Пик пройден

Автор: Екатерина Щурихина,
ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА"

Основные факторы поддержки ипотечного рынка, которые позволили ему достичь рекордных объемов в 2018-м, — низкие ставки, стабильные цены на жилье и увеличение выдач ссуд с первоначальным взносом менее 20% — к началу 2019 года существенно ослабли, что приведет к снижению объемов кредитования.

Благоприятная для заемщиков ситуация на кредитном рынке и рынке недвижимости привела к рекордным выдачам ипотечных займов в 2018 году: объем предоставленных кредитов достиг 3 трлн рублей, что на 49% выше показателей 2017 года (график 1). Другие сегменты розничного кредитования также активно росли в 2018-м, но ипотечный портфель лидировал по темпам прироста, достигнув 6,4 трлн рублей на 01.01.2019 (график 2).

Росту рынка способствовали низкие ставки, которые обновили исторические минимумы, и стабильные цены на недвижимость. Кроме того, объем выдач поддержали увеличение объемов рефинансирования и усиление неценовой конкуренции банков за заемщиков по величине первоначального взноса. Заемщики, в свою очередь, не откладывали покупку квартиры в кредит из-за недостатка сбережений и активно брали кредиты с первоначальным взносом менее 20% (45% выдач в 2018 году).

Однако к началу 2019-го основные факторы роста ипотечного рынка ослабли. Во второй половине года увеличение стоимости фондирования привело к повышению ставок по ипотеке, а цены на жилье перешли к уверенной положительной динамике. При этом на фоне роста ставок часть заемщиков поспешила закрыть ипотечные сделки до конца 2018-го, тем самым реализовав часть спроса будущего года. Опасаясь накопления рисков в бурно растущем ипотечном сегменте, Банк России с 1 января 2019-го вновь увеличил риск-веса по ипотечным ссудам с первоначальным взносом менее 20%. Ряд банков отреагировал на эту меру введением в начале 2019 года надбавок к процентной ставке при внесении менее 20% стоимости квартиры в качестве первоначального взноса. Хотя величина надбавок не является заградительной, данная мера несколько снизит привлекательность таких ссуд для заемщиков.

Переход к росту

Ставки по ипотечным кредитам снижались в течение первого полугодия 2018 года, однако с сентября в связи с увеличением ключевой ставки и ростом стоимости фондирования многие игроки стали повышать проценты по ипотеке. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам была на минимуме (9,4%) в сентябре и октябре (график 3), однако уже в декабре повысилась до 9,7%. В январе 2019-го ее значение приблизилось к 9,9% в связи с повторным повышением ставок крупнейшими участниками рынка с начала года.

Активный рост цен на первичное жилье начался с первого квартала 2018 года, и в 2019-м восходящая динамика усилится: переход застройщиков к банковскому фондированию и работе через эскроу-счета в середине года приведет к росту затрат на строительство и увеличению цены квадратного метра. Цены на готовую недвижимость стабилизировались во втором квартале 2018 года после почти 2,5 лет падения и перешли к росту в четвертом квартале (график 4). Именно «вторичка» лидировала в 2018-м по темпам прироста — кредитование на покупку готового жилья выросло на 54% против 39% в сегменте новостроек. Соответственно доля выдач на приобретение «первички» в 2018-м снизилась с 35 до 32%. Меньшие темпы прироста выдач на «первичку» связаны со снижением числа новых объектов на рынке, а также с растущим разрывом в ценах на первичную и вторичную недвижимость. Изменение механизма финансирования долевого строительства и как следствие ожидание повышения цен на новостройки может привести к кратковременному всплеску спроса на «первичку» в первыом полугодии 2019-го. Новации в механизме финансирования застройщиков несколько ограничат развитие рынка новостроек в этом году, однако в перспективе двух — трех лет повысят доверие к долевому строительству, что приведет к росту спроса на «первичку».

Успеть до повышения

Комфортные на протяжении большей части года ставки по ипотеке, стабильность цен на жилье, а также тенденция к сокращению первоначального взноса привели к росту размера ипотечных ссуд. За 2018 год средний размер ипотечного кредита вырос на 10%, с 1,86 до 2,05 млн рублей. Вместе с тем увеличение среднего размера кредита на фоне стагнации реальных доходов заставляет заемщиков выбирать более длинные сроки кредитования для формирования комфортного графика погашения. За 2018 год средневзвешенный срок кредитования вырос более чем на год, до 16,7 года.

