Глобальные реформы обошлись без роста цен
Апокалипсиса в июле не случилось. Земля не налетала на небесную ось. Большинство застройщиков продолжают работать по «старым правилам» и адаптируются к новым. Банки рапортуют о миллиардах рублей, выделенных на проектное финансирование. Так что изменилось?
Конечно, спустя полтора месяца после вступления в силу поправок в долевое законодательство, согласно которым деньги дольщиков перестали поступать напрямую застройщикам – а именно эта схема позволяла строить 99% жилья в России и чуть воровать – рано говорить об изменениях на рынке. Застройщики хорошо подготовились, а законодатели испугались резкого реформирования – большинство проектов смогло избежать эскроу-счетов и банковского сопровождения. По факту ни кризиса, ни строительного апокалипсиса не случилось. Конечно, строить прогнозы пока что бессмысленно, как нововведения отразятся на рынке через полгода-год, трудно даже вообразить, Но изменения уже чувствуются, хотя они не связаны ни с повышением цен на квартиры, ни со снижением объемов строительства. Прежде всего изменения коснулись взаимоотношений банков и строительного бизнеса. Банк ВТБ уже заявил, что одобрил более 50 сделок проектного финансирования с использованием эскроу-счетов на сумму более 220 млрд рублей. Кроме того, он привлек на счета эскроу более 6,5 млрд рублей средств физических лиц. Сбербанк, как всегда, перещеголял своего ближайшего конкурента и с начала года до середины июля одобрил 317 заявок на кредитование жилья, в том числе 253 – с применением счетов эскроу с лимитом 308 млрд рублей. Кроме того, Сбербанк как крупнейший игрок на рынке ипотеке предоставит информацию Мосбирже по ипотечным сделкам для формирования индекса цен на жилье. Речь пока что идет только о «вторичке». Но хороший знак, что на рынке наконец-то появится серьезная организация с реальным и актуальными цифрами стоимости квартир (пока только по Москве).
Марианна Устинова, руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест»:
Реформы, вступившие в силу 1 июля, безусловно, влекут за собой глобальное реформирование рынка, однако оценить последствия нововведений мы сможем не ранее, чем через год-полтора. Делать какие-либо выводы сейчас преждевременно. По подсчетам Комитета по строительству, в Петербурге более 70% проектов с действующим на 1 июля разрешением на строительство сможет достраиваться без эскроу-счетов, так что основной объем предложения пока изменения не коснулись. Резкого роста цен, как мы и ожидали, не было. Стоимость недвижимости плавно растет, к концу года мы ожидаем прирост около 5%. Понятно, что активность покупателей в июле была ниже, чем в первой половине года. Это как традиционное сезонное затишье, так и последствия ажиотажного спроса, который наблюдался с конца 2018-го года. Небольшой отток покупателей был ожидаем, поскольку перед 1 июля мы частично реализовали отложенный спрос. При этом в ближайшие месяцы мы выводим два новых проекта в сегменте масс-маркет в востребованных локациях, так что прогнозы по продажам к концу года у нас позитивные. Начало реализации объектов всегда наиболее активное время. Кроме того, ставки по ипотеке показывают значительное снижение.
Существенного изменения структуры предложения на рынке мы не прогнозируем. Основной объем недвижимости сосредоточен в руках крупных компаний, которые заблаговременно начали переговоры с банками по вопросу перехода на новую схему финансирования. Дефицита новостроек не будет, но тренд на смещение интереса к более ликвидным проектам комфорт-класса в черте города продолжится.
Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК «КВС»:
В ГК «КВС» уровень спроса и продаж стабилен. Ажиотаж, подогретый и скорыми нововведениями, и растущими ставками по ипотеке, наблюдался в конце 2018 года. Сейчас ситуация нормализовалась. На цены вступление в силу новых законодательных норм также пока никак не повлияло, и не могло. Около 80-90% всех проектов продолжают работать по старым правилам, и какие-либо результаты изменений мы увидим не раньше, чем через год-полтора. Повышение цен протекает стандартно в зависимости от степени готовности объекта, конкурентного окружения, уровня спроса в целом по рынку и на конкретный тип планировок.
ГК «КВС» заранее и без суеты начала готовиться к новой схеме работы, поэтому чувствовали себя уверенно и до 1 июля, и после. В начале лета, в рамках ПМЭФ, мы подписали соглашение о стратегическом сотрудничестве с банком ВТБ, и сейчас уже два наших новых проекта реализуются с использованием финансирования банка и с открытием эскроу-счетов.
