Факторов, которые бы снизили стоимость жилья, сегодня не существует

Рынок жилья сейчас находится в хорошем тонусе и близок к стабильному состоянию, считает председатель совета директоров компании «Александр Недвижимость» Сергей Сосновский.

– Так как наше интервью – в начале октября, логичным будет начать с итогов третьего квартала – или трех кварталов, как вам будет угодно.

Мы живем в такое неординарное время, когда рынок столкнулся с ситуацией не экономического плана, а больше гуманитарного. С такой системой ограничений, в которой мы сейчас находимся, никто из нас за всю свою жизнь в новейшей истории не сталкивался. В этом году рынок находится в хорошем тонусе. Безусловно, действовали все стимулирующие факторы, для новостроек прежде всего, а по опыту предыдущих кризисов известно, что первичка – локомотив, который тащит весь рынок за собой.

Стимулирующие меры со стороны государства, соглашусь с большинством экспертов, это был важный и правильный шаг. На мой взгляд, на первом этапе были очевидные позитивные результаты. Но при этом мы видим, что за время действия стимулирующих мер цены выросли на рынке жилой недвижимости на 25–30%. Санкт-Петербург вообще один из лидеров в России по темпам роста стоимости квадратного метра. В среднем цена на объект массового спроса выросла на 1 млн руб., будь то однушка, двушка или ныне очень популярная евродвушка. О квартирах большей комнатности говорить не будем: сделки с ними в масс-маркете составляют не более 5%. Сегодня цены в эконом-сегменте находятся в диапазоне от 130 тыс. до 170 тыс. руб. за кв. м. Комфорт – от 180 тыс., начиная с 210 тыс. – бизнес-класс, а luxury – уже от 300 тыс. В этой части мы уже близки к Москве.

Конечно, все стимулирующие механизмы государства разогрели потребительский спрос, который привел к вымыванию ликвидных предложений. Сейчас наблюдается устойчивая тенденция снижения общего объема предложения на рынке вторичной недвижимости и ликвидных объектов на рынке новостроек.

При этом рынок до сих пор активен, и за последний квартал количество сделок с объектами вторичного рынка стало подрастать по отношению к новостройкам. При этом сегодня очевидно, что такого бурного роста цен уже не будет: для этого исчерпаны все факторы, стимулирующие их рост. Для собственников это должно быть сигналом, что это то самое удачное время для продаж на пике спроса. Однако инвестиционное жилье, приобретенное за последние два года, массово не поступает на рынок, предложение продолжает снижаться. Многие собственники даже снимают объекты с продажи, при том что у нас еще всё-таки рынок покупателя, а не продавца. На мой взгляд, просто ситуация в банковском секторе по депозитам и на финансовом рынке с его неопределенностью, непредсказуемостью и достаточно низкой доходностью не мотивирует собственников выходить в деньги. Недвижимость для собственников сейчас некая тихая гавань, позволяющая избежать рисков потерять собственные активы и переждать это время, чтобы спокойно определиться со своим будущим.

– Собственно говоря, третий квартал и начался с того, что для Петербурга льготная ипотека закончилась, потому что лимит в 3 млн для нашего рынка – это ничто. Что в этой связи поменялось по сравнению со вторым кварталом, резко и кардинально?

На вторичном рынке жилья изменений пока не чувствуется, в связи с тем что здесь не было тех минимальных ставок ипотечных кредитов с государственным субсидированием, которые действовали на рынке новостроек. Рынок вторичного жилья находится примерно в том же тонусе, есть устойчивый спрос.

Если говорить о первичке, то ее, конечно, очень быстро коснулись изменения, связанные с изменениями порядка выдачи льготной ипотекой. Это, прежде всего, в третьем квартале снижение объемов продаж у застройщиков на 25–30%. Это подтверждает и статистика выдачи ипотечных кредитов – у Сбербанка, например, минус 28% по итогам августа – сентября.

На самом деле некоторое время назад на рынке недвижимости произошло знаковое событие, когда первичка стала стоить дороже вторички. Это, конечно, нонсенс – во всем мире наоборот, и понятно почему: на вторичном рынке вы сразу становитесь собственником и начинаете извлекать пользу из приобретения.

Вообще снижение ставки ипотеки для новостроек и через это стимулирование строительного сегмента привело к тому, что большинство покупателей сразу стали отдавать предпочтение первичке. Здесь, безусловно, подход с точки зрения государства был правильным, ведь когда-то давали деньги или преференции крупным застройщикам, чтоб их поддержать, а теперь стали стимулировать потребительский спрос, который регулирует качество предложения на рынке. Но была некоторая, на мой взгляд, ошибка, а именно – не установили планку по максимальной стоимости квадратного метра жилья, которую можно было бы приобретать потребителю с использованием льготной ипотеки, конечно же с учетом региональных особенностей ценообразования, сложившихся на тот момент.