Многие заемщики в 2018-м не стали откладывать покупку квартиры, поспешив воспользоваться благоприятными условиями на ипотечном рынке, в связи с чем размер вносимого первоначального взноса несколько снизился. По оценке Агентства, доля ссуд с первоначальным взносом от 10 до 20% выросла с 35 до 41% (график 5). Однако доля наиболее рискованных кредитов с первоначальным взносом менее 10% существенно не увеличилась.

Прирастая госбанками

Большинство крупных ипотечных банков воспользовались благоприятной ситуацией на рынке и существенно нарастили объемы выдач. Так, более чем у половины банков из топ-20 по объему ипотечного кредитования темп прироста оказался выше среднего по рынку в 2018 году (см. таблицу). Лидером по темпу прироста ипотечных выдач вследствие эффекта низкой базы стал Альфа-Банк (+1177%), вернувшийся в ипотечный сегмент в конце 2017-го. В тройку лидеров также вошли Банк «ФК Открытие» (+172%) и СМП Банк (+120%).

Госбанки в 2018-м наращивали выдачи более активно — совокупный объем ипотечного кредитования у них увеличился на 52% против 41% у частных игроков, годом ранее темпы прироста были сопоставимы (49 и 51% соответственно). Доля крупнейшего игрока на рынке — Сбербанка — снизилась с 53 до 51%. Однако в целом концентрация ипотечного рынка на игроках с госучастием в 2018 году выросла — их доля в выдачах увеличилась с 85,6 до 86,5%.

Без новых рекордов

Рост ипотечных ставок, начавшийся в конце 2018-го, а также усиление положительной динамики цен на недвижимость будут ограничивать развитие рынка в 2019 году. Кроме того, с 1 января 2019-го вступили в силу новые требования к коэффициентам риска по ипотеке с первоначальным взносом менее 20%, что будет ограничивать выдачу таких ссуд. В соответствии с базовым сценарием «Эксперт РА», объем выданных ипотечных кредитов покажет умеренное снижение (на 10–15%, до 2,5–2,6 трлн рублей, см. график 6). Совокупный ипотечный портфель не превысит 7,5 трлн рублей на 01.01.2020 как из-за снижения выдач, так и вследствие возможного роста объемов секьюритизации, интерес к которой у банков возобновится на фоне повышения ставок. Реализацию данного базового прогноза мы считаем наиболее вероятной при среднегодовой цене на нефть марки Brent в размере 60 долларов США за баррель, ключевой ставке в диапазоне 7,25–7,75% в течение года и инфляции не выше 5% по итогам 2019-го. Средняя ставка по ипотеке превысит 10% уже в первом квартале 2019-го и будет находиться на этом уровне по крайней мере в течение первой половины года. Мы ожидаем роста объема просроченной задолженности по ипотеке на 5–10% в течение года, однако ее доля не превысит 1,5% портфеля. Тем не менее в перспективе двух — трех лет возможен более значительный рост просрочки в связи с выходом в дефолт части кредитов, выданных в 2018 году.

Негативный сценарий «Эксперт РА» предполагает снижение среднегодовой цены на нефть до 50 долларов США за баррель, рост инфляции до уровня 6–7% к концу года и увеличение ключевой ставки до 8% и выше. В таком случае объем выдачи ипотеки окажется на уровне 2017 года и составит около 2 трлн рублей. Однако вероятность реализации данного сценария мы считаем невысокой.

Как мы считали

Выводы аналитиков «Эксперт РА» основаны на публичных данных, статистике Банка России по состоянию на 1 января 2019 года и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России. Методология составления рэнкинга участников ипотечного рынка согласована с АО «ДОМ.РФ».

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации данным, отраженным в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие 48 банков, на которые приходится, по оценкам Агентства, более 99% ипотечного рынка по объемам выдач.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования в 2018 году

* Показатели Банка ВТБ представлены совокупно с ВТБ24, присоединенным в 2018 году.
** Данные Банка «ДОМ.РФ» консолидированы с данными АО «ДОМ.РФ».
*** В группу Societe Generale в России входят банк «ДельтаКредит» и РОСБАНК. В таблице приведен рейтинг ПАО «РОСБАНК» от «Эксперт РА».
**** Сведения по выдачам Азиатско-Тихоокеанского Банка указаны с учетом выдач по программам АО «ДОМ.РФ».

Источник: «Эксперт РА», по результатам анкетирования банков