если посмотреть на ситуацию по ставкам в целом, а не только по льготной программе, то она довольно комфортная. Оглянемся на 10 лет назад, тогда ставка была двузначной и почти в два раза выше, а объем выдачи ипотечных кредитов был в 10 раз ниже. Монетарным властям действительно можно сказать спасибо за повышение доступности ипотеки.

Но, несмотря на рост объемов кредитования, Россия по-прежнему по доле ипотеки в ВВП сильно отстает от Европы. Фундаментально это хорошо — значит, есть резервы для роста и рынок ипотеки будет расти. И пока население РФ заинтересовано в улучшении жилищных условий, это хорошо и для строительной отрасли. Конечно же, ключевым фактором в формировании ставок является политика Центрального Банка. Высокая ключевая ставка — нет ипотеки, низкая — есть ипотека.

Так что после 1 июля ничего существенно не изменится. Программа станет более адресной, поможет тем регионам, где требуется улучшение предпринимательской среды, создание более комфортных условий проживания. Нужно, чтобы застройщикам было выгодно строить не только в Москве и Петербурге. А в тех городах, где люди могут взять кредиты большего объема, будет определенный процесс стабилизации спроса — после гиперроста это естественно. Как и переход на рыночные практики работы как застройщиков, так и банков в тех регионах, где объемы строительства находятся на достаточно высоком уровне.

— Как отразился рост ключевой ставки в 2021 году на ипотеке?

Зависимость, конечно, не линейная, но она есть. Если растет стоимость денег, то растет и стоимость кредитов. Но не будем забывать, что ключевая ставка хоть и выросла и сохраняется тренд к ее повышению, но она находится на уровне, приемлемом для экономики и жителей РФ. И 7% по ипотеке — это на данный момент низкая ставка при такой ключевой.

— Недавно Центробанк увеличил риски по кредитам с низким первым взносом, к которым относится и значительная часть ипотеки. Считаете ли вы такие кредиты действительно рискованными?

В текущем режиме ипотечные кредиты для банка вообще не рискованные. Мы не фиксируем увеличения просрочки по своему портфелю, ни по кредитам, которые мы выдавали, условно, вчера, ни по тем, что выдаем сегодня. Доля просрочки не увеличивается. Центробанк как надзорный орган предпринимает меры, которые считает необходимым. Но говорить о каких-то ипотечных пузырях — это точно не про ипотеку сегодня.

— Помимо ипотеки с господдержкой есть немало других жилищных программ, в том числе и банковских. Вы предлагаете их объединить и даже договорились на ПМЭФ о сотрудничестве с «ДОМ.РФ» в этом вопросе.

Сейчас одновременно действует более 200 программ, как на федеральном, так и на региональном уровне. И весь этот спектр зачастую непонятен не только конкретному пользователю, банки тоже не могут подстроиться под большое количество критериев и требований, поэтому нет конкуренции за участие в программах, сложных к реализации. Многим банкам, даже крупным, зачастую не хватает компетенций, чтобы формировать хорошие программы на уровне всех регионов и всех направлений поддержки. Поэтому мы выступаем за то, чтобы были определенные стандарты жилищных программ, которые применялись бы как на федеральном уровне, так и на региональном. И чтобы субъекты в лице профильного министра или губернатора понимали, как они будут реализовать программу для населения и достаточно ли для этого бюджета. Ведь где-то программы эффективно запускаются, а где-то они вообще не работают. Мы выступаем за то, чтобы их стандартизировать плюс добавить универсальности. На это и будет направлена наша совместная работа с «ДОМ.РФ».

— Почему ВТБ не выдает сельскую ипотеку?

В ближайшее время начнем выдавать кредиты и по этой программе. На начальном этапе она была незначительна по лимитам финансирования, но, судя по спросу на нее, объемы будут расти. Как один из крупнейших банков мы понимаем, что должны отвечать запросам всех граждан России, поэтому поддержка жителей сельской территории или тех, кто заинтересован в переезде, — необходима.

— Как распределяется сейчас спрос на ипотеку между сегментами рынка недвижимости? Многие отмечают рост рефинансирования, то есть, по сути, люди не покупают новое жилье, а лишь перекладывают деньги из одного банка в другой?

— Рефинансирование ипотеки в прошлом году в нашей структуре продаж занимало 27%. Мы помогли 114 тыс. россиян снизить долговую нагрузку. Мне кажется, что это наша очень важная функция как социально ответственного банка — помогать людям. Раньше рефинансирование занимало минимальную долю рынка, в прошлом году по стране выросло до 14%. Логично, что при существенном падении ставок люди стремятся снижать свою долговую нагрузку. И если говорить про спрос на рынке, то на строящееся жилье приходится треть выдачи ипотеки, а остальное — готовые объекты на вторичном рынке.

Рынок готового жилья тоже очень большой. Поэтому для нас очень важно взаимодействие с другими сторонами процесса, то есть с риелторами. Именно они являются проводниками на рынке недвижимости для жителей страны, их роль трудно переоценить. Я считаю, что уровень и качество работы риелторов за последние годы колоссально выросли. И мы заинтересованы в том, чтобы максимально наладить с ними тесное сотрудничество. Ведь именно риелторы помогают выбрать вариант, который людям лучше подойдет. Они даже лучше разбираются в потребительских предпочтениях, чем застройщики. Они видят всю картину рынка недвижимости, и для нас это стратегические партнеры.

— Для чего тогда банки создают собственные платформы по подбору и продаже недвижимости, целые экосистемы?

Мы — в первую очередь банк. У нас есть лицензия, и мы не можем оказывать услуги, выходящие за ее пределы. то есть в процессе покупки недвижимости наша задача — выдать кредит. Еще мы можем открыть банковскую ячейку для хранения денег. Но для более эффективного ведения бизнеса необходимо, чтобы покупатель жилья мог в одном месте получить все необходимые сервисы, сэкономив и время, и деньги. Поэтому проект Группы ВТБ — платформа «Метр квадратный» занимается всем клиентским путем и предлагает услуги от поиска объекта до его ремонта. Электронная регистрация, дистанционное снятие обременения, сервис безопасных расчетов — все это реализовано у нас в экосистеме недвижимости. Последний сервис, например, помогает безопасно провести все расчеты по цепочке сделки. При этом речь не идет о монополизации рынка — использовать платформу могут не только клиенты ВТБ, но и других банков, а также застройщики, агентства недвижимости и розничные клиенты.

— Как в целом тогда для банка меняются каналы дистрибуции?

Каналы продаж для нас по-прежнему традиционны и значительно не меняются. Работаем напрямую с застройщиками, магазинами новостроек, риелторами, проводим сделки физлиц из рук в руки. Многие игроки начали продавать объекты недвижимости через сайт, появилась возможность проводить сделки онлайн.

Конечно, сегодня основной наш вектор — цифровизация, и пандемия повысила значимость дистанционного взаимодействия как клиентов с банками, так и наоборот. За прошлый год мы в четыре раза увеличили долю заявок, которые получаем дистанционно, а для получения ипотеки уже в 30% случаев требовалось всего два документа: паспорт и СНИЛС. Главный прорыв — мы первыми на рынке предоставили клиенту возможность купить квартиру в ипотеку, не выходя из дома, 100% онлайн. Сейчас число таких сделок уже превысило 5 тысяч. Благодаря этому россияне покупали недвижимость даже из-за границы — находясь в Финляндии, Турции, США. Так что можно сказать, что ипотека вышла на качественно иной уровень.