Факторы спроса: в каких комплексах жилье продается быстрее всего?
В Москве продолжается бум строительства недвижимости массового сегмента. Однако далеко не все девелоперы могут похвастаться высокими темпами продаж в новостройках. Анализ сделок, заключенных на первичном рынке, показывает, что около 80% спроса сосредоточено в трети самых популярных проектов. Эксперты компании «Метриум Групп» проанализировали, в каких жилых комплексах квартиры пользуются повышенным спросом у покупателей.
В мае 2017 года на первичном рынке столичных новостроек массового сегмента было представлено 59 проектов, совокупный объем предложения в которых составляет 20510 квартир. Для сравнения: в мае 2015 года продажи малобюджетного жилья велись в 29 проектах, а в экспозиции находилось 6400 лотов. Таким образом, за два года объем предложения недорогих квартир вырос в 3,2 раза.
«Высокая конкуренция способствовала тому, что за последние два года многие девелоперы сделали настоящий рывок с точки зрения повышения качества проектов, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум Групп». – На рынке появились жилые комплексы, значительно опережающие по своим характеристикам большинство других новостроек, представленных в том же сегменте. В результате, спрос, который еще несколько лет назад распределялся по разным проектам достаточно равномерно, стал аккумулироваться в лучших комплексах».
По итогам 2016 года в топ-15 самых продаваемых новостроек комфорт-класса Москвы, по данным количества ДДУ из Росреестра, вошли городской квартал «Ривер Парк» и ЖК «Кварталы 21/19». В среднем, в течение прошлого года в «Ривер Парке» ежемесячно реализовывалось 56, а в ЖК «Кварталы 21/19» – 45 квартир.
«В первой очереди строительства городского квартала «Ривер Парк» к настоящему времени реализовано 99% всего объема предложения, а во второй очереди 97%, – отмечает Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В результате в экспозиции в первой и второй очередях из 1483 квартир осталось около 30. Продажи в третьей очереди комплекса стартовали летом прошлого года и уже реализовано 54% лотов. Такие темпы продаж являются очень высокими для рынка и зафиксированы только в единицах столичных новостроек комфорт-класса».
Анализ предложений девелоперов и динамики продаж в разных проектах позволяет выделить 5 основных отличий, присущих самым ликвидным жилым комплексам.
1. Уровень «на класс выше»
Несмотря на принадлежность к массовому сегменту, высоколиквидные комплексы обладают рядом характеристик, которые до недавнего времени можно было встретить только в новостройках бизнес-класса. К ним относятся дизайнерские входные группы, улучшенные планировки квартир и увеличенная высота потолков, а также более дорогие материалы, используемые при строительстве и отделке мест общего пользования. Кроме того, уровень проекта повышается за счет инфраструктурных элементов, которые не являются must have для данного ценового сегмента. Например, это могут быть бассейны в школах и детских садах, собственные стадионы, кинотеатры на открытом воздухе и другие объекты, доступные для жителей комплекса.
2. Хорошая транспортная доступность
Основным средством передвижения для большинства покупателей недорогой недвижимости по-прежнему остается метро. Поэтому локация в пешей доступности станций «подземки» и/или МЦК является одним из ключевых факторов, влияющих на принятие решения о покупке. При этом в процессе выбора комплекса покупатели учитывают как наличие действующих станций, так и перспективы открытия новых к моменту завершения строительства. Например, в настоящее время от городского квартала «Ривер Парк» можно за 5 минут добраться транспортом до метро «Коломенская», а в 800 метрах от комплекса строятся станции метро «Кленовый бульвар» и «Нагатинский Затон», открытие которой состоится в 2019 году. В пешей доступности от ЖК «Кварталы 21/19» уже открылась станция МЦК «Нижегородская». Также в непосредственной близости от комплекса строится станция метро «Стахановская». Ее открытие запланировано на 2018 год.
3. Качественная инфраструктура
Доля инвесторов на рынке недорогой недвижимости в настоящее время не превышает 15%. Подавляющее большинство покупателей приобретают квартиры для собственного проживания и поэтому предъявляют повышенные требования к качеству инфраструктуры. Идеальным является такой набор инфраструктурных объектов, когда постоянно необходимые услуги можно получить, не покидая территории комплекса. Школы, детские сады, развивающие дошкольные клубы, магазины, кафе, отделения банков, развлекательные центры, салоны красоты и фитнес-центры в последние годы стали «обязательной программой», без выполнения которой привлечь внимание покупателей к проекту очень сложно. Кроме того, лучшие комплексы отличает особый подход к благоустройству придомовых территорий. Помимо обычных детских площадок в них появляются собственные парки и аллеи для прогулок, а также оборудованные зоны для отдыха и занятия разными видами спорта – от велосипедных и лыжных трасс до футбольных полей, роллердромов и катков.
