Государство продолжит поддерживать спрос на «первичку»
Рост кредитных ставок в ипотечном кредитовании как следствие повышения ключевой ставки может привести к стагнации рынка вторичного жилья и даже небольшому снижению цен, считают эксперты. Сегмент новостроек из-за господдержки чувствует себя гораздо более уверенно.
Напомним, после того как совет директоров Банка России в конце октября 2023 года повысил ключевую ставку с 13 до 15 процентов, коммерческие банки начали ужесточать условия кредитования клиентов. Адаптировался ли к новой ставке рынок жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области? Можно ли в ближайшем будущем ожидать корректировки цен на жилую недвижимость? За ответами на эти вопросы "РГ" обратилась к непосредственным участникам рынка.
По словам Евгения Бескровного, руководителя отдела продаж одной из строительных компаний, увеличение ключевой ставки до 15 процентов годовых пока никак не отразилось на рынке первичного жилья, поскольку полностью сохранились условия выдачи "льготных" кредитов, на которые приходится основная часть ипотеки в "первичке".
"Многие банки пересмотрели свои ипотечные программы и повысили по ним ставку, но это касается только вторичной недвижимости, на новостройки же ипотечные программы не поменялись, и клиенты по-прежнему могут приобрести квартиру в новостройке по семейной ипотеке со ставкой шесть процентов и по господдержке со ставкой восемь процентов", - отмечает специалист. Соответственно, дела на рынке новостроек и на вторичном рынке сегодня идут по разным векторам.
На первичном рынке наблюдаются рост сезонного спроса и большое количество покупателей, решивших воспользоваться выгодными ипотечными программами. На вторичном рынке спрос пока что обеспечивают покупатели, ранее получившие одобрения ипотеки под более низкий, чем сегодня, процент и стремящиеся ими воспользоваться. "А вот новых клиентов на вторичном рынке становится все меньше, так как ставка по ипотеке в 17 процентов и, как следствие, высокие ежемесячные платежи делают для большинства покупку квартиры на вторичном рынке в ипотеку недоступной", - поясняет Евгений Бескровный.
Гендиректор агентства недвижимости Мария Тарасова подтверждает устойчивость первичного сегмента, который сохраняет свою высокую привлекательность для потенциальных покупателей. "Спрос на первичное жилье пока не снизился, - говорит она. - Наблюдается даже некоторый рост стоимости, особенно в сфере инвестиционных проектов. Это может свидетельствовать о сохраняющейся привлекательности первичного рынка для инвесторов". А на рынке б/у жилья идет заметное снижение объема сделок. "Вторичный рынок временно приостановился", - говорит Тарасова.
С этим готов поспорить директор агентства по продаже недвижимости Алексей Лякин. По его наблюдениям, для петербургской "вторички" негативные последствия еще не наступили. Ожидаемое сжатие рынка ипотеки пока не началось, и продавцы пока не заметили значительного снижения активности. В то же время появились первые признаки охлаждения рынка, такие как сокращение количества звонков и просмотров объектов, примерно на 30 процентов по сравнению с предыдущими месяцами.
Как рассказал гендиректор агентства "Прайд Групп" Алексей Бондарев, в первые дни после повышения ставки ЦБ РФ до 15 процентов потенциальные покупатели даже первичного жилья, сохраняющего господдержку, решили взять паузу и посмотреть за реакцией рынка. Но уже через неделю спрос в сегмент новостроек начал возвращаться, а затем почти полностью восстановился.
Однако ошибочно было бы думать, что рынок сам сгладит все последствия удорожания заемных средств: оно неизбежно отразится не только на вторичном, но и на первичном рынке, говорит эксперт. "Массив финансов вторичного рынка становится все больше. Этот массив заморожен в непроданных квартирах в готовых и строящихся домах. Без этих средств рынку новостроек трудно развиваться. Все понимают, что причина продажи квартиры - покупка следующей. А мы "солим в банке" огромное количество денег на вторичном рынке с момента начала пандемии. На этом рынке уже очень давно нет нормальной ипотеки. Без ипотеки ни один сегмент рынка недвижимости не работает", - подчеркивает Бондарев.
Есть и еще одно последствие роста ключевой ставки. "На первичном рынке довольно часто клиенты добирают недостающий первоначальный взнос с помощью потребительских кредитов. С нынешней ставкой это становится все менее жизнеспособной схемой. Слишком дорого", - объясняет специалист.
В ответе на вопрос о том, может ли охлаждение кредитного рынка привести к снижению цен на недвижимость, эксперты не исключили такой вероятности, но только для вторичного жилья.
Как считает Евгений Бескровный, в связи с высокой ставкой по ипотеке и недоступными многим ежемесячными платежами по ней на вторичном рынке произойдет постепенное снижение цен в ближайшие три-шесть месяцев. Принципиально иная ситуация - на рынке нового жилья. "При условии сохранения ипотечных программ на новостройки со ставкой шесть-восемь процентов стоимость не то что не будет снижаться, а наоборот, имеет все шансы продолжить свой рост в связи с увеличением спроса за счет большого количества клиентов, пришедших со вторичного рынка, и массового желания людей успеть купить квартиру по низким ставкам", - предполагает Бескровный.
Алексей Лякин видит некоторые шансы на снижение цен "вторички" не ранее чем через четыре-шесть месяцев. "Сейчас продавцы еще не готовы снижать цены, так как спрос сохраняется и наблюдается интерес к недвижимости", - отмечает эксперт. Несмотря на рост ставок по кредитам, некоторые ликвидные объекты удается продать даже по более высокой цене, чем ранее.
Алексей Бондарев предостерегает от неоправданных ожиданий, поскольку жесткой связи между банковскими процентами и ценой недвижимости нет. Так, ипотечная ставка на вторичном рынке весьма высока уже несколько лет, но это не мешает "вторичке" в мегаполисах расти в цене. "В крупных городах цены на вторичное жилье только за октябрь выросли на два процента, а если смотреть изменения за год - рост составил 11 процентов. С учетом огромной разницы в ипотечной ставке вторичного и первичного жилья", - обращает внимание Бондарев.
В целом даже сегодняшняя высокая ставка Банка России не способна принципиально изменить тренды рынка, уверен Бондарев. Поскольку массовое жилищное строительство является одной из основ экономической политики России, государство будет внимательно следить за рынком недвижимости в целом и сегментом новостроек в частности. "Если будет просадка в объемах - мы увидим предложения поддержки рынка. Это слишком большой пласт экономики, и его нельзя пускать на самотек никогда", - уверен специалист.