Во-первых, можно было бы направить целевым образом деньги в более доступный для потребителя сегмент нового строительства, развивая и стимулируя именно его. Во-вторых, сдерживать аппетиты некоторых застройщиков, которые использовали этот подогретый спрос для необоснованного поднятия своих цен. Уверен, что если бы такие требования государства, которое выделило столь огромные стимулирующие финансовые средства, было им реализовано, то такого роста цен, который мы получили, удалось бы избежать. Установив верхнюю планку цен квадратного метра, которая попадала бы под программу льготной ипотеки, государство предоставило бы выбор застройщику, остаться ли ему в данной программе или выйти из нее в рыночную нишу. Понимая, что рыночная цена квадратного метра на разных этапах строительства разная, застройщик сам бы решал, на каком этапе строительства он смог бы использовать механизмы льготной ипотеки. Некоторые застройщики пользовались бы поддержкой только на начальном этапе строительства, привлекая инвесторов до установленной максимальной цены, формировали задел, а далее новым потенциальным покупателям уже было бы что показать. Но это было бы их решением уйти в «рынок». Увы, такой сдерживающий фактор для роста цен не был предусмотрен – льготную ипотеку выдавали даже для покупки элитного жилья.

– Раздаются мнения, что таким образом был надут ценовой пузырь и он должен скоро то ли лопнуть, то ли постепенно сдуться. Разделяете такую точку зрения?

Нет. Факторов, которые бы снизили стоимость жилья, особенно на первичном рынке, сегодня не существует. За счет известных ограничительных мер и роста цен на материалы существенно выросла себестоимость строительства. И это тоже следствие того потока денежных средств, которые впитала строительная индустрия и смежные обеспечивающие ее отрасли при снижении объемов производства в этот период. Плюс нехватка рабочих рук, ведь значительная часть рабочих – трудовые мигранты, и сегодня многие из них стали невыездными из своих стран, либо административно, либо психологически. Поэтому застройщики сейчас просто неспособны резко снижать цены. Поэтому я таких предпосылок не вижу.

– А какие видите? Чего ждать, хотя бы до конца года?

Застройщики, безусловно, будут запускать различные стимулирующие программы, в частности сниженную ставку по ипотеке за счет самих застройщиков, акции на старте продаж, рассрочки, а также трейд-ин недвижимости, который сейчас стал очень хорошо работать.

– То есть постараются обратно перетянуть одеяло на себя?

Наверняка, но это будет очень сложно сделать. Всё-таки за последние годы образовался большой сегмент новой вторички, а это качественное предложение, которого вторичному рынку раньше не хватало. Кроме того, есть инвестиционные квартиры, которые было невыгодно приобретать потенциальному покупателю, поскольку льготная ипотека на переуступку не распространялась. Сейчас они выйдут на рынок, так как снят этот барьер. Если жилье приобреталось в начале этой гонки, то у инвестора есть серьезный лаг по отношению к застройщику.

– Вернемся ко вторичке: цены реальных сделок насколько отличаются от цен предложения в данный момент?

Во всем мире даже на стабильном рынке дисконт доходит до 10% в масс-маркете. В сегменте бизнес и лакшери до 20%. И, собственно говоря, в этом диапазоне услуги риэлтора и находятся. Насколько качественно он сработает, настолько потребителю удастся получить качественное жилье в размере этого дисконта на вторичном рынке.

– А у нас рынок сейчас стабильный?

Близок к стабильному. Нет очевидных предпосылок ни для бурного роста, ни для снижения цен. В течение четырех-пяти месяцев, если не будет принято каких-либо новых шагов государства в сфере недвижимости, будет всё стабильно. Хороший рынок и для клиента, и для риэлтора.

– С первичкой и вторичкой разобрались, это всё-таки сообщающиеся сосуды. Рынок загородной недвижимости стоит особняком. Что происходит здесь?