4. Эксклюзивные «фишки»
В каждом высоколиквидном проекте обязательно присутствуют такие опции, которые отсутствуют или очень редко встречаются в других комплексах того же класса. Например, главной достопримечательностью «Ривер Парка» станет собственная обустроенная пешеходная набережная протяженностью 1,5 км. Наличие такой инфраструктурной доминанты является уникальным не только для проектов комфорт-класса, но и для элитных новостроек. На набережной появится своя лодочная станция, пирс, эллинги, места для отдыха. Также в комплексе откроется единственная в Москве детская парусная школа. Кроме того, в третьей очереди комплекса в продаже представлены квартиры с собственными видовыми террасами площадью 12-21 кв.м. Девелоперов, которые предлагают такой продукт, можно пересчитать по пальцам даже в комплексах бизнес- и элитного класса.
Главной «фишкой» ЖК «Кварталы 21/19» станет зеленый бульвар протяженностью 860 м и общей площадью 3 га с детскими игровыми зонами, площадками для занятий спортом и велодорожками.
5. Адекватная цена
В настоящее время средневзвешенная цена на первичном рынке новостроек массового сегмента составляет 148,7 тыс. руб. за кв.м. Однако в самых ликвидных комплексах стоимость «квадрата» может быть выше. Например, в городском квартале «Ривер Парк» средняя цена равна 200 тыс. руб. за кв. м. без учета корпуса 4, который только вышел в продажу со средней стартовой ценой 185 тыс. руб. за кв.м. При этом комплекс все равно в лидерах по темпам продаж среди ЖК на рынке массового жилья.
«Низкая цена не гарантирует высоких продаж, – говорит Лариса Швецова. – Многие покупатели давно перестали оценивать жилые комплексы только по этому параметру. Для поддержания стабильных темпов реализации цена должна быть адекватной с учетом локации и концепции комплекса. Например, «Ривер Парк» находится в экологически благоприятном районе, рядом с «легкими» Москвы – музеем-заповедником «Коломенское». При этом комплекс отличает прекрасная транспортная доступность до центра города. Кроме того, покупатели сегодня стараются оценить перспективы роста цен в каждом конкретном ЖК. Начальная цена в «Ривер Парке» находилась на уровне 160 тыс. руб. За два года она увеличилась на 30%, и сохраняет потенциал для дальнейшего роста после сдачи всего комплекса в эксплуатацию. Возможно, через несколько лет сегодняшние покупатели захотят продать свою квартиру, чтобы приобрести более просторное жилье. Поэтому им важно не только дешево купить «метры» сейчас, но и быть уверенными, что квартиру можно будет выгодно продать в будущем».
«В последние два года на рынке массового жилья практически ежемесячно фиксируется рост объема предложения, – отмечает Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс». – В 2016 году произошла активизация покупателей – количество зарегистрированных ДДУ с массовым жильем за год увечилось на 81%. Однако реальные доходы населения падают, поэтому годовой объем предложения уже сегодня в 2,5-3 раза превышает объем спроса. В процессе освоения новых территорий и выхода масштабных проектов этот дисбаланс может вырасти до 4 раз. В таких условиях улучшение качества проектов является единственной работающей стратегией для девелоперов, стремящихся удержать свою долю на рынке и поддерживать высокие темпы реализации».
«Процесс реализации проекта на рынке недвижимости занимает несколько лет, – резюмирует Мария Литинецкая. – К моменту ввода в эксплуатацию многие комплексы оказываются морально устаревшими. С точки зрения качественных характеристик они проигрывают предложениям конкурентов и поэтому не вызывают повышенного интереса у все более требовательных покупателей. Чем больше будет появляться таких проектов, как «Ривер Парк» и «Кварталы 21/19» – с качественной проработкой всех деталей, тем медленнее будет продаваться жилье в «обычных» комплексах. Экономических предпосылок для резкого роста доходов населения в настоящее время не существует, значит сохранять высокие показатели продаж смогут только девелоперы самых лучших проектов. Остальным придется или смириться с замедлением темпов реализации или работать над повышением качества жилых комплексов».