У наших объектов, которые возводятся с использованием проектного финансирования, изначально просчитана другая финансовая модель, в том числе, учитывающая рекомендации банка-партнера. Эскроу-счета и проектное финансирование, конечно, окажут влияние на рынок, однако не сделают покупку квартиры недосягаемой роскошью, как пророчили ряд экспертов. В начале года, когда шел подготовительный период, рост цен по нашим объектам был даже более активным. Уровень продаж за I полугодие 2019 года для ГК «КВС» в метрах и сделках аналогичен показателям прошлого года. Вместе с тем, выручка компании возросла более, чем на 10%.
Мы предполагаем, что по итогам года объемы реализуемых квадратных метров по ГК «КВС» сохранятся. Положительно на продажах уже сейчас сказывается снижение ипотечных ставок, которые по ряду банков опустились ниже 9% годовых, а если брать Семейную ипотеку – то ниже 5% годовых. Сегодня 55% сделок заключаются с использованием ипотечного кредита, а в Европе со ставками от 0,5 до 3-4% этот показатель приближается к 90%. Так что почва для роста жилищного строительства при поддержке доступной ипотеки определенно есть.
В ближайшее время возможно некоторое сокращение предложения. Мы не исключаем, что ряд игроков предпочтет выждать время, когда фирмы-локомотивы накопят достаточный опыт работы по новой схеме, а банковская система отладит технические моменты. Но резкого спада ждать не стоит. К тому же, прошлый год был активен на новые проекты, так что девелоперы обеспечили товарный запас на переходный период.
Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела»:
1 июля толком еще никто не почувствовал, так как большинство уже реализуемых объектов будет достраиваться и продаваться по старым правилам. Кардинального изменения в поведении покупателей мы не заметили, по-прежнему около 70% квартир в наших объектах приобретается с помощью ипотеки.
Цены в наших объектах повышались планово, в соответствии со стадией готовности домов и динамикой продаж.
Конструктивно обсуждать перспективы рынка жилищного строительства имеет смысл тогда, когда работа реально начнет переходить на новые рельсы, думаю, не раньше середины следующего года. А пока все прогнозы - вилами по воде. Ни розовые очки, ни паникёрство не нужны. Делай что должен, и будь что будет.
Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:
Изменения в законодательстве, произошедшие в июле этого года, пока не оказали существенного воздействия на строительную отрасль. Связано это, в первую очередь, с тем, что большинство объектов в Северной столице сейчас достраивается по старым правилам. По эскроу-счетам строятся единичные, выведенные на рынок в последнее время.
Рост цен с начала года составил около 5%. Причем больше всего подорожали объекты низкого ценового сегмента: тут прирост составил порядка 6,4%. Меньше всего подросли в цене элитные квартиры: всего на 2,5%. Увеличение стоимости жилья связано не только с нововведениями на рынке, но и с общеэкономическими показателями: удорожанием материалов, работ, транспортных расходов.
Однако с 1 июля прошло еще совсем немного времени, и делать выводы преждевременно. Основные изменения станут заметны спустя минимум полгода-год, когда значительная часть строящихся по старым правилам объектов будет завершена.
Ольга Аветисова, коммерческий директор «Группа ЛСР»:
Ажиотаж, который наблюдался в прошлом году из-за грядущих изменений в строительном законодательстве, сошел на нет, и спрос вернулся к своей обычной динамике. То, что качественные проекты от надежных застройщиков продолжают быть востребованными, подтверждают, например, результаты продаж в нашем новом проекте бизнес-класса «Морская набережная».
Кстати, доверие к крупным компаниям, которые и так в почете у покупателя, выросло еще больше. Это связано, в том числе, с поправками в жилищное законодательство. Покупатели стали осторожнее и тщательно изучают будущего застройщика: от текущих проектов и документации до репутации.
Мы подготовились к изменениям в жилищном законодательстве. Весь прошлый год мы работали не только над реализацией всего задуманного, но и готовились к новым реалиям рынка: сверяли планы, текущие и будущие проекты с нюансами нового законодательства. Да, какие-то из наших домов попадают уже под новые правила работы, но, в конечном счете, переход к ним для «Группы ЛСР» будет плавным. Доля объектов «Группы ЛСР» в Петербурге, которые компания продолжит строить и продавать по старым правилам, составит более половины от всего объема строящегося жилья. Напомним, что по данным экспертов, в целом по стране эта доля будет около 70%.