Мы помним бурный рост начала 2000-х, когда люди массово покупали земельные участки, зачастую даже не понимая, что тут и строиться-то нельзя. С кризиса 2008 года – стагнация. В России загородный дом – это обычно второе жилье, просто из-за слабого развития инфраструктуры. И даже наши офисы, скажем, в Ленобласти были больше ориентированы на квартиры в городах-сателлитах. С начала ограничений люди, пожив на самоизоляции два-три месяца в ограниченном пространстве, поняли, что надо заводить какое-то жилье, где можно и свежим воздухом подышать, и иметь свое личное жизненное пространство. И летом прошлого года произошел взрывной рост спроса. Сначала с рынка смели всё лучшее (с точки зрения соотношения цена-качество) буквально за три-четыре месяца. К октябрю все эти объекты, которые до того очень долго не продавались, ушли из базы. Потом начали скупать уже не самый ликвидный товар. Еще позже на рынки вышли старые запасы земельных участков, и их начали покупать очень активно, в том числе и с целью инвестиций. Люди не ходят выходить в деньги, им надо их если не приумножить, то хотя бы сохранить. И сегодня, кроме недвижимости, других консервативных инструментов просто-напросто нет.

– Российская гильдия риэлторов разработала законопроект о риэлторской деятельности. Он сейчас обсуждается внутри РГР и на публику пока не выносился. Может быть, немного приоткроете завесу тайны?

С точки зрения регулирования нашей деятельности – вопрос важный и нужный. Но регулировать можно по-разному. В том виде, в котором рынок существует сейчас, он, по сути, саморегулируемый, поскольку существует множество законодательных актов, защищающих права потребителя. И мы видим, что в последние годы никаких скандалов, связанных с агентствами недвижимости (в отличие, например, от туристических фирм), не было. Потому что есть компании, которые уже много лет на рынке, и они формируют и поддерживают правила делового оборота.

Зачем же тогда риэлторский закон? На мой взгляд, он должен содержать две вещи. Первое: необходимо повысить уровень безопасности и качества риэлторских услуг для потребителя. Для этого тем агентствам, которые соблюдают все нормы действующего законодательства и состоят в реестре контролирующей организации, определенной данным законом, должны быть предоставлены дополнительные права для проверки и ревизии прав на объекты недвижимости, с которыми они работают. А именно доступ к большему объему информации из Росреестра, судов и иных баз данных. Ведь зачастую потребитель сталкивается с негативной информацией уже на стадии совершения сделки или после ее совершения и регистрации, потеряв в лучшем случае время, в худшем – деньги и здоровье. Отсутствие такого доступа не повышает безопасность сделок на рынке недвижимости.

Второй момент: должна контролироваться и регулироваться система выхода компании или индивидуального предпринимателя на рынок. Не должна компания, которая не входит реестр, иметь возможность рекламировать услуги, которые можно характеризовать как риэлторские, и объекты недвижимости в СМИ. Естественно, и сам собственник волен распоряжаться своим имуществом и рекламировать его самостоятельно и даже передоверить это право другим физическим лицам по нотариально заверенной доверенности для представления его личных интересов в СМИ или перед агентствами недвижимости – пожалуйста, но никак иначе. Но незаконного предпринимательства на рынке недвижимости быть не должно. Если я не в реестре, то не имею права рекламировать ни услуги, ни объекты недвижимости.

– Кто в таком случае будет держателем такого реестра?

Государство. Либо саморегулируемая организация. Государство выбрало вектор саморегулирования, и возврат к системе лицензирования практически исключен. Российская гильдия риэлторов разработала стандарты брокерской деятельности в сфере недвижимости, зарегистрированные как государственный стандарт. И уже более 15 тыс. специалистов прошли добровольную сертификацию. Этот опыт необходимо учесть и использовать.

– А всего их сколько по стране? Ведь далеко не все риэлторские компании состоят в РГР…

Конечно, не все. И для того, чтобы у нас закон не превратился в лампочку, которая освещает только центральный круг хоккейной площадки, государство должно ввести механизмы «высвечивания» всех игроков на этом рынке, чтобы никто у бортиков не прятался в тени. Это главная задача, а просто зафиксировать статус риэлторской профессии или создать единую федеральную саморегулируемую организацию саму по себе как самоцель – на мой взгляд, это утопические вещи, которые ничего полезного ни потребителю, ни участникам рынка не принесут.

ДОСЬЕ БН

Сергей Петрович Сосновский

Родился в 1966 году.

Закончил Ленинградский механический институт (Военмех), ВНИИ ГЭП и патентоведения (Москва). Прошел обучение по программе Института управления недвижимостью НАР (США) и сдал квалификационные экзамены на международную степень СРМ (сертифицированный управляющий недвижимостью).

Дважды избирался на пост президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (2001–2005). Вице-президент и почетный член Российской гильдии риэлторов и АРСПб и ЛО, лауреат почетного знака Кудрявцева (РГР) и персональной премии «Каисса» (АРСПб и ЛО), член правления и национального совета РГР. Назначался судьей Санкт-Петербургского Международного коммерческого арбитражного суда, является руководителем управляющего совета федеральной базы недвижимости РГР и председателем комитета по информационным технологиям АРСПб и ЛО.