Верховный суд РФ решит, могут ли физлица-инвесторы претендовать на квартиры в случае банкротства застройщика
Верховный суд (ВС) РФ решит, могут ли физлица, купившие несколько квартир, претендовать на получение жилья в случае банкротства застройщика наряду с теми, кто приобретал квартиру для личного пользования, свидетельствует картотека суда.
Такой вопрос возник в деле о банкротстве ООО "Стройинвест", которое возводило многоквартирный дом в подмосковном Сергиевом Посаде. В феврале 2014 года Леонид Паначев купил у этого застройщика за 31,34 млн рублей по договору долевого участия 15 квартир общей площадью 1 044,6 кв.м. По договору ключи покупатель должен был получить не позднее второго квартала 2015 года, но в срок дом построен не был.
В ноябре 2020 года застройщик был признан банкротом, достройкой дома занялся региональный Фонд защиты прав дольщиков. Согласно данным портала ДОМ.РФ, плановый срок завершения строительства — конец 2023 года.
Российское законодательство о банкротстве устанавливает, что физлица как потребители в случае банкротства застройщика должны получать недвижимость или компенсацию от фонда, а не денежные средства за счет конкурсной массы. Но когда Паначев направил конкурсному управляющему "Стройинвеста" заявление о включении в реестр требований обязательства по передаче квартир, то получил отказ, мотивированный отсутствием доказательств оплаты, свидетельствуют материалы дела.
В судебных документах не говорится, на основании чего конкурсный управляющий сделал такое заключение, хотя у Паначева, судя по судебным документам, были копии квитанций и акт об исполнении финансовых обязательств. Позднее он представил их в Арбитражный суд Московской области, который удовлетворил его заявление о включении в реестр.
Однако апелляция решение в пользу покупателя отменила. По мнению Десятого арбитражного апелляционного суда, "обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения", а важно иное — покупал человек квартиру для себя или в качестве инвестиции. Основная цель специальных правил о банкротстве застройщиков — приоритетная защита граждан как непрофессиональных инвесторов, указал суд.
"Государство предоставляет более высокие гарантии защиты инвесторам, которые приобретают квартиры в новостройках для личного проживания, так как квалифицирует таких инвесторов как потребителей", — объяснила апелляция.
По ее мнению, "если же инвестор уже имеет свое жилье на праве частной собственности и приобретает квартиру фактически не для личного постоянного проживания, а в инвестиционных целях, то в этом случае применение к нему статуса потребителя и сопутствующих этому статусу мер защиты прав потребителей выглядит избыточным".
Паначев, покупая сразу 15 квартир, не пытался улучшить свои жилищные условия, а действовал как инвестор, заключила апелляция. Более того, она расценила его действия как злоупотребление правом.
"Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения", и суд вправе отказать в защите прав недобросовестно действующей стороны, напомнила апелляция и отказала Паначеву во включении требований в реестр на передачу жилых помещений. Арбитражный суд Московского округа ее поддержал.
Если решения этих инстанций не будет изменено, Паначев в отличие от других дольщиков не получит квартиры после достройки дома. Максимум он сможет рассчитывать на возврат средств наравне с другими контрагентами застройщика в рамках дела о несостоятельности.
Оспаривая решения апелляции и суда округа, Паначев обратился в ВС. В своей жалобе он обращает внимание на то, что суды фактически исходили из того, что для целей включения в реестр на передачу жилых помещений каждое заявление должно быть подвергнуто проверке на улучшение дольщиком жилищных условий.
"Однако в силу закона данная проверка не требуется, закон не связывает наличие права на получение квартиры в деле о банкротстве застройщика с наличием у кредитора иного жилого помещения", — приводятся в материалах дела его аргументы.
Также Паначев настаивает, что суды ошибочно вывели его недобросовестность из факта приобретения более одной квартиры по договору долевого участия в строительстве.
"Такое поведение не отвечает признакам недобросовестности, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса", — настаивает он.
Эти доводы судья ВС Ирина Букина сочла достаточными для передачи жалобы на рассмотрение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ. Заседание назначено на 15 августа.