Трудности ипотечных прогнозов или где ты, система ипотечного жилищного кредитования?

Автор: Сергей Гордейко,
руководитель аналитического центра ООО «РУСИПОТЕКА»

Неофициальное рассуждение на тему точности прогнозирования. Никто перед новым годом ничего серьезного не читает, так что можно порассуждать без ограничений. Можно сказать, телеграмма без адреса. Хотя, любое, даже очень субъективное мнение, может человеку с интеллектом помочь сделать свои выводы.

Подробного изложения, соответствующего заявленной теме, не будет – только тезисы, которые не претендуют ни на научность, ни на правильность. Другими словами, предлагается ипотечное эссе по поводу. Для читателей, интересующихся подробностями, в необходимых местах вставлены активные ссылки на подробные материалы.

V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС

Первое. Прогноз ипотечного кредитования на год.

Прогноз должен содержать значение прироста объемов относительно предыдущего года. Это – главное. Только в качестве дополнения даются сведения о ставке кредитования и смежных отраслях, например, строительной индустрии и рынке недвижимости.

Чем больше объем рынка, тем меньше ошибок низкой базы.

По опыту прошлых лет прогнозы, сделанные в конце/начале года, требуют корректировки. Корректировка, проведенная в апреле или мае, как правило, позволяет определить итоги года с минимальной погрешностью. Сейчас мы предполагаем следующее.

В 2018 году средняя ставка всех выданных за год кредитов  приблизится к 10 %.

В первом квартале ставка предложения продолжит рост. Ставка по выданным за месяц кредитам приблизится  или даже преодолеет 10 % и достигнет пика в марте. 

В оптимистичном варианте дальше произойдет стабилизация ставок, а по итогам года средневзвешенная ставка по выданным кредитам останется на уровне 10 %. Объемы кредитования  вырастут на 15 %.

В пессимистичном варианте ставка уйдет за 10 %, а объемы кредитования останутся на уровне 2018.

Это качественный прогноз. Делать сложные расчеты или моделирование сейчас не имеет смысла по следующим причинам или в соответствии со следующими гипотезами:

• на динамику ипотечного кредитования влияют разнообразные факторы, не имеющие отношения к рынку ипотечного кредитования,
• рынок ипотечного кредитования имеет специфические особенности, позволяющие его быстро довернуть в любом направлении,
• рынок ипотечного кредитования не имеет замкнутой системы, а возможно и системы вообще, то есть не обладает свойствами большой системы, живущей  по предсказуемым правилам.

Первую гипотезу из-за ее обширности рассматривать пока не будем.

Факультативно. Прогноз ипотечного кредитования на несколько лет, составленный в сентябре 2018 года. 

Второе. Специфика рынка ипотечного кредитования.

Рынок очень концентрирован. Существенное влияние оказывает  ограниченное количество банков. По итогам 11- месяцев 15 первых банков контролирует около 96 % рынка.

Большая доля банков с госучастием. Среди ТОП-15 его можно оценить в 85 %.

Рынок  политизирован. От ипотеки ждут доступности в большей степени, чем она может дать.

Бизнес  низкомаржинальный, а ставки кредитования фиксированные. Передать риски на сторону через секьюритизацию можно в очень ограниченном объеме

Таким образом, на борьбу доходности с доступностью могут быстро повлиять не ипотечные факторы, которые кардинально изменят любой прогноз. Например, на заявление, что невозможно работать при марже  0,1 %  сверху может последовать комментарий в пользу доходности или доступности.

Ежегодно весь первый квартал при неочевидной экономической ситуации формируется темп работы основных кредиторов. Четырех месяцев достаточно, чтобы набрать равновесный в рамках года темп. С этого момента начинают относительно точно  работать экстраполяционные расчеты.

Третье. Система ипотечного жилищного кредитования.

Начнем с вывода. Замкнутая система ипотечного кредитования могла бы просчитываться и прогнозироваться на более продолжительный срок.

Что такое замкнутая система?

Для сложной системы ипотечного жилищного кредитования можно определить несколько контуров для замыкания. Возьмем самый очевидный – самофинансирование через выпуск ипотечных ценных бумаг. Другими словами, в развитии ипотечного проекта банк ограничен мастерством, а не капиталом и т.д. и т.п. Почти все выданные кредиты подлежат секьюритизации. Объем ИЦБ в обращении более чем в 20 раз меньше ипотечного кредитного портфеля. О какой замкнутости можно говорить, если длинные ипотечные кредиты с фиксированной ставкой фондируются не соответствующими по сроку пассивами с такой же фиксированной ставкой.

