Глава алтайского ЦБ: как льготная ипотека изменила рынок и что будет после нее
С 2020 года главным двигателем рынка недвижимости была льготная ипотека. Россияне могли получить кредит дешевле, чем он стоил реально на текущий момент. Это имело как положительные, так и отрицательные эффекты для экономики. Андрей Иванов, управляющий отделением Центрального банка по Алтайскому краю, уточняет: цены на новостройки в регионе выросли в 2,5 раза, а на "вторичку" — вдвое. "Доступность жилья для большинства граждан из-за масштабов льготных программ не выросла, а, наоборот, снизилась", – говорит он. Эксперт рассказал "Толку" о позиции регулятора в отношении льготных программ на покупку недвижимости и к каким сценариям он готовится.
Ошеломительный эффект
– Андрей Владимирович, мы стали свидетелями завершения программы всеобщей льготной ипотеки. Как бы вы оценили этот инструмент за время его работы в Алтайском крае?
В 2020 году, когда запустили льготную ипотеку на новостройки, мы увидели существенный рост объема выдач ипотечных кредитов в крае – почти на 56% в сравнении с 2019 годом. Всего в период с 2020-го до середины 2024 года жители нашего региона взяли 290 млрд рублей и на льготных, и на рыночных условиях.
Доля выдач льготной ипотеки для граждан в целом по стране в прошлом году составляла более половины в общем объеме. Это колоссальные показатели, а в некоторые месяцы льготные кредиты достигали и 80% от всего объема выдач жилищных кредитов.
– Как условия, которые были установлены по льготной ипотеке, отразились на рынке недвижимости, экономике?
Льготная ипотека запускалась как антикризисная мера в апреле 2020 года. Тогда была необходима государственная помощь людям и отраслям промышленности в период пандемии.
Когда льготная ипотека заработала, она поддерживала развитие смежных отраслей. Если мы покупаем квартиру, нам часто требуется ремонт по своему вкусу. Мы идем в магазин за краской, обоями, устанавливаем новый кухонный гарнитур, приобретаем мягкую мебель и так далее. Но когда есть повышенный спрос – а именно к нему привели дешевые ипотечные деньги, – естественно, начинается рост цен на само жилье.
Изначально действие программы было рассчитано до 1 ноября 2020 года. Однако она четыре раза продлевалась. Спрос на новостройки увеличивался, но предложение-то за ним не успевало. На рынке не было такого большого числа квартир. В итоге начала подниматься стоимость "квадрата". Льготная ипотека должна быть целевой и работать на повышение доступности жилья, чтобы люди действительно могли купить себе необходимую квартиру.
Инвестиционный след
– Безадресность дала возможность заработать инвесторам.
Да. Льготные ипотечные программы стимулировали большой интерес к недвижимости не только у нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, но и у инвесторов.
Никто не запрещал одному инвестору взять ипотеку, условно, на 10 квартир. И понятно, что не для проживания. Люди трансформировали сбережения в квадратные метры с надеждой на то, что эти активы будут более защищенными и прибыльными. Но раз растет спрос на квартиры, то их стоимость повышается.
При этом люди продолжают покупать, ведь ставка по льготной ипотеке ниже ожидаемого процента дохода. По данным Росстата, за четыре года широкого действия ипотечных госпрограмм стоимость "квадрата" в Алтайском крае на вторичном рынке удвоилась, а на первичном – выросла в два с половиной раза. Это наглядно демонстрирует то, что доступность жилья для большинства граждан из-за масштабов льготных программ не выросла, а, наоборот, снизилась.
Стоимость новостроек росла большими темпами, чем вторичного жилья. С начала 2020 года разрыв между средней ценой "квадрата" в новостройке и на вторичном рынке существенно вырос. Главная опасность такого разрыва именно для людей в том, что если человеку надо продать квартиру, то цена продажи на вторичном рынке будет ниже. Это может создать для граждан проблемы с погашением кредита в случае, если придется продавать квартиру по каким-то причинам.
Таким образом, длительная льготная программа по ипотеке на новостройки привела к увеличению стоимости жилья из-за высокого спроса со стороны населения и инвесторов. Ипотечный рынок оказался перегрет. В связи с этим Банк России принимал и принимает различные меры для охлаждения ипотечного кредитования. В том числе повышение ключевой ставки работает на охлаждение спроса. Надо сдерживать и инфляцию.
Росту доступности инвестиционных ресурсов способствует стабильно низкая инфляция. Она позволяет заемщикам привлекать деньги на рыночной основе. Вспомните 2017–2020 годы. Тогда инфляция по стране была вблизи 4%. Рыночная ипотека выдавалась примерно под 8-9% годовых. И это без всяких льготных программ. И цена квадратного метра была ниже.
Эффект отмены
– Когда поезд останавливают на полном ходу, может случиться катастрофа. По прогнозам ЦБ, к чему приведет такое резкое "обрубание" льготных инструментов?
Ни о какой катастрофе речи не идет. Ипотека продолжит расти, но меньшими и более сбалансированными темпами. Остаются другие адресные программы.
Программу семейной ипотеки продлили в Алтайском крае до 2030 года. У нас в крае такая ипотека доступна семьям с двумя несовершеннолетними детьми, а также семьям, где есть хотя бы один ребенок до шести лет или семьям с ребенком-инвалидом. Семьи также могут оформить кредит на строительство индивидуального жилья. Ставка по программе по-прежнему составляет 6%. Но теперь заемщику можно получить только один такой льготный кредит.
