Гайдар Гасанов: Рост кредитов способствует росту цен на недвижимость

Ставки по ипотеке в России выросли и снижения пока не ожидается. Причиной повышения ставок стало постепенное ускорение роста индекса потребительских цен после его рекордного падения ниже 3 процентов годовых в середине прошлого года. Также удорожанию кредитов способствовали проблемы «плохих» долгов в смежных сферах банковского кредитования. Комментирует Гайдар Гасанов, эксперт «Международного финансового центра»:

«На фоне, так называемых, сниженных инфляционных рисков ЦБ РФ снизила ключевую процентную ставку с 7,75% до 7,5% годовых. При этом ЦБ РФ не исключает дальнейшего снижения ключевой ставки и перехода к нейтральной монетарной политике к середине 2020 года. Решение ЦБ сигнализирует участникам рынка о снижении процентов по всем банковским кредитам, в том числе по ипотечным кредитам. Я считаю, что во второй половине текущего года можно будет ожидать более низкие ставки при покупке жилья.

Как мы помним в первой половине прошлого года стоимость ипотеки снижалась вместе с ключевой ставкой ЦБ РФ. В результате в сентябре доля жилищных кредитов достигла исторического минимума и составляла в среднем 9,41% годовых. В то же время во втором полугодии ЦБ РФ дважды повысил ключевую ставку и довел ее до 7,75%. Банки также увеличили стоимость кредитов и к маю 2019 года средняя ставка по жилищным кредитам выросла в пределах 10,55%, что составляет максимальное значение с сентября 2017 года. В рамках потребительского кредитования бизнес ипотечное кредитование находится на подъеме и является одним из наиболее прибыльных направлений бизнеса для банков.

Как мы заметили, Правительство активно поощряет рост ипотечного кредитования. До прошлого года правительство субсидировало ипотечные кредиты, в то время как средняя ставка по кредиту составляла более 12%, но после того, как средняя упала ниже этой ставки, субсидии прекратились. Ранее в этом году средние ставки по ипотечным кредитам упали ниже 10%, а в марте президент Владимир Путин призвал банки снизить ставки до 8%. Я считаю, что для малоимущих семей, особенно тех, которые не имеют своего собственного жилья ставка по ипотечному кредитованию должна составлять не более 3.5-4%. Из-за высоких ипотечных ставок многие семьи не могут обзавестись собственным жильем для создания семьи. В силу различных жизненных ситуаций, бывает невозможным создать семью проживая у родителей или родственников.

С ростом НДС в начале года, резкого роста инфляции, и снижения реальных располагаемых доходов населения, ситуация с кредитованием еще более обострилась. В последние два года задолженность потребителей в целом росла, поскольку россияне обращаются к банковским кредитам, чтобы как минимум сохранить свой образ жизни в условиях стагнации роста реальных доходов. Что еще более тревожно. Остальные же оформляют кредиты для рефинансирования своего старого долга, загоняя себя в еще большие долговые ямы. Имея множество потребительских кредитов, граждане не могли уже физически оформлять ипотечное кредитование. На этом фоне объем сделок с недвижимостью в России за первое полугодие снизилось в среднем на 15,1% по сравнению с 2018 годом, а цены на жилье выросли порядка на 7,8%. В столице, например, дефицита предложений на рынке жилья нет и не ожидается в ближайшем будущем. В настоящее время Москва выдала разрешения на строительство 18,76 миллиона квадратных метров жилья, из которых только 3,2 миллиона находятся в экспозиции. При ежегодном уровне продаж примерно 2,5 миллиона квадратных метров утвержденных проектов хватит на семь лет, поэтому цена и спрос на квартиры будут зависеть от уровня доходов граждан и их способности осилить ипотечное кредитование.

ЦБ РФ не раз предупреждал банки о росте кредитов, которые в свою очередь могут способствовать росту цен на недвижимость, и по сути такая ситуация к хорошему исходу не приведет, поскольку снижение ставки будет скомпенсировано ростом цен на жилье. Именно по этой причине необходимо понижать ипотечную ставку до 3.5-4% годовых адресно, которая касалась бы малоимущих граждан России. И пересмотреть процент ставки для тех же малоимущих семей, которые уже оплачивают ипотечный кредит».