Полностью идеально замкнуть контур не удастся. Как минимум, нужны средства на фондирование выдачи кредитов и удержания их на балансе до момента секьюритизации.

Общее понятие системы

В Энциклопедии Кибернетики [1], изданной под руководством академика Глушкова В.М., приведен тезис: «Поскольку математических моделей может быть сколь угодно много и все они определяются принятым уровнем абстрагирования, то нет и не может только одной формулировки для термина «система», т.к. определение этого термина в зависимости от принятого уровня абстрагирования является различным».  Этот тезис относился к обсуждению теории абстрактных систем, но хорошо иллюстрирует сложность терминологической части любой науки.

Из множества определений понятия «система» одной из лучших видится формулировка начала 70-х годов академика Анохина П.К.: «Системой можно назвать только такой комплекс избирательно вовлеченных компонентов, у которых взаимодействие и взаимоотношения принимают характер взаимоСОдействия компонентов на получение фокусированного полезного результата» [2].

Ученый–физиолог академик Анохин П.К. указывал на сложности применения математических методов анализа систем и недостатки упрощения в биологии. Для банка, являющегося сложным организмом и состоящего, в том числе из людей с их индивидуальностью, взгляды академика на функциональные системы выглядят как будто  специально адресованные  рассматриваемой теме.

Решающая роль в поведении системы отведена результату:

1) какой результат должен быть получен?

2) когда именно должен быть получен результат?

3) какими механизмами должен быть получен результат?

4) как система убеждается в достаточности полученного результата?»

В этих вопросах выражено все то, ради чего формируется система.

У Анохина П.К. формирование системы подчинено получению определенного полезного результата, а недостаточный результат может целиком реорганизовать систему и сформировать новую, с более совершенным взаимодействием компонентов, дающим достаточный результат. Результат определен центральным фактором системы, ее неотъемлемым и решающим компонентом системы, инструментом, создающим упорядоченное взаимодействие между всеми другими ее компонентами. 

Взгляды академика Анохина П.К. на функциональные системы получили развитие в работах других авторов.

Система есть функциональная совокупность материальных преобразований, известным образом вовлеченных в отношения содействия в создании некоторого устойчивого эффекта, определяющего действительную возможность получения для субъекта действия результатов, достаточно удовлетворяющих исходной (реальной) потребности [3].

Указанное определение поддерживается автором тремя принципами:

Принцип функционального среза. В данную систему входят только те материальные образования и только в таких взаимоотношениях, которые имеют какое-либо значение в образовании рассматриваемого эффекта или получении требуемого результата.

Принцип конкретности. Всякая система есть конкретное функционирование конкретной совокупности материальных образований, приводящее к конкретному же эффекту, и этот последний зависит только от внутренних свойств рассматриваемой совокупности и ее частей, определяющих реакцию данной совокупности на конкретное внешнее воздействие.

Принцип функционального эквивалента. Стремление системы к приспособлению для достижения поставленных целей независимо от используемых для этого средств. С этой целью в системе могут замещаться любые элементы при сохранении их функции.

В зависимости от отрасли знаний и практического приложения исследователи  выделяют различные типы систем.

Организационная система - социальная (или социотехническая) система, осуществляющая сложную деятельность, направленную на удовлетворение определенной социальной потребности (или решение определенной социальной проблемы) [4].

Автором этого определения  приведены свойства фирмы как социальной системы. Фирма является искусственной организацией, в которой каждый ее член работает по контракту (договору) и выполняет строго регламентированную деятельность, определенную должностными положениями и инструкциями. Тем не менее, помимо формальных отношений, в искусственных организациях существуют также и неформальные, которые иногда имеют не меньшее значение, чем формальные.

Фирма должна быть устойчива не только по отношению к внешним, но и внутренним факторам, среди которых главное место занимают социальные факторы.

Современная фирма – это не только производственная система, удовлетворяющая потребности рынка, это еще и социальная система, удовлетворяющая потребности своих работников. При этом социальная составляющая фирмы имеет не меньшее значение, чем производственная составляющая, поэтому она должна обязательно найти свое отражение в функциях управления.