Правительство также продлило действие ИТ-ипотеки до 2030 года, сделав акцент на поддержке региональных специалистов. Ставка выросла с 5% до 6% годовых. ИТ-специалисты Алтайского края могут оформить ипотечный кредит на сумму до 9 млн рублей по ставке 6% годовых. Заемщик должен продолжать работать в сфере IT в течение всего срока ипотеки, а не 5 лет, как было раньше. При увольнении из одной ИТ-компании надо устроиться в другую.
Это стимул развиваться в выбранной сфере, в противном случае ставка по льготной ипотеке будет изменена на рыночный уровень ставок. Зарплата ИТ-специалиста Алтайского края для получения кредита должна составлять минимум 90 тысяч рублей. Обновлены параметры для работодателя – теперь необходима не только обязательная ИТ-аккредитация, но и статус компании, получающей налоговые льготы.
Помимо указанных программ, в Алтайском крае продолжает действовать сельская ипотека. По ней кредит дается по ставке не более 3% годовых. Именно подобные адресные программы позволяют поддерживать конкретных граждан и при этом не раскручивать цены на жилье. Разница между стоимостью квадратного метра на первичном и вторичном рынке должна сократиться.
Когда отпустит?
– Есть мнение, что рост цен на недвижимость отчасти спровоцирован банками, которые получают доход от кредитов на строительство и за ипотеку. Об этом говорят застройщики многоквартирных домов. Прогнозируется рост цен по ИЖС с вводом эскроу…
Цены на квартиры зависят не от прибыльности банков или наличия механизма эскроу-счетов, а прежде всего от баланса спроса и предложения на рынке недвижимости.
В последние годы цены на квартиры росли не в связи с появлением эскроу: их разогнал повышенный спрос, возникший во многом из-за льготной ипотеки на новостройки.
Напомню, система финансирования строительства многоквартирных домов через счета эскроу работает с 2019 года. Преимущество договоров эскроу при покупке строящегося жилья – это именно защита дольщиков, ведь в случае, если по каким-то причинам дом не введен в эксплуатацию, деньги будут возвращены покупателям.
На рынке ИЖС механизм эскроу заработает только с марта 2025 года. О влиянии его на застройщиков можно будет судить не раньше следующего года.
– Застройщики твердят, что цену на квартиры не опустят, потому что себестоимость "квадрата" растет. Как же тогда отмена льготной ипотеки приведет к сокращению цены жилья?
Отмена безадресной льготной ипотеки приведет к охлаждению спроса на рынке жилья. Не следует ожидать мгновенной подстройки цен. Все будет происходить постепенно. Строители возводят здания нередко за счет кредитных денег. Кредиты надо отдавать. Для этого квартиры должны продаваться, а что делать, если никто не покупает? Изменение баланса спроса и предложения приводит к изменению цен.
– Но когда произойдет психологический переход и застройщики начнут уступать по цене?
Это уже вопрос к застройщикам. Будут они уступать по цене или нет. Стоимость квартир должна перестать расти высокими темпами. Цены на недвижимость или любой другой товар, как я уже сказал, зависят от баланса спроса и предложения.
Высокие ставки по ипотечным кредитам в совокупности с высокой стоимостью жилья создают предпосылки для снижения спроса и коррекции цен на недвижимость. После завершения безадресной программы спрос на ипотеку уже начал сокращаться. Но обоснованные выводы об устойчивой динамике ипотечного кредитования можно будет сделать ближе к концу 3-го квартала, когда спрос на рынке выровняется – в июне был пик выдач, а в июле — существенное снижение.
Делать вывод по таким данным рано. Банк России ужесточил денежно-кредитные условия для охлаждения избыточного спроса. Это отражается в динамике рыночной ипотеки. Всего жители края с января по июнь 2024 года получили 10 тысяч ипотечных жилищных кредитов на 30,5 млрд рублей. Количество таких кредитов снизилось на 17% по сравнению с первым полугодием прошлого года.
Мы наблюдаем в том числе эффект от мер, принятых Банком России. И инфляция постепенно приблизится к целевому значению – вблизи 4%. Для России это оптимальный уровень. Он позволяет, с одной стороны, развиваться экономике, а с другой – не приводить к обнищанию населения.
– Почему инфляция не идет на убыль при уже длительной политике повышения ключевой ставки?
Темпы инфляции отреагировали на то ужесточение денежно-кредитной политики и повышение ключевой ставки, которое было в прошлом году. Если бы тогда ужесточение не произошло, то сейчас мы бы имели более высокую инфляцию.
Повышение ключевой ставки, несомненно, "сдерживает" инфляцию. К сожалению, прошлогоднего ужесточения оказалось недостаточно, инфляция вновь стала повышаться. Почему? Экономика остается перегретой. На рынке труда сохраняется нехватка кадров, продолжается рост зарплат, инфляционные ожидания остаются повышенными, а потребительский спрос на товары и услуги со стороны населения высокий – все это влияет на текущую инфляцию.
Алтайские заводы и предприятия говорят о дефиците работников, в том числе квалифицированных инженеров и простых "рабочих рук". Даже более высокие зарплаты не всегда помогают при поиске необходимых кандидатов. В такой ситуации предложение не успевает расти такими же темпами, как растет спрос. Следовательно, предприниматели повышают цены на свою продукцию. Таким образом, инфляция продолжала расти, и потребовалось повышение ставки.
– Каковы шаги Центробанка в ближайшем будущем и каков прогноз по инфляции и ключевой ставке?
Заранее мы можем сказать только, что будем держать ставку высокой длительное время. Это нужно, чтобы вернуть и закрепить инфляцию на цели 4%. Ожидаемый прогноз инфляции на конец этого года – 6,5-7%. А в 2025 году – 4-4,5%.
* Разговор со спикером состоялся 7 августа. Текст ответов подготовлен пресс-службой Центрального банка РФ.