Часто в определениях система и организация  играют одну и ту же роль.

Организация – это сложная динамическая система, имеющая цель [5].

Взаимоотношение системы, системного подхода и управления подробно описано в специальной статье.

Когда ипотечное кредитование прямо описывалось как система?

Слово «система» в текстах программных документах проскальзывает для связки слов и  без сущностного описания.

На заре формирования ипотечной отрасли в России было принято постановление Правительства Российской Федерации № 20 от 11 января 2000 года «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации», одобрившее «Концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации». Документ был подписан Путиным В.В.

В более позднее время правительственные программы назывались так:

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 19 июля 2010 г. N 1201-р (Путин В.В.);

Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской федерации до 2020 года, утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 8 ноября 2014 г. N 2242-р (Медведев Д.А.).

Вербально можно предположить, что система создана. Ее надо только развивать. Статус документа можно понизить из постановления в распоряжение. Иначе, все идет по плану.

На следующем шаге планового движения программы канули в лету, а вместо них  появлялись паспорта проектов (пример анализа в специальной статье).

Попытка систематизировать различные правительственные стратегии со времен съездов КПСС была предпринята в Ипотечной антителеграмме. Воспоминания и размышления об ипотечных стратегиях.

Как представлялась система ипотечного жилищного кредитования 11.01.2000 можно предположить из нескольких дословных цитат.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Основой предлагаемой Концепции является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание указанной системы позволит:

• увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;
• активизировать рынок жилья;
• вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;
• привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;
• обеспечить развитие строительного комплекса;
• оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

Были отражены многие важные взаимосвязи, которые можно считать признаками системы. В свете текущей дискуссии по теме ипотечных каникул любопытно отношение к дефолту. Помощь воспринималась, как необходимость провести взыскание и выселить, но не улицу. С позиции сегодняшнего дня следует за счет банка дать отсрочку платежа с последующей реструктуризацией кредита.

В постановлении раздел назывался «Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение».

Цитата.

Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

С этой целью необходимо законодательно закрепить в Жилищном кодексе РСФСР (а в последующем и в Жилищном кодексе Российской Федерации) возможность создания специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда - фонда временного проживания, который будет использоваться для переселения граждан в соответствующих случаях.

Существует множество причин, из-за которых упомянутый фонд не был создан, а вопрос его создания вообще не обсуждается. На очевидные причины отвлекаться не будем. Это – домашнее задание. Просто приведем еще один контур замыкания системы ипотечного жилищного кредитования. При выявлении трудностей при обслуживании кредита заемщиком проводится анализ, по результат которого одна часть заемщиков получает отсрочку платежей, вторая часть быстро получает взыскание на залог, выселение, а по факту возврат части денег и крышу над головой до лучших времен. По сути, одно и то же – помощь до лучших времен. 

Как сейчас взаимодействуют элементы «системы» ипотечного жилищного кредитования

Выделим только несколько государственных элементов, влияющих на ипотечное жилищное кредитование. В соответствии с руководящими документами и практикой, они, как и многие другие органы власти (организации бизнеса) влияют, развивают, используют ипотечное жилищное кредитование для реализации государственной политики в жилищной и социальной сферах.

Как минимум необходимо упомянуть ЦБ РФ, Минстрой, АО ДОМ.РФ. В этих организациях решают множество важных и очень правильных задач.

Несколько фрагментов, позволяющих субъективно (лично автором) предположить, что взаимоСОдействие этих организаций реализовано не в полной мере. Если перейти к выводу (авторскому, субъективному), то он таков: в своей деятельности упомянутые организации, в первую очередь, реализуют внутрикорпоративные цели, а не работают на систему в целом.

Возвращаемся к упомянутым фрагментам. Какие любопытные элементы можно отметить в деятельности уважаемых организаций:

• дуализм,
• отвлечение с повышенной энергией на дополнительные задачи, не являющиеся обязательными,
• недосказанность,
• тайная борьба,
• вычленение фрагмента из общей картины.

В качестве безоценочных примеров отметим следующее.

АО ДОМ.РФ обозначен единым институтом развития в жилищной сфере. Одновременно с этим  принадлежащая Российской Федерации организация ведет коммерческую деятельность и явно конкурирует с другими участниками рынка. Можно предположить, что АО ДОМ.РФ занимается нормотворчеством в свою пользу. Просматривается попытка объединить коммерческое и административное доминирование. Организация в своей деятельности ориентирована на прибыль, которую в половинном размере (увеличивается) отдает государству. Организация является коммерческим участником  рынка и совместно с уважаемой консалтинговой компанией ведет рейтинг ипотечных кредиторов, включая себя. Организация справедливо борется за упорядочивание  ипотечного кредитования. В то же время предполагает использование стандартов ответственного ипотечного кредитования как элемент проверки кредиторов в рамках предоставлении гарантий при выпуске ИЦБ.  ИЦБ выпускаются по программе Фабрики ИЦБ, гарантии, разумеется, предоставляются за деньги. Фабрика ИЦБ поддержана регуляторно. А гарантии организации, принадлежащей Российской Федерации можно приравнять к государственным.

ЦБ РФ занимается таким количеством вопросов, что упомянуть можно только маленькую часть работы Мегарегулятора. ЦБ борется с рисками банковского сектора, охлаждает кредитование, ограничивает первоначальные взносы. Одновременно с этим уже два банка могут работать по внутренним рейтингам, то есть обходить давление, оказываемое на остальные банки. Все верно и аргументированно, но свыше половины рынка будет жить  по своим правилам.

Коммерческие банки обеспечивают клиентов в достаточном объеме услугами и прекрасно могут обойтись без маркетплейса Центробанка, причем, по любым кредитным и депозитным продуктам.

ЦБ ставит важный вопрос об ипотечных каникулах, но ведет работу вместе с контрагентами по нескольким направлениям - от изменений в закон о потребительском кредитования до стандартов ответственного кредитования. При всем большом объеме работы найти тексты проектов в публичном пространстве проблематично. Проект закона в сети в каком-то виде еще есть, а стандарты не очень. Публичные выступления обозначают важность для заемщиков, а про интересы банков говорится мало. Подразумевается, что для участников таких программ будут поблажки при формировании резервов, но для такой деликатной области, как резервы, банки, возможно, порадовались недвусмысленным указаниям, что при ипотечных каникулах резервы увеличивать на этот период не нужно. Логично, что не в интересах ЦБ думать о вопросах взыскания и выселения. В чьих интересах думать о процентных рисках? Фиксированные процентные ставки при отсутствии рефинансирования для банков не менее страшны, чем кредитные риски. Пропаганда борьбы с кредитными рисками идет таким образом. Сам регулятор, отвечающий за подопечных, говорит о рисках ипотечного пузыря. Говорит полуофициально, но все СМИ начинают повторять вопрос об ипотечном пузыре. Причем инфоповодом служит аналитическая записка Департамента исследования и прогнозирования, в которой заголовок про ипотеку, а текст с ипотекой практически не связан.

Минстрой отвечает за множество вопросов, которые зависят не от него, а от региональных властей. Для выполнения целевого ориентира в 120 млн кв метров в год должны быть вовлечены многие механизмы и структуры. Жилищная политика в структуре Минстроя, а жилищная политика неотделима от вопросов социально-экономического развития. Возможно, что на помощь придет единый институт развития в жилищной сфере, если удастся совместить государственную и коммерческую составляющую. Постоянная дискуссия на тему субсидирования любопытна в направлении цели субсидирования – кого субсидируем технически и в чьих интересах программы разрабатываем. В дополнение вспомним постоянный информационный фон:

• дайте ставку 5 %, и мы сделаем жилье доступным,
• любые реформы и упорядочивание приведут к удорожанию квадратного метра.

Интересно следующее, когда ставки снижались, представители  многих ведомств говорили, что снижающиеся ставки увеличивают доступность, а это приводит к росту объёмов кредитов, продаж недвижимости и т.д. Ставки с лета пошли вверх и доступность себе в заслугу можно поставить только исторически, сравнивая  уровень ставок на продолжительном горизонте.

За доступность отвечают все? Логично, что все.

Трудно понять, кто должен пытаться решить задачу замыкания контура ипотечного кредитования через секьюритизацию (не как технику, а как механизм постоянного рефинансирования ипотечных кредитных портфелей).  До следующего майского указа далеко.

Тяжело работать таким организациям без истинного взаимСОдействия.

Наглядной иллюстрацией управления важными программами служит детская ипотека, эффект от которой только мнемонический - 6 %.

Хозяина уже искали,

как стартап рассматривали,

в целесообразности текущего продолжения  сомневались.

Теоретическое отступление на тему субоптимизации

Основной частью системы управления организацией является рациональный механизм, определяющий цели, выявляющий проблемы на пути их достижения и эффективно решающий выявленные проблемы. Для решения задачи обеспечения собственной эффективности  этой системы Янг С. [6] предлагает два механизма.

Механизм согласования решений представляет собой получение согласия руководителей подразделений и рядовых работников на предлагаемое решение. Согласие руководителей подразделений необходимо во избежание проблемы субоптимизации, возникающей, когда отдельные руководители проводят свою собственную линию поведения, несмотря на отрицательные последствия, которые их деятельность вызовет в других подразделениях.

Механизм контроля служит для наблюдения за работой основного механизма решения проблем и механизма согласования, для анализа их работы, поиска решений, улучшающих работу этих механизмов, и перестройки их в соответствии с решением.

Янг С. указывает на психологические проблемы применимости модели. Одна из них встречается и в отечественной практике. Это – бюрократический характер существующих организаций, выражающийся в  построении организации как иерархической пирамиды командования и подчинения в противоположность построению организации как системы, решающей общие для организации проблемы. К главным  недостаткам бюрократической системы относится неудовлетворительное выявление проблем и решение выявленных проблем в интересах отдельных лиц или подразделений, а не организации в целом, а также отсутствие механизма для совершенствования системы управления как целого.

Заключение

Несмотря на изложенные сомнения, мы прогнозируем на один год, на три года и даже на пять. Без прогноза трудно заниматься планированием. В конкретном случае ипотечного кредитования прогноз содержит объективную или субъективную составляющую. Объективная составляющая может быть просчитана, а вот учет субъективных факторов корректирует прогноз. Именно поэтому, возникают сомнения в точности прогнозирования.

Основной причиной для большой доли субъективизма является предположение автора о слабости связей в системе ипотечного кредитования или, в пределе - сомнения в том, что ипотечное кредитование  существует как система. Под системой понимается не обобщение, чего бы то ни было, для  удобства изложения, а система в классическом научном смысле, близком к кибернетике.

Система ипотечного жилищного кредитования не является организацией. С научной точки зрения можно дискутировать о необходимости существования организационной (организационно-финансовой) системы ипотечного жилищного кредитования. Условно говоря, ИЖК будет функционировать за счет других механизмов (не смеемся  - рыночных).

В конкретной нашей действительности не забываем о майских указах. В первом указе был обозначен объем кредитования и ипотечная формула президента для ставки  (+2,2 пп), во втором было обозначено влияние ипотечного кредитования на общий объем улучшения жилищных условий (5 млн человек в год) и ставка кредитования в абсолютном ориентире (< 8 %).

Сверху обозначается цель, а управляющие структуры ниже рангом должны программным способом обеспечить выполнение цели. Паспорт обновлен. Проект из приоритетного стал национальным. Все говорит о том, что большие поставленные задачи нужно решать, объединяя все звенья в целенаправленную систему.

Значит ли это, что в ближайшее время мы увидим взаимоСОдействие элементов системы ипотечного жилищного кредитования? Время покажет. В завершении повторим еще одно авторское предположение: больше системы – точнее прогнозы.

Литература

1. Энциклопедия кибернетики: в 2-х томах. Киев: Главная редакция Украинской Советской Энциклопедии, 1974.

2. Анохин П.К. Принципиальные вопросы общей теории функциональных систем / Принципы системной организации функций. - М.: Наука, 1973. - С. 5-61.

53 Карташов В.А. Система систем. Очерки общей теории и методологии.- М.: Прогресс-Академия, 1995.-325 с.

4. Франчук В. И. Основы общей теории социального управления.- М.: Институт организационных систем, 2000.-180 с.

5. Акимова Т.А. Теория организации: Учебное пособие.- М.: РУДН, 2010.-435 с.

6. Янг С. Системное управление организацией; пер. с англ. под. ред. С.П. Никанорова, С.А. Батасова.- М.: Советское радио, 1972.-456 с.